Eiendomstransaksjoner øker, og venter på å bli aktive igjen

Folk ser på leiligheter i et sameieprosjekt i Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Så hvordan er det nåværende eiendomsmarkedet? Hva er verdt å merke seg og merke seg?

Rentene faller, folk kjøper vågalt hus

Etter å ha kjøpt en leilighet i Thu Duc City (HCMC), sa Nguyen Anh Tu (35 år gammel) at han og kona nylig har undersøkt mange eiendomsprosjekter i HCMC, og til og med besøkt prosjekter i Binh Duong-området som grenser til HCMC, men de fleste prosjektene er dyre.

Etter å ha vurdert prosjektene bestemte herr Tu og kona seg for å velge et sted å bo i et prosjekt i byen med en pris på nesten 3 milliarder VND, hvor 70 % av boligverdien ble lånt ut av banken.

Ifølge Tu har renten på boliglån sunket på dette tidspunktet, og han kan låne til en rente på 6 % per år med fast rente de to første årene. Dette fikk Tu til å bestemme seg for å bosette seg i dette huset etter mer enn 10 år med leie.

«Egentlig er det ikke mange leiligheter å velge mellom i denne perioden, men jeg har sett at antallet prosjekter kan telles på én hånd de siste to årene. Denne gangen har rentene sunket, og investorene har også gode støtteordninger, så jeg bestemte meg for å kjøpe et hus på dette tidspunktet», sa Tu.

I stedet for å velge å kjøpe en ny leilighet eller et hus i fremtiden, bestemte Tran Van Thao (33 år gammel) seg for å kjøpe en gammel leilighet også i Thu Duc City-området, og fikk den rosa boken rett etter at han hadde fullført boligkjøpsprosessen. Ifølge Thao er det et banklån på 1 milliard VND med en fast rente på 6 % per år i to år, noe som passer hans betalingsevne.

I en samtale med Tuoi Tre sa Phan Ngoc Bao An, daglig leder i Nova Lexington Real Estate JSC, at i en sammenheng med at eiendomsmarkedet ikke har mange nye leiligheter, har mange mennesker med reelle boligbehov valgt å kjøpe hus i prosjekter som er overlevert, med god byggekvalitet for umiddelbart å løse det umiddelbare behovet for å ha et sted å bo.

På et notarkontor i Thu Duc City den 22. juni, selv om det var helg, var det fortsatt folk som kom for å notarisere prosedyrer for eiendomstransaksjoner, spesielt eiendoms- og leilighetsoverføringstransaksjoner.

Fru H. (leder for dette notarkontoret) sa at antallet personer som kommer for å notarisere eiendomstransaksjoner for tiden er litt høyere enn under den "frosne" markedsperioden i 2023, men bare en brøkdel av tiden før pandemien.

Fru H. sa at dette kontoret har mottatt 4000 notarialbekreftede dokumenter de siste seks månedene, hvorav en tredjedel er transaksjoner for kjøp, salg, overføring av leiligheter, tomter og utleie av hus ...

Ifølge fru H. er de fleste boligkjøpere i dag folk med reelle boligbehov, spesielt unge par med vanlige leilighetspriser på mellom 2 og 4 milliarder VND per leilighet.

Eiendomsprosjekt under bygging i distrikt 7, Ho Chi Minh-byen - Foto: QUANG DINH

Ser hovedsakelig etter et hus med lovlig bosted

I en samtale med Tuoi Tre sa Tran Manh Chi, viseadministrerende direktør i Dong Tay Property Company, at faktiske transaksjoner viser at folk flest med reelle boligbehov, som ønsker å kjøpe et hus for å slå seg ned, har begynt å komme tilbake til markedet for å kjøpe leiligheter på dette stadiet.

«For øyeblikket er ikke kjøpere lenger interessert i eiendomsprosjekter som bygges i fremtiden, men som ikke har standard juridiske dokumenter. Derfor må leiligheter som omsettes i dag sikre full lovlighet, investorer må også tilby mange fleksible betalingsregler, forlenge betalingsplaner, og selv i noen prosjekter der man allerede har mottatt huset, har kjøpere fortsatt opptil 30 % av beløpet ubetalt og får betalt for sent», sa Chi.

På samme måte sa Pham Trong Phu – direktør i Titanium Real Estate Management Company – at det nylig har vært «varmere» transaksjoner med tomter i noen boligområder i Thu Duc City enn før.

Når det gjelder land, sa Phu at landprisene i noen områder har økt noe sammenlignet med før, fra omtrent 100–110 millioner VND/m² til 130–140 millioner VND/m², og nærmer seg perioden før pandemien.

I tillegg sa Phu at regelverket for deling og salg av land i fremtiden vil bli strengere, landmidler for deling og salg av land vil være begrenset, og informasjon om infrastrukturforbindelser vil være begrenset, slik at for tiden har noen områder utenfor Ho Chi Minh-byen, som Nhon Trach og Long An, også bedre transaksjoner enn den "frosne" perioden.

I mellomtiden sa salgsdirektøren i et utenlandsk eiendomsselskap at realiteten i dette selskapet viser at den nordlige regionen har bedre transaksjoner enn den sørlige regionen, og at prosjektene i sør som introduseres på markedet ikke blir godt mottatt slik som i forrige periode. For tiden er boligkjøperne hovedsakelig de med reelle boligbehov, og det er ikke mange kundegrupper som investerer eller «surfer» slik som i forrige periode.

Ifølge denne personen er det vanskeligste med eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen mangelen på tilbud av nye prosjekter.

For eksempel har denne gruppen tilgjengelig kapital fra morselskapet i utlandet, klar til å investere milliarder av dollar i utviklingsprosjekter, men på grunn av begrensede tomtemidler har denne bedriften de siste årene lett etter prosjekter med rene tomtemidler i byen for fusjoner og oppkjøp, men har ikke funnet det den ønsker. Derfor tror denne personen at markedet fortsatt vil ha problemer med tilbudet i nær fremtid.

På samme måte sa visepresidenten i et eiendomsselskap med et stort prosjekt i Ho Chi Minh-byen at selskapet på grunn av dårlig markedsabsorpsjon midlertidig må stanse planer om å utvikle villaer, rekkehus og leiligheter innenfor prosjektområdet, selv om dette er et rent landfond.

«Vi prøver bare å fullføre de uferdige oppdelingene, og vi er tvunget til å stoppe de nye oppdelingene. Kundene er ikke klare til å bruke store pengesummer på å kjøpe leiligheter med høy verdi på dette tidspunktet, og investorene selv står også overfor økonomiske vanskeligheter og har ikke nok ressurser til å forhaste seg som før i denne vanskelige tiden», delte han.

Eiendomsmarkedet er fortsatt vanskelig på grunn av juridiske problemer

Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening – sa at det vanskeligste punktet i eiendomssektoren er juridiske problemer som fører til at gamle prosjekter blir stående fast og nye prosjekter mangler.

Ifølge Chau ble bare ett kommersielt boligprosjekt «godkjent for investeringspolitikk samtidig som investorgodkjenning» med et areal på 3647 kvadratmeter i første kvartal 2024, og bare ett gammelt prosjekt fullførte byggeinvesteringer med en skala på 219 leiligheter.

Det er ingen kommersielle boligprosjekter som er kvalifisert for å skaffe kapital til salg av fremtidige boliger, og det er 62 kommersielle boligprosjekter (gamle prosjekter) under gjennomføring med 28 462 leiligheter.

I tillegg sa Chau at ingen sosialboligprosjekter har blitt godkjent for investering eller gitt byggetillatelse, men bare ett sosialboligprosjekt (gammelt prosjekt) er fullført med 242 leiligheter, og sju sosialboligprosjekter og boliger for arbeidere (gamle prosjekter) er under implementasjon med 4996 leiligheter.

«I 2024 vil eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen fortsette å ha en ubalanse i boligtilbud og -etterspørsel, og en mangel på boligtilbud, noe som kan føre til at boligprisene kan bli presset opp eller forbli høye, spesielt med ubalansen i luksusboligersegmentet og en alvorlig mangel på rimelige kommersielle boliger og sosiale boliger», sa Chau.

Hvor øker inntektene fra eiendomsbransjen?

Kilde: Ho Chi Minh-byens statistikkontor - Utarbeidet av: NGOC HIEN - Grafikk: N.KH.

Ifølge Ho Chi Minh-byens statistikkkontor var Ho Chi Minh-byens inntekter fra andre tjenester 172 491 milliarder VND i årets fem første måneder, en økning på 8,6 %. Av dette er inntektene fra eiendomsvirksomhet anslått til 101 814 milliarder VND, som utgjør 59 % av inntektene fra andre tjenester og en økning på 7,4 % fra samme periode i fjor. Tidligere, i de fire første månedene av 2024, ble inntektene fra eiendomsvirksomhet anslått til 80 845 milliarder VND, en økning på 9,8 % fra samme periode i fjor.

I et intervju med Tuoi Tre sa representanter for notariuskontorene at økningen i inntekter fra eiendomssektoren delvis skyldes at deklarasjonen av eiendomstransaksjonsverdier har nærmet seg den virkelige verdien, mye høyere enn den forrige deklarasjonen.

Lederen for et notarkontor sa at tidligere, for å «unngå» å betale høy skatt, ble eiendomstransaksjoner ofte bare deklarert på noen titalls til noen hundre millioner VND, men nå er det ikke lenger tilfelle, alle transaksjonsregistreringer er over 500 millioner VND. Hvis deklarasjonen er lav, vil skatten bli tilbakebetalt, og det vil være svært problematisk og vanskelig for fremtidige prosedyrer.

Derfor sa denne personen at folks deklarasjoner var nærmere salgsprisen, noe som gjorde skattesatsen høyere enn før.

Eiendomsmarkedet forventes å stabilisere seg innen midten av 2025

Leilighetsprisene i Hanoi økte med gjennomsnittlig 31 % i løpet av de første seks månedene av 2024 - Foto: NAM TRAN

Eiendomsmarkedet viser tegn til bedring, men ifølge eksperter vil markedet stabilisere seg når det blir flere transaksjoner av rimelige leiligheter og sosiale boliger.

Ifølge Byggedepartementet var antallet fullførte kommersielle boligprosjekter landsdekkende i første kvartal 2024 10, antallet nylig lisensierte var 19, prosjekter som var kvalifisert for salg av fremtidige boliger var 38, og antallet prosjekter under gjennomføring var 984.

Totalt antall eiendomstransaksjoner i første kvartal 2024 nådde 133 512 vellykkede transaksjoner (109 066 i første kvartal 2023).

Av disse nådde leilighets- og eneboligtransaksjoner 35 853 transaksjoner (27 590 i første kvartal 2023), og tomtetransaksjoner nådde 97 659 transaksjoner (81 476 i første kvartal 2023). Byggedepartementet sa også at leilighetsmarkedet fortsetter å tiltrekke seg oppmerksomhet fra grupper med reelle boligbehov og mellomlange og langsiktige investorer.

Lokal gjenoppretting

I en samtale med Tuoi Tre kommenterte Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vn i den sørlige regionen, at eiendomsmarkedet er i bedring lokalt, spesielt i Hanoi-markedet, hvor prisene både i annenhåndsmarkedet og i eksklusive leilighetsprosjekter øker.

Gjennomsnittsprisen på leiligheter økte fordi de nylig lanserte luksusprosjektene tilbyr høye priser, noe som fører til at gjennomsnittsprisen for hele markedet øker. Tuan sa at leilighetsmarkedet har økt i løpet av årets tre første måneder, men ikke i en positiv retning, både når det gjelder tilbud og etterspørsel. Dessuten har oppgangen i eiendomsmarkedet den siste tiden vært mer konsentrert i Nord. I tillegg til leiligheter har også tomtemarkedet og eneboliger i Nord økt.

Ser man på markedet som helhet, har det ikke møtt etterspørselen etter eiendom. De med reelle boligbehov i Hanoi ser etter segmentet under 40 millioner VND/m2, og i Ho Chi Minh-byen under 50 millioner VND/m2, men for tiden er det mangel på tilbud.

Ifølge Vo Huynh Tuan Kiet, direktør i CBRE VN, har markedet i den senere tid kun vært segmentet for eksklusive leiligheter og oppover. Kiet anslår at det i løpet av de neste årene ikke vil være noen produkter i mellomklassen eller lavprissegmentet innen rent kommersielle leiligheter.

Denne eksperten bekreftet også at bare når det er rikelig med boligtilbud, vil markedets etterspørsel stabilisere seg, og tilbud og etterspørsel i alle segmenter vil være balansert, da vil markedet utvikle seg bærekraftig.

For tiden har eiendomsmarkedet vært skjevt, ubalansert og heller mot luksussegmentet de siste årene. Derfor forventer markedet også at støtte til utvikling av sosialboliger og lavinntektsboliger fra myndighetene snart vil skape dette tilbudet.

Forventninger til håndheving av eiendomslovgivningen

Ifølge eksperter er det også foreslått at regjeringens forslag om å tillate tre lover knyttet til eiendomsmarkedet å tre i kraft fra 1. august, fem måneder tidligere enn den forrige resolusjonen fra nasjonalforsamlingen, og to klausuler i artikkel 200 og artikkel 210 i loven om kredittinstitusjoner, trer i kraft tidlig fra 1. august for å sikre konsistens og strenghet ved mottak av sikkerhet fra kredittinstitusjoner, noe som vil skape en ny, mer transparent og gunstig juridisk korridor for eiendomsmarkedet.

Men i realiteten er det alltid en forsinkelse når man anvender lovene, og det tar fra seks måneder til et år før de får en tydelig effekt. Dessuten nevner ikke lovene balansering av markedet, justering av boligpriser, og de nevner heller ikke justering av lånerenter eller reduksjon av tomtepriser. Tvert imot kan innsatskostnadene for prosjekter øke, så det er vanskelig å forvente en reduksjon i boligprisene.

Herr Dinh Minh Tuan kommenterte også at lovene trenger tid til å trenge inn i markedet, for ikke å nevne behovet for dekreter og rundskriv som veiledning, så på kort sikt mangler markedet fortsatt tilbud. For tiden er markedet i en overgangsfase mellom gamle og nye lover, ingen tør å ta avgjørelser, så nytt tilbud er lavt, og prosjekter som har nytt tilbud kan selges til svært høye priser.

Tuan håper imidlertid at den nye loven vil bidra til å løse forsyningsproblemet og fjerne juridiske hindringer for prosjekter i både nord og sør. Regelverket vil bli tydeligere, og forsyningen på mellomlang og lang sikt vil være rikelig.

Den nye loven stiller også strengere krav til investorer, kun potensielle investorer kan gjennomføre prosjekter, og samtidig støtter den boligkjøpere til å kun måtte sette inn 5 % ved kjøp av bolig. Screeningen av investorer vil bli bedre, markedet vil utvikle seg sunnere. Men det vil ta minst til andre kvartal 2025 før eiendomsmarkedet når likevekt og utvikler seg bærekraftig.

Visebyggeminister Nguyen Van Sinh:
Regjeringen vil støtte økt tilbud av sosiale boliger for å redusere boligprisene.

Regjeringens resolusjon 33 har gitt en omfattende løsning for eiendomsmarkedet. Følgelig har regjeringen foreslått en rekke løsninger, som å perfeksjonere institusjoner, fremme utviklingen av sosialboliger, legge til rette for bedrifters tilgang til kapital, utstede obligasjoner for å mobilisere kapital til prosjekter...

Løsningen for markedet er allerede der, desentralisert til lokaliteter og transparent, men implementeringen går fortsatt tregt.

Å øke tilbudet av sosiale boliger for å dekke boligbehovet til folk flest i byområder er en løsning for å øke boligtilbudet, med sikte på å justere boligstrukturen og redusere dagens boligpriser. Når det er mange rimelige boliger, vil boligprisene garantert synke.

I den kommende tiden vil regjeringen utstede et eget dekret om utvikling av sosiale boliger med mål om å forkorte investeringsprosedyrene, skape maksimal bekvemmelighet for investorer i sosiale boligprosjekter når de skal gjennomføre investeringsprosedyrer, få tilgang til tomter, kapital og selge sosiale boliger.

Kilde: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm