Eiendomstransaksjoner øker og venter på en gjenoppblomstring.

Folk inspiserer leiligheter i et sameieprosjekt i Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Så, hva er den nåværende tilstanden til eiendomsmarkedet? Hva er de viktigste punktene å merke seg og vurdere?

Med lavere renter er folk tryggere på å kjøpe bolig.

Etter å ha kjøpt en leilighet i Thu Duc City (Ho Chi Minh-byen) nylig, sa herr Nguyen Anh Tu (35 år gammel) at han og kona hadde undersøkt mange eiendomsprosjekter i Ho Chi Minh-byen, og til og med besøkt prosjekter i Binh Duong-provinsen som grenser til Ho Chi Minh-byen, men de fleste av dem var dyre.

Etter å ha gjennomgått diverse prosjekter bestemte herr og fru Tú seg for å velge et hjem i et prosjekt i byen til en pris av nesten 3 milliarder VND, hvor 70 % av boligverdien ble finansiert av et banklån.

Ifølge herr Tú har rentene på boliglån sunket i det siste, slik at han kan låne til en fast rente på 6 % per år de første to årene. Dette førte til at han bestemte seg for å bosette seg i dette huset etter mer enn 10 år med utleie.

«Egentlig er det ikke mange leiligheter å velge mellom akkurat nå, men jeg har lagt merke til at antallet prosjekter har vært svært begrenset de siste to årene. Nå som rentene har sunket og utbyggere tilbyr gode støtteordninger, har jeg bestemt meg for å kjøpe et hus nå», sa Tú.

I stedet for å kjøpe en ny leilighet eller et hus under bygging, bestemte Tran Van Thao (33 år gammel) seg for å kjøpe en gammel leilighet i Thu Duc City og mottok eierbeviset umiddelbart etter at kjøpsprosedyrene var fullført. Ifølge Thao passer det hans tilbakebetalingsevne med et banklån på 1 milliard VND og en fast rente på 6 % per år i to år.

I et intervju med avisen Tuoi Tre sa Phan Ngoc Bao An, daglig leder i Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, at i et eiendomsmarked med få nye leiligheter har mange mennesker med reelle boligbehov valgt å kjøpe hus i ferdigstilte prosjekter med god byggekvalitet for umiddelbart å dekke sitt umiddelbare behov for et sted å bo.

På et notarkontor i Thu Duc City den 22. juni, til tross for helg, kom det fortsatt folk for å notarisere prosedyrer for eiendomstransaksjoner, spesielt transaksjoner som involverte overføring av tomter og leiligheter.

Fru H. (leder for dette notarkontoret) sa at antallet personer som kommer for å notarisere eiendomstransaksjoner for tiden er litt høyere enn i perioden med «frosset» marked i 2023, men bare en liten brøkdel av antallet før pandemien.

Fru H. sa at kontoret hadde mottatt 4000 notarialbekreftelsesdokumenter de siste seks månedene, hvorav en tredjedel var transaksjoner som involverte kjøp, salg og overføring av leiligheter, tomter og utleieboliger.

Ifølge fru H. er de fleste boligkjøpere i dag de med et reelt behov for bolig, spesielt unge par, med et vanlig prisintervall for leiligheter mellom 2 og 4 milliarder VND per enhet.

Et eiendomsprosjekt under bygging i distrikt 7, Ho Chi Minh-byen - Foto: QUANG DINH

Ser hovedsakelig etter et hus med fullstendig juridisk dokumentasjon å bo i.

I en samtale med avisen Tuoi Tre sa Tran Manh Chi, viseadministrerende direktør i Dong Tay Property Company, at de faktiske transaksjonene viser at flertallet av mennesker med reelle boligbehov, som ønsker å kjøpe et hus for å slå seg ned, har begynt å returnere til markedet for å kjøpe leiligheter på dette stadiet.

«For øyeblikket er ikke kjøpere lenger interessert i eiendomsprosjekter som fortsatt er under bygging, men som mangler skikkelig juridisk dokumentasjon. Derfor må alle leiligheter som omsettes nå ha fullstendig juridisk dokumentasjon, og utviklere må tilby fleksible betalingsregler, utvidede betalingsplaner, og selv i prosjekter der kjøpere allerede har mottatt leilighetene sine, forblir opptil 30 % av betalingen ubetalt og kan betales senere», sa Chi.

