Omdat manipulatie van onroerend goed niet minder gevaarlijk is dan soortgelijk gedrag op de aandelenmarkt, stelden afgevaardigden van de Nationale Assemblee voor om dit te verbieden. Zo wilden ze prijsmanipulatie en zeepbellen op de markt voorkomen.
Het gewijzigde wetsontwerp inzake de vastgoedsector bevat een aantal verboden handelingen in de vastgoedsector, zoals het vervalsen van documenten, het opzettelijk vervalsen en niet openbaar maken van informatie over in de handel gebrachte onroerende goederen; fraude en het oplichten van klanten...
Tijdens de discussiebijeenkomst van de Nationale Vergadering op 31 oktober stelde de heer Trinh Xuan An (voltijdslid van de Nationale Defensie- en Veiligheidscommissie) voor om het manipuleren en vaststellen van vastgoedprijzen toe te voegen aan de lijst met verboden activiteiten in deze bedrijfstak.
Hij analyseerde dat manipulatie van de vastgoedmarkt minstens zo gevaarlijk is als soortgelijk gedrag op de aandelenmarkt. Manipulatie vindt niet alleen plaats door tegen hoge prijzen te bieden en vervolgens deposito's te laten vallen, maar ook door één project te gebruiken om de prijs van een ander project te "verhogen", wat leidt tot een zeepbel en een prijsniveau dat torenhoog is in vergelijking met de werkelijkheid.
"Als dit niet grondig wordt aangepakt, zal er een zeepbel ontstaan, zoals in het geval van het Chinese vastgoedbedrijf China Evergrande Group", aldus de heer An. Hij voegde eraan toe dat het noodzakelijk is om de manipulatie en prijsafspraken met betrekking tot onroerend goed bij wet te verbieden en specifieke gevallen specifiek uit te sluiten.
De heer Trinh Xuan An (voltijds lid van het Nationaal Comité voor Defensie en Veiligheid) sprak op de ochtend van 31 oktober tijdens de discussiesessie over het gewijzigde wetsontwerp over de vastgoedsector. Foto: Media van de Nationale Assemblee
De heer Nguyen Huu Thong (adjunct-hoofd van de delegatie van de provincie Binh Thuan ) en Trinh Lam Sinh (adjunct-hoofd van de delegatie van de provincie An Giang) deelden dezelfde mening en stelden voor om regels toe te voegen die het manipuleren en verstoren van de vastgoedmarkt verbieden.
De heer Thong merkte op dat samenspanning bij veilingen van landgebruiksrechten en veilingen die erop gericht zijn de prijzen in omliggende gebieden op te drijven, veel voorkomt. Dit zorgt ervoor dat de grondprijzen stijgen, waardoor mensen die echt een woning nodig hebben, geen grond kunnen kopen en een huis kunnen bouwen.
Ondertussen, verwijzend naar verboden handelingen in de vastgoedsector, stelde de heer Nguyen Van Manh (lid van de Economische Commissie) dat de regelgeving inzake het innen en gebruiken van geld voor de toekomstige aankoop en verkoop van onroerend goed voor huurkoop van de koper en huurkoper illegaal is. Vergeleken met de huidige regelgeving maakt dit wetsontwerp een einde aan het mobiliseren en illegaal toe-eigenen van kapitaal, aldus de heer Manh, waardoor onbedoeld mazen in de wet worden gecreëerd in het gebruik van kapitaal door investeerders en andere kanalen voor kapitaalmobilisatie worden gecreëerd.
Hij stelde voor om de regelgeving met betrekking tot het verbod op illegale bewoning te behouden, om te voorkomen dat dit gedrag in de praktijk plaatsvindt.
Ook de regelgeving omtrent borgsommen voor toekomstige woningtransacties (woningen, onroerend goed op papier) leverde veel reacties op tijdens de discussie. Momenteel stelt het wetsvoorstel twee opties voor. Een daarvan is dat de projectinvesteerder alleen borgsommen kan innen wanneer de woning- en bouwwerkzaamheden gekwalificeerd zijn om in bedrijf te worden genomen. Of de investeerder int borgsommen volgens de overeenkomst met de klant wanneer het project een basisontwerp heeft dat door een overheidsinstantie is beoordeeld en een van de documenten over grondgebruiksrechten bevat. Het maximale borgbedrag wordt gereguleerd door de overheid, maar mag niet meer bedragen dan 10% van de verkoop- of huurprijs.
Mevrouw Tran Hong Nguyen (adjunct-hoofd van de juridische commissie) koos voor optie 1, omdat zij van mening was dat dit minder risico's met zich meebracht voor de koper – de zwakke partij in de transactie. Aanbetalingen worden alleen gedaan wanneer het onroerend goed aan de zakelijke voorwaarden voldoet en beide partijen een contract ondertekenen, waardoor geschillen worden beperkt.
Als de investeerder de aanbetaling ontvangt terwijl het project al een basisontwerp heeft goedgekeurd, of wanneer het project al over een van de documenten met betrekking tot grondgebruiksrechten beschikt (optie 2), loopt de koper volgens mevrouw Nguyen veel risico, omdat er veel tijd zit tussen het ontvangen van de aanbetaling en de daadwerkelijke bouw van het project.
De vastgoedmarkt is de laatste tijd inderdaad complex geworden, doordat projectinvesteerders gebruikmaken van deposito's en kapitaalinbrengcontracten om willekeurig kapitaal aan te trekken. "Veel projecten die na 5 of 10 jaar deposito's hebben ontvangen, zijn nog niet uitgevoerd. Daarom is regelgeving nodig om de deposito's voor toekomstige vastgoedprojecten te "strengen", aldus de vicevoorzitter van de Commissie Rechtsgeleerdheid.
