2,7 miljard dollar verloren in 3 jaar

De aandelenmarkt bleef tijdens de laatste sessies van het jaar van de Draak rustig handelen, de liquiditeit daalde tot een zeer laag niveau. Vooral vastgoedaandelen waren zwak en de koersen neigden te dalen.

NVL-aandelen van No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), onder voorzitterschap van de heer Bui Thanh Nhon, daalden voor de vierde opeenvolgende sessie, met een verlies van bijna 5,7% en bereikten een historisch dieptepunt van ongeveer VND 8.950/aandeel.

Eerder, op 10 januari, daalde NVL voor het eerst sinds de beursgang eind 2016 onder de nominale waarde en verloor de grens van 10.000 VND/aandeel. Het zeer sterke steunniveau van 10.000 VND werd doorbroken. NVL daalde snel onder de 9.000 VND/aandeel. De verkoopdruk nam sterk toe, met 10-16 miljoen verkochte eenheden per sessie.

NVL daalde nadat de Raad van Bestuur voor de 5e keer de prijs en de conversiekoers voor het internationale obligatiepakket van 300 miljoen USD aanpaste, van 40.000 VND/aandeel naar 36.000 VND/aandeel. Toch is de prijs nog steeds meer dan 4 keer hoger dan op 14 januari.

De afgelopen maand is de NLV met 12% gedaald, en als we heel 2024 meetellen, is deze waarde met ongeveer 50% gedaald. Vergeleken met de waarde van 92.500 VND/aandeel medio 2021 is dit aandeel zelfs met meer dan 90% "verdampt".

Het vermogen van voorzitter Bui Thanh Nhon (1958) daalde eveneens sterk. Begin 2022 had Nhon volgens Forbes een vermogen van 2,9 miljard dollar. Maar in november 2022 daalde het vermogen van Nhon onder de grens van 1 miljard dollar en stond hij niet langer op de lijst van wereldwijde miljardairs.

Gebaseerd op de aandelenwaarde heeft de heer Nhon momenteel een vermogen ter waarde van meer dan VND 5.400 miljard. Zijn vermogen is de afgelopen drie jaar met bijna USD 2,7 miljard afgenomen.

De heer Nhon bezit rechtstreeks meer dan 96,8 miljoen aandelen. Daarnaast bezit hij ook meer dan 512 miljoen aandelen via twee aparte bedrijven, Novagroup en Diamond Properties.

De activa van de heer Nhon zijn eveneens sterk afgenomen, omdat de betrokken groep aandeelhouders hun belang voortdurend heeft teruggebracht van ongeveer 1,2 miljard aandelen naar meer dan 750 miljoen aandelen. De deelnemingsratio is nu gedaald tot onder de 39%. De groep van de heer Nhon had voorheen meer dan 60% van NVL in handen.

Sinds eind 2022 heeft de aandeelhoudersgroep van de heer Nhon voortdurend aandelen geliquideerd of actief verkocht om de schulden van Novaland te vereffenen.

De daling van de NVL onder de nominale waarde kan van invloed zijn op het plan om individuele aandelen uit te geven aan professionele beleggers en bestaande aandeelhouders. In april 2024 keurde de Algemene Vergadering van Aandeelhouders het plan goed om 200 miljoen individuele aandelen uit te geven om VND 2.000 miljard op te halen en 1,17 miljard aandelen uit te geven tegen VND 10.000 per aandeel aan bestaande aandeelhouders in een verhouding van 10:6 om VND 11.700 miljard op te halen. Volgens het plan zal de opbrengst worden geïnvesteerd in dochterondernemingen, schuldherstructurering en het verbeteren van de financiële situatie.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
De heer Bui Thanh Nhon. Foto: NVL

Magnaten in de problemen, icoon van de vastgoedsector in verval

Novaland wordt gezien als een vastgoedgigant in Vietnam, met bekende projecten als Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... De onderneming van de heer Nhon verkeert echter in moeilijkheden.

Eind september 2024 had NVL een totale schuld van meer dan VND 191.000 miljard, waarvan de kortlopende leningen bijna VND 37.700 miljard bedroegen en de langlopende leningen bijna VND 22.200 miljard. Het eigen vermogen bedroeg iets meer dan VND 40.600 miljard. De schuld/eigen vermogen-ratio was zeer hoog, tot wel 4,7 keer zo hoog, en daarmee een hoog risico. De voorraad bedroeg meer dan VND 145.000 miljard.

Het herstructureringsproces van NVL wordt versneld. Onlangs heeft het bedrijf veel activa moeten verkopen, meer krediet moeten toevoegen en obligaties ter waarde van duizenden miljarden VND moeten terugkopen. Bij sommige projecten zijn de juridische problemen opgelost... Maar over het algemeen is de schuldenlast nog steeds groot.

Momenteel lopen de heer Bui Thanh Nhon en aanverwante personen het risico de controle over Novaland te verliezen wanneer de aandelen onder de nominale waarde dalen. NVL gebruikt een groot aantal aandelen van de groep van de heer Nhon als onderpand. Bij een sterke koersdaling kan het aandeel worden verkocht. De participatiegraad kan dalen tot onder de 36% - de drempel voor het vetorecht bij belangrijke beslissingen binnen het bedrijf.

De groep van de heer Nhon zou ook zijn vetorecht bij Novaland kunnen verliezen als de obligatiebatch van 300 miljoen dollar wordt omgezet in aandelen volgens het onlangs goedgekeurde plan.

Niet alleen Novaland, maar ook veel vastgoedbedrijven op de beurs kampen met grote problemen, aangezien hun aandelen fors dalen. Codes zoals Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG)… hebben hun koersen fors zien dalen. Tijdens de sessie van 14 januari was het aantal dalende vastgoedcodes twee keer zo groot als het aantal stijgende.

De vastgoedmarkt is een nieuwe fase ingegaan: het is niet langer eenvoudig om in alle segmenten explosieve groei te realiseren. Het is ook voor bedrijven niet eenvoudig om met financiële hefboomwerking door te breken.

Vastgoedaandelen behoorden tot de meest aantrekkelijke groepen op de aandelenmarkt, maar hebben beleggers het afgelopen jaar teleurgesteld. Ook de vooruitzichten voor 2025 zijn niet erg positief. Veel vastgoedbedrijven hebben hoge schulden en onbetaalde obligaties op hun naam staan...

Novaland kondigde onlangs een plan aan om obligaties vóór de vervaldatum terug te kopen met een maximale nominale waarde van VND 7.000 miljard. Met grote inspanningen heeft NVL op 31 december 2024 vijf obligaties vóór de vervaldatum teruggekocht met een totale waarde van VND 1.550 miljard. Deze onderneming heeft nog VND 5.450 miljard aan obligaties te kopen.

Appartementsprijzen bereiken honderden miljoenen per m², vastgoedgiganten haasten zich om hun winst te tonen . Appartementsprijzen bereiken honderden miljoenen per m² in de buitenwijken, ook de geveilde grond schiet omhoog. De makelaarsinkomsten bij sommige vastgoedbedrijven zijn sterk gestegen. Zijn vastgoedtransacties weer echt actief geworden?