Jordloven fra 2024 tillater enkeltpersoner som ikke er direkte engasjert i landbruksproduksjon å erverve rismark gjennom overføring. Dette gir en mulighet for økonomisk dyktige investorer, men denne «biten av kaka» er ikke lett å gripe.
Tidligere kunne bare de som var direkte involvert i landbruksproduksjon få rett til å bruke risjord. I henhold til de nye forskriftene kan imidlertid enkeltpersoner som ikke er direkte involvert i landbruksproduksjon, dersom de har forutsetningene og evnen til å dyrke ris, også få rett til å bruke jorden til investeringer i produksjon.
På et nylig seminar om eiendom uttalte Le Van Binh, assisterende direktør i Landdepartementet ( Ministeriet for naturressurser og miljø ), at når jordloven fra 2024 trer i kraft, vil dette segmentet oppleve en levende utvikling.
Faktisk var markedet for jordbruksarealer ganske opphetet i perioden 2020–2022. Mange bedrifter og enkeltpersoner kjøpte opp jordbruksareal med mål om å gjøre det om til oppdelte tomter for salg, noe som skapte en boom på den tiden.
Selv om markedet forventes å bli mer levende, tiltrekker jordbruks- og skogbrukssegmentene seg i realiteten bare oppmerksomheten til store, organiserte investorer som bedrifter. Dette er fordi de nye forskriftene bare skaper gunstige forhold for bønder og er egnet for bedrifter som investerer i landbrukssektoren. For småskalainvestorer vil imidlertid praksisen med å kjøpe jordbruksland, vente på omdanning av formål, og deretter dele opp og selge tomter være svært vanskelig å implementere.
Fru Ha Kien, eiendomsmegler og investor i ulike segmenter i Hanoi, Hoa Binh og Thai Nguyen, fortalte at jordbruksarealsegmentet fortsatt er relativt stille på grunn av høye skatter og konverteringsavgifter for jordbruks- og skogsareal, noe som fraråder småskalainvestorer å investere i dette området. I stedet virker store investorer som ønsker å erverve titalls hektar med rismarker og skogsareal for fremtidig ombygging til tjenesteareal, turisme , kommersielle prosjekter eller boligprosjekter mer entusiastiske for å delta.
Lederen for et eiendomsselskap i Hanoi delte at selskapet hans planlegger å «jakte» etter storskala skog- og jordbruksland i provinsene Hoa Binh og Thai Nguyen, og til og med «dra seg lenger unna» inn i det sentrale høylandet for å finne land å kjøpe.
Angående omlegging av jordbruksland, bemerket Le Van Binh at det må gjøres i henhold til planen og overholde målet på over 3 millioner hektar risdyrkingsland for å sikre nasjonal matsikkerhet. Derfor må eiendomsinvestorer være forsiktige og forstå lovens bestemmelser for å unngå ineffektive investeringer, kjøpe til høye priser, men ha problemer med å avvikle.
Ifølge Vietnams eiendomsmeglerforening viste tomtesegmentet forbedring i løpet av de første seks månedene av 2024 med auksjonert land og oppdelte tomter. For prosjektland og jordbruks-/skogbruksland er det imidlertid fortsatt ingen tegn til bedring; likviditeten er fortsatt treg, og transaksjonene går sakte. Selv mange investorer som eier jordbruksland synes det er vanskelig å selge på dette tidspunktet.
Ifølge direktøren i et eiendomsmeglerfirma er fortjenestemarginen for investeringer i dette segmentet omtrent 25–30 % per år, og hvis det kan konverteres til boligtomt, kan den nå 35–40 % per år. Potensialet for prisøkning over et tiår er at jordbruksareal kan øke i verdi 3–5 ganger, eller enda mer. Basert på den anslåtte prislisten for land, vil imidlertid kostnadene for å behandle søknaden om å konvertere jordbruksareal til boligtomt øke ni ganger sammenlignet med dagens kostnad.
Hvis en investor for eksempel ønsker å søke om endring av arealbruksformål og dele opp en jordbrukstomt på 1000 m2 i Dong Anh (Hanoi), er den nåværende arealbruksavgiften 6,6 milliarder VND. Men hvis den beregnes i henhold til det nye utkastet til prisliste, øker dette beløpet til 61,8 milliarder VND. Dermed er arealbruksavgiften alene for en tomt på 100 m2 over 6 milliarder VND. Til denne prisen ville det være billigere for folk å kjøpe eksisterende boligtomt enn skatten de måtte betale ved konvertering av jordbruksareal.
Videre fastsetter jordloven fra 2024 at jordbruksareal som ligger brakk eller ubrukt sammenhengende i 12–24 måneder, vil bli underlagt administrative sanksjoner og kan bli konfiskert. Derfor må investorer som for tiden eier jordbruksareal snarest fullføre prosedyrene for å konvertere det til boligareal eller endre dyrkingsbruken hvis de ikke vil miste alt.
«Hvis du kjøper land for å kapitalisere på investeringstrender og planlegging, men den regionale planen blir suspendert, forsinket eller justert, kan investorer stå overfor det verst tenkelige scenarioet, nemlig å ikke kunne selge. Dessuten medfører kjøp av jordbruksland, spesielt tomter som ikke kan konverteres, risiko for konkurs hvis økonomisk gearing brukes», diskuterte en investor risikoen ved å eie jordbruksland i dag.
Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
