Blokker landspekulasjon, "suspenderte" prosjekter

Fra 1. august 2024 vil prosjekter som er forsinket bli tilbakekalt uten kompensasjon. Denne forskriften vil skape en «rensking» av investorer, forhindre spekulasjon i land og håndtere «suspenderte» prosjekter.

IFC One Saigon-prosjektet (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen) er fortsatt ikke fullført etter 17 år.

Sterke tiltak for å stoppe spekulasjon i land og «suspenderte» prosjekter

IFC One Saigon-prosjektet (tidligere Saigon One Tower) ligger i et "gyllent land" rett ved hjørnet av Ham Nghi - Ton Duc Thang-gaten (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen), og er fortsatt uferdig etter en kort periode med travel omstart.

IFC One Saigon, som ble bygget på et tomteareal på 6 672 m2, med en skala på 5 kjellere, 3 tekniske etasjer og 41 etasjer, startet byggingen for 17 år siden, men etter 5 år med treg gjennomføring, ble prosjektet offisielt stoppet i 2011. Etter mange eierskifter har ikke IFC One Saigon vært i stand til å fullføre. Dette prosjektet har blitt nevnt mange ganger på listen over prosjekter som får byen til å se dårlig ut.

Rett overfor Ben Thanh-markedet (HCMC), rett ved den travle metrostasjonen nr. 1, ligger en grov betongblokk kalt One Central Saigon (tidligere kjent som The Spirit of Saigon). Dette er et kompleks av kommersielle sentre, kontorer, leiligheter, superleiligheter og 6-stjerners hoteller, med et samlet areal på over 8500 m2, beliggende på Ben Thanh-kvadrangen med en førsteklasses beliggenhet midt i Distrikt 1 med 4 fasader. Dette prosjektet har også gått gjennom mange eiere, men er ennå ikke fullført.

På samme måte startet Lancaster Lincoln-prosjektet (distrikt 4), investert av Trung Thuy Lancaster Company Limited, i 2017, men etter den underjordiske byggingen var det «inaktivt». I mellomtiden ble D-One Saigon-prosjektet (Go Vap-distriktet) fra DHA Company godkjent i 2016, men per dags dato er det fortsatt bare en tom tomt.

Et av de nye punktene i jordloven fra 2024 er å anvende sanksjoner på prosjekter som endrer formål, anerkjenner bruksrettigheter til areal og mottar overføringer av bruksrettigheter til areal, mens den forrige loven bare gjaldt tilbakekall på grunn av brudd på prosjekter som fikk tildelt land eller leid land.

Dette er bare noen få eksempler på prosjekter som har blitt «suspendert» i mange år i Ho Chi Minh-byen. Jordloven fra 2013 fastsetter at etter at prosjektet er godkjent for investeringspolitikk, har det en periode på 12 måneder til å implementere, eller 24 måneder hvis det forlenges. Hvis denne perioden ikke implementeres, vil prosjektet bli tilbakekalt. Det er imidlertid ikke enkelt å tilbakekalle disse prosjektene, spesielt når foretaket har gjort grunnleggende investeringer på den aktuelle tomten.

Jordloven fra 2024 (gjeldende fra 1. august 2024) har mange strengere regler. For eksempel vil et investeringsprosjekt som ikke er brukt i 12 sammenhengende måneder fra overleveringsdatoen, eller hvis fremdrift i arealbruken er 24 måneder bak fremdriften registrert i investeringsbeslutningen, bli opphevet.

Dersom tomten ikke tas i bruk eller er forsinket, får investoren en forlengelse på maksimalt 24 måneder og må betale staten et ekstra beløp. Etter forlengelsesperioden, hvis tomten fortsatt ikke tas i bruk, vil staten kreve den tilbake uten kompensasjon for tomten, eiendeler knyttet til tomten og investeringskostnader på tomten.

Må ta hensyn til tilfellet «force majeure»

Det er svært nødvendig å gjenoppta stansede prosjekter for å regenerere landressurser, men ifølge eksperter er det nødvendig å ta hensyn til force majeure-tilfeller, som for eksempel rettslige prosedyrer som tar mange år. Fordi bedriftene selv også ønsker å fullføre rettslige prosedyrer så snart som mulig for å kunne iverksette bygging, salg og gjenvinne kapital.

I en samtale med journalister fra Dau Tu Newspaper vurderte Angus Liew, styreleder i Gamuda Land Vietnam, at forskriften om landgjenvinning for prosjekter som ikke implementeres etter at forlengelsesperioden utløper i jordloven av 2024, er for å unngå sløsing med landressurser. I noen tilfeller kan forlengelsesperioden imidlertid være lengre, for eksempel under Covid-19-pandemien.

Fra sin forretningserfaring sa Le Huu Nghia, daglig leder i Le Thanh Construction Company Limited, at det i realiteten finnes mange tilfeller av force majeure. For eksempel kan ikke bedrifter gjennomføre prosjekter på grunn av trege prosedyrer knyttet til myndighetene. Derfor, ifølge Nghia, må dekretet som styrer jordloven utfylle og tydeliggjøre dette innholdet, ellers vil bedrifter i mange tilfeller bli «urettmessig drept».

«Så snart vi sendte inn prosjektdokumentene, måtte vi skrive ned en tidslinje, men etter at investeringen var godkjent, kunne vi fortsatt ikke implementere den umiddelbart, fordi det tok mange år å søke om investeringslisens og andre prosedyrer», fortalte Nghia.

Åpningspunktet for bedrifter som ønsker å gjennomføre prosjekter når fremdriften er forsinket, er at loven setter vilkår for langsom gjennomføring på grunn av force majeure-årsaker som naturkatastrofer, fiendtlige angrep, og hvis det kan bevises at prosjektet er forsinket på grunn av feil fra kompetente myndigheter eller feil fra de som utfører offentlige plikter, vil det ikke bli opphevet. Bedrifter anbefaler imidlertid også at det i veiledende dekreter bør være mer detaljerte forskrifter og spesifikke sanksjoner for enkeltpersoner og organisasjoner som indirekte forårsaker at prosjektet er forsinket.

Sammen med de skjerpede regelverket i eiendomsloven av 2024, har eiendomsmeglingsloven av 2023 mange endringer knyttet til investorenes økonomiske forhold. For eksempel må eiendomsbedrifter ha en egenkapital på ikke mindre enn 20 % av den totale investeringskapitalen for prosjekter med et arealbruksområde på mindre enn 20 hektar, ikke mindre enn 15 % av den totale investeringskapitalen for prosjekter med et arealbruksområde på 20 hektar eller mer, og må sikre evnen til å mobilisere kapital for å gjennomføre investeringsprosjekter.

Dersom et eiendomsmeglerforetak gjennomfører mange prosjekter samtidig, må det ha tilstrekkelig egenkapital allokert for å sikre ovennevnte forholdstall for hvert prosjekt for å gjennomføre alle prosjekter. I tillegg fastsetter loven om eiendomsmeglervirksomhet av 2023 også betingelser som kredittgrense, selskapsobligasjoner...

Med så strenge regler må bedrifter nøye beregne før de starter et prosjekt for å unngå ineffektive investeringer, prosjektstagnasjon og sløsing med ressurser.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html