De vastgoedmarkt in Hanoi ondergaat een aanzienlijke transformatie.

(CLO) Hanoi gaat een ongekende fase in van grondontginning en investeringen in infrastructuur om langdurige stedelijke knelpunten aan te pakken en geleidelijk de ontwikkelingsrichting volgens het Hoofdstedelijk Plan te realiseren.

Công Luận•26/05/2026

Volgens het Volkscomité van Hanoi is er sinds eind 2025 aanzienlijke vooruitgang geboekt met de grondontginning. Veel langlopende projecten zijn versneld, met name strategische infrastructuurprojecten zoals Ringweg 4 - Hoofdstedelijke Regio, het gedeelte van Ringweg 1 van Hoang Cau naar Voi Phuc, Ringwegen 2.5, 3 en 3.5, en een reeks bruggen over de Rode Rivier, zoals de Tu Lien-, Tran Hung Dao-, Thuong Cat-, Hong Ha- en Ngoc Hoi-bruggen.

Bovendien ligt de voortgang van de uitbetaling van overheidsinvesteringen in Hanoi aanzienlijk hoger dan het nationale gemiddelde. Volgens informatie die op 24 april werd gepresenteerd tijdens de Nationale Conferentie over het Versnellen van de Toewijzing en Uitbetaling van Overheidsinvesteringskapitaal in 2026, had Hanoi op 23 april ongeveer 31.000 miljard VND uitgekeerd, wat overeenkomt met 25,7% van het door de premier vastgestelde plan. Het nationale gemiddelde uitbetalingspercentage, zoals geregistreerd door het Ministerie van Financiën, lag daarentegen rond de 12,6%.

De vastgoedmarkt in Hanoi ondergaat een aanzienlijke transformatie. Foto: VARS

De gelijktijdige uitvoering van tal van grootschalige projecten wijst erop dat Hanoi een duidelijk afgebakende cyclus van gerichte en strategische infrastructuurontwikkeling ingaat.

Van unipolaire stedelijke expansie naar een herstructurering van het ontwikkelingsmodel.

Als de periode van 1990 tot 2015 een tijd van territoriale expansie en verstedelijking in de voorsteden was, dan is de huidige periode voor Hanoi een proces van herstructurering van zijn stedelijk ontwikkelingsmodel.

De groei van Hanoi was decennialang voornamelijk gebaseerd op unipolaire stedelijke expansie, bevolkingsgroei als gevolg van migratie en de sterke ontwikkeling van de woningmarkt in de binnenstad. Het model van zelfgebouwde buiswoningen vormde het grootste deel van de stedelijke structuur, gekenmerkt door een hoge dichtheid, dicht opeengepakte rijtjeshuizen in smalle steegjes en beperkte ruimte voor transport en groenvoorzieningen. Deze structuur was wellicht geschikt voor een periode van snelle verstedelijking, lage ontwikkelingskosten en een nog gefragmenteerde economie .

Wanneer de bevolkingsdichtheid en de stedelijke schaal echter de capaciteit van de infrastructuur overstijgen, beginnen de beperkingen van dit model zich te openbaren. Filevorming, hogere logistieke kosten, overbelaste infrastructuur en versnippering van het land beperken de ontwikkelingsmogelijkheden volgens het oude model.

In deze nieuwe context kan Hanoi niet langer vertrouwen op voordelen zoals beschikbare grond of lage kosten om investeringen aan te trekken, maar moet het concurreren op basis van connectiviteit, de kwaliteit van de infrastructuur, het vermogen om hoogwaardige kapitaalstromen aan te trekken en de operationele efficiëntie van de stad. Dit dwingt de stad tot een meer omvattende herstructureringscyclus.

Het huidige herstructureringsproces betreft niet alleen het vervangen van oude gebouwen, maar ook het veranderen van de patronen van landgebruik en stedelijke functies.

Oude appartementencomplexen zijn hiervan het duidelijkste voorbeeld. Dit zijn stedelijke structuren die zijn ontstaan in de periode na de subsidies, gekenmerkt door een lage efficiëntie van het grondgebruik, een vervallen infrastructuur en onvoldoende aanpassing aan de druk van de moderne bevolkingsgroei. Het renoveren van oude appartementen is daarom niet alleen een kwestie van huisvesting, maar ook een proces van herwaardering van de waarde van binnenstedelijke grond.

Tegelijkertijd worden veel fabrieken, magazijnen en productiefaciliteiten in het stadscentrum geleidelijk verplaatst naar buiten het centrum. Deze trend heeft zich voorgedaan in Seoul, Shanghai en Singapore, doordat de grondprijzen in stedelijke gebieden stegen en de economische structuur verschoof naar de dienstensector, de financiële sector en de technologie.

In grote steden wordt industrieel terrein in de binnenstad vaak vervangen door multifunctionele complexen met woningen, winkels, kantoren en diensten. Hanoi volgt momenteel deze trend.