På samme måte sa Pham Trong Phu, direktør i Titanium Real Estate Management Company, at det nylig har vært et «varmere» transaksjonsvolum for tomter i noen boligområder i Thu Duc City sammenlignet med tidligere.

Når det gjelder tomter, sa Phu at tomteprisene i noen områder har økt noe sammenlignet med før, fra rundt 100–110 millioner VND/m² til 130–140 millioner VND/m², og nærmer seg nivået før pandemien.

I tillegg sa Phu at fordi regelverket for oppdeling og salg av land vil bli strengere i fremtiden, tilgangen på land for oppdeling og salg vil være begrenset, og informasjonen om infrastrukturforbindelser vil bli bedre, opplever noen områder utenfor Ho Chi Minh-byen, som Nhon Trach og Long An, for tiden bedre transaksjoner enn i den "frosne" perioden.

I mellomtiden uttalte salgsdirektøren i et utenlandsk eiendomsselskap at realiteten i selskapet deres viser at transaksjoner i nord går bedre enn i sør, og prosjekter i sør blir ikke mottatt like godt som i tidligere perioder. For tiden er boligkjøpere hovedsakelig de med et reelt behov for bolig, og det er ikke lenger mange investerings- eller spekulasjonskjøpere som tidligere.

Ifølge denne eksperten er den største utfordringen eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen står overfor den fullstendige mangelen på nye prosjekter.

For eksempel har dette selskapet lett tilgjengelig kapital fra morselskapet i utlandet, som er villig til å investere milliarder av USD i prosjektutvikling. På grunn av ekstremt begrensede landressurser har selskapet imidlertid i årenes løp lett etter prosjekter med rent land i byen for fusjoner og oppkjøp, men har ikke funnet noe tilfredsstillende. Derfor spår denne eksperten at markedet vil fortsette å møte vanskeligheter med tanke på tilbud i den kommende perioden.

På samme måte uttalte visepresidenten i en eiendomsgruppe med et stort prosjekt i Ho Chi Minh-byen at gruppen på grunn av svak markedsabsorpsjon midlertidig må stanse planene sine om å utvikle villaer, rekkehus og leiligheter innenfor prosjektets område, selv om tomten er ren og klar for bygging.

«Vi prøver bare å fullføre de uferdige seksjonene, mens vi er tvunget til å stanse byggingen av nye seksjoner. Kundene er ikke klare til å bruke store pengesummer på leiligheter med høy verdi på dette tidspunktet, og utbyggeren selv står overfor økonomiske vanskeligheter og har ikke nok ressurser til å jobbe like raskt som før i denne utfordrende perioden», delte denne personen.

Eiendomsmarkedet er fortsatt utfordrende på grunn av juridiske hindringer.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, sa at den største vanskeligheten i eiendomssektoren er de juridiske hindringene som forårsaker problemer for eksisterende prosjekter og mangel på tomter til nye prosjekter.

Ifølge Chau fikk bare ett kommersielt boligprosjekt «investeringsgodkjenning samtidig med investorgodkjenning» med et areal på 3 647 m² i første kvartal 2024, og bare ett eksisterende prosjekt med 219 leiligheter var fullført byggingen.

Ingen kommersielle boligprosjekter er kvalifisert for å skaffe kapital gjennom salg av off-plan-boliger, og det er 62 pågående kommersielle boligprosjekter (gamle prosjekter) med 28 462 leiligheter.

I tillegg uttalte Chau at ingen sosialboligprosjekter har fått investeringsgodkjenning eller byggetillatelser; bare ett fullført sosialboligprosjekt (et gammelt prosjekt) med 242 leiligheter er fullført, og sju sosialbolig- og arbeiderboligprosjekter (gamle prosjekter) med 4996 leiligheter er for tiden i gang.

«I 2024 vil eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen fortsette å oppleve en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger, med mangel på boligtilbud som kan føre til at boligprisene kan bli presset opp eller forbli høye, spesielt med en fortsatt ubalanse i luksusboligersegmentet og en alvorlig mangel på rimelige kommersielle boliger og sosiale boliger», sa Chau.

Hvilke faktorer bidro til økningen i inntektene fra eiendomsbransjen?

Kilde: Statistikkavdelingen i Ho Chi Minh-byen - Samlet av: NGOC HIEN - Grafikk: N.KH.

Ifølge Ho Chi Minh-byens statistikkavdeling nådde inntektene fra andre tjenester i Ho Chi Minh-byen 172 491 milliarder VND i løpet av årets fem første måneder, en økning på 8,6 %. Av dette ble inntektene fra eiendomssektoren anslått til 101 814 milliarder VND, som utgjør 59 % av de totale inntektene fra andre tjenester og en økning på 7,4 % sammenlignet med samme periode i fjor. Før det, i løpet av de fire første månedene av 2024, ble inntektene fra eiendomssektoren anslått til 80 845 milliarder VND, en økning på 9,8 % sammenlignet med samme periode i fjor.

I et intervju med avisen Tuoi Tre sa representanter fra notariuskontorer at økningen i inntekter fra eiendomssektoren delvis skyldes at den deklarerte verdien av eiendomstransaksjoner nå er nærmere den faktiske verdien, mye høyere enn tidligere deklarasjoner.

Lederen for et notarkontor sa at tidligere, for å «unngå» å betale høy skatt, ble eiendomstransaksjoner vanligvis deklarert til bare noen titalls eller hundrevis av millioner dong, men nå skjer ikke det lenger; alle transaksjonsdokumenter er på over 500 millioner dong. Hvis det deklarerte beløpet er lavt, vil skatten bli refundert, noe som forårsaker betydelig ulempe og vanskeligheter i fremtidige prosedyrer.

Derfor uttalte denne tjenestemannen at folks oppgitte priser var nærmere den faktiske salgsprisen, noe som resulterte i høyere skatteinntekter enn før.

Eiendomsmarkedet forventes å stabilisere seg innen midten av 2025.

Leilighetsprisene i Hanoi økte med gjennomsnittlig 31 % i løpet av de første seks månedene av 2024 - Foto: NAM TRAN

Eiendomsmarkedet viser tegn til bedring, men ifølge eksperter vil markedet stabilisere seg når det blir flere transaksjoner av rimelige leiligheter og sosiale boliger.

Ifølge Byggedepartementet var antallet fullførte kommersielle boligprosjekter landsdekkende i første kvartal 2024 10, antallet nylig lisensierte prosjekter var 19, antallet prosjekter som var kvalifisert for salg av boenheter under bygging var 38, og antallet prosjekter under utvikling var 984.

Det totale antallet eiendomstransaksjoner i 1. kvartal 2024 nådde 133 512 vellykkede transaksjoner (sammenlignet med 109 066 i 1. kvartal 2023).

Mer spesifikt nådde transaksjoner for leiligheter og eneboliger 35 853 (sammenlignet med 27 590 i 1. kvartal 2023), og tomtetransaksjoner utgjorde totalt 97 659 (sammenlignet med 81 476 i 1. kvartal 2023). Byggedepartementet uttalte også at leilighetsmarkedet fortsetter å tiltrekke seg oppmerksomheten til de med reelle boligbehov og mellomlangsiktige og langsiktige investorer.

Lokal gjenoppretting

I en samtale med avisen Tuổi Trẻ kommenterte Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vn i den sørlige regionen, at eiendomsmarkedet er i bedring lokalt, med økende priser i annenhåndsmarkedet og eksklusive leilighetsprosjekter i Hanoi.

Gjennomsnittsprisen på leiligheter har økt fordi nylanserte luksusprosjekter setter høye priser, noe som driver opp gjennomsnittsprisen i hele markedet. Tuan mener at leilighetsmarkedet har steget i årets tre første måneder, men ikke i en positiv retning, både når det gjelder tilbud og etterspørsel. Videre har oppgangen i eiendomsmarkedet den siste tiden vært mer konsentrert i Nord. Foruten leiligheter har også tomtemarkedet og eneboliger i Nord sett økning.

Ser man på markedet i sin helhet, har det ikke møtt etterspørselen etter eiendom. De med reelle boligbehov i Hanoi ser etter eiendommer under 40 millioner VND/m2, mens i Ho Chi Minh-byen er prisintervallet under 50 millioner VND/m2, men for øyeblikket er det mangel på tilbud.

