Ifølge estimater fra MB Securities (MBS) vil selskapsobligasjoner for omtrent 58 500 milliarder VND forfalle i andre kvartal 2026, en økning på 140 % sammenlignet med samme periode i fjor og 3,3 ganger høyere enn første kvartal 2026. Dette er en dramatisk økning, som gjenspeiler tilbakekomsten av økonomisk press etter en periode med relativ ro på slutten av 2025.
Presset fra lånebetalinger øker på eiendomsbransjen.
Det er verdt å merke seg at mesteparten av forfallspresset fortsatt er konsentrert i eiendomssektoren. Bare i mai og juni 2026 var den totale verdien av obligasjoner som forfalt omtrent 30 500 milliarder VND, hvorav eiendomssektoren sto for 75,6 %, tilsvarende omtrent 23 000 milliarder VND. Dette indikerer at kapitalstrukturen til mange eiendomsselskaper fortsatt er sterkt avhengig av obligasjonsmarkedet, mens salgsinntektene ennå ikke har tatt seg tilstrekkelig opp.
Ifølge mange analyseorganisasjoner var perioden fra 2020 til 2022 en tid da eiendomsselskaper intensiverte obligasjonsutstedelsen for å utvide landreserver, gjennomføre fusjoner og oppkjøp (M&A) av prosjekter og supplere arbeidskapitalen. Etter 3–5 år går de fleste av disse obligasjonene inn i forfallssyklusen på et tidspunkt da eiendomsmarkedet ennå ikke har kommet seg helt. Derfor handler det nåværende presset ikke bare om tilbakebetaling av gjeld, men også en test av bedriftenes reelle økonomiske helse.
Midt i økende press på forfallstidspunktet har også obligasjonsutstedelsene blitt mer livlige. Bare i april 2026 nådde den totale verdien av utstedte selskapsobligasjoner omtrent 51 700 milliarder VND, en økning på 60 % sammenlignet med forrige måned. Av dette kom nesten 59 % av utstedelsen fra eiendomssektoren, til sammen omtrent 30 400 milliarder VND, en økning på 110,8 % fra år til år og det høyeste nivået de siste seks månedene.
Eiendomsselskaper med betydelige utstedelsesvolumer i denne perioden inkluderer Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company og mange andre prosjektutviklingsselskaper. Det er verdt å merke seg at Vingroup med hell utstedte en internasjonal obligasjonsemisjon verdt 350 millioner amerikanske dollar, med en pålydende verdi på 200 000 amerikanske dollar per obligasjon og en løpetid på 5 år, noe som viser at store bedrifter fortsatt har tilgang til utenlandsk kapital.
Kumulativt fra begynnelsen av året til nå har den totale verdien av utstedte selskapsobligasjoner nådd omtrent 93 300 milliarder VND, en økning på 26,3 % sammenlignet med samme periode i fjor. Av dette fortsetter eiendom å være den ledende sektoren med en total utstedelsesverdi på omtrent 54 400 milliarder VND, en betydelig økning på 278 % og står for 58,3 % av hele markedet. De største utstederne siden begynnelsen av året inkluderer Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup og T&T New Era Joint Stock Company.
Ifølge VIS Ratings vurdering vil eiendomsobligasjoner for omtrent 99 billioner VND forfalle i 2026. Dette betyr at en betydelig del av den nylig innhentede kapitalen faktisk brukes til gjeldsrefinansiering, lettelse av likviditetspress eller restrukturering av økonomiske forpliktelser, snarere enn til ekspansjonsinvesteringer.
Hvis kontantstrømmen fra kjernevirksomheten ikke har blitt bedre, kan kontinuerlig utstedelse av nye obligasjoner for å betale ned gammel gjeld føre til større akkumulert risiko i fremtiden.
Bedrifter «sulter fortsatt etter kapital» på grunn av strammet kreditt.
Markedet fortsetter å registrere tilfeller av forsinkede betalinger av hovedstol og renter på obligasjoner. I april 2026 ble ytterligere fire obligasjonskoder funnet forsinket med betalinger, med en totalverdi på nesten 2 900 milliarder VND. Ved utgangen av april ble den kumulative verdien av obligasjoner med forsinket betaling estimert til omtrent 31 500 milliarder VND, tilsvarende omtrent 2,3 % av den totale utestående selskapsobligasjonsgjelden i markedet.
Selv om dette tallet er lavere enn under krisens topp i 2022–2023, viser det fortsatt at kredittrisikoen ikke har forsvunnet. Mange bedrifter står for tiden overfor tre store pressfaktorer samtidig: svekket kontantstrøm fra salg, høye kapitalkostnader og kortsiktige forfall.
Dersom eiendomsmarkedet tar seg opp igjen saktere enn forventet, er det risiko for økt gjeldsrestrukturering eller forlenget nedbetalingstid på obligasjoner.
En av hovedårsakene er at markedet fortsatt mangler en tilstrekkelig sterk mellomlangsiktig og langsiktig kapitalkanal til å erstatte bankkreditt. I mange år har det vietnamesiske finanssystemet vært sterkt avhengig av bankkreditt. For eiendom har banker vært nesten den primære finansieringskilden for både utbyggere og boligkjøpere.
Etter en periode med rask kredittvekst i 2025, spesielt i eiendomssektoren, begynte imidlertid den vietnamesiske statsbanken å stramme inn kontrollen over kredittveksten for å begrense makroøkonomiske risikoer. Dette gjorde det vanskelig for mange eiendomsbedrifter å få tilgang til nye lån, noe som tvang dem til å gå tilbake til obligasjonsmarkedet som en alternativ innsamlingskanal.
