Å realisere drømmen om å eie et hjem – Del 3: Hindringer fra kreditt-"flaskehalsen"

Paradoksalt nok har imidlertid bare rundt 3400 milliarder VND av kredittpakken på 145 billioner VND som er tildelt denne sektoren blitt utbetalt, tilsvarende mindre enn 3 % av programmets omfang. Når bedrifter møter byråkratiske hindringer og folk har problemer med å få lån, har ikke prioriterte midler virkelig nådd de som trenger bolig mest.

Bildetekst — Kunder som gjennomfører transaksjoner ved Vietcombanks hovedkvarter i Hanoi. (Illustrasjonsbilde: Tran Viet/TTXVN)

Kapitalen er der, men den har ikke strømmet sterkt ennå.

Etter en lang periode med langsom vekst går segmentet for sosiale boliger inn i en ny fase med akselerert utvikling.

I følge regjeringsresolusjon nr. 07/NQ-CP om tildeling av mål for sosialboligutvikling til lokaliteter for perioden 2026–2030, må hele landet ferdigstille mer enn 158 700 leiligheter bare i 2026. Bare i løpet av årets fire første måneder er ytterligere 40 sosiale boligprosjekter startet opp, med et omfang på omtrent 36 590 leiligheter.

Ifølge Byggedepartementet er det for tiden samlet sett 226 prosjekter i landet som har påbegynt bygging med omtrent 228 725 leiligheter, tilsvarende 144 % av det tildelte målet. Samtidig er omtrent 5426 leiligheter ferdigstilt og tatt i bruk; 25 lokaliteter har nådd eller overgått sine igangsettingsmål for i år.

For å støtte tilbudet har banksektoren implementert et fortrinnsrettslig kredittprogram for utvikling av sosiale boliger, som for tiden er verdt omtrent 145 000 milliarder VND. Dette regnes som et av de viktigste finansielle verktøyene for å realisere målet om boligsikkerhet.

De faktiske utbetalingene har imidlertid ikke holdt tritt med forventningene. Til dags dato har bare 38 av 63 kommuner annonsert listen over prosjekter som er kvalifisert for lån. Totalt er omtrent 100 prosjekter kvalifisert for å få tilgang til programmet, med et kapitalkrav på rundt 70 000 milliarder VND.

Den totale utbetalte kapitalen har imidlertid bare nådd omtrent 3 400 milliarder VND, tilsvarende mindre enn 3 % av hele programmets omfang. Av dette har omtrent 2 940 milliarder VND blitt utbetalt til investorer i 21 prosjekter, mens boligkjøpere bare har fått tilgang til omtrent 460 milliarder VND i 19 prosjekter.

Ifølge eksperter gjenspeiler det store gapet mellom størrelsen på kredittpakken og mengden utbetalt kapital markedets fortsatt lave evne til å absorbere kapital.

Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i Vietnams investerings- og utviklingsbank (BIDV), mener at ettersom bankkreditt i økende grad fokuserer på eiendomsmarkedets etterspørsel etter boliger, vil markedet utvikle seg i en mer bærekraftig retning. For at kapitalstrømmen skal være effektiv, er det imidlertid nødvendig å samtidig ta opp problemstillinger knyttet til tilbud, juridisk rammeverk og boligpriser.

Disse flaskehalsene var også en spesiell bekymring for generalsekretær og president To Lam under et nylig arbeidsmøte med partikomiteen, regjeringen og relevante etater om utvikling av sosialboliger. Følgelig er retten til lovlig bolig en grunnleggende rettighet for borgere, og staten har en boligutviklingspolitikk som tar sikte på å sikre at alle har et sted å bo. For å realisere dette målet må prosedyrer knyttet til investering, planlegging, arealtildeling, byggetillatelser og tilgang til fortrinnsrett kreditt strømlinjeformes, noe som sikrer bekvemmelighet, klare tidsfrister og individuelt ansvar.

En av de største flaskehalsene for tiden er den langvarige prosjektgjennomføringsprosessen på grunn av overlappende prosedyrer. Mange prosjekter tar år å fullføre prosedyrer knyttet til planlegging, tomtetildeling, fastsettelse av salgspriser, godkjenning av kvalifiserte boligkjøpere og investeringsprosedyrer.

«For å øke tilbudet og få ned boligprisene, må vi først forbedre konsesjonsprosessen, forenkle administrative prosedyrer og forkorte prosjektgjennomføringstiden», understreket dr. Can Van Luc.

Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, deler det samme synet og mener at selv med økt kredittvolum vil effektiviteten være vanskelig å forbedre dersom planleggings- og prosedyremessige barrierer ikke fjernes.

Når lavinntektspersoner har problemer med å få tilgang til kapital.

Selv om bedrifter kan ha problemer med å få tilgang til finansiering til prosjektutvikling, ligger den største hindringen for boligkjøpere i langsiktig økonomisk press.

Etter å ha leid bolig i Hanoi i årevis, hadde Le Xuan, en mekanisk arbeider, gjentatte ganger undersøkt sosiale boligprosjekter for å forberede seg på å etablere seg. Men da familien hans beregnet tilbakebetalingsperioden på banklånet på over 20 år, nølte han fortsatt med å ta en endelig avgjørelse.

Ifølge Xuan er den innledende preferanserenten positiv, men det som bekymrer mange arbeidere mest er renten etter preferanseperioden. Med inntekter som bare er tilstrekkelige til å dekke levekostnader og barns utdanning, kan eventuelle svingninger i lånekostnader påvirke familiebudsjettet betydelig.

I mellomtiden, for fru Nguyen Thi Mai, en selvstendig næringsdrivende forretningskvinne innen matservering i Hanoi, ligger hindringen i å oppfylle bankens lånekrav.

Fru Mai sa at familien hennes hadde samlet opp noen tilsvarende midler og var kvalifisert til å søke om sosialbolig. Da hun undersøkte lånesøknadsprosessen, fant hun imidlertid ut at det ikke var enkelt å bevise en stabil inntekt i det hele tatt.

«Inntekten min er reell, men den gjenspeiles ikke alltid i lønnsslipper eller arbeidskontrakter. Da jeg søkte om lån, måtte mange dokumenter sendes inn flere ganger, så godkjenningsprosessen tok lengre tid enn forventet», sa Mai.

I henhold til gjeldende regelverk må låntakere, i tillegg til å være kvalifisert for sosialboligpolitikk, også oppfylle kredittbetingelser, som å ha evne til å betale tilbake gjelden som forpliktet, ha en gyldig kontrakt om kjøp eller leie av sosialbolig, og implementere lånesikkerhetstiltak som foreskrevet.

Disse kravene er ment å sikre kredittsikkerhet for banker, men i realiteten gjør de det også vanskelig for en gruppe lavinntekts- eller ustabile arbeidstakere å få tilgang til lån.

Disse bekymringene deles også av mange eksperter.

Herr Nguyen Xuan Bac, assisterende direktør i avdelingen for kreditt for økonomiske sektorer (Vietnams statsbank), sa at det er ekstremt nødvendig å bygge en stabil, langsiktig rentemekanisme for kjøpere av sosiale boliger.

«Kjøpere av sosiale boliger har vanligvis lav eller middels inntekt og begrensede økonomiske ressurser. Å utforme en mekanisme for fortrinnsrett og stabile renter over en lang periode vil hjelpe dem å føle seg trygge på å låne og ha en bedre evne til å betale tilbake gjelden», sa Bac.

Ifølge herr Bac kan boligkjøpere låne til en rente på omtrent 5,4 % per år og med en maksimal lånetid på opptil 25 år gjennom låneprogrammet under regjeringsdekret nr. 100/2024/ND-CP, som beskriver noen bestemmelser i boligloven angående utvikling og forvaltning av sosialboliger.

Mange eksperter mener imidlertid at for lavinntektsgrupper er det ikke bare gunstige renter som er viktig, men også stabiliteten i kredittpolitikken på lang sikt. Evnen til å forutsi månedlige nedbetalingsforpliktelser vil hjelpe folk å føle seg tryggere på å bestemme seg for å kjøpe et hus.

Fra et annet perspektiv argumenterer juridisk konsulent og advokat Nguyen Van Dinh for at det er et «misforhold» i praksis i politikken. Mange som er kvalifisert for sosial boligpolitikk mangler økonomiske midler til å låne penger for å kjøpe et hus, mens de som er økonomisk i stand til det ikke er kvalifisert.

«Med inntekter som knapt er nok til å leve av, sliter folk ofte med å betale tilbake hovedstolen på boliglånene sine, for ikke å snakke om rentene. På den annen side gjør lave inntekter det også vanskelig for folk å bevise at de er i stand til å betale tilbake gjelden, noe som fører til at bankene ikke utbetaler lånet», analyserte Dinh.

Dette fører til paradokset at de som trenger bolig mest, også er den gruppen med minst tilgang til kapital.

Vi kan ikke bare stole på markedet.

I en fersk konklusjon om orientering av boligutvikling understreket generalsekretær og president To Lam: «Staten subsidierer ikke boliger, men den overlater det heller ikke helt til markedet å regulere seg selv.»

Ifølge eksperter er dette også den ånden som må innprentes i utviklingen av kredittpolitikk for sosialboliger. Professor Hoang Van Cuong, medlem av nasjonalforsamlingens finans- og budsjettkomité, mener at den lave utbetalingsraten for kredittprogrammer for sosialboliger viser at det er mangler i måten de er organisert og implementert på.

«Vi blander markedsmekanismer med statlige velferdsmekanismer. Sosialboliger er en sosial sikkerhetspolitikk, og som en sosial sikkerhetspolitikk må staten bruke sine verktøy for å regulere den, men for øyeblikket bruker vi markedsverktøy», understreket Cuong.

Ifølge ham er sosialboliger et humanitært program, så det trenger også en human kredittmekanisme som skaper de gunstigste forholdene for at folk skal få tilgang til kapital, fra låneprosedyrer til renter.

I tillegg foreslår mange eksperter at det nasjonale boligfondet snart bør settes i drift, og danne langsiktige kapitalkilder for utvikling av sosiale boliger i stedet for hovedsakelig å stole på kommersiell kreditt.

Det er verdt å merke seg at partiets og statens nye retning også er i sterk vekst mot utvikling av utleieboliger. Generalsekretær og president To Lam ba om å prioritere utviklingen av utleieboliger, spesielt modellen med utleieleiligheter i store byer, industrisoner, økonomiske soner og områder med sterkt utviklingspotensial.

Advokat Nguyen Van Dinh mener denne tilnærmingen er i samsvar med arbeidstakernes praktiske behov. For å tiltrekke seg private bedrifter trenger staten sterke økonomiske mekanismer for å oppmuntre til investeringer. «Staten kan støtte en lånepakke som dekker 80 % av den totale prosjektinvesteringen, med en lånetid på over 20 år og en fortrinnsrettslig rente under 3 % per år», foreslo Dinh.

Målet om én million sosiale boligenheter innen 2030 viser den sterke besluttsomheten partiet, staten og departementene og etatene har når det gjelder å sikre retten til bolig for folket. For at disse leilighetene virkelig skal nå lavinntektstakere, må imidlertid prioriterte kapitalstrømmer kanaliseres synkront fra bedrifter til boligkjøpere. Først når flaskehalser i prosedyrer, renter og kredittmekanismer fjernes, kan sosiale boliger fullt ut oppfylle sin rolle som en bærekraftig sosial sikkerhetspilar i økonomien.

Artikkel 4: Da Nang søker løsninger gjennom sosialboliger til leie.

Kilde: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm