Landbruksarealsegmentet forblir rolig

Jordloven fra 2024 tillater enkeltpersoner som ikke er direkte involvert i landbruksproduksjon å overføre risdyrkingsjord. Dette er en mulighet for potensielle investorer, men denne «leken» er ikke lett å spise.

Hvis det tidligere bare var personer som var direkte involvert i landbruksproduksjon som fikk rett til å bruke risjord, kan personer som ikke er direkte involvert i landbruksproduksjon, med dagens nye regelverk, dersom de har forutsetningene og evnen til å dyrke ris, også få rett til å overføre den for å investere i produksjon.

I et nylig seminar om eiendom sa Le Van Binh, assisterende direktør i Landdepartementet ( Ministeriet for naturressurser og miljø ), at når jordloven fra 2024 trer i kraft, vil dette segmentet utvikle seg kraftig.

Faktisk var situasjonen for transaksjoner av jordbruksland ganske het i perioden 2020–2022. Mange bedrifter og enkeltpersoner kjøpte jordbruksland med det formål å gjøre det om til tomter for salg, noe som skapte feber på den tiden.

Selv om markedet forventes å bli mer levende, er segmentet for jordbruksareal og skogbruksareal i realiteten bare av interesse for store, organiserte investorer som bedrifter. Fordi de nye forskriftene bare skaper gunstige forhold for bønder og er egnet for bedrifter som investerer i landbrukssektoren, mens aktivitetene med å samle inn og kjøpe jordbruksareal og vente på omdanning av formål, dele opp tomter og selge land til små investorer vil være svært vanskelige å implementere.

Fru Ha Kien, en megler og landinvestor i mange segmenter i Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen, delte at jordbruksarealsegmentet for øyeblikket fortsatt er "stille", fordi skatten og konverteringsavgiften for jordbruksareal og skogsareal er ganske høy, så små investorer investerer ikke i dette segmentet. I stedet ser det ut til at de "store" som trenger å investere opptil titalls hektar med risland, skogsareal, slik at de senere kan omplanlegge det til tjenesteareal, turisme, handel, boligprosjekter ... er begeistret for å bli med i spillet.

Lederen for et eiendomsselskap i Hanoi delte at selskapet hans planlegger å «jakte» etter storskala skog- og jordbruksland i Hoa Binh og Thai Nguyen, og til og med «fiske langt fra kysten» ved å dra til det sentrale høylandet for å kjøpe land.

Når det gjelder omlegging av jordbruksland, bemerket Le Van Binh at det er nødvendig å følge planleggingen og overholde målet på mer enn 3 millioner hektar risland for å sikre nasjonal matsikkerhet. Derfor må eiendomsinvestorer være forsiktige og forstå lovens bestemmelser for å unngå ineffektive investeringer, kjøp til høye priser og vanskeligheter med å avvikle.

Ifølge Vietnams eiendomsmeglerforening har landsegmentet blitt bedre i løpet av de første 6 månedene av 2024, med auksjonert land og oppdelt land. Samtidig har ikke prosjektland og jordbruks- og skogbruksland vist tegn til bedring, med dyster likviditet og trege transaksjoner. Selv mange investorer som eier jordbruksland ønsker å selge varene sine på dette tidspunktet, men det er vanskelig.

Direktøren for et eiendomsmeglerfirma analyserte at investeringsprofittmarginen for dette segmentet er omtrent 25–30 %/år. Hvis det kan konverteres til boligareal, vil den nå 35–40 %/år. Muligheten for prisøkning i løpet av et tiår på jordbruksareal kan øke med 3–5 ganger i verdi, eller enda mer. I følge den forventede landprislisten vil imidlertid kostnaden for å utarbeide dokumenter for å konvertere boligareal til jordbruksland øke ni ganger sammenlignet med i dag.

Hvis en investor for eksempel ønsker å endre bruksformålet og separere en jordbrukstomt på 1000 m2 i Dong Anh (Hanoi), er den nåværende bruksavgiften 6,6 milliarder VND, men hvis den beregnes i henhold til prisen i det nye utkastet til prisliste, øker dette beløpet til 61,8 milliarder VND. Dermed er bruksavgiften alene, en tomt på 100 m2, mer enn 6 milliarder VND. Til denne prisen er det billigere for folk å kjøpe tilgjengelig boligtomt enn å betale skatten når de konverterer jordbruksareal.

I tillegg fastsetter jordloven fra 2024 at jordbruksland som ligger brakk eller ubrukt sammenhengende i 12–24 måneder, vil bli underlagt administrative sanksjoner og kan bli inndratt. Investorer som eier jordbruksland må derfor raskt fullføre prosedyrer for å konvertere det til boligareal eller konvertere det til jordbruksland hvis de ikke vil miste alt.

«Hvis du kjøper land for å fange opp investeringsbølgen, etter planleggingen, men den regionale planleggingen er suspendert, treg å implementere eller justert, kan investorer stå overfor et dårlig scenario der ingen kjøper det. I tillegg kan det ved kjøp av jordbruksland, spesielt tomter som ikke kan konverteres, også oppstå risiko for konkurs hvis økonomisk gearing brukes», diskuterte en investor risikoen ved å eie jordbruksland i dag.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html