De vastgoedmarkt is niet sterk genoeg om de helling te overwinnen, maar is ook niet langer 'buiten controle'

Op de middag van 12 oktober organiseerden de Vietnam Real Estate Association (VNREA) en de Vietnamese Association of Real Estate Brokers (VARS) gezamenlijk een evenement om het rapport "Beoordeling van het herstelproces van de Vietnamese vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 en prognose van de marktsituatie in het vierde kwartaal van 2023" aan te kondigen.

De vastgoedtransacties zijn weer in volle gang

In haar openingstoespraak citeerde mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-hoofd van de afdeling Marktonderzoek en Advies over Beleggingsbevordering in Vastgoed bij VARS, de onderzoeksgegevens van VARS. Zij stelde dat de liquiditeit op de vastgoedmarkt geleidelijk verbetert, vooral vergeleken met de moeilijke periode eind vorig jaar en de eerste maanden van dit jaar.

De markt begint steeds meer lichtpuntjes te vertonen. Dit zijn plaatsen met ontwikkelde economieën , aandacht en focus op het bevorderen van investeringen in infrastructuur en transport, met veel aanbodbronnen die aansluiten op de vraag, zoals Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minhstad, enzovoort.

Mevrouw Mien zei dat de bovenstaande resultaten te danken zijn aan de inspanningen, connecties en nauwe samenwerking tussen overheidsinstanties en bedrijven. De overheid heeft met name continu en intensief bijna twintig gerelateerde subwetdocumenten en -acties gepubliceerd, waarvan de inhoud steeds beter aansluit bij de werkelijke behoeften van de markt en bedrijven.

"Hoewel de markt niet sterk genoeg is om de helling te overwinnen, is het risico dat de remmen het begeven enigszins geweken zijn, enigszins geweken", aldus mevrouw Mien.

De vastgoedsector heeft de moeilijkste periode achter de rug, maar de transacties herstellen zich geleidelijk in kwantiteit en kwaliteit.

Uit de gegevens in het rapport blijkt dat het aantal transacties in de gehele markt in de loop der tijd is toegenomen, doordat er meer producten op de markt zijn gebracht die aansluiten bij de behoeften van mensen. Zo registreerde de markt in het derde kwartaal van 2023 bijna 6.000 transacties, anderhalf keer meer dan in het tweede kwartaal en meer dan twee keer zoveel als in het eerste kwartaal van 2023.

Vergeleken met de voorgaande periode bedroeg het totale aantal transacties in de eerste negen maanden van 2023 echter slechts ongeveer 50% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en ongeveer 20% ten opzichte van de periode van de grondkoorts. De reden hiervoor is dat er nog steeds een tekort is aan sociale huurwoningen en betaalbare woningen, vanwege de aanhoudende stijging van de woningprijzen, waarvan het einde nog niet in zicht is.

Het rapport van VARS maakt een prognose voor de toekomst en laat duidelijk zien dat het economisch herstel, samen met de positieve voorspellingen voor de economische groei, zeker zal leiden tot een grotere vraag naar onroerend goed in alle segmenten, van appartementen tot kantoren te huur, fabrieken, winkelvastgoed... Zeker in een situatie waarin het aanbod om vele redenen krap is, is het goed om rekening te houden met een stijging van de vastgoedprijzen in de komende tijd.

Mevrouw Mien vermeldde verder dat de Staatsbank de operationele rente sinds maart 2023 vier keer op rij heeft verlaagd. De rentetarieven voor bankleningen zijn aanzienlijk verlaagd, van 6,7% naar 10%, waarmee ze het niveau van begin 2022 naderen, een daling van 0,4% naar 3,5% ten opzichte van het einde van het tweede kwartaal van 2023. Dit is een gunstige rente voor huizenkopers. Wie in deze periode een huis koopt om in te wonen, profiteert optimaal van de krediet- en prijsniveaus.

Er zijn meer mechanismen nodig voor investeerders om sociale woningen te bouwen

De heer Le Dinh Chung, lid van de VARS Real Estate Research Working Group en algemeen directeur van SGO Homes, vertelde tijdens het evenement dat de vastgoedmarkt in grote steden tekenen van een bodem vertoont. De focus ligt hierbij op het segment appartementen en woningen met een prijs van minder dan 10 miljard VND in het centrum.

