Blokkering av spekulasjon i land og stansede prosjekter.

Fra 1. august 2024 vil prosjekter som er forsinket bli tilbakekalt uten kompensasjon. Denne forskriften vil skape en «rensing» av investorer, forhindre spekulasjon i land og håndtere stansede prosjekter.

IFC One Saigon-prosjektet (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen) er fortsatt uferdig etter 17 år.

Iverksette sterke tiltak for å dempe spekulasjon i land og stoppede prosjekter.

IFC One Saigon-prosjektet (tidligere kjent som Saigon One Tower) ligger på en førsteklasses eiendom på hjørnet av Ham Nghi- og Ton Duc Thang-gatene (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen), og er fortsatt uferdig til tross for en kort periode med profilert relansering.

IFC One Saigon ble bygget på en tomt på 6 672 m2, med en skala på 5 kjelleretasjer, 3 tekniske etasjer og 41 etasjer over bakkenivå, og startet byggingen for 17 år siden, men etter 5 år med treg gjennomføring ble prosjektet offisielt stoppet i 2011. Til tross for flere eierskifter forblir IFC One Saigon uferdig. Denne bygningen har gjentatte ganger blitt nevnt i lister over prosjekter som skjemmer byens utseende.

Rett overfor Ben Thanh-markedet (Ho Chi Minh-byen), rett ved siden av den travle metrostasjonen på linje 1, står en grov betongstruktur kalt One Central Saigon (tidligere kjent som The Spirit of Saigon). Dette er et blandet kompleks som består av et kjøpesenter, kontorer, leiligheter, luksusleiligheter og et 6-stjerners hotell, og dekker et totalt areal på over 8500 m2. Det har en førsteklasses beliggenhet i hjertet av distrikt 1, med fire gatefasader. Prosjektet har skiftet hender flere ganger, men det er ingen ferdigstillelsesdato i sikte.

På samme måte startet Lancaster Lincoln-prosjektet (distrikt 4), investert av Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., i 2017, men etter at den underjordiske byggingen var fullført, stoppet den opp. Og D-One Saigon-prosjektet (Go Vap-distriktet) av DHA Company, godkjent i 2016, står den dag i dag bare en tom tomt.

En av de nye funksjonene i jordloven fra 2024 er anvendelsen av sanksjoner på prosjekter som involverer konvertering av arealbruk, anerkjennelse av arealbruksrettigheter og overføring av arealbruksrettigheter, mens tidligere lover bare gjaldt gjenvinning av land på grunn av brudd i prosjekter der land ble tildelt eller leid ut.

Ovennevnte er bare noen få eksempler på prosjekter som har stått på vent i mange år i Ho Chi Minh-byen. Jordloven fra 2013 fastsetter at etter at en investeringspolitisk beslutning er godkjent, har et prosjekt 12 måneder på seg til å implementeres, eller 24 måneder hvis den forlenges. Hvis det ikke implementeres innen denne perioden, vil prosjektet bli tilbakekalt. Det er imidlertid ikke enkelt å tilbakekalle disse prosjektene, spesielt når foretaket allerede har foretatt grunnleggende investeringer i tomten.

Jordloven fra 2024 (gjeldende fra 1. august 2024) inneholder strengere regler. For eksempel vil investeringsprosjekter som ikke er brukt i 12 sammenhengende måneder fra overleveringsdatoen, eller der fremdriften i arealbruken er 24 måneder etter planen som angitt i investeringsbeslutningen, bli opphevet.

I tilfeller der tomten ikke tas i bruk eller prosjektet er forsinket, kan investoren få en forlengelse på inntil 24 måneder og må betale staten et tilleggsbeløp tilsvarende forlengelsesperioden. Etter forlengelsesperioden, hvis tomten fortsatt ikke tas i bruk, vil staten kreve den tilbake uten kompensasjon for tomten, eiendeler knyttet til tomten og investeringskostnader.

Muligheten for «force majeure» må tas i betraktning.

Det er viktig å gjenvinne stoppede prosjekter for å revitalisere landressurser, men eksperter mener at force majeure-omstendigheter, som langvarige rettslige prosedyrer, bør tas i betraktning. Dette er fordi bedriftene selv ønsker å fullføre juridiske prosedyrer så raskt som mulig for å starte bygging, salg og kapitalinnhenting.

I en samtale med en reporter fra Investment Newspaper vurderte Angus Liew, styreleder i Gamuda Land Vietnam, at forskriften om landgjenvinning for prosjekter som ikke implementeres etter at forlengelsesperioden utløper i 2024-jordloven har som mål å unngå sløsing med landressurser. I noen tilfeller kan imidlertid forlengelsesperioden være lengre, for eksempel under Covid-19-pandemien.

Basert på sin forretningserfaring sa Le Huu Nghia, daglig leder i Le Thanh Construction Co., Ltd., at det i realiteten finnes mange tilfeller av force majeure. For eksempel kan ikke bedrifter gjennomføre prosjekter på grunn av forsinkelser i prosedyrer knyttet til relevante myndigheter. Derfor, ifølge Nghia, må dekretet som veileder jordloven utfylle og tydeliggjøre dette innholdet; ellers vil bedrifter i mange tilfeller bli urettmessig «drept».

«Så snart vi sendte inn prosjektsøknaden, måtte vi spesifisere en tidslinje, men selv etter at investeringen var godkjent, kunne vi ikke starte implementeringen umiddelbart fordi det tar mange år å innhente investeringslisenser og andre prosedyrer», fortalte Nghia.

En positiv utvikling for bedrifter som ønsker å gjennomføre prosjekter når det oppstår forsinkelser, er at loven gir vilkår for forsinkelser på grunn av force majeure-hendelser som naturkatastrofer eller krig. Videre, hvis det kan bevises at forsinkelsen skyldtes myndighetenes eller de som er ansvarlige for å håndheve loven, vil ikke prosjektet bli tilbakekalt. Bedrifter foreslår imidlertid også at veiledende dekreter bør gi mer detaljerte forskrifter og spesifikke sanksjoner for enkeltpersoner og organisasjoner som er indirekte ansvarlige for prosjektforsinkelser.

Sammen med strengere reguleringer i eiendomsloven fra 2024, introduserer eiendomsmeglingsloven fra 2023 mange endringer knyttet til investorenes økonomiske krav. For eksempel må eiendomsbedrifter ha en egenkapital på minst 20 % av den totale investeringskapitalen for prosjekter med et areal på mindre enn 20 hektar, og ikke mindre enn 15 % av den totale investeringskapitalen for prosjekter med et areal på 20 hektar eller mer, og må sikre evnen til å skaffe kapital til å gjennomføre investeringsprosjektet.

I tilfeller der en eiendomsbedrift påtar seg flere prosjekter samtidig, må den ha tilstrekkelig egenkapital allokert til å sikre ovennevnte forholdstall for hvert prosjekt for å fullføre alle prosjekter. Videre fastsetter eiendomsmeglingsloven av 2023 også betingelser som kredittgrenser, selskapsobligasjoner osv.

Med så strenge regler må bedrifter nøye vurdere alle faktorer før de starter et prosjekt, for å unngå ineffektive og spredte investeringer som kan føre til prosjektforsinkelser og sløsing med ressurser.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html