Gamuda Land blir kritisert for bevisst å ikke oppfylle sine forpliktelser.

På grunn av mangel på juridisk dokumentasjon og forsinkelser i overleveringen av Celadon City-prosjektet har Gamuda Land ført til at mange kunder ønsker å si opp kontraktene sine og kreve kompensasjon.

Nylig har mange kunder som kjøpte leiligheter i leilighetskomplekset A5, en del av Tan Thang Sports Complex and Residential Area-prosjektet (kommersielt navn: Celadon City, som ligger på tomt nummer 39, kartark nummer 40, i Son Ky-distriktet, Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-byen), klaget til Newspaper of Journalists and Public Opinion om at utvikleren, Gamuda Land Joint Stock Company, ikke har oppfylt vilkårene i salgskontrakten og ikke fremlagt tilstrekkelige juridiske dokumenter for å svare på kundenes spørsmål.

Ifølge noen kunder som kjøpte leiligheter i Diamond Analta-området, signerte de salgskontrakter med utbyggeren mellom midten av 2019 og nesten slutten av 2020. Overleveringsfristen som var angitt i kontrakten var 2. kvartal 2022, og med en tillatt forsinkelse på 90 dager var Gamuda Land ansvarlig for å overlevere leilighetene til kundene innen begynnelsen av 4. kvartal 2022.

Tan Thang sportskompleks og boligområdeprosjekt - Celadon City

På det nevnte tidspunktet hadde imidlertid ikke Gamuda Land fullført byggingen. Det var ikke før i januar 2023 at noen kunder mottok varsler fra Gamuda Land, der de ble bedt om å oppfylle sine økonomiske forpliktelser for å kunne fortsette med overleveringen av boligene sine. Dermed forsinket utbyggeren overleveringen med omtrent fire måneder, og dette førte til ytterligere konflikter mellom kunder og utbygger angående vilkårene i salgskontrakten.

Mer spesifikt, i henhold til salgskontrakten signert mellom Gamuda Land og deres kunder, sier artikkel 11.7a, som fastsetter «Straff for forsinket overlevering», at dersom kjøperen har oppfylt sine betalingsforpliktelser som angitt, men selgeren ikke overleverer leiligheten, vil selgeren være ansvarlig for å betale renter på 18 % per år av den totale verdien av avdragene av kjøpesummen som selgeren faktisk har mottatt fra kjøperen for hver dag med forsinket overlevering, beregnet fra slutten av den tillatte forsinkelsesperioden til datoen for overleveringsbeskedet når leiligheten er klar for overlevering som angitt.

Videre, i henhold til kontraktens punkt 11.7b, kan de to partene avtale en annen overleveringsdato dersom selgeren fortsatt unnlater å overlevere leiligheten fra datoen den tillatte forsinkelsesperioden utløper, og selgeren vil fortsette å bære forsinkelsesrenten i denne perioden. Alternativt kan kjøperen ensidig heve kontrakten, og kontraktens punkt 18.4 vil gjelde.

Bygningene ligger i Diamond Alnata-området - Leilighetskompleks A5.

Artikkel 18.4 i denne salgskontrakten fastsetter også at Gamuda Land må refundere pengene mottatt fra kunden (eksklusive renter), og betale renter på den forsinkede overleveringen beregnet av det totale mottatte beløpet, fra det tidspunktet den tillatte forsinkelsesperioden utløper og frem til datoen da oppsigelsesvarselet for kontrakten trer i kraft.

I tillegg er Gamuda Land også ansvarlig for en bot tilsvarende 30 % av kjøpesummen for kontraktsbrudd og erstatning for alle faktiske skader som kjøperen har pådratt seg på grunn av selgerens kontraktsbrudd.

Med de ovennevnte klare vilkårene aksepterte ikke en gruppe kunder den forsinkede overleveringen og ba om oppsigelse av kontrakten i henhold til klausul 11.7b og oppfyllelse av utviklerens ansvar i henhold til klausul 18.4. I tillegg ba noen kunder kun om at Gamuda Land skulle betale en strafferente på 18 % per år av det allerede betalte beløpet, i henhold til kontraktsvilkårene.

Gamuda Land ble bøtelagt for å ha skaffet kapital på feil måte, noe som førte til at kundene mistet tilliten og ønsket å kansellere kontraktene sine.

For å hevde sine legitime rettigheter ba noen kunder under møter om at Gamuda Land skulle fremlegge alle juridiske dokumenter knyttet til prosjektet, slik som sertifikatet som bekrefter kvalifisering for salg og utleie av fremtidige boenheter utstedt av Ho Chi Minh-byens byggeavdeling, sertifikatet som bekrefter kvalifisering for aksepttesting og godkjenningsdokumentet for bankgarantien, osv.

Etter en rekke dialoger har disse forespørslene og kravene om rettigheter fortsatt ikke blitt fullt ut imøtekommet. Innholdet går bare så langt som å erkjenne problemene uten å gi en klar løsning. Derfor har noen uttrykt frustrasjon over å måtte bruke så mye arbeid på å kreve rettighetene sine, som var tydelig angitt i salgskontrakten.