Voor het grondsegment zijn er geen positieve signalen, maar er zijn tekenen dat de bodem in het veilinggrondtype is doorbroken. In het gebied rond Hanoi ligt de prijs rond de 2 miljard VND, met een absorptiepercentage van 70%-80%. De veilingprijs ligt ongeveer 5% hoger dan de startprijs. De prijs kan direct worden overgedragen met een verschil van 30-50 miljoen VND/perceel.

Alleen het segment resorttoerisme vertoont nog een somber beeld; het transactievolume stagneert vanwege het sentiment onder investeerders op de markt.

De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, hield een toespraak tijdens het evenement.

De heer Nguyen Hoang Nam, lid van de werkgroep Onderzoek en Ontwikkeling van VARS Vastgoed en algemeen directeur van G-Home JSC, gaf zijn mening over het aanbod van sociale woningen en benadrukte dat het staatsbeleid om 1 miljoen sociale woningen te bouwen zeer humaan is.

De heer Nam zei echter dat het in werkelijkheid noodzakelijk is te erkennen dat 1 miljoen sociale huurwoningen niet voldoende zijn voor de huidige markt. Zelfs als het bovenstaande project maximaal wordt uitgevoerd, is er nog steeds veel vraag naar koopwoningen.

Ondertussen kent het proces van de uitvoering, bouw en openstelling voor verkoop van sociale woningbouwprojecten nog steeds veel problemen, variërend van juridische mechanismen tot regelgeving en aankoopvoorwaarden en gevallen waarin men in aanmerking komt voor beleid.

De heer Nam wees met name op de huidige situatie, waarin het voor mensen heel moeilijk is om toegang te krijgen tot sociale huisvesting. Veel regels zijn te streng, waardoor er een indeling in rijk en arm ontstaat. Hierdoor zijn sociale huisvesting voor veel bevolkingsgroepen onbetaalbaar.

Aan de kant van investeerders is de bouw van sociale woningen ook een lastig probleem vanwege de moeilijkheden op vele vlakken, van mechanismen en beleid tot de financiële draagkracht van bedrijven. Volgens de heer Nam is de bouw van sociale woningen "zowel moeilijk als riskant".

Op de markt is er zelfs sprake van "onverkochte" sociale woningen, omdat het bouwgebied zich op een ongunstige locatie bevindt en niet voldoet aan de woonbehoeften van de bewoners. Veel investeerders steken tijd en geld in de bouw, maar worden decennialang "gemarteld" door administratieve procedures. Als er na oplevering en opening voor verkoop verlies wordt geleden, moeten ze dat zelf dragen, en als de winst meer dan 10% bedraagt, moeten ze dat terugbetalen aan de staat - de heer Nam vindt dit onredelijk.

De algemeen directeur van G-Home JSC stelde daarom voor dat het huisvestingsbeleid zich op alle klassen in de samenleving zou moeten richten. De regelgeving voor begunstigden van sociale huisvesting zou moeten worden aangepast om deze meer geschikt te maken. Sociale huisvesting is niet te koop voor de rijken, maar zou zich moeten richten op mensen met een inkomen dat belastingplichtig is, spaargeld heeft, maar geen toegang heeft tot commerciële woningen die momenteel een hoge prijs hebben.

Tegelijkertijd zouden mechanismen en beleidsmaatregelen voor investeerders in een meer open en 'open' richting moeten worden opgezet. Deze zouden moeten worden geprezen, aangemoedigd en er zouden omstandigheden moeten worden gecreëerd waarin sociale woningbouwbedrijven meer mogelijkheden krijgen om door te gaan met bouwen.

Tot slot zei de heer Tran Van Binh, vicevoorzitter en secretaris-generaal van VARS, dat in de komende tijd, naast juridische en kapitaalproblemen, het vertrouwen van klanten en investeerders de laatste "barrière" is die moet worden opgelost, zodat de vastgoedmarkt weer echt normaal kan worden.

De vastgoedmarkt zal in het vierde kwartaal van 2023 naar verwachting een springplank vormen voor een transformatie in 2024. Het algehele marktbeeld zal zeker veel nieuwe lichtpuntjes kennen. Vooral in gebieden met veel ontwikkelingsruimte, een synchrone en moderne planning, een infrastructuur die interessant en gericht is op investeringen, en lage prijsniveaus .

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html