Ifølge Tran Van Hieu, daglig leder i OBCHolding, står markedet for tiden overfor et stort paradoks: mange boligprosjekter som dekker reelle boligbehov sliter fortsatt med å få tilgang til kapital fordi de er underlagt de samme kredittmekanismene som spekulative eller eksklusive eiendomssegmenter.
Hieu argumenterte for at det nåværende kredittstyringssystemet, basert på en generell markedsrente, tvinger bedrifter som utvikler rimelige boliger til å bære kapitalkostnader som ligner på de som gjelder for feriested- eller spekulasjonsprosjekter med mye høyere risiko. Dette øker ikke bare det økonomiske presset på bedrifter, men driver også opp produktprisene.
«Utviklere av rimelige boliger blir «fanget» i det samme rentemiljøet som spekulative segmenter. Dette øker kapitalkostnadene, og presser dermed boligprisene i motsatt retning av sosiale velferdsmål», sa Hieu.
Basert på denne realiteten foreslår OBCHolding at Vietnams statsbank bør utvikle en mekanisme for å klassifisere kreditt i henhold til hvert eiendomssegment i stedet for å anvende den ensartet som i dag. Følgelig bør rimelige boligprosjekter, boliger som dekker reelle levebehov, eller de med god likviditet ha tilgang til kapital til rimeligere kostnader sammenlignet med luksus- eller feriestedsegmenter.
Ifølge mange eksperter kan markedet stå overfor mangel på reelt boligtilbud dersom kapitalen fortsetter å være «strengt begrenset» på tvers av alle segmenter, samtidig som spekulative prosjekter ikke blir effektivt screenet. Dette vil også gjøre målet om å senke boligprisene og oppnå en bærekraftig markedsgjenoppretting vanskeligere.
Den største utfordringen er å gjenopprette tilliten i markedet.
Perspektivet fra bedrifter tyder på at nåværende kredittpolicyer fortsatt anvendes likt på tvers av alle eiendomssegmenter, mens risikonivået og kapitalabsorpsjonskapasiteten for hver eiendomstype varierer mye.
Mange eksperter mener at dersom målet er å både kontrollere kredittrisiko og støtte en sunn markedsgjenoppretting, må regulatoriske myndigheter raskt utvikle en mekanisme for å klassifisere kreditt etter segment i stedet for å stramme den inn ensartet. Følgelig bør sosiale boligprosjekter, rimelige boligprosjekter eller prosjekter som dekker reelle boligbehov prioriteres for å få tilgang til kapital til rimeligere kostnader.
På lang sikt mener eksperter at Vietnams eiendomsmarked må gå fra en modell avhengig av banker til et mer balansert og flerlags kapitaløkosystem.
Nguyen Duc Thuan, rådgiver for styret i HASCO Holdings, mener at forbindelsen mellom finans- og eiendomsmarkedene i den kommende perioden må bygges på fire søyler: bankkreditt, selskapsobligasjoner, investeringsfond og internasjonale kapitalstrømmer.
Når det gjelder bankkreditt, mener Thuan at finansiering ikke bør baseres utelukkende på sikkerhet, men at det bør foretas en omfattende vurdering av prosjektets juridiske status, gjennomføringskapasitet, salgsplan, kontantstrøm og bedriftens faktiske evne til å tilbakebetale gjelden.
«Banker bør ikke bare spille en rolle i å tilby finansiering, men også bli enheter som overvåker kontantstrømmen, kontrollerer kapitalbruken og støtter gjeldsrestrukturering som passer prosjektets livssyklus», understreket Thuan.
Når det gjelder selskapsobligasjoner, mener denne eksperten at de bør bli en sunn mellomlang og langsiktig kapitalkanal for markedet, samtidig som de legger press på bedrifter for å forbedre åpenheten i økonomistyringen. Ifølge ham kan obligasjonsmarkedet bare utvikle seg bærekraftig når det ledsages av høyere standarder for kredittvurdering, informasjonsavsløring, åpenhet om kontantstrøm og overvåking av kapitalutnyttelse.
Videre må eiendomsinvesteringsfondsmodeller som REIT-er fremmes for å skape mer langsiktige, profesjonelle og transparente kapitalkilder for markedet. I tillegg forventes det at utenlandsk kapital strømmer gjennom aksjemarkedet, og fusjoner og oppkjøp vil spille en større rolle i den kommende perioden.
I realiteten ligger den største risikoen i dag ikke i selve obligasjonene, men i kvaliteten på utstederselskapet og investorenes tillit.
Etter en periode med rask vekst og en tidligere tillitskrise er investorer nå mye mer forsiktige. Dette tvinger bedrifter som ønsker å skaffe kapital til å demonstrere sin økonomiske kapasitet, prosjektfremdrift og evne til å generere reell kontantstrøm.
Andre kvartal 2026 vil derfor bli en avgjørende periode for markedet for eiendomsobligasjoner. Bedrifter med et sterkt økonomisk fundament, kvalitetsaktiva og stabil salgskapasitet vil ha muligheten til å overvinne forfallspress. Motsatt kan bedrifter som er for avhengige av finansiell gearing og gjeldsrefinansiering fortsette å møte langvarige likviditetsrisikoer.
Kilde: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Kommentar (0)