Press på forfall av eiendomsobligasjoner i 2025

Selv om eiendomsmarkedet viser positive endringer, er noen eksperter fortsatt bekymret for risikoen for forsinket obligasjonsinnbetaling fra eiendomsselskaper neste år.

Ifølge Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV , ble dekret 08/2023/ND-CP utstedt av regjeringen i løpet av den vanskeligste perioden i eiendomsmarkedet (fra juni til august 2023), som tillot bedrifter og investorer å forhandle og utsette obligasjonsgjeld. Med denne «livlinen» har 60 % av bedriftene fått en 2-årig forlengelse, og dermed har tilbakebetalingsdatoen for gjelden blitt brakt til juni 2025.

Statistikk fra et kredittvurderingsbyrå viser at saldoen på selskapsobligasjoner (både hovedstol og renter) som forfaller i 2025 er anslått til 334 000 milliarder VND. Bare for eiendomsbransjen forventes saldoen å være omtrent 135 000 milliarder VND.

I en kommentar til tallene ovenfor sa eksperten fra BIDV at presset på obligasjoner i 2025 ikke er bekymringsfullt. Mislighold er mindre sannsynlig, ettersom eiendomsmarkedet gradvis blir mer positivt. Mange bedrifter trenger bare å sette en produktrabatt på omtrent 10 % for å selge produktene sine, i stedet for 40–50 % som i forrige periode.

Ikke bare det, men Luc sa selvsikkert at eiendomsmarkedet drar nytte av makroøkonomiske faktorer. Følgelig øker inflasjonen under kontroll; rentene i Vietnam forblir lave; valutakursene synker gradvis; budsjettunderskudd, offentlig gjeld, utenlandsgjeld, gjeldsnedbetalingsforpliktelser fra regjeringen ... er innenfor terskelen som er tillatt av nasjonalforsamlingen . I tillegg forbedres institusjoner og rettssystemer gradvis takket være tilstedeværelsen av tre nye eiendomslover.

Markedsoppgangen har blitt tydelig reflektert i Byggedepartementets rapport for tredje kvartal 2024. Mer spesifikt nådde det totale antallet vellykkede transaksjoner for leilighets- og eneboligersegmentet 38 398 transaksjoner. Dette tallet økte med 48,3 % sammenlignet med andre kvartal 2024 og økte med 29 % sammenlignet med samme periode i 2023. Med den forbedrede markedsstemningen blir premisset for tilbakekomsten av eiendomsvirksomhetene klarere.

Nguyen Quang Thuan, administrerende direktør i FiinRatings, deler samme syn og sa at den største kapitalkilden for eiendomsvirksomheter ikke kommer fra banklån eller obligasjoner, men fra kundebetalinger. Så lenge myndighetene løser juridiske problemer i prosjekter og skaper forutsetninger for at investorer snart kan lansere produkter, vil håndtering av obligasjonsgjeld ikke lenger være et vanskelig «problem».

Faktisk akselererer fremdriften i juridiske forlik. Siden tredje kvartal 2024 har mange prosjekter som har vært «lagt på hylla» i mange år blitt åpnet for salg igjen. I Hanoi er dette Hanoi Melody Residences (Hoang Mai-distriktet) og QMS Top Tower (Nam Tu Liem-distriktet). I Ho Chi Minh-byen er de «gjenopplivede» prosjektene Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (distrikt 6), Lavida Plus (distrikt 7)...

Fra perspektivet til Dr. Vu Dinh Anh, en økonomisk ekspert, er imidlertid antallet obligasjoner som forfaller i 2025 fortsatt et stort press på bedrifter. Spesielt obligasjoner fra eiendomsselskaper har en høyere risiko for forfalt og potensielt tap på gjeld enn gjennomsnittet i markedet.

Ekspertens konklusjon er velbegrunnet, spesielt sammenlignet med en fersk rapport. Følgelig har gruppen av boligforetak stått for 60 % av det totale antallet forfalte obligasjoner de siste 10 månedene. Selv 56 % av utstederne med svak kredittverdighet var i bolig- og byggebransjen.

«I løpet av de neste 12 månedene vil obligasjoner for omtrent 109 billioner VND forfalle i boligsektoren, noe som utgjør nesten halvparten av den totale verdien av obligasjoner som forfaller. Av dette anslår vi at obligasjoner for omtrent 30 billioner VND er i fare for forsinket tilbakebetaling av hovedstol», heter det i rapporten.

Ifølge Duong Duc Hieu, direktør for kredittanalyse og -vurdering i den ikke-finansielle foretakssektoren i VIS Rating, er eiendomsmeglernes gjeldsnedbetalingsevne fortsatt svak, og differensieringsnivået i gjeldsnedbetalingskapasitet øker stadig mer.

Eksperten fra VIS Rating vurderte at salgsaktivitetene er ganske gode for bedrifter med prosjekter som fokuserer på eiendomssegmentet, konsentrert i storbyer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen, og vil ta seg opp igjen i 2024. Disse bedriftene vil ha bedre ressurser og høy gjeldsnedbetalingskapasitet.

«Tvert imot vil noen bedrifter forbli i en vanskelig situasjon, fordi de tidligere fokuserte på svært spekulative prosjekter. Etterspørselen etter dette segmentet er fortsatt lav, så deres evne til å betale tilbake gjeld er svak», kommenterte Hieu.

VIS Rating understreket at opptil 2/3 av børsnoterte investorer har kontantstrøm til å betale gjeld fra svake til ekstremt svake nivåer, nærmere bestemt en driftskontantstrøm under 5 % av total gjeld. Dette er spesielt alvorlig for investorer som er berørt av juridiske problemer knyttet til prosjektet.

Med ovennevnte situasjon er det anslått at 50 % av obligasjonene som forfaller sent i 2024 og 2025 kan være i faresonen for forsinkede betalinger av hovedstol og renter, hvorav de fleste er bedrifter som regelmessig er forsinkede med betalinger.

[annonse_2]
Kilde: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html