10 løsninger for å fjerne hindringer og fremme gjenoppretting av eiendomsmarkedet

Eiendomsmarkedet har nådd bunnen.

På vegne av eiendomsmeglerne takker vi avisen.   Arbeidere   Det er svært betimelig å organisere seminaret «Fjerning av juridiske hindringer for eiendomsmegling» på dette stadiet, ettersom problemstillingene må løses drastisk og inkluderes i loven som forberedes til godkjenning.

Alle ledere, forskningsbyråer og næringsliv forstår tydelig at juridiske problemer er svært viktige i eiendomsmarkedet. Vi har rapportert til regjeringen at den største vanskeligheten er juridisk, og står for 70 % av problemene i prosjekter.

Det finnes tre problemnivåer. Det største problemet er at noen forskrifter mangler konsistens, er motstridende og i konflikt med loven. Noen forskrifter i underlovdokumenter knyttet til eiendomssektoren er også problematiske. Spesielt er det problemer med rettshåndhevelse av tjenestemenn i etater og avdelinger. Med det samme dokumentet har noen lokaliteter løst problemet relativt bra, mens andre ikke har klart å løse det, noe som forårsaker overbelastning for lokale prosjekter.

Det nest største problemet er tilgang til kapital. I tillegg til egenkapital har eiendomsselskaper i den senere tid vært avhengige av fire andre kapitalkilder. Den første er kapital fra aksjemarkedet. For tiden er det mer enn 1600 børsnoterte selskaper, hvorav bare mer enn 169 er eiendomsrelaterte selskaper. Dette tallet er svært lite og ikke nok til å utnytte kapital i aksjemarkedet.

Det andre er kapital fra obligasjoner, men siden tredje kvartal 2022 har den vært blokkert. Frem til nå sitter obligasjonsmarkedet fortsatt fast til tross for resolusjon 08 om justering.

Det tredje store problemet er kreditt fra kommersielle banker. Dette er en kilde til såkornkapital, som fungerer som en «jordmor» og en god støtte for bedrifter, men som ikke har blitt utnyttet.

Resten er kapital fra kunder og partnere, men når de første problemene ikke løses, blokkeres også disse problemene. Spesielt kapital fra partnere og utenlandsk kapital (FDI) tvinger innenlandske bedrifter til å «selge» prosjekter billig, eller til å gi høye rabatter for å investere. Enkelt sagt er de som «tungvinte» ventende på å «jakte» etter «døde» prosjekter. Dette er en stor ulempe for innenlandske bedrifter.

For øyeblikket er det gunstigste segmentet sannsynligvis industriell eiendom. Den tre år lange pandemien har ikke påvirket denne sektoren i særlig grad, noe som også skaper forutsetninger for å fremme andre næringer.

Når det gjelder markedet, synes jeg vi bør bruke begrepet bunnsone nå. Mange tror at bunnen av markedet er et sted i april eller mai i år. Men basert på data fra Ho Chi Minh-byens byggavdeling, tror jeg bunnsonen er fra første kvartal 2023, da veksten i eiendomssektoren er negativ med 16,1 %, men gradvis forbedres fra da av.

Ved utgangen av andre kvartal 2023 var veksten fortsatt negativ på over 11 %. Men fra tredje kvartal var den bare negativ på over 8 %.

Når det gjelder juridiske problemer, er det for tiden tre problemstillinger: juridiske forskrifter; underlovgivning som dekreter og rundskriv; og provinsielle avgjørelser. Disse problemene forårsaker vanskeligheter for tjenestemenn og embetsmenn i håndteringen av dokumenter knyttet til eiendomssektoren, som frykt for ansvar, ansvarsfraskrivelse og motvilje mot å komme med forslag.

Utstedelsen av forskrifter fra sentralregjeringen om å beskytte rettighetene til tjenestemenn som tør å tenke og tør å handle, vil bidra til å gjenopplive tjenestemennenes ånd. Sammen med dette har resolusjon 18 fra det 13. partiets sentralkomité om «Fortsatt nyskaping og perfeksjon av institusjoner og politikk, forbedring av effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, og skaping av momentum for å gjøre landet vårt til et utviklet land med høy inntekt» understreket behovet for å endre jordloven fra 2013 og relaterte lover for å sikre konsistens og enhet.

Etter min mening er den endrede jordloven som for tiden behandles og forberedes til godkjenning av nasjonalforsamlingen, med over 200 sider, et massivt arbeid, men når man leser det nyeste utkastet, er det fortsatt noen problemer, inkludert spørsmålet om tilgang til land for bedrifter som er fastsatt i artikkel 128.

Utkastet fastsetter derfor to alternativer: bedrifter godtar kun overføring av boligtomt eller boligtomt og annen tomt for å få lov til å gjennomføre kommersielle boligprosjekter. Så hvordan kan det finnes tomt til å gjennomføre store kommersielle boligprosjekter i storskala byområder? I sentrum av Ho Chi Minh-byen, hvis det er boligtomt, er den største bare noen få tusen kvadratmeter stor.

Ved kjøp av 10 hektar jordbruksland eller 2 hektar fabrikkland er det fortsatt umulig å gjennomføre prosjektet fordi det ikke finnes boligareal. Etter min mening er dette urimelig og må justeres på riktig måte for å legge til rette for utvikling av kommersielle prosjekter.

I tillegg håper jeg også at det vil bli passende regelverk for å legge til rette for utvikling av sosialboliger, boliger for arbeidere og renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg. Jeg håper at den reviderte jordloven vil bli vurdert og vedtatt til riktig tid.

I tillegg er det svært viktig å endre relaterte lover som boligloven (endret), eiendomsmeglingsloven (endret) for å sikre samsvar og konsistens med jordloven, sammen med lov om kredittinstitusjoner og lov om eiendomsauksjon.

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm