Het begin van het herstel van de Chinese vastgoedmarkt

Het Chinese Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijk-Landelijke Bouw heeft aangegeven dat lokale overheden staatsbedrijven mogelijk om hulp vragen bij het opkopen van onverkochte huizen van projectontwikkelaars.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Gebouwen in Shanghai, China.

De Chinese overheid heeft haar meest ambitieuze plan tot nu toe gelanceerd om de vastgoedmarkt te redden.

Dit is een ontwikkeling waar beleggers al maanden op wachten. Maar of deze maatregelen effectief zullen zijn, blijft een grote vraag.

Ambitieus plan

De basis van de pakketdeal is dat China een beleid overneemt dat al in een grote stad is uitgeprobeerd: lokale overheden moeten onverkochte huizen van projectontwikkelaars opkopen en ombouwen tot betaalbare sociale huurwoningen.

Het plan omvat ook verlagingen van hypotheekrentes en aanbetalingsvereisten, en belangrijker nog, 300 miljard yuan ($41,5 miljard) aan geld met een lage rente van de centrale bank om de aankoop van onverkochte eigendommen door de staat te financieren.

"Beleidsmakers zijn zich bewust van de urgentie om een volwaardige vastgoedcrisis te voorkomen", aldus Zhaopeng Xing, senior strateeg bij ANZ Research. "Het nieuwe reddingsplan toont de vastberadenheid van Chinese beleidsmakers om het tij te keren."

Hoewel de urgentie welkom is, zeggen deskundigen dat het huidige noodhulppakket mogelijk te kleinschalig is om effectief te zijn en dat er mogelijk financieringsproblemen ontstaan.

Volgens Goldman Sachs bedraagt de totale waarde van onverkochte huizen, onafgemaakte projecten en ongebruikte grond in China ongeveer 30 biljoen yuan (4,1 biljoen dollar).

Analisten van Goldman meldden in een recent onderzoeksrapport dat er meer dan 7 biljoen yuan (967 miljard dollar) nodig zou zijn in alle steden om het woningaanbod terug te brengen tot het niveau van 2018, een jaar waarin de vastgoedmarkt een hoge vlucht nam. Dat is meer dan twintig keer zoveel als de People's Bank of China (PBoC, de centrale bank) aan financiering heeft aangekondigd.

Hoewel de Chinese economie eerder dit jaar sneller groeide dan verwacht, wordt de dynamiek afgeremd door de belangrijkste vastgoedsector, die ooit goed was voor 30% van de economische activiteit.

Beperkte schaal

Ondanks een stortvloed aan aankondigingen eerder deze maand, blijft het onduidelijk hoe de Chinese overheid het woningaankoopprogramma zal implementeren en hoeveel geld er nodig zal zijn om het te financieren. Het belangrijkste is dat het onduidelijk is waar de krap bij kas zittende lokale overheden het geld vandaan zullen halen om het te bekostigen.

Het nieuwste herfinancieringsprogramma zou 500 miljard yuan (69 miljard dollar) aan bankleningen kunnen opleveren ter ondersteuning van lokale woningaankopen, aldus Tao Ling, vicegouverneur van de PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Appartementengebouw in Shanghai, China.

Maar zelfs dat bedrag is nog lang niet voldoende. Sommige analisten schatten dat er honderden miljarden dollars nodig zouden zijn om de Chinese vastgoedvoorraad op te ruimen, waaronder miljoenen leegstaande of half afgebouwde huizen in het hele land.

Ting Lu, hoofdeconoom China bij Nomura, noemt de Chinese vastgoedsector een "dilemma". Hij zei dat het voltooien van de bouw van reeds verkochte huizen minstens 3,2 biljoen yuan (442 miljard dollar) zou kosten. Hij schat dat er momenteel ongeveer 20 miljoen huizen zijn die al zijn verkocht, maar nog gebouwd moeten worden.

Waar is het geld?

Volgens Tao Ling, vicegouverneur van de PBoC, zitten lokale overheidsobligatie-uitgevers (LGFV's) momenteel echter opgescheept met een enorme hoeveelheid "verborgen" schulden die niet opgekocht mogen worden. Daardoor hebben lokale overheden weinig mogelijkheden om geld op te halen.

De provincies en steden in China hebben een schuldenlast van in totaal zo'n 15 biljoen dollar opgebouwd. Een groot deel daarvan is verborgen en is de afgelopen jaren opgestapeld om de kosten van infrastructuurprojecten en uitgaven in verband met de pandemie te dekken.

De malaise op de vastgoedmarkt heeft de financiële problemen van lokale overheden verergerd, aangezien de verkoop van grond en woningen doorgaans meer dan 40 procent van de totale inkomsten uitmaakt. De schuldencrisis heeft veel Chinese steden gedwongen hun uitgaven fors te verlagen.

De Chinese vastgoedsector begon in 2019 te verzwakken en belandde ongeveer drie jaar geleden in een 'zwart gat', nadat de overheid een bevel uitvaardigde om de leenactiviteiten van vastgoedontwikkelaars aan te scherpen.

Pogingen om de sleutelsector te redden begonnen al in 2022, toen de crisis een crisis veroorzaakte bij sommige projectontwikkelaars en ontevredenheid veroorzaakte onder tienduizenden huizenkopers, omdat projecten vertraging opliepen of deadlines misten. Maar de maatregelen bleken grotendeels ineffectief, wat leidde tot een daling van de kasstromen van projectontwikkelaars.

Nog maar het begin

Deskundigen zeggen dat het oplossen van het overaanbod aan onverkochte huizen slechts de eerste stap is naar een heropleving van de Chinese vastgoedsector. Met andere woorden, volgens analisten van Goldman Sachs moet China drie belangrijke kwesties aanpakken.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Een bouwproject in China.

De tweede en derde stap omvatten het stimuleren van de vraag naar woningen en het beperken van de vertraging in de bouw. Dat vereist meer gedetailleerde maatregelen om het consumentenvertrouwen te versterken en de huizenprijzen te verhogen.

Het is opmerkelijk dat de externe omstandigheden steeds lastiger worden. De Amerikaanse regering heeft besloten de invoerrechten op een reeks geïmporteerde goederen uit China vanaf 1 augustus te verhogen, en de Europese Unie (EU) zou soortgelijke maatregelen kunnen nemen. De voormalige Amerikaanse president Donald Trump dreigde zelfs met een invoerrecht van 60% op importgoederen uit China als hij herkozen zou worden.

Analisten schatten dat de door Trump voorgestelde tarieven de Chinese groeicijfers met maar liefst 0,9 procentpunt zouden kunnen verlagen.

Op de lange termijn, zeggen experts, zou het plan het risico kunnen verkleinen dat China net als Japan in een "deflatoire spiraal" terechtkomt. De belangrijkste les van Japan is dat beleidsmakers niet te laat moeten handelen. "Dit zou het begin van het einde van de Chinese vastgoedcrisis kunnen zijn", voegden ze eraan toe.

Volgens Vietnamplus

Bron