De vastgoedmarkt heeft nog niet genoeg momentum om "de helling te beklimmen", maar "de controle raakt niet langer uit handen".

Op de middag van 12 oktober organiseerden de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars (VNREA) en de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars (VARS) gezamenlijk een evenement om het rapport "Evaluatie van de voortgang van het herstel van de Vietnamese vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 en prognose van de marktsituatie in het vierde kwartaal van 2023" te presenteren.

De vastgoedtransacties trekken weer aan.

In haar openingswoord citeerde mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-hoofd van de afdeling Marktonderzoek en Investeringsbevordering van VARS Real Estate, gegevens uit onderzoek van VARS waaruit blijkt dat de liquiditeit op de vastgoedmarkt geleidelijk verbetert, met name in vergelijking met de moeilijke periode aan het einde van vorig jaar en de eerste maanden van dit jaar.

De markt begint positievere signalen te vertonen. Dit geldt onder meer voor economisch ontwikkelde regio's die aandacht krijgen voor investeringen in infrastructuur en transport, en die een voldoende aanbod hebben om aan de vraag te voldoen, zoals Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh-stad, enzovoort.

Mevrouw Mien is van mening dat de bovengenoemde resultaten te danken zijn aan de inspanningen, nauwe samenwerking en coördinatie tussen overheidsinstanties en het bedrijfsleven. Met name de bijna twintig gerelateerde acties en bijbehorende wettelijke documenten die door de overheid zijn uitgevaardigd, zijn continu en snel geïmplementeerd, waarbij de inhoud steeds beter aansluit op de daadwerkelijke behoeften van de markt en het bedrijfsleven.

"Hoewel de markt nog niet sterk genoeg is om 'de steile stijging te overwinnen', heeft ze het risico van 'controleverlies' enigszins weten te vermijden," aldus mevrouw Mien.

De vastgoedmarkt heeft de moeilijkste fase achter zich gelaten en het aantal transacties herstelt zich geleidelijk, zowel in kwantiteit als in kwaliteit.

De gegevens in het rapport tonen aan dat het transactievolume op de markt in de loop der tijd gestaag is toegenomen, doordat er steeds meer producten op de markt komen die aan de behoeften van de consument voldoen. Zo werden er in het derde kwartaal van 2023 bijna 6.000 transacties geregistreerd, anderhalf keer zoveel als in het tweede kwartaal en meer dan twee keer zoveel als in het eerste kwartaal van 2023.

Vergeleken met voorgaande perioden bedroeg het totale aantal transacties in de eerste negen maanden van 2023 echter slechts ongeveer 50% van dezelfde periode vorig jaar en ongeveer 20% van de piek tijdens de vastgoedhausse. Dit komt door het aanhoudende tekort aan aanbod in de sociale huur- en betaalbare woningmarkt, terwijl de huizenprijzen blijven stijgen zonder dat daar een einde aan lijkt te komen.

Vooruitkijkend geeft het VARS-rapport duidelijk aan dat het economisch herstel, samen met positieve prognoses voor economische groei, zeker zal leiden tot een toegenomen vraag naar vastgoed in alle segmenten, van appartementen tot kantoorruimtes, fabrieken en winkelpanden. Vooral gezien het huidige krappe aanbod door diverse oorzaken, is een stijging van de vastgoedprijzen in de nabije toekomst een waarschijnlijk gevolg.

Mevrouw Mien merkte verder op dat de Vietnamese centrale bank de beleidsrente sinds maart 2023 vier keer achter elkaar heeft verlaagd. De rente op bankleningen is aanzienlijk gedaald, van 6,7% tot 10%, en benadert daarmee het niveau van begin 2022. Vergeleken met het einde van het tweede kwartaal van 2023 is de rente met 0,4% tot 3,5% gedaald. Dit is een gunstige rente voor huizenkopers. Door in deze periode een huis te kopen, profiteert men optimaal van de gunstige krediet- en prijsomstandigheden.

Er zijn meer mechanismen nodig om investeerders aan te moedigen sociale woningbouw te realiseren.

Tijdens het evenement zei de heer Le Dinh Chung, lid van de VARS-werkgroep voor marktonderzoek in de vastgoedsector en algemeen directeur van SGO Homes, dat de residentiële vastgoedmarkt in grote steden tekenen van een bodemvorming vertoont, met name in het segment appartementen en huizen met een prijs onder de 10 miljard VND in de centrale kerngebieden.

Hoewel de markt voor bouwgrond nog geen positieve signalen vertoont, zijn er aanwijzingen dat de bodemvorming in de categorie geveilde grond zich aan het stabiliseren is, met name in de omgeving van Hanoi . Prijzen rond de 2 miljard VND worden voor 70-80% geabsorbeerd, waarbij de veilingprijzen ongeveer 5% hoger liggen dan de startprijs. Deze percelen kunnen direct worden doorverkocht met een winstmarge van 30-50 miljoen VND per perceel.

Alleen het segment van het resorttoerisme blijft traag, met stagnerende transactievolumes als gevolg van het beleggerssentiment in de markt.

De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, hield een toespraak tijdens het evenement.

De heer Nguyen Hoang Nam, lid van de VARS-onderzoekstaakgroep voor de vastgoedsector en algemeen directeur van G-Home JSC, gaf zijn mening over het aanbod van sociale huisvesting en benadrukte dat het overheidsbeleid om 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen zeer humaan is.

In werkelijkheid is de heer Nam echter van mening dat 1 miljoen sociale huurwoningen niet voldoende zijn voor de huidige markt, en dat zelfs als het bovenstaande plan volledig wordt uitgevoerd, er nog steeds veel andere huisvestingsbehoeften zullen bestaan.

Het proces van het realiseren, bouwen en verkopen van sociale woningbouwprojecten stuit echter nog steeds op vele obstakels, variërend van juridische mechanismen tot regelgeving en aankoopvoorwaarden, evenals gevallen die in aanmerking komen voor beleidsvoordelen.

De heer Nam wees met name op de huidige situatie waarin mensen grote moeite hebben om toegang te krijgen tot sociale huisvesting, omdat veel regelgeving te streng is en mensen indeelt in rijke en arme groepen, waardoor sociale huisvesting voor veel bevolkingsgroepen onbereikbaar wordt.

Vanuit het perspectief van de investeerder is de realisatie van sociale woningbouw ook een uitdagende kwestie, die op verschillende manieren wordt bemoeilijkt, onder andere door mechanismen, beleid en de financiële draagkracht van bedrijven. Volgens de heer Nam is het bouwen van sociale woningen "zowel moeilijk als riskant".

Momenteel kampt de markt zelfs met het probleem van onverkochte sociale huurwoningen, omdat de bouwlocaties ongunstig zijn en niet voldoen aan de woonbehoeften van de bewoners. Veel investeerders steken tijd en geld in de bouw, maar worden decennialang gehinderd door administratieve procedures. Na voltooiing en de start van de verkoop moeten ze eventuele verliezen zelf dragen; als ze meer dan 10% winst maken, zijn ze verplicht het geld terug te betalen aan de staat – de heer Nam vindt dit onredelijk.

De algemeen directeur van G-Home JSC stelde daarom voor dat het huisvestingsbeleid zich op alle sociale klassen zou moeten richten. De regelgeving die de begunstigden van sociale huisvesting definieert, moet worden herzien om beter aan te sluiten bij de behoeften van de doelgroep. Sociale huisvesting zou niet alleen aan de rijken verkocht moeten worden, maar ook aan mensen met een belastbaar inkomen en spaargeld, die geen toegang hebben tot commercieel beschikbare woningen met hun huidige hoge verkoopprijzen.

Tegelijkertijd moeten mechanismen en beleidsmaatregelen voor investeerders op een meer open en flexibele manier worden ontwikkeld, en moeten bedrijven die sociale woningbouw bedrijven aanmoedigen, ondersteunen en de voorwaarden scheppen om dit te blijven doen.

Samenvattend is de heer Tran Van Binh - vicevoorzitter en secretaris-generaal van VARS - van mening dat, naast juridische en financiële knelpunten, het vertrouwen van klanten en investeerders de laatste "barrière" vormt die moet worden weggenomen voordat de vastgoedmarkt zich daadwerkelijk kan herstellen.

De vastgoedmarkt in het vierde kwartaal van 2023 wordt beschouwd als een opstapje naar de transformatie in 2024. Het algemene marktbeeld zal zeker veel nieuwe lichtpuntjes vertonen. Dit geldt met name voor gebieden met een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel, een uitgebreide en moderne planning, een goed ontwikkelde infrastructuur en relatief lage vastgoedprijzen .

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html