Extra grondvergoeding: Niet de schuld van de onderneming, maar wel de dupe?

Bedrijven zijn van mening dat de grondprijs voor het project nog niet is vastgesteld, maar dat er toch extra grondgebruikskosten moeten worden betaald, namelijk 5,4%, wat onredelijk is.

Het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Besluit nr. 103 van 30 juli 2024 van de regering tot regeling van grondgebruiksvergoedingen, grondpachten en Besluit nr. 104 betreffende het Grondontwikkelingsfonds, dat door het Ministerie van Financiën wordt geraadpleegd, trekt bijzondere aandacht van bedrijven.

De reden hiervoor is dat in het ontwerp nog steeds de regels worden gehandhaafd voor gevallen waarin een besluit is genomen over de toewijzing van grond, grondpacht, toestemming om het grondgebruik te wijzigen, wijziging van jaarlijkse grondpacht naar eenmalige grondpacht, aanpassing van de gedetailleerde planning... maar de grondprijs nog niet is vastgesteld. In dat geval moet voor de nog niet berekende periode een aanvullende betaling worden gedaan voor grondgebruiksvergoeding, grondhuur tegen een tarief van 5,4%/jaar, berekend over het te betalen bedrag.

Onredelijk in zowel rede als emotie

Wetende dat de extra grondvergoeding die betaald moet worden als de grondgebruikvergoeding niet berekend is onredelijk is, zal de onderneming deze toch moeten betalen. Pas dan wordt de grond namelijk in het project opgenomen voor exploitatie en komt deze in aanmerking voor verkoop.

Dat vertelt de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP.Invest, voorzitter van de Vietnamese vereniging van bouwbedrijven, aan een verslaggever van VietNamNet.

Hij zei dat het bedrijf, naast de grondgebruikskosten van bijna 500 miljard VND, zelf ongeveer 27 miljard VND aan aanvullende grondkosten heeft betaald voor een project in Phu Tho .

De voorzitter van GP.Invest gaf echter aan dat dit bedrag niet te hoog is, omdat er andere bedrijven zijn die veel hogere extra bedragen moeten betalen, omdat zij in 2014 het besluit over de grondtoewijzing kregen en het inmiddels alweer meer dan 10 jaar geleden is.

"Dit is onredelijk. De vertraging in de betaling van grondgebruiksvergoedingen is niet de schuld van het bedrijf, maar het bedrijf moet de dupe worden. We hebben veel aanbevelingen gedaan, maar het ministerie van Financiën heeft nog niet ingestemd. In de gemeenten waar we projecten uitvoeren, erkennen ze ook dat deze inning onredelijk is, maar ze kunnen geen aanbevelingen doen omdat ze wetshandhavingsinstanties zijn", aldus de heer Hiep.

Bedrijven stellen voor de regelgeving over extra grondgebruiksvergoedingen af ​​te schaffen omdat deze onredelijk is. Foto: Hoang Ha

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), zei het volgende: Als de grond van een project nog niet is getaxeerd, is het zowel emotioneel als logisch onredelijk om bedrijven te dwingen extra grondgebruikskosten te betalen.

"Sommige gemeenten eisen dat bedrijven voldoen aan hun verplichting om grondgebruiksvergoedingen te betalen voordat ze een bouwvergunning krijgen. Grondwaardering is de verantwoordelijkheid van de staat. Bedrijven beboeten voor fouten die hen niet aangaan, terwijl ze niets hebben overtreden, is een daad van 'dwingen'," zei de heer Toan openhartig.

Ondertussen veroorzaakt de vertraging bij de berekening van de grondgebruiksvergoeding grote verliezen voor bedrijven. Dat wil zeggen dat de voortgang van de projectuitvoering wordt vertraagd, wat leidt tot hogere kosten als gevolg van de jaarlijks stijgende grondprijzen.

Hij analyseerde dat een jaarlijkse boete van 5,4% over de verschuldigde grondbelasting voor de periode waarin de grondbelasting niet werd berekend, een vrij forse boete is. Als een project bijvoorbeeld een grondbelasting van 1.000 miljard VND heeft, en de staat de berekening van de grondbelasting slechts één jaar uitstelt, moet de onderneming nog eens 54 miljard VND betalen.

