Press fra eiendomsobligasjoner som forfaller i 2025

Til tross for positiv utvikling i eiendomsmarkedet, er noen eksperter fortsatt bekymret for risikoen for at eiendomsselskaper misligholder obligasjonsbetalinger neste år.

Til tross for positiv utvikling i eiendomsmarkedet, er noen eksperter fortsatt bekymret for risikoen for at eiendomsselskaper misligholder obligasjonsbetalinger neste år.

Ifølge Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV , ble det i løpet av den vanskeligste perioden i eiendomsmarkedet (fra juni til august 2023) utstedt regjeringsdekret 08/2023/ND-CP, som tillot bedrifter og investorer å forhandle om forlengelser og utsettelser av obligasjonsbetalinger. Med denne «livlinen» fikk 60 % av bedriftene en forlengelse på to år, noe som brakte tilbakebetalingsfristen til juni 2025.

Statistikk fra et kredittvurderingsbyrå indikerer at den utestående saldoen av selskapsobligasjoner (både hovedstol og renter) som forfaller i 2025 er anslått til omtrent 334 000 milliarder VND. Bare for eiendomssektoren er den anslåtte forfallssaldoen rundt 135 000 milliarder VND.

I en kommentar til tallene ovenfor mener eksperten fra BIDV at obligasjonspresset i 2025 ikke er grunn til bekymring. Mislighold er usannsynlig på grunn av det gradvis bedrede eiendomsmarkedet. Mange bedrifter trenger bare å tilby en produktrabatt på rundt 10 % for å selge varene sine, i stedet for 40–50 % som i forrige periode.

Videre hevdet Luc med selvtillit at eiendomsmarkedet drar nytte av makroøkonomiske faktorer. Spesielt stiger inflasjonen under kontroll; rentene i Vietnam forblir lave; valutakursen stabiliserer seg gradvis; og budsjettunderskuddet, offentlig gjeld, utenlandsgjeld og tilbakebetalingsforpliktelser for statsgjeld er innenfor grensene som er tillatt av nasjonalforsamlingen . I tillegg forbedres det institusjonelle og juridiske rammeverket gradvis takket være tilstedeværelsen av de tre nye eiendomslovene.

Markedsoppgangen gjenspeiles tydelig i Byggedepartementets rapport for 3. kvartal 2024. Mer spesifikt nådde det totale antallet vellykkede transaksjoner i leilighets- og eneboligsegmentene 38 398. Dette tallet økte med 48,3 % sammenlignet med 2. kvartal 2024 og med 29 % sammenlignet med samme periode i 2023. Med forbedret markedsstemning blir utsiktene for tilbakekomst for eiendomsvirksomhetene stadig klarere.

Nguyen Quang Thuan, administrerende direktør i FiinRatings, deler samme syn og sa at den største kapitalkilden for eiendomsbedrifter ikke kommer fra banklån eller obligasjoner, men fra kundebetalinger. Hvis myndighetene fjerner juridiske problemer i prosjekter og skaper forutsetninger for at utviklere kan starte salg raskere, vil håndtering av obligasjonsgjeld ikke lenger være et vanskelig problem.

Faktisk akselererer fremgangen med å løse juridiske hindringer. Fra tredje kvartal 2024 har mange prosjekter som har stått på vent i årevis gjenopptatt salget. I Hanoi inkluderer disse Hanoi Melody Residences (Hoang Mai-distriktet) og QMS Top Tower (Nam Tu Liem-distriktet). I Ho Chi Minh-byen inkluderer gjenopplivede prosjekter Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (distrikt 6), Lavida Plus (distrikt 7) osv.

Fra perspektivet til Dr. Vu Dinh Anh, en økonomisk ekspert, er imidlertid antallet obligasjoner som forfaller i 2025 fortsatt et betydelig press på bedrifter. Spesielt obligasjoner utstedt av eiendomsselskaper har en mye høyere risiko for mislighold og potensielt tap på gjeld enn gjennomsnittet i markedet.

Ekspertens konklusjon er velbegrunnet, spesielt sammenlignet med en fersk rapport. Ifølge denne rapporten har boligeiendomsselskaper stått for 60 % av det totale beløpet av misligholdte obligasjoner de siste 10 månedene. Videre tilhørte 56 % av utstederne med svak kredittverdighet boligeiendoms- og byggesektoren.

«I løpet av de neste 12 månedene vil omtrent 109 billioner VND i obligasjoner som forfaller, tilhøre boligsektoren, noe som utgjør nesten halvparten av den totale verdien av obligasjoner som forfaller. Av disse anslår vi at rundt 30 billioner VND i obligasjoner er i fare for å misligholde tilbakebetalingen av hovedstolen», heter det i rapporten.

Ifølge Duong Duc Hieu, direktør for kredittvurderings- og analyseavdelingen i ikke-finansielle foretak i VIS Rating, er gjeldsnedbetalingskapasiteten til boligeiendomsbedrifter fortsatt svak, og forskjellen i gjeldsnedbetalingskapasitet øker.

Ifølge en ekspert fra VIS Rating vil bedrifter med prosjekter fokusert på boligsegmentet, konsentrert i større byer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen, oppleve relativt godt salg og en oppgang i 2024. Disse bedriftene vil ha bedre ressurser og høy gjeldsnedbetalingsevne.

«Omvendt vil noen bedrifter forbli i en vanskelig situasjon på grunn av deres tidligere fokus på svært spekulative prosjekter. Etterspørselen etter dette segmentet er fortsatt lav, noe som resulterer i svak tilbakebetalingsevne for gjeld», kommenterte Hieu.

VIS Rating understreket at opptil to tredjedeler av børsnoterte utviklere har svak til ekstremt svak kontantstrøm til å nedbetale gjeld, spesielt en driftskontantstrøm på under 5 % av total gjeld. Dette er spesielt alvorlig for utviklere som er rammet av juridiske problemer knyttet til prosjektet.

Gitt situasjonen ovenfor, er det anslått at 50 % av obligasjonene som forfaller til investorer sent i 2024 og inn i 2025, kan være i faresonen for å misligholde avdrag og renter, og de fleste av disse er bedrifter som ofte utsetter betalinger.

Kilde: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html