Tomteprisene stiger i takt med nord-sør-høyhastighetsjernbanen.

Etter nyheten om den planlagte Ngoc Hoi-stasjonen, hovedknutepunktet for nord-sør-jernbanelinjen, har tomteprisene i området skutt i været. Med et budsjett på 3–4 milliarder VND synes investorer det er vanskelig å kjøpe en tomt med parkeringsplass rett foran.

Etter nyheten om den planlagte Ngoc Hoi-stasjonen, hovedknutepunktet for nord-sør-jernbanelinjen, har tomteprisene i området skutt i været. Med et budsjett på 3–4 milliarder VND synes investorer det er vanskelig å kjøpe en tomt med parkeringsplass rett foran.

Planleggingen av Ngoc Hoi jernbanestasjon har ført til at tomteprisene i området har skutt i været. På bildet: Helhetsperspektiv på Ngoc Hoi-komplekset.

Overstiger 100 millioner VND/m2-merket.

Siden 2004 har investeringsplanen for Ngoc Hoi - Yen Vien-delen av Hanoi Metro Line 1-prosjektet blitt godkjent av statsministeren . Etter omtrent to tiår står imidlertid området fortsatt stille, og ryddingen av land står fortsatt stille. Den dystre stemningen ble først fordrevet da Samferdselsdepartementet identifiserte Ngoc Hoi stasjon som en del av nord-sør-høyhastighetsjernbanesystemet.

Denne informasjonen har styrket eiendomsmarkedet i Thanh Tri-distriktet ( Hanoi ), spesielt i Ngoc Hoi kommune, der stasjonen ligger. Ifølge lokale innbyggere opplevde området en kraftig prisøkning i begynnelsen av året på grunn av spekulasjonsraset i utkanten av Hanoi generelt. Deretter, med den nye informasjonen om nord-sør-høyhastighetsjernbanen, har prisen på boligtomter rundt stasjonsbyggeplassen blitt presset opp til et nytt nivå.

Mens kjøpere fortsatt kunne finne tomter med biltilgang til rundt 60 millioner VND/m2 ved utgangen av første kvartal 2024, har prisen nå økt til nesten 80 millioner VND/m2. For tomter som ligger langs hovedveier har prisen til og med oversteget 110 millioner VND/m2.

For viktige nasjonale prosjekter kan byggefristene strekke seg over mange år. Derfor risikerer investorer å pådra seg tap hvis de må låne penger.

«I området rundt Ngoc Hoi togstasjon, med et budsjett på 3–4 milliarder VND, er det svært vanskelig for investorer å kjøpe tomter med parkeringsplass rett foran. Hvis de finner noen, er det vanligvis små tomter eller har feng shui-feil», sa eiendomsmegler Xuan Thanh.

Tilgangen på boligtomter på markedet er relativt begrenset. For tomter i førsteklasses beliggenhet med brede adkomstveier måles likviditetsraten i uker. I hendene på erfarne «spekulanter» kan disse tomtene gi en fortjeneste på flere hundre millioner dong på kort tid.

«Ngoc Hoi kommune, sammen med nabokommuner som Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe og Khanh Ha, er for tiden det viktigste området i Thanh Tri-distriktet. Spesielt kommunene Dai Ang og Lien Ninh vil oppleve den sterkeste utviklingen i de kommende årene, med tillegget av to byområder i 2028 og 2029», sa Thanh.

Ifølge CBRE har eiendommer i nærheten av T-banestasjoner en tendens til å ha gjennomsnittspriser som er 10–20 % høyere enn i andre områder. I tilfelle en krise i eiendomsmarkedet vil boligprosjekter med god forbindelse til T-banelinjer sannsynligvis komme seg raskere.

Vær forsiktig når du kjøper tomt som er berørt av reguleringsplaner.

I en samtale med en reporter fra Investment Newspaper sa Nguyen Huu Cuong, styreleder i Hanoi Real Estate Club (HNREA), at økningen i eiendomspriser på grunn av utviklingen av transportinfrastruktur er et naturlig fenomen. Denne trenden har skjedd før, med tilfellet med Ring Road 4, da investorer hastet med å «jakte» etter land rundt veien for å kapitalisere på planleggingen.

«Det er normalt at tomteprisene stiger før offisiell planleggingsinformasjon blir offentliggjort av myndighetene, spesielt når det gjelder nord-sør-jernbanesystemet for høyhastighetstog. Dette er et nøkkelprosjekt, så ikke bare eiendomsinvestorer, men alle er ivrige etter informasjon rundt dette store prosjektet», kommenterte Cuong.

Styrelederen i HNREA understreket imidlertid også at kjøpere må tydelig identifisere prosjektets planleggingsomfang for å unngå å havne i områder som er underlagt rydding. Dette vil være en av de avgjørende faktorene for å bestemme "fortjeneste eller tap" på tomten. I tillegg må investorer også finne ut om tomten drar nytte av det tekniske infrastruktursystemet eller statens sosiale velferdsfasiliteter.

«Dette kan avgjøres gjennom detaljert planlegging, regional planlegging, planlegging i skala 1/2000, planlegging i skala 1/500... Hvis investoren er sikker på at tomten ikke er berørt av noen planforskrifter, har de allerede vunnet en del av kampen. Men hvis de ikke er klare over dette, er den potensielle risikoen svært høy. Det har til og med vært tilfeller der selgere har forfalsket planleggingsmerker for å begå svindel», advarte Cuong.

I tillegg til planleggingsfaktorer bemerket eksperten fra HNREA også at investorer må vurdere sin økonomiske helse, formålet med å bruke tomten og sitt eget økonomiske mot. Ifølge Cuong er tomter som drar nytte av utviklingsprosjekter egnet for mellom- og langsiktige investorer som ikke er altfor avhengige av økonomisk gjeld.

«Kjøpere må balansere sin overkommelighet og ikke la seg påvirke av følelser. For viktige nasjonale prosjekter kan byggeprosessen ta mange år. Derfor, hvis investorer må låne penger og ikke er trygge på kortsiktig spekulasjon, vil de risikere tap», advarte Cuong.

På samme måte påpekte Ngo Xuan Chuc, investor og direktør i et eiendomsmeglerfirma i Hanoi, at markedet i utgangspunktet reagerer positivt på planleggingsinformasjon, noe som fører til at eiendomsprisene skyter i været. Etter denne prisøkningen stabiliserer markedssentimentet seg, noe som fører til at prisene gradvis flater ut, eller til og med justerer seg nedover i noen områder med uvanlig høye priser.

«Ngoc Hoi stasjon er den største jernbanestasjonen i nord, og planområdet kan fortsatt bli justert og utvidet. Hvis investorer mot formodning kjøper land innenfor planområdet, vil de allerede ha lidt et tap. Selv med anvendelsen av den nye landprislisten vil kompensasjonen aldri tilsvare markedsprisen. Med tanke på gjeldende landprisrammeverk er kompensasjonen mindre enn en tredjedel av den faktiske verdien», uttalte Chuc åpenhjertig.

Ifølge denne investoren er prosjektet så stort at rydding av land ikke kan fullføres over natten. Derfor kan byggetiden bli lengre enn forventet. Følgelig bør investorer med liten kapital som trenger å låne fra banker tenke seg nøye om og unngå å bli påvirket av FOMO (frykten for å gå glipp av noe) og investere basert på rykter.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html