Kunder som kjøpte leiligheter i leilighetskompleksene A5 og A6 har hatt en rekke dialoger med utbyggeren, men ingen endelig løsning er nådd.

For eksempel uttalte herr P.D.T., en kunde som signerte en kontrakt med Gamuda Land om kjøp av en leilighet i P1-blokken av Diamond Alnata (A5a)-komplekset 4. september 2020, at på grunn av utviklerens brudd på overleveringsfristen, hadde han ikke lenger tro på prosjektet og bestemte seg for å heve kjøpsavtalen i henhold til kontraktsvilkårene.

Den 9. november 2022 sendte herr T. en oppsigelsesvarsel til Gamuda Land, der han ba utbyggeren om å aktivere vilkårene som var avtalt i salgskontrakten. Den 18. november 2022 fortsatte herr T. å sende en betalingsforespørsel til utbyggeren, der han krevde at Gamuda Land foretar full betaling.

I stedet for å oppfylle kundens rettigheter som angitt i vilkårene, inviterte Gamuda Land den 5. desember 2022 herr T. til et møte angående den forsinkede overleveringen og tilbød seg å sende ham kampanjer og reduksjoner i servicegebyrer. Herr T. godtok imidlertid ikke de tilbudte kampanjene.

«De kan ikke tilby disse kampanjene for å unndra seg ansvaret for den forsinkede overleveringen. Jeg ba også utbyggeren om å fremlegge juridiske dokumenter og en kopi av garantikontrakten som ble signert, men de klarte ikke å gjøre det. På grunn av disse problemene med prosjektet og utbyggerens oppførsel, ønsker jeg ikke lenger å beholde denne leiligheten», sa herr T. sint.

Som en siste utvei, etter en rekke mislykkede forsøk på å kreve sine rettigheter, anla T. nylig et sivilt søksmål mot utbyggeren Gamuda Land ved Tan Phu-distriktets folkedomstol for å kreve sine legitime rettigheter.

Mange kunder samlet seg på Gamuda Lands kontor for å signere en underskriftskampanje til myndighetene, i håp om at utbyggeren ville refundere pengene deres for husene de kjøpte, i samsvar med straffevedtaket fra Ho Chi Minh-byens folkekomité. De krevde også at utbyggeren oppfylte vilkårene i kontraktene sine.

Det er kjent at selv om leilighetskjøpskontraktene i blokk A5 og A6 i Tan Thang Sports Complex and Residential Area - Celadon City-prosjektet ble signert for lenge siden, var det først nylig, 8. mai, at Ho Chi Minh-byens byggeavdeling utstedte et dokument som tillot Gamuda Land å selge boenheter under bygging.

I følge dette dokumentet tillates det for prosjektet å selge planlagte boenheter for 160 leiligheter i bygg A5 og 1153 leiligheter i bygg A6.

Angående dette prosjektet, vedtok også Ho Chi Minh-byens folkekomité den 13. april en beslutning om å ilegge Gamuda Land administrative sanksjoner for brudd på forskriftene om «ulovlig innsamling» i det nevnte A5-leilighetskompleksprosjektet. Gamuda Land ble bøtelagt med 900 millioner VND og beordret til å tilbakebetale den ulovlig innsamlede kapitalen.

Utgjør dette forbrytelsen å «ludre kunder»?

Advokat Diep Nang Binh – leder av Tinh Thong Law Office – ser saken fra et juridisk perspektiv og mener at for å kunne drive virksomhet med boliger under bygging, må investoren oppfylle vilkårene for at eiendommer under bygging skal kunne tas i bruk, som fastsatt i artikkel 55 i eiendomsloven av 2014, før de kan legges ut for salg.

Mer spesifikt må investoren ha følgende dokumenter: sertifikat for bruksrett til areal, prosjektdokumentasjon, byggetegninger godkjent av kompetent myndighet, byggetillatelse (hvis nødvendig) og dokumenter som bekrefter ferdigstillelsen av den tilhørende tekniske infrastrukturen i henhold til prosjektets tidsplan. For leilighetsbygg eller blandede bygninger beregnet på boligformål under bygging, må det foreligge en ferdigstillelsesattest for bygningens fundament.

Før salg eller utleie av boenheter under bygging, må utbyggeren skriftlig varsle det provinsielle boligforvaltningsorganet om at boenhetene oppfyller vilkårene for salg eller utleie.

«Når byggetillatelse ikke er innhentet og vilkårene for salg av boliger under bygging ikke er oppfylt, er det derfor ulovlig for investoren å inngå salgskontrakter med kunder. Denne handlingen kan bli straffeforfulgt for å lure kunder dersom etterforskningsorganet etter etterforskning bekrefter at det finnes tilstrekkelige elementer til å utgjøre forbrytelsen.»

Advokat Diep Nang Binh - Leder for Tinh Thong Advokatfirma.

– Basert på bestemmelsene i paragraf 1, artikkel 198 i straffeloven av 2015, endret og supplert i 2017, kan det å lure kunder forstås som kjøp og salg av varer eller levering av tjenester der veiing, måling, telling eller beregning av varer eller tjenester er uredelig, eller andre villedende metoder brukes i kjøps- og salgsprosessen for å oppnå ulovlig fortjeneste, analyserte advokat Diep Nang Binh.

