Leietakere er ikke lenger interessert i lokaler i sentrale områder av Ho Chi Minh-byen.

Gatehus til leie avslører mange ulemper

I motsetning til i 2023 er mange lokaler i sentrale Ho Chi Minh-byen leid ut. Det er imidlertid fortsatt mange «gullområder» som har stått tomme i nesten et år. Det er verdt å merke seg at antallet nyåpnede butikker i sentrale områder fortsatt er fokusert på mat- og drikkebransjen, med behov for å utvide for å øke merkevarekjennskapen eller dra nytte av oppgangen i turistnæringen. Samtidig forsvinner andre detaljhandelsbransjer som mote , kosmetikk, tjenester osv. gradvis.

Hovedårsaken til skiftet i næringsstruktur og de ledige butikklokalene i sentrale områder skyldes fortsatt endringen i folks handletrender. Når de fleste nødvendige varer nå enkelt kan kjøpes på e-handelsplattformer.

Mange førsteklasses eiendommer i Ho Chi Minh-byen har hatt problemer med å finne kunder siden midten av 2023 og frem til nå.

Den siste rapporten om vietnamesiske forbrukeres handleatferd fra NielsenIQ Vietnam har forsterket denne oppfatningen, og registrerer at hyppigheten av netthandel blant forbrukere er dobbelt så høy som i fjor. Mer spesifikt kjøper hver person i gjennomsnitt nesten 4 ganger i måneden på nett og bruker mer enn 8 timer i uken på netthandel. Dette tallet er nesten dobbelt så ofte som månedlige supermarkedbesøk blant vietnamesere.

I tillegg er leieprisen og ulempene med gatehus i sentrale områder også faktorer som gjør leietakere likegyldige. Følgelig viser data fra Batdongsan.com.vn at leieprisen for gatehus i Ho Chi Minh-byen fortsetter å øke. I løpet av de første 6 månedene av 2024 økte de gamle distriktene 1, 3, 4 og 2 (nå Thu Duc City) alle med 25–40 %, bare distrikt 7 falt litt med mer enn 4 % sammenlignet med samme periode i fjor.

Problemet med dyre leiepriser i sentrale områder gjenspeiles i «separasjonen» mellom Starbucks og husnummer 11–13 Han Thuyen (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen). Mye informasjon fra meglerhus viser at verdens mest kjente kaffemerke leide dette lokalet i 2017 for en pris på rundt 21 000 USD/måned (tilsvarende mer enn 520 millioner VND/måned). Innen midten av 2024 kunne ikke utleier og leietaker bli enige om prisen på 30 000 USD/måned (tilsvarende 750 millioner VND/måned), noe som førte til at leiekontrakten ble sagt opp.

Saken der Starbucks avsluttet kontrakten i Han Thuyen har overrasket mange med den «enorme» leieprisen for dette lokalet.

I en tidligere kommentar om dette markedet sa Dinh Minh Tuan – salgsdirektør for Batdongsan.com.vn – at markedet for utleie av gatehus i Ho Chi Minh-byen ikke egentlig har blitt bedre. I tillegg til mat- og drikkebransjen, som ofte har behov for å ekspandere for å øke merkevaregjenkjenningen, har mange andre detaljhandelsbransjer, som mote, kosmetikk osv., redusert behovet for å leie lokaler på grunn av trenden med å selge på e-handelsplattformer.

De som eier rekkehus i sentrum har imidlertid ofte god kontantstrøm, så historien de bryr seg om er ikke om de kan leie huset eller ikke, men om de må leie det til en høy pris for å øke verdien på eiendommen. Sammen med økningen i leiepriser tvinger endringer i forbrukeratferd også utleiere til å revurdere driftsstrategiene sine.

Hoang Nguyet Minh – seniordirektør for kommersiell utleieavdeling – Savills Hanoi , deler det samme synet og sier at den høye leieprisen samtidig som forretningsvirksomheten blir stadig vanskeligere, fører til at merkevarer får kontantstrømproblemer, slik at de må redusere antall forretningslokaler eller flytte til områder med billigere leiepriser for å minimere kostnadene.

Kjøpesentre blir destinasjoner

Etter å ha levert tilbake lokalene med en leiepris på nesten 50 millioner pund i måneden på Dien Bien Phu-gaten (distrikt 3, Ho Chi Minh-byen), sa fru Nguyen Minh Trang, eier av et motemerke: «Leieprisen her har begynt å øke siden slutten av fjoråret og frem til nå. Lokalene mangler parkeringsplasser og er skjult av alle slags skilt og reklametavler, noe som er grunnen til at jeg midlertidig måtte stoppe virksomheten min. Planen fremover er å flytte til et kjøpesenter, kombinert med netthandel.»

Ifølge fru Trang har butikklokaler i kjøpesentre mange fordeler fremfor gatehus, som leiepriser, delte fasiliteter og profesjonell drift. Spesielt i områder utenfor sentrum er leieprisene ganske konkurransedyktige, egnet for forretningsfolk som ønsker å eie en liten butikk for å kombinere nettsalg.

Batdongsan.com.vns prishistorikkverktøy viser at leieprisene i Dien Bien Phu-området har økt med nesten 40 % det siste året.

Spesielt med den endrede trenden har kjøpesentre også blitt attraktive steder for kunder i Ho Chi Minh-byen, spesielt i ferier og helger. Dette ble vist under den nylige nasjonaldagen 2. september, da byens kjøpesentre var fulle av kunder, med en kraftig økning i salget av alle produktlinjer.

Det er også grunnen til at beleggsgraden i kjøpesentre i Ho Chi Minh-byen alltid er høy. En undersøkelse fra Cushman & Wakefield viser at beleggsgraden i kjøpesentre i Ho Chi Minh-byen nådde 90 % i andre kvartal 2024, en liten økning sammenlignet med forrige kvartal og stabil fra år til år.

Enheten kommenterte også at nye og renoverte kjøpesentre som har startet helt eller delvis drift, har gode utleiegrader. I tillegg har noen prosjekter fullført omstruktureringen av leietakerstrukturen og ønsket velkommen flere store leietakere innen supermarked-, interiørdesign-, mote- og næringsmiddelindustrien, noe som bidrar til å forbedre den totale utleiegraden.

Ifølge Cao Thi Thanh Huong – Senior Manager for forskningsavdelingen i Savills HCMC, økte tilbudet av butikklokaler med 2 % i andre kvartal 2024, og det fortsatte å flytte seg ut av sentrum med seks store prosjekter. Leietransaksjoner i første halvdel av året økte med 26 % i samme periode. Spesielt var det mange kjente merkekjeder som Muji, Poseidon, Uniqlo... der motebransjen sto for 35 % av utleiearealet, etterfulgt av mat og drikke som sto for 30 %, husholdningsapparater og møbler som sto for 15 %.

Kilde: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html