Tomtepriser og generalsekretærens strategiske orientering

(Chinhphu.vn) – «Markedsbaserte tomtepriser er lette å manipulere og oppblåse» – uttalelsen fra generalsekretær To Lam under det nylige møtet med velgerne i Hanoi har skapt sterk gjenklang.

GeneralsekretærTo Lam understreket synspunktet om at staten må sikre rettferdige og effektive rettigheter til bruk av areal for alle mennesker. Foto: VNA.

Tidligere hadde generalsekretæren også et møte med relevante etater om retningen for endring av jordloven. Ifølge generalsekretæren må staten sikre retten til rettferdig og effektiv arealbruk for alle mennesker, må sikre effektiv arealbruk, rettferdig og effektiv fordeling og allokering av landverdier, unngå sløsing; må maksimere effektiviteten av landressurser for å utvikle landet.

Generalsekretærens uttalelse er ikke bare en praktisk observasjon, men peker også på et kjerneprinsipp i landforvaltning i Vietnam. Denne korte uttalelsen har åpnet opp for et stort teoretisk og praktisk spørsmål: i den forutsetningen at land eies av hele folket og forvaltes av staten, er det ikke i samsvar med prinsippet å tvinge landpriser til å "følge markedet" mekanisk, og det har mange potensielt farlige konsekvenser.

For å se dette klart, er det nødvendig å analysere grundig fra et eierskaps-, økonomisk og offentlig politikkperspektiv.

Land – offentlig eierskap og Vietnams unike særtrekk

I motsetning til mange land som anerkjenner privat eierskap av land, bekrefter den vietnamesiske grunnloven at land tilhører hele folket, der staten representerer eieren og forvalter det på en enhetlig måte. Dette skaper en fundamental forskjell i måten landpriser dannes på.

I en typisk markedsøkonomi dannes landpriser av konkurranse mellom en rekke forskjellige eiere. Tilbudet er variert, etterspørselen er variert, så prisene fastsettes på grunnlag av reell konkurranse. Men i Vietnam er staten den eneste leverandøren i primærmarkedet. Alle behov for tilgang til land må gå gjennom statens beslutninger om landtildeling, landleie og endring av arealbruksformål. Med andre ord er det vietnamesiske landmarkedet et spesielt marked, der staten er både leverandør og regulator.

I den sammenhengen, hvis staten «overlater det til lokalbefolkningen å bestemme tomteprisene i henhold til markedet», overlater den det i hovedsak til svingningene som lett kan manipuleres av spekulanter, meglere og interessegrupper. På det tidspunktet gjenspeiler ikke tomteprisene lenger den faktiske bruksverdien, men er forvrengt av spekulative forventninger. Det er årsaken til paradokset: mange forlatte landområder har fortsatt skyhøye priser, produksjonsbedrifter har vanskeligheter med å få tilgang til land, og spekulanter blir rike takket være prisforskjeller.

Vietnams landmarked er et spesielt marked der staten er både leverandør og regulator.

Risikoene ved å innføre «markedspris»-prinsippet

Når en offentlig eiendel som eies av hele befolkningen er underlagt en «markedsbasert» prismekanisme, kan en rekke alvorlige risikoer umiddelbart oppstå.

For det første er tomteprisene urimelig høye. Bare én ubekreftet informasjon om planlegging eller infrastruktur kan skape en «tomtefeber». «Tomtemeglere» og spekulanter skaper enkelt virtuelle priser, som presser prisene opp mange ganger den reelle verdien, noe som gjør konseptet «markedspris» til et spill for manipulatorer.

For det andre, negative sosiale konsekvenser. Urimelige økninger i tomtepriser fører til boligpriser, leiepriser, levekostnader, produksjonskostnader – alt dette faller på skuldrene til folk og bedrifter. Drømmen om å slå seg ned er stadig fjernere for middelinntektspersoner; bedrifter mister konkurransefortrinnet sitt på grunn av høye tomtepriser; markedet for sosiale boliger kveles.

For det tredje, forvrengninger i ressursallokering. Når virtuelle landpriser blir en kanal for å bli raskt rik, trekkes sosial kapital inn i eiendomsspekulasjon i stedet for produksjon, teknologi og innovasjon. Mange forlater produksjonen for å skynde seg inn i «surfing» på land, noe som skaper en kortsiktig, uholdbar økonomi med potensielle risikoer.

For det fjerde, risikoen for makroøkonomisk ustabilitet. Jordboblen utgjør en risiko for banksystemet, ettersom mesteparten av sikkerheten er eiendom. Samtidig øker gapet mellom rike og fattige ettersom et mindretall raskt blir rik gjennom jordspekulasjon, mens flertallet utelukkes fra muligheten til å få tilgang til land for bosetting og karriereutvikling.

Derfor er generalsekretærens advarsel ikke bare sann i forhold til virkeligheten, men har også ekstremt viktig politisk orientert verdi.

