Stapsgewijs proces voor het afgeven van eigendomsbewijzen voor onroerend goed dat is gekocht en verkocht middels handgeschreven overeenkomsten.

Complexiteit in vastgoeddocumentatie

Begin december 2023 verzocht het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad de districtscomités, de stad Thu Duc, het Kadaster van Ho Chi Minh-stad en haar vestigingen om gevallen van ongeoorloofde wijziging van landgebruik, ongeoorloofde verkaveling en eigendomsoverdracht door middel van handgeschreven documenten op te lossen.

Volgens een rapport van het Departement voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad zijn er gevallen in Ho Chi Minh-stad waarbij huishoudens en individuen landbouwgrond gebruiken waarvoor ze een gebruiksrechtcertificaat hebben ontvangen van het districtsbestuur. In de loop van het gebruik hebben zich veranderingen voorgedaan, zoals: het scheiden van huishoudens om zelfstandig te gaan wonen; het erven, ontvangen als schenking of overdragen van een deel van het land...

Om aan deze praktische behoefte te voldoen, hebben landgebruikers hun toevlucht genomen tot ongeoorloofde verkaveling van grond, het overdragen van gedeeltelijk eigendom via handgeschreven documenten (zonder het opstellen van contracten voor de overdracht van gebruiksrechten en aan de grond verbonden activa zoals vereist), en het willekeurig wijzigen van het landgebruik (het bouwen van huizen en constructies op landbouwgrond...).

Door het ontbreken van tijdige en alomvattende regelgeving in de grondwetgeving gedurende verschillende perioden, hebben degenen die in deze gevallen de eigendomsoverdracht ontvangen geen certificaten van grondgebruiksrechten, eigendomsbewijzen van huizen en andere aan de grond verbonden activa (certificaten) gekregen.

Het bovengenoemde probleem bleef bestaan ​​totdat de bepalingen in artikel 82, lid 2, van decreet nr. 43/2014/ND-CP de afhandeling mogelijk maakten van zaken betreffende de ontvangst van overdrachten, erfenissen en schenkingen middels handgeschreven documenten van vóór 1 juli 2014.

Omdat het land echter zonder toestemming is onderverdeeld en overgedragen, voldoet een groot deel van het overgedragen gebied niet aan de voorschriften van het provinciale Volkscomité.

De heer Nguyen Toan Thang, directeur van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad, verklaarde: "Momenteel zijn er geen specifieke statistieken, omdat het aangifte- en registratieproces nog niet is georganiseerd. Uit onze waarnemingen blijkt echter dat deze gevallen zich voornamelijk concentreren in voorstedelijke gebieden, met name in districten met een snelle verstedelijking, zoals Binh Chanh, Hoc Mon en Binh Tan..."

Om relatief nauwkeurige cijfers te verkrijgen, moet de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad een stadsbreed onderzoek en een inventarisatie uitvoeren in nauwe samenwerking tussen districten, de stad Thu Duc, wijken en gemeenten, alsook met bewoners die momenteel eigendommen in die situatie "bezitten".

Burgers moeten hun verantwoordelijkheden en rechten duidelijk begrijpen om mee te werken aan transparante rapportages; alleen dan kunnen we specifieke en nauwkeurige cijfers verkrijgen.

Om eigendomsbewijzen af ​​te geven voor onroerend goed dat is gekocht en verkocht met behulp van handgeschreven overeenkomsten, moet Ho Chi Minh-stad rekening houden met factoren zoals het tijdstip van de transactie; de ​​afhandeling van overtredingen met betrekking tot grond en bouw (boetes, gedwongen sloop of toestemming voor registratie, gedwongen teruggave van illegale winsten, enz.); en een beoordeling van de ruimtelijke ordening om te garanderen dat de regelgeving inzake perceelsgrenzen en infrastructuur wordt nageleefd... om te bepalen of elk specifiek geval aan de criteria voldoet.