Ondertussen kozen de heer Nguyen Dai Thang (adjunct-hoofd van de gespecialiseerde delegatie van de provincie Hung Yen) en de heer Pham Van Hoa voor optie 2, omdat zij vonden dat de regelgeving duidelijk omschreef in welke gevallen de investeerder de aanbetaling kon ontvangen, wat het aanbetalingsbedrag was en dat deze openbaar en transparant was.
De heer Pham Van Hoa zei dat de investeerder niet over 100% van het kapitaal beschikt om het project uit te voeren en geld moet lenen bij de bank. Een aanbetaling van 10% van de waarde van het te koop aangeboden appartement is ook realistisch. "Een huis ter waarde van 1 miljard, een aanbetaling van 10% betekent 100 miljoen, een huis ter waarde van 4 miljard heeft een aanbetaling van 400 miljoen. Ik denk dat dit bedrag voor klanten niet veel is wanneer ze een huis kopen. Klanten storten vooraf, soms verkoopt de investeerder het huis dan voor een lagere prijs", zei hij.
Bovendien beschikt de investeerder over de documenten met betrekking tot grondgebruiksrechten om de aanbetaling te ontvangen, en volgens hem "zijn die niet oneerlijk". Daarom moet het wetsontwerp flexibele regels bevatten, zodat de investeerder kapitaal kan mobiliseren om het project uit te voeren en vertrouwen kan scheppen tussen de investeerder en de klant.
Ook de regelgeving omtrent het nakomen van financiële verplichtingen met betrekking tot grond bij de overdracht van vastgoedprojecten werd besproken. Tijdens de vijfde zitting (juni) zei voorzitter van de Economische Commissie Vu Hong Thanh, bij de presentatie van het rapport dat de Permanente Commissie van de Nationale Assemblee toelichtte en goedkeurde, dat veel meningen het eens waren met de eis van "verplichte nakoming van verplichtingen" vóór de overdracht van projecten. Er waren echter ook meningen dat er voorwaarden moesten worden gecreëerd voor investeerders die niet langer over voldoende capaciteit beschikken.
Daarom stelde het Permanent Comité van de Nationale Assemblee twee opties voor.
Ten eerste kunnen beide partijen overeenkomen om de niet-nagekomen financiële verplichtingen te blijven nakomen indien de investeerder de projectgrond of het overgedragen projectdeel aan de Staat overdraagt, maar nog niet aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan.
Ten tweede, als de overdragende investeerder heeft besloten om grond toe te wijzen of te leasen van een bevoegde overheidsinstantie voor de uitvoering van het project en heeft voldaan aan de financiële verplichtingen met betrekking tot de grond van het project (grondgebruiksvergoedingen, grondhuur, belastingen, heffingen, enz.), is hij niet verplicht om een grondgebruiksrechtcertificaat te hebben voor het geheel of een deel van het overgedragen project.
Het Permanent Comité van de Nationale Assemblee koos voor optie 1. Deze optie garandeert strenge regels en voorkomt dat onbevoegde investeerders worden geselecteerd om projecten over te dragen en winst te maken.
De heer Pham Van Hoa stemde in met optie 1. Dit betekent dat wanneer de investeerder het project of een deel ervan overdraagt aan een andere persoon, de ontvanger de financiële verplichtingen aan de staat moet nakomen. De heer Hoa gaf aan dat de staat niets verliest, omdat de financiële verplichtingen blijvend worden nagekomen.
"Investeerders die 'ondervoed' zijn en niet langer in staat zijn om door te gaan met nieuwe projecten, moeten deze overdragen. Het is niet raadzaam om hen te dwingen aan hun financiële verplichtingen te voldoen voordat ze transacties kunnen uitvoeren", aldus hij.
De heer Pham Van Hoa gaf zijn mening tijdens de discussiesessie over het gewijzigde wetsontwerp inzake onroerendgoedbedrijven op de ochtend van 31 oktober. Foto: National Assembly Media
De heer Trinh Xuan An, voltijds lid van de Nationale Defensie- en Veiligheidscommissie, zei ook dat flexibiliteit nodig is bij de overdracht van vastgoedprojecten. Hij stelde voor dat de partijen zelf over hun financiële verplichtingen aan de staat zouden moeten kunnen onderhandelen.
Nguyen Ngoc Son, vast lid van de Commissie voor Wetenschap, Technologie en Milieu, maakt zich zorgen over het feit dat er momenteel veel verschillende interpretaties bestaan over de betekenis van "het geheel of een deel van een vastgoedproject overdragen".
De heer Son wees erop dat de onderzoeks- en inspectie-instanties ook problemen ondervinden bij de behandeling van projecten waarbij investeerders wisselen via vormen zoals de overdracht van grondgebruiksrechten en aan grond verbonden activa, en de verkoop van aan grond verbonden activa. Hij stelde daarom voor dat het wetsontwerp het concept en de methode van de overdracht van activa duidelijk moet definiëren om exploitatie te voorkomen.
Er wordt verwacht dat de Nationale Assemblee op 27 november zal stemmen over het gewijzigde wetsontwerp over de vastgoedsector.
Bronlink
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh zit de tweede vergadering voor van het stuurcomité voor particuliere economische ontwikkeling.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
Reactie (0)