Eiendomsmarkedet har passert bunnen.
På vegne av eiendomsmeglerne vil vi gjerne takke avisen. Arbeidere Det er svært betimelig å organisere seminaret «Fjerning av juridiske hindringer for eiendomsmegling» nå, ettersom saker som krever avgjørende handling og inkludering i loven forberedes for godkjenning.
Alle ledere, forskningsinstitusjoner og næringslivet er godt klar over de betydelige juridiske hindringene i eiendomsmarkedet. Vi har rapportert til regjeringen at den største vanskeligheten er juridisk, og står for opptil 70 % av hindringene prosjekter møter.
Det finnes tre nivåer av hindringer. Den største hindringen er mangel på konsistens, motsetninger og konflikter i noen forskrifter. Enkelte forskrifter i underrettslige dokumenter knyttet til land og eiendom byr også på problemer. Spesielt er det vanskeligheter med rettshåndhevelse av tjenestemenn og embetsmenn i ulike avdelinger og etater. Det samme dokumentet kan løses relativt godt på noen steder, mens det ikke kan gjøres på andre steder, noe som forårsaker flaskehalser for lokale prosjekter.
Den andre store hindringen er tilgang til kapital. Foruten egenkapital har eiendomsbransjen i den senere tid vært avhengig av fire andre finansieringskilder. For det første kapital fra aksjemarkedet. For tiden er det over 1600 børsnoterte selskaper, hvorav bare over 169 er relatert til eiendom. Dette tallet er svært lite og utilstrekkelig til å utnytte kapital fra aksjemarkedet fullt ut.
For det andre, mens kapital fra obligasjoner har stagnert siden tredje kvartal 2022, er obligasjonsmarkedet fortsatt problematisk til tross for resolusjon 08 som hadde som mål å regulere.
Den tredje store hindringen, og like viktig, er tilgang til kreditt fra kommersielle banker. Dette er såkornkapital, som fungerer som en «jordmor» og gir betydelig støtte til bedrifter, men den har ennå ikke blitt fullt utnyttet.
Den gjenværende kapitalen kommer fra kunder og partnere, men hvis de første hindringene ikke løses, blir også disse hindringene uoverstigelige. Spesielt kapital fra partnere og utenlandske direkteinvesteringer (FDI) presser innenlandske bedrifter til å «selge» prosjekter billig, eller kreve høye rabatter før de går med på å investere. Enkelt sagt oppfører de seg som gribber som venter på å «jakte» på mislykkede prosjekter. Dette er en betydelig ulempe for innenlandske bedrifter.
For øyeblikket er det gunstigste segmentet sannsynligvis industriell eiendom. De tre årene med pandemien har ikke påvirket denne sektoren nevneverdig, noe som også har skapt gunstige forhold for vekst i andre næringer.
Når det gjelder markedet, mener jeg vi nå bør bruke begrepet «bunnfall». Mange tror at markedet nådde bunnen en gang i april eller mai i år. Basert på data fra Ho Chi Minh-byens byggeavdeling mener jeg imidlertid at bunnen skjedde i første kvartal 2023, da eiendomssektoren opplevde en negativ vekst på 16,1 %, men har gradvis forbedret seg siden den gang.
Ved utgangen av andre kvartal 2023 var veksten fortsatt negativ med over 11 %. Men fra tredje kvartal og utover har den sunket til litt over 8 %.
Når det gjelder juridiske hindringer, finnes det for tiden tre hovedproblemer: juridiske reguleringer; reguleringer under loven, som dekreter og rundskriv; og avgjørelser på provinsielt nivå. Disse hindringene skaper vanskeligheter for tjenestemenn og offentlig ansatte i håndteringen av eiendomsrelaterte saker, noe som fører til frykt for ansvar, ansvarsfraskrivelse og motvilje mot å fremme forslag.
Sentralkomiteens utstedelse av forskrifter som beskytter rettighetene til tjenestemenn som tør å tenke og handle, vil bidra til å revitalisere tjenestemennenes ånd. Sammen med dette har resolusjon 18 fra den 13. sentralkomiteen i Vietnams kommunistiske parti om «Fortsatt å innovere og forbedre institusjoner og politikk, forbedre effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, og skape momentum for å gjøre landet vårt til et høyinntektsland» understreket behovet for å endre jordloven fra 2013 og relaterte lover for å sikre konsistens og ensartethet.
Etter min mening er den nåværende (endret) jordloven, som nasjonalforsamlingen vurderer og forbereder seg på å vedta, et massivt prosjekt på over 200 sider. Når jeg leser det siste utkastet, finner jeg imidlertid fortsatt noen problematiske punkter, inkludert spørsmålet om tilgang til land for bedrifter som fastsatt i artikkel 128.
Følgelig foreslår utkastet til forskrift to alternativer: bedrifter kan bare utvikle kommersielle boligprosjekter hvis de erverver boligtomt gjennom overføring, eller hvis de erverver både boligtomt og annen tomt. Så hvordan kan det finnes tomter for store kommersielle boligprosjekter eller store byområder? I hjertet av Ho Chi Minh-byen dekker selv boligtomt vanligvis bare noen få tusen kvadratmeter på det meste.
Selv om noen kjøper en jordbrukstomt på 10 hektar eller en fabrikktomt på 2 hektar, kan de ikke fortsette med et prosjekt fordi det ikke finnes boligtomt tilgjengelig. Etter min mening er dette urimelig og må justeres for å legge til rette for utvikling av kommersielle prosjekter.
Videre håper jeg også på passende regelverk for å legge til rette for utvikling av sosialboliger, boliger for arbeidere og renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg. Jeg forventer at den endrede jordloven blir behandlet og vedtatt til passende tid.
I tillegg er det avgjørende å sikre samsvar og ensartethet med jordloven, samt med lov om kredittinstitusjoner og lov om auksjon av eiendeler, i relevante lover som boligloven (endret) og eiendomsmeglingsloven (endret).
[annonse_2]
Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
Kommentar (0)