Dersom handlingen med å lure kunder ikke oppfyller elementene som utgjør forbrytelsen å lure kunder som fastsatt i straffeloven av 2015, vil lovbryteren bli underlagt administrative straffer som foreskrevet i artikkel 61 i dekret 98/2020/ND-CP med en maksimal bot på 20 000 000 VND.

Videre kan lovbryteren få sin forretningslisens, forretningskvalifiseringsbevis eller profesjonelle sertifikat inndratt i en periode på 1 til 3 måneder, eller driften suspendert i en periode på 1 til 3 måneder for brudd på forskriftene i punkt 4 og 5 i denne artikkelen i tilfeller av gjentatte brudd eller tilbakefall.

Videre har mange kunder også uttrykt bekymring for om salgskontraktene deres med Gamuda Land vil bli ugyldige fordi utbyggeren signerte kontraktene før de oppfylte salgsbetingelsene, og om rettighetene deres vil bli beskyttet under disse kontraktene.

Angående denne saken uttalte advokat Diep Nang Binh at sivile kontrakter, basert på artikkel 123 til 129, artikkel 407 og artikkel 408 i sivilloven av 2015, er ugyldige i åtte tilfeller: Kontrakter som er ugyldige på grunn av brudd på lovforbud eller sosial moral; kontrakter som er ugyldige på grunn av forfalskning; kontrakter som er ugyldige på grunn av opprettelse og utførelse av mindreårige, personer som mangler rettslig handleevne, personer med vanskeligheter med å forstå og kontrollere sine handlinger, eller personer med begrenset rettslig handleevne; kontrakter som er ugyldige på grunn av feil; kontrakter som er ugyldige på grunn av bedrag, trusler eller tvang; kontrakter som er ugyldige på grunn av oppretterens manglende forståelse og kontroll over sine handlinger; kontrakter som er ugyldige på grunn av manglende overholdelse av formelle krav; og kontrakter som er ugyldige fordi kontraktens formål er umulig å oppfylle.

Derfor, hvis noen av betingelsene ovenfor er oppfylt, kan kontrakten være ugyldig. Det finnes imidlertid to typer ugyldige kontrakter: helt ugyldige kontrakter og delvis ugyldige kontrakter.

«Dersom en kontrakt er fullstendig ugyldig, skal partene gjenopprette den opprinnelige tilstanden og gi hverandre tilbake det de har mottatt. Dersom det ikke er mulig å returnere varene i natura, skal de returneres i penger, unntatt i tilfeller der eiendeler, frukter eller oppnådd fortjeneste er konfiskert i henhold til lovens bestemmelser. Dersom en kontrakt er delvis ugyldig, skal den gjenværende gyldige delen fortsatt oppfylles av partene.»

«Hvis vilkårene i kontrakten for dette prosjektet, som for eksempel: Bot for selger for sen overlevering på 18 % per år; selger må kompensere 30 % hvis kjøper ønsker å heve kontrakten på grunn av sen overlevering, fortsatt er gyldige deler av kontrakten, må partene gjennomføre transaksjonen nøyaktig som forpliktet», analyserte advokat Diep Nang Binh.

Som svar på lesernes bekymringer sendte Journalist- og opinionsavisen også spørsmål til investoren Gamuda Land for å avklare den rapporterte informasjonen og for å spørre om hvilke tiltak investoren vil iverksette for å løse kundenes rettigheter i samsvar med den signerte kontrakten i fremtiden. Etter å ha sendt informasjonen og spørsmålene for flere dager siden, har Gamuda Land imidlertid fortsatt ikke svart på disse sakene.

Gia Nguyen - Le Phong

Ifølge informasjon på Gamuda Lands nettsted er dette eiendomsutviklingsdivisjonen til Gamuda Berhad, en ledende malaysisk bygge- og infrastrukturutviklingsgruppe. Med over 25 års erfaring innen by- og høyhusutvikling har Gamuda Land bygget 12 byutviklingsprosjekter og 9 storskala integrerte høyhusprosjekter i Malaysia, Singapore, Vietnam og Australia, med en samlet bruttonasjonalverdi (BNP) som overstiger 5,5 milliarder amerikanske dollar.

Etter å ha gått inn i det vietnamesiske markedet i 2007, investerer Gamuda Land for tiden i to byområder: Gamuda City, et 274 hektar stort utviklingsområde i Hoang Mai-distriktet i Hanoi , og Celadon City, et 82 hektar stort utviklingsområde i Tan Phu-distriktet i Ho Chi Minh-byen.

Videre promoterte Gamuda Land nylig Elysian-prosjektet på 170 Lo Lu Street (Truong Thanh Ward, distrikt 9, Thu Duc-distriktet, Ho Chi Minh-byen) som sitt andre prosjekt i Ho Chi Minh-byen. Dette er et sameieprosjekt utviklet for å kapitalisere på områdets utviklende transportinfrastruktur, som dekker 3 hektar og omfatter nesten 1400 leiligheter.

Kilde: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html