Tomteprisene «følger» den nordlige høyhastighetsbanen

Etter at det ble gitt informasjon om planleggingen av Ngoc Hoi-stasjonen, knutepunktet for nord-sør-høyhastighetsjernbanen, har tomteprisene i dette området skutt i været. Med et budsjett på 3–4 milliarder VND vil investorer finne det vanskelig å kjøpe en tomt med biler parkert utenfor døren.

Etter at det ble gitt informasjon om planleggingen av Ngoc Hoi-stasjonen, knutepunktet for nord-sør-høyhastighetsjernbanen, har tomteprisene i dette området skutt i været. Med et budsjett på 3–4 milliarder VND vil investorer finne det vanskelig å kjøpe en tomt med biler parkert utenfor døren.

Planleggingen av Ngoc Hoi-stasjonen har ført til at tomteprisene i dette området har skutt i været. På bildet: Helhetsperspektivet på Ngoc Hoi-komplekset.

Overskridelse av terskelen på 100 millioner VND/m2

Siden 2004 har statsministeren godkjent investeringspolitikken for bybanelinje nr. 1, strekningen Ngoc Hoi - Yen Vien. Etter omtrent to tiår er imidlertid dette området fortsatt "inaktivt", og ryddingen av området er fortsatt i en fastlåst situasjon. Den dystre atmosfæren her ble først virkelig forsvunnet da Samferdselsdepartementet identifiserte Ngoc Hoi stasjon som en del av nord-sør høyhastighetsjernbanesystemet.

Informasjonen ovenfor har fått eiendomsmarkedet i Thanh Tri-distriktet ( Hanoi ) til å blomstre, spesielt i Ngoc Hoi kommune, der stasjonen ligger. Ifølge folk her opplevde dette området en sterk prisøkning i begynnelsen av året på grunn av jordfeberen i forstedene til Hanoi generelt. Deretter, med ny informasjon om nord-sør-høyhastighetsjernbanen, fortsatte prisen på boligtomter rundt stasjonsbyggeplassen å bli presset opp til et nytt nivå.

Hvis kjøpere fortsatt kunne finne tomter med parkeringsplass rett utenfor døren for rundt 60 millioner VND/m2 ved utgangen av første kvartal 2024, har prisen nå økt til nesten 80 millioner VND/m2. For tomter som ligger langs hovedveier er prisen til og med over 110 millioner VND/m2.

For nasjonale nøkkelprosjekter kan byggeprosessen ta mange år. Derfor, hvis investorer må låne penger, vil de risikere å redusere tap.

«I området rundt Ngoc Hoi stasjon, med en finansiell kapasitet på 3–4 milliarder VND, er det svært vanskelig for investorer å kjøpe tomter med biler parkert utenfor døren. Hvis det finnes noen, er de vanligvis små tomter eller har dårlig feng shui», sa megleren Xuan Thanh.

Mengden boligeiendommer som er tilgjengelige på markedet er relativt begrenset. For tomter med god beliggenhet og brede smug beregnes likviditetsraten per uke. I hendene på erfarne «surfere» kan tomter her gi en fortjeneste på flere hundre millioner VND etter kort tid.

«Ngoc Hoi kommune og nabokommuner som Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe og Khanh Ha er de mest interessante områdene i Thanh Tri-distriktet. Spesielt Dai Ang og Lien Ninh kommuner vil være de mest utviklede områdene i nær fremtid, når det kommer to nye byområder i 2028 og 2029», sa Thanh.

Ifølge CBRE vil eiendommer i nærheten av metrostasjoner ha en gjennomsnittlig prispremie på 10–20 % sammenlignet med andre områder. Ved en krise i eiendomsmarkedet vil boligprosjekter med gode forbindelser til metrolinjer kunne komme seg raskere.

Vær forsiktig når du kjøper tomt som er "fastlåst" i planleggingen

I en samtale med reportere fra Dau Tu Newspaper sa Nguyen Huu Cuong, styreleder i Hanoi Real Estate Club (HNREA), at det er naturlig at eiendomsprisene øker i takt med utviklingen av transportinfrastruktur. Denne trenden skjedde i tilfellet med Ring Road 4, da investorer hastet med å «gjennomsøke» området rundt ruten for å komme i forkant av planleggingen.

«Det er normalt at tomteprisene øker som følge av offisiell planleggingsinformasjon fra myndigheter, spesielt når det gjelder nord-sør-jernbanesystemet for høyhastighetstog. Dette er et nøkkelprosjekt, så ikke bare eiendomsinvestorer, men alle er begeistret for informasjonen rundt dette flotte prosjektet», sa Cuong.

Styrelederen i HNREA understreket imidlertid også at kjøpere må definere prosjektets planleggingsomfang tydelig for å unngå å bli underlagt rydding av tomten. Dette vil være en av faktorene som avgjør «fortjenesten eller tapet» av tomten. I tillegg må investorer også finne ut om tomten vil dra nytte av det tekniske infrastruktursystemet eller statens sosiale velferdsprosjekter.

«Dette kan avgjøres gjennom detaljert planlegging, regional planlegging, 1/2000-planlegging, 1/500-planlegging ... Hvis investoren er sikker på at tomten ikke «sitter fast» i planleggingen, anses det som en delvis gevinst. Men hvis det ikke er klart forstått, er den potensielle risikoen svært høy. Det har til og med vært tilfeller der selgeren forfalsket planleggingslandemerker for å begå svindel», advarte Cuong.

I tillegg til planleggingsfaktoren bemerket eksperten fra HNREA også at investorer må vurdere sin økonomiske helse, formålet med å bruke tomten og sin egen «motvilje». Ifølge Cuong vil tomtetypene «etter» prosjektet være egnet for mellom- og langsiktige investorer og ikke for avhengige av økonomisk gjeld.

«Kjøpere må balansere betalingsevnen sin og ikke la seg påvirke av følelser. Med viktige nasjonale prosjekter kan byggeprosessen ta mange år. Derfor, hvis investorer må låne penger og ikke er trygge på kortsiktig «surfing», vil de risikere å redusere tapene», advarte Cuong.

På samme måte uttalte Ngo Xuan Chuc, investor og direktør i et eiendomsmeglerfirma i Hanoi, at markedet i utgangspunktet alltid reagerte positivt på planleggingsinformasjon, og eiendomsprisene økte også «svimmelt». Etter den prisøkningen stabiliserte markedssentimentet seg igjen og førte til at prisnivået gradvis flatet ut, eller til og med sank noen steder med uvanlig høye priser.

«Ngoc Hoi stasjon er den største jernbanestasjonen i nord, og planleggingsområdet kan bli justert og utvidet. Hvis investorer er uheldige nok til å kjøpe en tomt innenfor planleggingsperioden, vil de bli ansett som å ha tapt penger. Selv når den nye landprislisten brukes, vil kompensasjonsnivået aldri være lik markedsprisen. Med tanke på dagens landprisramme er kompensasjonsnivået mindre enn 1/3 av den faktiske prisen», sa Chuc åpenhjertig.

Ifølge denne investoren er prosjektets omfang svært stort, så ryddingsarbeidet kan ikke foregå over natten. Derfor kan prosjektets gjennomføringstid bli lengre enn forventet. Investorer med liten kapital som må låne penger fra banken, bør derfor tenke seg nøye om, unngå å bli hjemsøkt av følelsen av FOMO (fear of missing out) og sette ned penger basert på rykter.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html