De vastgoedmarkt begint zich aanzienlijk te differentiëren.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) vertoont de woningmarkt in veel delen van Hanoi een duidelijkere differentiatie, nadat de grondverwerving en de uitvoering van de bouwplannen zijn versneld.

Met name in plangebieden, oude woonwijken, huizen in smalle steegjes of gebieden met beperkte infrastructuur vertonen de daadwerkelijke transactieprijzen en liquiditeit tekenen van daling.

VARS stelt dat de oorzaak niet alleen ligt in de aanzienlijke prijsstijgingen van de afgelopen jaren, maar ook in zorgen over stadsplanning, de mogelijkheid van wegenaanleg, stadsvernieuwing en veranderingen in de bevolkingsstructuur van het oude stadscentrum.

Nu Hanoi een periode van ingrijpende herstructurering doormaakt, worden de inherente beperkingen van woonmodellen in smalle steegjes steeds duidelijker, zoals verkeersopstoppingen, gebrek aan parkeerplaatsen, beperkte woonruimte, groene zones, brandveiligheidsproblemen en de toegang tot moderne stedelijke infrastructuur.

Omgekeerd verschuift de marktvraag steeds meer naar goed geplande producten zoals appartementencomplexen en laagbouwwoningen in nieuwe stedelijke gebieden en geïntegreerde satellietsteden met een gesynchroniseerde infrastructuur. Deze projecten profiteren van moderne woonruimtes, uitgebreide voorzieningen, betere connectiviteit en een hoge mate van planningsstabiliteit.

Dit duidt erop dat de nieuwe cyclus van de Hanoi-markt niet langer een periode van uniforme prijsstijgingen zal zijn zoals voorheen, maar eerder een periode van sterke differentiatie gebaseerd op de kwaliteit van de infrastructuur, de connectiviteit en het vermogen om een economisch ecosysteem te vormen.

"Het proces van stedelijke herstructurering leidt tot aanzienlijke veranderingen in de ontwikkelingsstructuur van de vastgoedmarkt in Hanoi," aldus VARS.

Waar de marktgroei voorheen vooral gebaseerd was op eenzijdige stedelijke expansie en verwachtingen ten aanzien van infrastructuur, verschuift de huidige cyclus naar een ontwikkelingsmodel dat gebaseerd is op de kwaliteit van de infrastructuur, de operationele efficiëntie van stedelijke gebieden en de daadwerkelijke vraag naar woningen.

Dit blijkt uit de ontwikkeling van talrijke grootschalige stedelijke gebieden langs nieuwe infrastructuurcorridors. Het marktaanbod zal naar verwachting diverser worden, met onder meer luxe, middenklasse en betaalbare commerciële woningen, sociale woningbouw en huurwoningen.

Het is opvallend dat sociale huisvesting, inclusief huurwoningen, geleidelijk aan een cruciale pijler wordt in het sociale welzijnsbeleid en de stadsontwikkelingsstrategie van Hanoi. Nu de stad overgaat op een model met meerdere centra, gaat de uitdaging niet langer alleen om het bouwen van meer woningen, maar ook om het herorganiseren van leefruimtes, het verbeteren van de toegang tot infrastructuur en het rationeler verdelen van de bevolking.

In dit nieuwe model zullen centrale kerngebieden, locaties aan het meer of gebieden met directe toegang tot de metro, financiële centra en belangrijke commerciële verkeersaders zich waarschijnlijk richten op luxe producten die bestemd zijn voor welgestelde inwoners, internationale professionals en de stedelijke elite.

VARS stelt echter dat dit niet betekent dat lage-inkomensgroepen in de traditionele zin "uit de stad worden verdreven". Het verschil in deze nieuwe ontwikkelingscyclus ligt in het feit dat, hoewel de geografische afstanden groter kunnen zijn, de reistijd en bereikbaarheid aanzienlijk worden verkort dankzij het nieuwe infrastructuursysteem.

Ringwegen, metrolijnen, bruggen over de Rode Rivier, interregionale verbindingswegen en nieuwe logistieke corridors zullen het transport binnen Hanoi volledig transformeren. Dankzij aanzienlijke infrastructurele verbeteringen zal wonen in gebieden verder van het stadscentrum, maar toch met gemakkelijke toegang tot werkplekken, winkelcentra, de luchthaven of servicegebieden, geleidelijk aan de norm worden in een moderne metropool.

Dit legt de basis voor een duurzamer proces van bevolkingsdecentralisatie en -herverdeling, in plaats van de voortdurende overmatige concentratie in de binnenstad.

"Belangrijker nog, de vastgoedwaarden zullen in de nieuwe cyclus naar verwachting meer groeien op basis van de operationele capaciteit van de stad, het vermogen om een economisch ecosysteem te vormen en de reële vraag, in plaats van uitsluitend op basis van de verwachting van prijsstijgingen als gevolg van infrastructuurontwikkeling, zoals in voorgaande fasen," benadrukte VARS.