Als een bedrijf te laat is met het betalen van belastingen, stelt de belastingdienst een boete vast met een vrij hoge rente van 0,03% per dag. Dit geldt als het bedrijf 90 dagen na de datum waarop de grondgebruiksvergoeding is betaald, nog steeds niet het volledige bedrag heeft betaald.

De heer Toan vreest dat bedrijven dan in een situatie van dubbele belastingheffing terechtkomen.

De heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh North, deelde deze mening en zei dat het vaststellen van de grondgebruiksvergoedingen de verantwoordelijkheid van overheidsinstanties is.

"Veel projecten liggen drie tot vijf jaar stil voordat de grondgebruiksvergoedingen worden vastgesteld. Vervolgens krijgen bedrijven een boete van 5,4% per jaar over het onbetaalde bedrag gedurende de periode dat ze wachten op de berekening van de grondprijs. Deze regeling is nadelig voor bedrijven. Omdat de late betaling niet te wijten is aan de schuld van het bedrijf, krijgen ze toch een boete", vertelde de heer Quyet aan verslaggever van VietNamNet.

Deze leider zei dat grondprijzen worden vastgesteld op basis van marktprijzen en jaarlijks worden aangepast. De marktprijzen stijgen elk jaar, dus hoe langer de overheid wacht met het vaststellen van grondgebruiksvergoedingen, hoe meer de kosten voor bedrijven zullen stijgen.

"De grondprijs, samen met de boete en andere kosten, zullen worden inbegrepen in de verkoopprijs, en de koper zal de uiteindelijke partij zijn die deze kosten draagt", merkte de heer Quyet op.

Voorstel om aanvullende grondprijsreguleringen te schrappen

Gezien deze realiteit stelde algemeen directeur Pham Duc Toan van EZ Property voor om de regelgeving omtrent extra grondgebruikskosten te schrappen.

Bij vertraging bij het vaststellen van grondgebruiksvergoedingen is het noodzakelijk de verantwoordelijkheden van de betrokken eenheden duidelijk te definiëren. Vergoedingen mogen alleen worden geïnd wanneer de staat specifieke grondprijzen heeft vastgesteld.

Sommige gemeenten zijn bang voor risico's en durven daarom niet te evalueren, wat leidt tot een situatie waarin jarenlang geen enkel project financiële verplichtingen voor grond heeft gekregen. Het probleem zit in het mechanisme; als het wordt opgelost, zullen de handhavingsfunctionarissen er vertrouwen in hebben om het uit te voeren, in plaats van de verantwoordelijkheid bij de bedrijven te leggen," aldus de heer Toan.

De heer Nguyen Quoc Hiep stelde voor dat het Ministerie van Financiën het beleid heroverweegt, omdat het te onredelijk is.

Volgens hem zou deze bepaling over het innen van extra grondkosten moeten worden geschrapt. Bij vertraging in de besluitvorming over de inning van de grondkosten moet de taxatiedienst de verantwoordelijkheid nemen. Tegelijkertijd moeten de overgangsvoorwaarden worden aangepast en moet elke eenheid die aan de betalingsverplichting heeft voldaan, deze opnieuw mogen aftrekken.

Bovendien zouden bedrijven die overheidsinstanties te laat zijn met het berekenen van de grondbelasting, vrijgesteld moeten worden van boetes, zo stelde de leider van Dat Xanh North voor.

Hij zei dat de staat duidelijk moet vastleggen dat vanaf het moment van de beslissing om grond toe te wijzen of te leasen, binnen een maximale periode van 3-9 maanden, of uiterlijk 1 jaar, de financiële verplichtingen met betrekking tot de grond moeten worden vastgesteld. Bij overschrijding van de termijn moeten bedrijven worden vrijgesteld van boetes voor te late betaling. Dit zal druk creëren en de autoriteiten dwingen om dringend grondprijzen vast te stellen, om te voorkomen dat projecten jarenlang "in de problemen" komen.

"Door de grondprijzen te verlagen, zorgen we ervoor dat er voldoende aanbod is en voorkomen we dat de vastgoedprijzen stijgen", aldus de heer Quyet.

Voorstel tot wijziging van de wet om de vrijstelling van grondgebruiksvergoedingen voor sociale huisvestingsprojecten te synchroniseren. HoREA stelt voor de regelgeving te wijzigen om de vrijstelling van grondgebruiksvergoedingen voor sociale huisvestingsprojecten, sociale woningbouw, herhuisvestingswoningen en de herbouw van appartementengebouwen te synchroniseren.

Bron: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html