Statens uunngåelige rolle i verdsettelse av eiendom

I et offentlig eierskapsregime kan ikke staten unndra seg ansvaret for verdsettelse. Tvert imot har staten plikt til å etablere et standardrammeverk for landpriser, fordi det er den eneste måten å beskytte hele folkets interesser og unngå tap av offentlige eiendeler.

Hvis vi lar markedet «selvregulere», overlater vi i bunn og grunn makten til å bestemme verdien av offentlige eiendeler til en gruppe spekulanter. Dette er ikke bare galt med tanke på prinsippene for forvaltning av offentlige eiendeler, men også farlig med tanke på sosiale konsekvenser.

Statens fastsettelse av tomtepriser betyr ikke å benekte markedets rolle. Tvert imot er det utformingen av et kontrollert marked, der den statlig utstedte tomteprisen spiller rollen som et "standardanker", mens sivile transaksjoner kan svinge innenfor et rimelig område. Dette er en modell som balanserer markedets fleksibilitet og den nødvendige stabiliteten i statlig forvaltning.

Spesielt er statens landpriser også et strategisk politisk verktøy som bidrar til å: Sikre at folk har tilgang til land for bosetting og karriereutvikling; skape et stabilt kostnadsmiljø for bedrifter, forbedre konkurranseevnen; dirigere sosial kapital til produksjon i stedet for spekulasjon; øke offentlige og transparente budsjettinntekter og forhindre tap av offentlige eiendeler.

Generalsekretærens synspunkt har dermed et solid teoretisk grunnlag: Statens verdsettelse av land er ikke vilkårlig administrativ inngripen, men et uunngåelig krav i et spesielt eierskapsregime – offentlig eierskap av land.

Passende mekanisme for å bestemme landpriser i Vietnam

For å implementere dette synspunktet er det nødvendig å bygge en vitenskapelig, gjennomførbar og transparent prismekanisme.

Først, etabler et nasjonalt standardrammeverk for landpriser. Et uavhengig nasjonalt råd for landvurdering må utstede et rammeverk for landpriser basert på stordata, ekspertkonsultasjon og tett tilsyn. Det er umulig å la hver lokalitet sette sine egne priser, som lett kan havne i det "mørke området" for gruppeinteresser.

For det andre, bygg en enhetlig database for landområder. Dette vil være «sentralnervesystemet» for arealforvaltning, som registrerer alle transaksjoner, skatte- og kredittinformasjon i sanntid, og dermed nøyaktig gjenspeile objektivt tilbud og etterspørsel og eliminere virtuelle transaksjoner.

For det tredje, bruk antispekulasjonsskatt . Beskytt gradvis forlatt land eller land som kjøpes og selges i løpet av kort tid for å eliminere spekulative motiver, slik at land kan gå tilbake til sin rette produksjons- og levefunksjon.

For det fjerde, implementer en mekanisme for å dekke inn forskjeller i tomteleie. Når staten investerer i infrastruktur som øker tomteverdien, må den økte verdien innkreves av staten gjennom skatter, avgifter eller auksjoner. Dette er et rettferdighetsprinsipp: at verdien tilhører hele befolkningen, og ikke kan nytes av én enkelt gruppe individer.

For det femte, sørg for åpenhet og tilsyn. Verdsettelsesprosessen for eiendom må være åpen og overvåket av Nasjonalforsamlingen, Fedrelandsfronten, pressen og folket. Bare åpenhet kan forhindre særinteresser og styrke sosial tillit.

For det sjette, tillat et rimelig svingningsintervall. Priser på sivile transaksjoner kan avvike fra statlige priser innenfor et visst intervall, men kan ikke overstige taket, for å opprettholde fleksibilitet samtidig som de forblir stabile.

Disse mekanismene, hvis de utformes og drives seriøst, vil skape et rettferdig, transparent og bærekraftig landmarked – akkurat slik generalsekretæren bekreftet.

Strategisk orientering for å endre arealpolitikken fundamentalt

Generalsekretær To Lam foreslo en strategisk retning for å endre arealpolitikken fundamentalt. I et regime med offentlig eierskap finnes det ingen korrekt «markedspris» hvis staten ikke setter prisen. Bare en standardpris fastsatt av staten kan sikre offentlige interesser, forhindre spekulasjon og bringe arealmarkedet tilbake til en bærekraftig utviklingsbane.

Dette er en påminnelse til oss om å sette en stopper for slapphet, prisinflasjon og spekulasjon i land, og samtidig en oppfordring til å omforme prismekanismen for land i retning av rettferdighet og åpenhet. Staten må være arkitekten bak landmarkedet, prising er ikke til for administrativ inngripen, men for å skape et grunnlag for utvikling.

Budskapet er veldig klart: å fastsette tomtepriser i offentlig eie er statens historiske ansvar, og det er også nøkkelen til at det vietnamesiske eiendomsmarkedet skal unnslippe den spekulative spiralen, gå inn i en stabil og rettferdig bane, og skape premisset for bærekraftig utvikling.

Dr. Nguyen Si Dung

Kilde: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm