Stapsgewijze uitgifte van het rode boek voor onroerend goed gekocht en verkocht via handgeschreven documenten

Gecompliceerde status van onroerendgoeddossiers

Begin december 2023 verzoekt het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad de volkscomités van de districten, Thu Duc City, het Kadaster van Ho Chi Minhstad en de aangesloten afdelingen om registraties van willekeurige wijzigingen in landgebruiksdoeleinden, willekeurige perceelscheidingen en handgeschreven overdrachten van rechten te verwerken.

Volgens het rapport van het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad zijn er in Ho Chi Minhstad gevallen bekend van huishoudens en individuen die landbouwgrond gebruiken en die een Certificaat van Landgebruikrechten hebben gekregen van het District People's Committee. Tijdens het gebruiksproces hebben zich veranderingen voorgedaan, zoals: huishoudens die uit elkaar gaan om apart te gaan wonen; het erven, krijgen of overdragen van een deel van het landoppervlak...

Om in deze praktische behoefte te voorzien, hebben landgebruikers percelen willekeurig verdeeld, een deel van het perceel handmatig overgedragen (zonder een contract te sluiten voor de overdracht van landgebruiksrechten en bij het land behorende activa zoals voorgeschreven) en de bestemming van het land willekeurig gewijzigd (woningen bouwen, werkzaamheden op landbouwgrond...).

Omdat de wetgeving inzake grondbezit gedurende vele perioden niet tijdig en volledig is geregeld, heeft de verkrijger in deze gevallen geen certificaat van grondgebruiksrechten, rechten op eigendom van huizen en andere aan grond verbonden activa (certificaat) gekregen.

Het hierboven genoemde probleem bleef bestaan totdat de regeling in Clausule 2, Artikel 82 van Decreet nr. 43/2014/ND-CP de regeling toestond van gevallen van het ontvangen van overdracht, erfenis en schenking door middel van handgeschreven documenten vóór 1 juli 2014.

Omdat het land echter willekeurig werd verdeeld om rechten over te dragen, voldeed het grootste deel van het overgedragen landoppervlak niet aan de regels van het Provinciaal Volkscomité.

De heer Nguyen Toan Thang, directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad, stelde: "Er zijn momenteel geen specifieke statistieken omdat de aangifte en registratie nog niet zijn georganiseerd. Volgens onze gegevens concentreren deze gevallen zich echter vooral in voorsteden, met name in districten met snelle verstedelijking zoals Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan, enz."

Om een relatief nauwkeurig cijfer te krijgen, moet de Dienst Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad een stadsbrede verklaring en onderzoek uitvoeren, waarbij nauw wordt samengewerkt tussen districten, Thu Duc City, wijken, gemeenten en mensen die in die situatie onroerend goed 'bezitten'.

Mensen moeten duidelijk hun verantwoordelijkheden en rechten zien om mee te werken aan een transparante verklaring om specifieke en nauwkeurige aantallen te krijgen.

Om certificaten uit te geven voor onroerend goed dat handmatig wordt gekocht en verkocht, moet Ho Chi Minhstad rekening houden met zaken als het tijdstip van aankoop en verkoop, de aanpak van overtredingen van grond- en bouwvoorschriften (boetes, gedwongen sloop of registratie, gedwongen teruggave van illegale winsten, enz.), de planning herzien en ervoor zorgen dat er wordt voldaan aan de regelgeving inzake grenzen aan de verdeling van grond en infrastructuur, enz. om elk specifiek geval te bepalen dat in aanmerking komt.

Tegelijkertijd, omdat de aan- en verkoop van handgeschreven documenten niet wordt bevestigd door de bevoegde autoriteit, is de verificatie van de authenticiteit van het tijdstip van aan- en verkoop ongegrond en kan deze gemakkelijk worden misbruikt om de regelgeving te overtreden. Indien niet strikt toegepast, kan dit gemakkelijk leiden tot "het omzeilen van de wet" en het verdelen van percelen zonder de limiet te garanderen.

"Daarom moet de afgifte van certificaten voor deze gevallen volgens de wettelijke voorschriften worden overwogen en moeten administratieve overtredingen in de grondsector worden aangepakt. De afgifte van certificaten voor elk geval moet ook gebaseerd zijn op planning, bestemmingsplannen, grondverdelingsvoorwaarden en infrastructuur. Deze zaken vallen onder de bevoegdheid van het Volkscomité van het district", bevestigde de heer Thang.

Juridische kwesties moeten worden verduidelijkt

Advocaat Quach Thanh Luc, directeur van LSX Law Firm LLC, zei dat het momenteel relatief gebruikelijk is dat onroerendgoedtransacties plaatsvinden tussen individuen op basis van handgeschreven documenten, zonder notariële bekrachtiging of certificering.

De reden waarom de twee partijen een dergelijke transactie tot stand brachten, was dat ze de wettelijke voorschriften niet goed begrepen, omdat het onroerend goed niet over een kadastraal certificaat beschikte, omdat ze elkaar vertrouwden en omdat ze de transactie niet openbaar wilden maken om zo geen belasting te hoeven betalen...

De wet bepaalt dat de overdracht van onroerend goed via een notariële en gecertificeerde overeenkomst moet plaatsvinden. De grondwetgeving heeft door de jaren heen uniforme regels opgesteld, namelijk dat de overeenkomst voor de overdracht van grondgebruiksrechten door een notaris moet worden bekrachtigd of moet worden gecertificeerd door het Volkscomité van de gemeente, wijk of stad waar de grond zich bevindt.

Advocaat Luc wees erop dat vastgoedtransacties via handgeschreven documenten niet voldoen aan de formele regels en dat de naam van de gebruiker niet kan worden overgedragen op de documenten die het gebruiksrecht bewijzen, en dat deze daarom niet door de wet worden erkend.

De koper wordt wettelijk niet aangemerkt als de juridische eigenaar of gebruiker van het onroerend goed.

Als de koper niet erkend wordt als de wettelijke grondgebruiker, mag hij/zij de grond niet omzetten, overdragen, erven of verhypothekeren. Indien de staat de grond terugvordert, blijft de verkoper verantwoordelijk voor het vaststellen van de grondgebruiker.

Indien er een geschil ontstaat tussen beide partijen over de hoogte van de schadevergoeding of de ontruiming van de locatie, wordt dit bedrag gestort op een tijdelijke bankrekening totdat er een uitspraak is gedaan waarmee het geschil tussen beide partijen is opgelost.

Als er geen overeenstemming of verzoening wordt bereikt, kunnen er geschillen ontstaan tussen de verkoper en de koper. In dat geval moet een van de twee een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank van de plaats waar het onroerend goed is gelegen om de kwestie op te lossen.

Momenteel komt vastgoed zonder certificaten nog steeds relatief vaak voor. Hoewel vastgoedtransacties zonder certificaten grote risico's met zich meebrengen, doen veel mensen dit nog steeds, omdat hoe groter het risico, hoe hoger het winstpotentieel.

"Om de rechten van de koper te waarborgen, is het in dit geval raadzaam om een handgeschreven koopovereenkomst op te stellen met een waarborgsomclausule waarin staat: "Wanneer de grond en de woning een certificaat van grondgebruiksrecht krijgen, is de verkoper verantwoordelijk voor het uitvoeren van de wettelijke overdrachtsprocedures aan de koper, anders riskeert hij een boete die het dubbele is van het ontvangen bedrag." Met deze clausule wordt de kans op geschillen geminimaliseerd, of worden de rechten van de koper, indien er geschillen ontstaan, ook gewaarborgd volgens de wet", aldus advocaat Luc.

Bron