Tegelijkertijd is het, omdat informele grondtransacties geen officiële bevestiging van de autoriteiten hebben, moeilijk om de authenticiteit van de transactiedatum te verifiëren. Dit maakt het bovendien gemakkelijk om de regelgeving te overtreden. Zonder strikte handhaving kan dit gemakkelijk leiden tot "omzeiling van de wet" en de verdeling van percelen die de toegestane limieten overschrijden.

"Daarom vereist het afgeven van vergunningen voor grondgebruik in deze gevallen, conform de wettelijke voorschriften, dat administratieve overtredingen op het gebied van grond worden overwogen en aangepakt. De afgifte van vergunningen moet in elk geval ook gebaseerd zijn op de ruimtelijke ordening, de voorwaarden voor grondverkaveling en de infrastructuur. Dit zijn zaken die onder de bevoegdheid van het districtsbestuur vallen," bevestigde de heer Thang.

Juridische kwesties die verduidelijking behoeven.

Volgens advocaat Quách Thành Lực, directeur van advocatenkantoor LSX, komen vastgoedtransacties tussen particulieren met behulp van handgeschreven documenten, zonder notariële bekrachtiging of certificering, tegenwoordig relatief vaak voor.

De redenen waarom de twee partijen een dergelijke transactie aangingen, waren onder meer een gebrek aan kennis van de wettelijke voorschriften, het ontbreken van een bestemmingsplan, wederzijds vertrouwen, de terughoudendheid om de transactie openbaar te maken en een poging om belasting te ontwijken.

De wet bepaalt dat de overdracht van grond en huizen moet worden vastgelegd in een notarieel contract. Grondwetten hebben door de eeuwen heen steeds bepaald dat contracten voor de overdracht van gebruiksrechten van grond notarieel moeten worden bekrachtigd door een notaris of gecertificeerd door het Volkscomité van de gemeente, wijk of stad waar de grond zich bevindt.

Advocaat Luc wees erop dat vastgoedtransacties die met handgeschreven documenten worden uitgevoerd, niet voldoen aan de vormvoorschriften en dat de eigendom niet via officiële documenten betreffende grondgebruiksrechten aan de nieuwe eigenaar kan worden overgedragen. Daarom worden ze niet door de wet erkend.

De koper wordt wettelijk niet aangemerkt als eigenaar of rechtmatige gebruiker van de grond en het huis.

Als de koper niet als de rechtmatige eigenaar van de grond wordt erkend, mag hij het eigendom niet overdragen, toewijzen, erven of verhypothekeren. In het geval dat de staat het eigendom terugvordert, blijft de verkoper de eigenaar van de grond.

Indien er tussen beide partijen een geschil ontstaat over de vergoeding voor het ontruimen van het terrein, wordt het geld op een tijdelijke rekening bij de bank gestort totdat een rechterlijke uitspraak of beslissing is genomen om het geschil op te lossen.

Geschillen tussen verkoper en koper ontstaan ​​wanneer geen overeenstemming of schikking kan worden bereikt; in dergelijke gevallen moet een van de partijen een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank in de plaats waar het onroerend goed zich bevindt om het geschil op te lossen.

Momenteel is er nog steeds een relatief groot aantal panden zonder eigendomsbewijs. Hoewel veel mensen weten dat transacties met panden zonder eigendomsbewijs aanzienlijke risico's met zich meebrengen, gaan ze toch door, omdat hoe groter het risico, hoe hoger de potentiële winst.

"In dit geval, om de rechten van de koper te waarborgen, moet een handgeschreven koopovereenkomst worden opgesteld met een aanbetalingsclausule waarin staat: 'Wanneer de grond een gebruiksvergunning krijgt, is de verkoper verantwoordelijk voor het uitvoeren van de wettelijke overdrachtsprocedures aan de koper; anders wordt hem een ​​boete opgelegd die het dubbele is van de ontvangen aanbetaling.' Deze clausule minimaliseert de kans op geschillen, of, mochten er toch geschillen ontstaan, worden de rechten van de koper beschermd volgens de wet," aldus advocaat Luc.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html