Ifølge Vo Huynh Tuan Kiet, direktør i CBRE Vietnam, har markedet i den senere tid kun bestått av luksusleiligheter. Han spår at det i løpet av de neste årene ikke vil være noen mellomklasse- eller rimelige kommersielle leilighetsprodukter.

Eksperten bekreftet også at bare når tilbudet av boliger er rikelig, vil markedets etterspørsel stabilisere seg, og bare når tilbud og etterspørsel på tvers av alle segmenter er balansert, kan markedet utvikle seg bærekraftig.

For tiden viser eiendomsmarkedet en skjev og ubalansert trend, og heller mot high-end-segmentet de siste årene. Derfor håper markedet også på statlig støtte til å utvikle sosialboliger og lavinntektsboliger for å skape dette tilbudet.

Forventninger til håndheving av eiendomsrelaterte lover.

Ifølge eksperter vil regjeringens forslag om å la tre lover knyttet til eiendomsmarkedet tre i kraft fra 1. august, fem måneder tidligere enn den forrige resolusjonen fra nasjonalforsamlingen, sammen med forslaget om å også la to klausuler i artikkel 200 og 210 i loven om kredittinstitusjoner tre i kraft tidligere fra 1. august for å sikre konsistens og strenghet ved aksept av sikkerhet fra kredittinstitusjoner, skape et nytt, mer transparent og gunstig juridisk rammeverk for eiendomsmarkedet.

I realiteten er det imidlertid alltid en tidsforsinkelse i implementeringen av disse lovene, og det tar seks måneder til et år før man merker en merkbar effekt. Videre omhandler ikke lovene markedsbalansering eller justeringer av boligpriser, og de nevner heller ikke reduksjon av renter eller tomtepriser. Tvert imot kan innsatskostnadene for prosjekter øke, noe som gjør det vanskelig å forvente en reduksjon i boligprisene.

Herr Dinh Minh Tuan bemerket også at lover trenger tid for å bli absorbert i markedet, for ikke å nevne behovet for veiledende dekreter og rundskriv, så på kort sikt mangler markedet fortsatt tilbud. For tiden er vi i en overgangsfase mellom den gamle og den nye loven, og ingen tør å ta avgjørelser, så tilbudet av nye varer er begrenset. Prosjekter som klarer å generere nytt tilbud kan bli solgt til svært høye priser.

Tuan håper imidlertid at den nye loven vil bidra til å løse forsyningsproblemet og løse juridiske flaskehalser for prosjekter i både nord og sør. Regelverket vil bli tydeligere, og forsyningen vil være rikelig på mellomlang og lang sikt.

Den nye loven stiller også strengere krav til utbyggere, slik at kun de med tilstrekkelig økonomisk kapasitet kan gjennomføre prosjekter, samtidig som den støtter boligkjøpere ved kun å kreve et depositum på 5 %. Dette vil forbedre screeningsprosessen for utbyggere, noe som fører til et sunnere marked. Det vil imidlertid sannsynligvis ta minst til andre kvartal 2025 før eiendomsmarkedet når likevekt og oppnår bærekraftig utvikling.

Visebyggeminister Nguyen Van Sinh:
Regjeringen vil støtte en økning i tilbudet av sosiale boliger for å få ned boligprisene.

Regjeringsresolusjon 33 har gitt en omfattende løsning for eiendomsmarkedet. Følgelig har regjeringen introdusert en rekke løsninger, som å forbedre institusjoner, fremme utviklingen av sosialboliger, legge til rette for bedrifters tilgang til kapital og utstede obligasjoner for å skaffe kapital til prosjekter...

Løsningene for markedet er allerede på plass, desentralisert til lokalt nivå, og alt er strømlinjeformet, men implementeringen går tregt.

Å øke tilbudet av sosiale boliger for å dekke boligbehovet til folk flest i byområder er en løsning for å øke boligtilbudet, med sikte på å justere boligstrukturen og redusere dagens boligpriser. Når det blir flere rimelige boliger, vil boligprisene garantert synke.

I nær fremtid vil regjeringen utstede et eget dekret om utvikling av sosiale boliger, med sikte på å effektivisere investeringsprosedyrer og skape maksimal bekvemmelighet for investorer i sosiale boligprosjekter når de skal gjennomføre investeringsprosedyrer, få tilgang til tomter, kapital og selge sosiale boliger.

Kilde: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm