Hoeveel huis moet ik kopen met een inkomen van ongeveer 30 miljoen VND/maand?

De markt verliest appartementen onder de 25 miljoen VND/m2

Met betrekking tot de recente informatie over de vastgoedmarkt meldde het Ministerie van Bouw dat het aantal nieuw goedgekeurde en voltooide woningbouwprojecten is afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren, wat leidt tot een vrij beperkt aanbod op de markt. De huizenprijzen stijgen echter vaak, waardoor ze de financiële draagkracht van de meeste mensen die een woning voor eigen gebruik willen kopen, te boven gaan.

Opvallend is dat er vrijwel geen projecten zijn in het segment van betaalbare appartementen (met een prijs onder de 25 miljoen VND/m²). De markt bestaat voornamelijk uit het middensegment (met een prijs tussen de 25 en 50 miljoen VND) dat in aanmerking komt voor kapitaalmobilisatie en handel.

Een sociaal huisvestingsproject dat al jaren bestaat in Hanoi (Foto: Ha Phong).

Volgens het rapport van Savills over de vastgoedmarkt in Hanoi voor het vierde kwartaal van 2023 is het aanbod van nieuwe appartementen het laagst in 10 jaar. Appartementen met een prijs boven VND 4 miljard vertegenwoordigen 42% van het aantal verkochte woningen in 2023, een stijging ten opzichte van 3% in 2019. Appartementen met een prijs tussen VND 2 en 4 miljard vertegenwoordigen 55% van het marktaandeel. Slechts 3% van de appartementen is geprijsd onder VND 2 miljard.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) hebben de snelle economische groei en verstedelijking de afgelopen jaren geleid tot een toenemende vraag naar woningen. Tegelijkertijd is het aanbod voortdurend afgenomen en vertoont het sinds 2018 geen tekenen van herstel. Hierdoor wordt het onevenwicht tussen vraag en aanbod steeds nijpender.

De aanbodstructuur neigt steeds meer naar hoogwaardige, hoogwaardige producten voor investerings- en speculatiedoeleinden. Dit langdurige faseverschil zorgt ervoor dat de huizenprijzen voortdurend stijgen en een nieuw prijsniveau bereiken dat ver buiten de betaalbaarheid van de meeste mensen ligt.

Het maakt het niet alleen steeds moeilijker voor mensen die een huis willen kopen om er te wonen, maar het vermindert ook de behoefte aan een woning met hun eigen inkomen. Vooral de jongere generatie geeft het geleidelijk op omdat "hoe hard ze ook proberen, ze geen huis kunnen kopen" en schakelt over op een levensstijl van plezier, waarbij huren prioriteit krijgt.

Onderzoeksgegevens van deze eenheid laten zien dat het aandeel van het aanbod van appartementen in het betaalbare segment (onder VND 25 miljoen/m2) in het totale woningaanbod voortdurend daalt, van 30% in 2019 naar 7% in 2022 en 6% in 2023.

In de periode 2019-2022 daalde het aandeel appartementen in het middensegment (VND 25-50 miljoen/m2) eveneens, naar respectievelijk 54%, 46%, 34% en 27%, waarbij het aanbod voornamelijk bestond uit producten met een prijs van VND 40-50 miljoen/m2.

Ondertussen voert de vraag naar echte woningen altijd de markt aan met een aandeel van 80%; de resterende 15% is vraag naar langetermijninvesteringen en 5% is speculatieve vraag. En slechts ongeveer 25% van de vraag naar echte woningen heeft de financiële draagkracht om in echte vraag te worden omgezet.

De woonlasten mogen niet meer dan 30% van het totale inkomen bedragen.

In bovenstaande context zullen, naast sociale huurwoningen, betaalbare woningen de belangrijkste en sterkste ontwikkelingstrend op de vastgoedmarkt zijn in de komende periode. Dit segment is immers gebaseerd op de behoeften en mogelijkheden van de meeste mensen.

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van VARS, bestaat er geen officieel concept voor betaalbare huisvesting. Het is echter mogelijk om enkele kenmerken van dit type aan te wijzen door het te vergelijken met sociale huisvesting en op basis van de methode om de redelijkheid van woningprijzen te bepalen.

Een onvoltooid bouwproject in het district Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sociale huisvesting is vooral bedoeld voor mensen met een laag inkomen en werknemers in industrieterreinen. Deze woningen zijn vrijgesteld van grondgebruikskosten en krijgen toegang tot voordelige kredietpakketten die uitsluitend bedoeld zijn voor investeerders en huizenkopers.

Betaalbare woningen zijn commerciële woningen met gematigde prijzen, die passen bij de financiële draagkracht van de meeste mensen. Ze zijn bedoeld voor de groep mensen met een gemiddeld en bijna gemiddeld inkomen en met een bepaald spaarniveau.

Volgens de voorzitter van VARS is er sprake van betaalbare huisvesting wanneer elk huishouden de woonlasten en andere levensonderhoudskosten binnen het eigen inkomen kan afwegen. Uit ervaring met het beoordelen van de betaalbaarheid van woningen in veel landen wereldwijd blijkt dat betaalbare huisvesting huisvesting is waarbij de woonlasten niet meer dan 30% van het totale huishoudinkomen uitmaken.

"Voor een huishouden met een inkomen van ongeveer 30 miljoen VND per maand, komt 30% van deze kosten neer op een accumulatie van ongeveer 100 miljoen VND per jaar. Betaalbare woningen kosten dus ongeveer 2-2,5 miljard VND per appartement", gaf de heer Dinh als voorbeeld.

Volgens hem is het momenteel erg moeilijk om appartementenprojecten te ontwikkelen met prijzen in de bovengenoemde prijsklasse, vooral in de twee bijzondere stedelijke gebieden met een hoge woningvraag. Moeilijk betekent echter niet onmogelijk.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm