Hvilken retning bør fusjoner og oppkjøp av eiendom ta?

TPO – Det markedet mangler i fusjoner og oppkjøp av eiendom i dag er ikke nødvendigvis landreserver, og heller ikke kontantstrøm. Investorer er bare virkelig klare for det langsiktige når de tydelig forstår sine rettigheter, sine forpliktelser og om disse rettighetene vil forbli beskyttet etter mange år.

Overlappende regelverk

Tran Son Vu, styreleder i foreningen for forskning og rådgivning om juridiske retningslinjer for investeringsaktiviteter i Vietnam, uttalte på seminaret «Laws in Financial Activities Regarding Transfer, Capital Contribution, and Investment in Real Estate Projects in Vietnam» at eiendomsmarkedet står overfor behovet for kraftig omstrukturering etter en periode med betydelige svingninger.

Herr Tran Son Vu talte på seminaret.

Ifølge Vu vil det å perfeksjonere det juridiske rammeverket knyttet til prosjektoverføringer, kapitalbidrag og innsamlingsaktiviteter ikke bare hjelpe bedrifter med å overvinne vanskeligheter, men også bidra til å skape et mer transparent, trygt og bærekraftig investeringsmiljø.

«Markedet trenger et klart og konsekvent juridisk rammeverk for å sikre statens, bedriftenes og investorenes legitime rettigheter, samtidig som det forbedrer effektiviteten av utnyttelsen av landressurser i den nye utviklingsfasen», sa Vu.

I mellomtiden vurderte Bui Dang Dung, tidligere nestleder i nasjonalforsamlingens finans- og budsjettkomité, at de nye forskriftene har bidratt til økt åpenhet i prosjektoverføringer, skapt et juridisk grunnlag for markedsomstrukturering og tiltrukket seg innenlandsk og internasjonal investeringskapital.

Dung påpekte imidlertid også at de overlappende regelverkene mellom eiendomsloven, investeringsloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven fortsatt er en stor flaskehals. Mange prosjekter, selv de som krever overføring eller omstrukturering, har fortsatt lange behandlingstider på grunn av forskjeller i hvordan de kompetente myndighetene anvender loven.

Derfor foreslo Dung å studere en mekanisme som ville tillate kredittinstitusjoner å fungere som garantister eller opprette sperrekontoer. Følgelig kunne midler fra kjøperen trekkes direkte for å betale eiendomsskatteforpliktelser til staten på vegne av selgeren. Denne løsningen ville bidra til å oppheve blokkeringen av prosjekter som har stoppet opp på grunn av den forrige investorens manglende evne til å betale skatt, samtidig som det sikres at staten innkrever skatt riktig og fullstendig.

Samtidig er det nødvendig å raskt ferdigstille det juridiske rammeverket for utvikling av eiendomsinvesteringsfond (REIT-er) og private equity-fond. Disse vil gi et solid økonomisk fundament, og fungere som profesjonelle kjøpere for å konsolidere fragmenterte prosjekter gjennom egenkapitaloverføringer, noe som reduserer overdreven avhengighet av bankkreditt.

Et prosjekt i Dong Nai har nettopp startet byggingen på tomt ervervet gjennom fusjon og oppkjøp.

«Administrative prosedyrer etter overføringen må forenkles. Prosessen med å bytte investor på investeringsbeviset og eiendomsbeviset bør implementeres gjennom en ett-steds-mekanisme, noe som forkorter ventetiden slik at kapital kan flyte inn i prosjektets gjenoppbygging raskere», sa Dung.

Hva bør vi gjøre?

På samme måte sa Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, at hele det politiske systemet for tiden er svært fast bestemt på å fjerne hindringer for prosjekter. Imidlertid skaper reguleringen av at prosjekter som ønsker å overføre eierskap helt eller delvis, må oppfylle sine økonomiske forpliktelser vanskeligheter for bedrifter.

For å skaffe seg ren jord må bedrifter investere enorme mengder kapital. Når de starter implementeringen, går mange investorer tom for penger fordi loven krever at prosjekter må ha eiendomsbevis for å være kvalifisert for lån. Derfor er mange investorer tvunget til å selge prosjektene sine for tidlig.

Når prosjektoverføringer støter på vanskeligheter, omgår imidlertid bedrifter reglene ved å overføre selskapets aksjer. I dette tilfellet endres «kjernen» i virksomheten, og den nye eieren er i hovedsak kjøperen av prosjektet. Dette smutthullet er ikke iboende galt fordi loven ikke forbyr overføring av selskapets aksjer, men det medfører noen risikoer senere.

Ifølge advokat Truong Anh Tu, styreleder i TAT Law Firm, handler fusjoner og oppkjøp (M&A) innen eiendom ikke lenger bare om å overføre eiendeler, men i mange tilfeller har det blitt en overføring av hele det juridiske rammeverket for et prosjekt. Dette er også grunnen til at juridiske aspekter blir det første filteret for kapitalstrømmer.

Forskriften som krever at bedrifter oppfyller sine økonomiske forpliktelser før de overfører eierskapet til et helt eller deler av et prosjekt, skaper vanskeligheter for dem.

«Tidligere var kredittinstitusjoner primært interessert i verdien av sikkerhet, men nå vil de vite hvordan bruksrettighetene til land ble ervervet, i hvilken grad økonomiske forpliktelser er oppfylt, om prosjektet involverer offentlige eiendeler, og om disse eiendomsrettighetene er i stand til å opprettholde stabilitet i tilfelle endringer i det juridiske miljøet», sa advokat Tú.

Derfor begynner juridiske risikoer å bli direkte reflektert i transaksjonsverdien under due diligence-prosessen for fusjoner og oppkjøp. Et prosjekt med en kompleks juridisk historie vil bli gjenstand for en større rabatt. Et prosjekt som ennå ikke har oppfylt sine økonomiske forpliktelser, vil ta lengre tid å få tilgang til finansiering. Et prosjekt med en uklar juridisk historie vil gjennomgå en mer streng og langvarig due diligence-prosess.

Ifølge Tú mangler ikke nødvendigvis land eller kontantstrøm markedet for øyeblikket. Investorer er bare virkelig klare for det langsiktige perspektivet når de tydelig forstår sine rettigheter, sine forpliktelser og om disse rettighetene vil forbli beskyttet etter mange år.

«Det er også derfor den største historien i fusjons- og oppkjøpsmarkedet for eiendom ikke lenger handler om kappløpet om å eie mer land, men om å bygge mer transparente, stabile og pålitelige eiendomsrettigheter. Det er den mest dyptgripende endringen som skjer i det vietnamesiske eiendomsmarkedet i dag», sa advokat Tú.

Kilde: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo