Creëer transparantie en zorg voor toegang tot land

NDO - Het beleid inzake inkomstenbelasting voor onroerendgoedtransacties is altijd een controversieel onderwerp, omdat het de begrotingsinkomsten moet veiligstellen en tegelijkertijd moet voorkomen dat er een last voor de bevolking ontstaat. Met name de huidige belastingmethode zou nog steeds veel tekortkomingen hebben, wat leidt tot onjuiste aangiften van transactiewaarden, wat leidt tot belastingverliezen en marktverstoring.

Belastingmethoden kennen nog steeds veel tekortkomingen.

Volgens het Ministerie van Financiën moet het belastbare inkomen uit onroerendgoedoverdracht worden bepaald aan de hand van de volgende formule, wil het belastingbeleid de aard van economische transacties goed weerspiegelen: belastingtarief vermenigvuldigd met belastbaar inkomen. Het belastbare inkomen wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de totale gerelateerde kosten.

Het Ministerie van Financiën is van mening dat het noodzakelijk is om de mogelijkheid te onderzoeken om de inkomstenbelasting bij overdracht van onroerend goed en de overdracht van grondgebruiksrechten te reguleren met een tarief van 20% om vergelijkbaarheid te creëren met het vennootschapsbelastingtarief bij overdracht van onroerend goed. Om deze methode toe te passen, zijn echter twee belangrijke voorwaarden nodig: een database met de grondtransactiegeschiedenis die de werkelijke waarde weergeeft, en duidelijke regels voor aftrekbare kosten en bewijsvoorwaarden, evenals de kostprijs van het overgedragen onroerend goed.

Het probleem is dat, hoewel de Belastingdienst historische transactiegegevens sinds 2018 heeft, de in het contract vermelde overdrachtsprijs nog steeds niet de werkelijke waarde weerspiegelt. Controle op eerlijke opgaven door kopers en verkopers blijft lastig. Tegelijkertijd is het verzamelen van documenten om overdrachtskosten en kapitaalkosten te bewijzen niet eenvoudig.

Gemakkelijk te identificeren kosten zoals aankoop-, bouw- en reparatiekosten kunnen worden geregistreerd, maar kosten zoals bemiddelingskosten, rente en compensatiekosten zijn moeilijk aan te tonen. Dit vormt een groot obstakel bij het berekenen van de werkelijke winst uit vastgoedtransacties. Vooral in gevallen waarin onroerend goed lang geleden is gekocht, geërfd of geschonken, zijn de initiële kosten vrijwel onmogelijk te bepalen.

Economisch expert Nguyen Tri Hieu vertelde over dit probleem dat een van de redenen voor de verstoring van de Vietnamese vastgoedmarkt de ineffectieve toepassing van onroerendgoedbelasting is. Momenteel omvatten onroerendgoedgerelateerde belastingen voornamelijk belasting op niet-agrarische grond, inkomstenbelasting op overdrachten en registratierechten. Veel ontwikkelde landen, zoals de VS, Japan en Zuid-Korea, heffen jaarlijks onroerendgoedbelasting over de waarde van onroerend goed, wat bijdraagt ​​aan de regulering van de markt en een duurzame bron van inkomsten voor de staatsbegroting creëert.

Het ontbreken van een redelijk belastingstelsel voor onroerend goed heeft geleid tot speculatie en hamsteren, waardoor de vastgoedprijzen stijgen tot boven het bereik van mensen met reële behoeften. Zonder belastingdruk zijn veel investeerders bereid om te "hamsteren" in plaats van onroerend goed te investeren in transacties of exploitatie. Dit vermindert het aanbod, drijft de prijzen op en creëert een ongezonde markt. Tegelijkertijd loopt de staat belangrijke inkomstenbronnen mis, terwijl ze nog steeds sterk afhankelijk is van vennootschapsbelasting en btw.

