Den vietnamesiske statsbanken må endre rundskrivet.

[annonse_1]

Eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen (HoREA) har utstedt et dokument angående den vietnamesiske statsbankens (SBV) bekreftelse om at den ikke begrenser rettighetene til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe boliger under bygging i rundskriv nr. 22/2023/TT-NHNN (som endrer og supplerer noen artikler i rundskriv nr. 41/2016/TT-NHNN).

Mange misforståelser gjenstår.

HoREA mener derfor at selv om rundskriv 22 i utgangspunktet har bidratt til å berolige kjøpere av eiendommer utenfor planen, gjenstår de «juridiske hindringene».

Mer spesifikt: Punkt a, klausul 11, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN (endret og supplert av klausul 1, artikkel 1 i rundskriv 22/2023/TT-NHNN) fastsetter kun at det gjelder næringsboliger som er «ferdigstilt for overlevering», dvs. næringsboliger som er «ferdige», men omfatter ikke tilfeller av lånekreditt for å kjøpe næringsboliger som «ennå ikke er ferdigstilt for overlevering», dvs. næringsboliger som er «under bygging».

Ifølge HoREA kan ikke konseptet «ferdige hus klare for overlevering» tolkes til å omfatte «hus under bygging» som kommersielle banker ville akseptert som sikkerhet for lån til kjøp av disse husene.

Videre bekrefter kunngjøringen fra State Bank of Vietnam at «Rundskriv 41/2016/TT-NHNN, som regulerer kapitaldekningsgraden til forretningsbanker og filialer av State Bank of Vietnam, ikke er et dokument som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet.»

I realiteten inneholder imidlertid rundskriv 41 (endret og supplert av klausul 1, artikkel 1 i rundskriv 22/2023/TT-NHNN) lovbestemmelser som ikke er relatert til «forskrifter om kapitaldekningsgrad for forretningsbanker og filialer av Vietnams statsbank», men snarere relatert til «kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet».

Spesifikt fastsetter paragraf 11 i artikkel 2 «lån sikret med fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av hus som oppfyller vilkårene», i likhet med forskriftene i rundskrivene fra State Bank of Vietnam «som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet».

« Foreningen mener at dersom rundskriv 41 bare fastsetter «kapitaldekningsgraden for forretningsbanker og filialer av Vietnams statsbank», er det ikke behov for lovbestemmelser som spesifiserer «vilkårene» for «boliglån sikret med fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av boliger» i paragraf 11, artikkel 2, fordi det allerede finnes rundskriv fra Vietnams statsbank som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet », heter det i HoREA-dokumentet.

Videre, ifølge HoREA, er det nylige dokumentet «Noen opplysninger knyttet til forskrifter om kapitaldekningsgrad for banker og filialer av utenlandske banker» utstedt av Vietnams statsbank ikke et «juridisk normativt dokument» som rundskriv, og har derfor kun verdi i å gi informasjon.

I mellomtiden må banker og filialer av utenlandske banker basere sin kredittgivningsvirksomhet på loven om kredittinstitusjoner og rundskrivene fra Vietnams statsbank.

Boliglån sikret av eiendommer under bygging har problemer. (Illustrasjonsbilde: Cong Hieu)

Rundskrivet må endres og utfylles tydelig.

I lys av de ovennevnte vanskelighetene mener HoREA at rundskriv nr. 22/2023/TT-NHNN må endres og suppleres snart før det trer i kraft 1. juli 2024 for å støtte eiendomsmarkedet i sin gjenopprettings- og utviklingsprosess på en transparent, trygg, sunn og bærekraftig måte. Samtidig bør det skape forutsetninger for at kredittinstitusjoner kan godkjenne lån til enkeltpersoner for å kjøpe «næringsboliger under bygging» sikret (pantsatt) i selve boligen.

Mange andre eksperter er også enige om at Vietnams statsbank må endre rundskrivet for å sikre et klart og transparent juridisk grunnlag, i stedet for bare å kunngjøre informasjon og svare på opinionen.

Dr. Le Dang Doanh, tidligere direktør for Central Institute for Economic Management Research, mener at lån og utlån bør være i samsvar med kredittlovgivningen, og at Vietnams statsbank bør gi klare skriftlige retningslinjer. Før rundskrivet utstedes, bør disse retningslinjene offentliggjøres slik at relevante parter kan gi tilbakemelding, og dermed unngå misforståelser og unødvendige debatter.

Førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh uttalte at det er nødvendig å ikke forby lån til kjøp av boliger under bygging. Men siden Vietnams statsbank ennå ikke har utstedt et juridisk bindende dokument om denne saken, må kommersielle banker forbedre sin vurderings- og selvvurderingskapasitet for å ta informerte beslutninger.

Eksperter mener at rundskrivet om lån til kjøp av boliger under bygging trenger en avklaring. (Illustrasjonsbilde)

En annen økonomisk ekspert analyserte: « Kredittinstitusjoner overholder vanligvis dekreter og rundskriv utstedt av Vietnams statsbank med klar juridisk verdi. Hvis rundskriv 22 ikke klargjør konseptene, vil det føre til misforståelser, forvirring og tvil blant bedrifter og enkeltpersoner, mens kredittinstitusjoner vil være nølende, og kan til og med være motvillige til å låne ut.»

Hvis Vietnams statsbank ikke har forbudt utlån til fremtidige boligkjøp, bør den iverksette tiltak for å legalisere dette for å lette vanskelighetene for alle parter etter at rundskrivet trer i kraft .

Representanter fra mange eiendomsmeglere uttrykte også forvirring angående de nye forskriftene. Lederen for et selskap basert i Hanoi uttalte: «Hvis den vietnamesiske statsbanken ikke definerer disse forskriftene tydelig, har vi ikke noe juridisk grunnlag for å gjennomføre transaksjoner med banker. I den nåværende situasjonen med begrenset tilgang til kreditt er det viktig å endre og tydeliggjøre rundskrivet for å beskytte bedrifter.»

I en fersk uttalelse bekreftet Vietnams statsbank at de nye forskriftene ikke begrenser rettighetene til kjøpere av fremtidsbygde boliger og ikke er i strid med eksisterende forskrifter.
«Viluttaket om at huset er ferdigstilt i henhold til huskjøpskontrakten gjelder kun for boliglån (som er underlagt en lavere risikovekting sammenlignet med andre fordringer sikret med fast eiendom).»
I tilfeller der organisasjoner eller enkeltpersoner trenger å bygge eller kjøpe boliger under bygging og pantsette disse boligene under bygging, vil det falle inn under kategorien lån sikret med fast eiendom som angitt i punkt 10, artikkel 2 i rundskriv 41, og den tilsvarende risikokoeffisienten vil bli brukt som angitt i punkt 10, artikkel 9 i rundskriv 41.
Mer spesifikt vil organisasjoner og enkeltpersoner som ønsker å kjøpe et hus og sikre (boliglån) dette fremtidsbygde huset, bruke en risikovekting på 30–120 % avhengig av belåningsgraden (LTV), beregnet som forholdet mellom lånesaldoen og verdien av sikkerheten. I tilfeller der LTV-graden ikke er tilgjengelig, vil risikovektingen være 150 %.

Cong Hieu

[annonse_2]
Kilde