Statsbanken må endre rundskrivet.

[annonse_1]

Eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen (HoREA) har nettopp utstedt et dokument om Vietnams statsbank (SBV) som bekrefter at den ikke vil begrense rettighetene til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe fremtidige boliger i rundskriv nr. 22/2023/TT-NHNN (som endrer og supplerer en rekke artikler i rundskriv nr. 41/2016/TT-NHNN).

Det er fortsatt mange misforståelser

HoREA mener derfor at selv om de innledende skrittene har hjulpet fremtidige boligkjøpere med å føle seg tryggere, gjenstår de «juridiske problemene» i rundskriv 22.

Mer spesifikt: Punkt a, klausul 11, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN (endret og supplert i klausul 1, artikkel 1 i rundskriv 22/2023/TT-NHNN) gir kun regler som gjelder for tilfeller av næringsboliger «ferdigstilt for overlevering», dvs. «tilgjengelige» næringsboliger, men omfatter ikke tilfeller av kredittlån for kjøp av næringsboliger «ikke ferdigstilt for overlevering», dvs. «fremtidsrettede» næringsboliger.

Ifølge HoREA kan ikke begrepet «ferdig bolig for overlevering» tolkes slik at det omfatter «fremtidig bolig» som skal aksepteres av kommersielle banker som sikkerhet for lån til kjøp av den boligen.

Videre bekreftet statsbankens kunngjøring at «rundskriv 41/2016/TT-NHNN som regulerer kapitalsikkerhetsgraden for forretningsbanker og utenlandske bankfilialer, ikke er et dokument som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet».

Men faktisk inneholder rundskriv 41 (endret og supplert i punkt 1, artikkel 1 i rundskriv 22/2023/TT-NHNN) lovbestemmelser som ikke er knyttet til «forskrifter om kapitalsikkerhetsgrad for kommersielle banker og utenlandske bankfilialer», men knyttet til «kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet».

Spesifikt fastsetter paragraf 11, artikkel 2 «lån sikret med fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av boliger som oppfyller vilkårene», i likhet med bestemmelsene i rundskrivene fra Statsbanken «som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet».

« Foreningen finner at dersom rundskriv 41 kun regulerer «kapitalsikkerhetsgraden for forretningsbanker og utenlandske bankfilialer», er det ikke nødvendig med lovbestemmelser som regulerer «vilkårene» for «boliglån er lån sikret med fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av boliger» i paragraf 11, artikkel 2, fordi det finnes rundskriv fra Statsbanken som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet », tok HoREAs dokument opp spørsmålet.

I tillegg er dokumentet «Noen opplysninger knyttet til forskrifter om kapitalsikkerhetsgrad for banker og utenlandske bankfilialer» som nylig ble utgitt av Statsbanken, ifølge HoREA, ikke et «juridisk dokument» i likhet med rundskriv, så det er kun verdifullt for å gi informasjon.

I mellomtiden må banker og utenlandske bankfilialer basere seg på loven om kredittinstitusjoner og statsbankens rundskriv for å utføre kredittgivningsoperasjoner.

Boliglån sikret med fremtidig eiendom står overfor vanskeligheter. (Illustrasjon: Cong Hieu)

Rundskriv må endres og suppleres tydelig.

Som svar på de ovennevnte vanskelighetene mener HoREA at rundskriv nr. 22/2023/TT-NHNN bør endres og suppleres snart før det trer i kraft 1. juli 2024 for å støtte eiendomsmarkedet i gjenopprettingsprosessen og en transparent, trygg, sunn og bærekraftig utvikling. Samtidig vil det skape forutsetninger for at kredittinstitusjoner kan godkjenne kredittlån til enkeltpersoner for å kjøpe "fremtidsrettede næringsboliger" med sikkerhet (pantsettelse) i det aktuelle huset.

Mange andre eksperter er også enige om at Statsbanken må endre rundskrivet for å gjøre det juridisk klart og transparent i stedet for bare å kunngjøre informasjon og svare på offentlige meninger.

Dr. Le Dang Doanh, tidligere direktør for Central Institute for Economic Management, sa at lån og utlån må være i samsvar med kredittloven, og at statsbanken bør ha klare skriftlige instruksjoner. Før rundskrivet utstedes, bør slike instruksjoner gis slik at relevante parter kan delta og gi sine meninger for å unngå unødvendige misforståelser og debatter.

Førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh uttalte at det er nødvendig å ikke forby lån til fremtidige boligkjøp. Statsbanken har imidlertid ennå ikke utstedt et juridisk dokument om dette spørsmålet, som krever at forretningsbanker forbedrer sin vurderingskapasitet og egenvurdering for å ta beslutninger.

Eksperter anbefaler å tydeliggjøre rundskrivet om å låne penger til kjøp av fremtidige boliger. (Illustrasjonsfoto)

En annen økonomisk ekspert analyserte: « Kredittinstitusjoner overholder ofte dekreter og rundskriv utstedt av statsbanken med klar juridisk verdi. Hvis rundskriv 22 ikke klargjør konseptene, vil det føre til at bedrifter og folk misforstår, får panikk og tvil, og kredittinstitusjoner vil bli forvirret, til og med motvillige til å låne ut.»

Hvis Statsbanken ikke har forbudt boliglån i fremtiden, bør den iverksette tiltak for å legalisere dette for å fjerne vanskeligheter for alle parter etter at rundskrivet trer i kraft .

Representanter for mange eiendomsmeglere uttrykte også forvirring rundt de nye forskriftene. En næringslivsleder i Hanoi sa: «Hvis statsbanken ikke har tydelige reguleringer, vil vi ikke ha noe juridisk grunnlag for å handle med banker. I den nåværende situasjonen med vanskeligheter med å få tilgang til kredittkapital, er det svært nødvendig å endre og tydeliggjøre rundskrivet for å beskytte bedrifter.»

I et nylig dokument bekreftet statsbanken at den nye forskriften ikke begrenser rettighetene til fremtidige boligkjøpere og ikke er i strid med gjeldende regelverk.
«Den ferdigstilte boligtilstanden i henhold til boligkjøpskontrakten gjelder kun for boliglån (som er underlagt en lavere risikovekting enn andre lån med sikkerhet i fast eiendom).»
Dersom en organisasjon eller enkeltperson har behov for å bygge eller kjøpe en fremtidig bolig og pantsetter den fremtidige boligen, vil det være snakk om et lån sikret med fast eiendom som foreskrevet i punkt 10, artikkel 2 i rundskriv 41, og den tilsvarende risikokoeffisienten som foreskrevet i punkt 10, artikkel 9 i rundskriv 41 vil bli anvendt.
Mer spesifikt vil organisasjoner og enkeltpersoner som trenger å kjøpe et hus og sikre (boliglån) dette fremtidige huset, anvende en risikokoeffisient på 30–120 %, avhengig av garantiforholdet (LTV) beregnet ut fra forholdet mellom lånesaldoen og verdien av sikkerheten. Dersom det ikke finnes informasjon om LTV-forholdet, er risikokoeffisienten 150 %.

Cong Hieu

[annonse_2]
Kilde