Volgens de heer Nguyen Tri Hieu is hervorming van het onroerendgoedbelastingbeleid daarom noodzakelijk om speculatie te beperken. Een mogelijke oplossing is het heffen van een progressieve belasting op tweede of meer woningen. Deze methode houdt de hamsterwoede onder controle en heeft geen gevolgen voor huizenkopers. Daarnaast zou er een beleid van belastingvrijstelling en -verlaging moeten komen voor sociale huurwoningen en woningen voor mensen met een laag inkomen om de toegang tot huisvesting voor kwetsbare groepen te waarborgen. Tegelijkertijd zou de belastinginning moeten worden gedecentraliseerd naar lokale overheden, wat bijdraagt ​​aan het creëren van een budgetbron voor infrastructuurontwikkeling en openbare diensten in stedelijke gebieden.

Verscherp het management en koppel belastinggegevens

Bij het analyseren van de tekortkomingen van het huidige beleid inzake inkomstenbelasting voor particulieren wees expert Phan Huu Nghi, adjunct-directeur van het Institute of Banking and Finance (Nationale Economische Universiteit), erop dat er momenteel twee methoden zijn om belasting te berekenen: de eerste methode is een belasting van 2% over de totale transactiewaarde, de tweede methode is een belasting van 20% over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs.

De eerste methode, hoewel eenvoudig, creëert een groot gat wanneer veel mensen opzettelijk lagere prijzen aangeven dan de werkelijke prijs om belastingen te verlagen. Dit leidt niet alleen tot begrotingsverlies, maar maakt de markt ook minder transparant.

De tweede methode daarentegen, waarbij 20% belasting wordt geheven over het verschil tussen de aan- en verkoopprijs, geeft een nauwkeuriger beeld van de werkelijke winst, maar levert moeite op met het bepalen van de kostprijs, vooral bij transacties die vele jaren geleden hebben plaatsgevonden.

Om deze situatie te verhelpen, stelde de heer Phan Huu Nghi voor om het beheer van de prijsopgave te verscherpen en ervoor te zorgen dat de transactiewaarde correct wordt geregistreerd. Als de koper dan opzettelijk een lage prijs vastlegt om belasting te ontduiken, zal hij moeite hebben met doorverkopen, omdat de aankoopprijs die op de documenten staat vermeld te laag is, wat kan leiden tot hogere belasting bij de volgende transactie. Bovendien zouden er strenge sancties moeten worden opgelegd aan gevallen van onjuiste opgave van de transactiewaarde om transparantie in de markt te creëren.

Een andere belangrijke oplossing is het realiseren van een datakoppeling tussen notaris-, belasting- en vastgoedbeheersinstanties om zo de transactiewaarde beter te kunnen controleren.

Volgens de heer Nghi kan de staat, met een transparant datasysteem, marktprijzen vergelijken om gevallen van lagere aangiften dan de werkelijkheid op te sporen. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om wettelijke voorschriften te bestuderen en aan te vullen om redelijke uitgaven te bepalen bij de berekening van het belastbare inkomen, om te voorkomen dat belastingbetalers moeite hebben met het aantonen van de werkelijke uitgaven.

In het algemeen moet de hervorming van de inkomstenbelasting op onroerendgoedtransacties twee doelen dienen: zowel het vergroten van de transparantie, het voorkomen van belastingverliezen als het creëren van voorwaarden voor een stabiele marktontwikkeling. Daarom moeten er aanpassingen worden gedaan zodat de belasting de werkelijke winst weerspiegelt en de situatie van "twee prijzen" bij onroerendgoedtransacties wordt beperkt.

De implementatie moet echter een redelijk stappenplan volgen, plotselinge verstoringen voorkomen en de rechten waarborgen van degenen die daadwerkelijk een huis nodig hebben. De hervorming van de onroerendgoedbelasting is immers niet alleen een financiële kwestie, maar ook een kwestie van duurzame ontwikkeling van de markt.

Bij een correcte implementatie zal de inkomstenbelasting bijdragen aan het verminderen van speculatie, het stabiliseren van vastgoedprijzen en het creëren van een stabiele inkomstenbron voor de begroting, in plaats van te veel te leunen op andere belastingen. Het belangrijkste is dat het belastingbeleid moet worden ondergebracht in een synchroon beheersysteem, van het controleren van prijsopgaven en het verifiëren van transacties tot het opzetten van een transparante database, om eerlijkheid voor kopers, verkopers en de overheid te garanderen.

Bron: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html