Større kontroll over oppdeling og salg av tomter.

Ifølge eiendomsjuridisk ekspert Pham Thanh Tuan har de nye forskriftene i boligloven og eiendomsmeglingsloven (endret) «strammet inn» oppdeling og salg av tomter av eiendomsmeglere.

Boligloven og eiendomsmeglingsloven av 2023 forventes å tre i kraft fra 1. august. Juridisk ekspert på eiendom, Pham Thanh Tuan, kommenterte at disse to nye lovene har «strammet inn» eiendomsbedrifters virksomhet innen «oppdeling og salg av land» fra to perspektiver: å begrense omfanget av prosjektområder der oppdeling og salg av land er tillatt, og å spesifisere prosedyrene som bedrifter må overholde.

Spesielt innenfor det regionale virkeområdet, vil investoren ikke ha lov til å drive eiendomsvirksomhet i form av oppdeling og salg av tomter i prosjekter i valgkretser, distrikter og byer med spesielle byområder av type I, type II og type III, eller prosjekter (uavhengig av region) der investorer velges gjennom auksjoner av bruksrettigheter til areal for boligbyggingsprosjekter i henhold til jordloven.

Bedrifter som gjennomfører prosjekter ved å oppdele land og selge tomter til individuelle spekulanter har forårsaket mange prisøkninger i land.

Ifølge Byggedepartementet hadde Vietnam per desember 2023 902 byområder. Disse inkluderte 2 byområder av spesialklasse, 22 byområder av klasse I (inkludert 3 byområder av klasse I direkte underlagt sentralregjeringen), 36 byområder av klasse II, 45 byområder av klasse III, 95 byområder av klasse IV og 702 byområder av klasse V.

«Prosjekter i 105 byer og tettsteder klassifisert som type III eller høyere har ikke lov til å drive eiendomsvirksomhet i form av oppdeling av land og salg av tomter. Derfor har omfanget av områder der bedrifter har lov til å oppdele og selge tomter blitt betydelig redusert.»

Med andre ord, i byområder av type III og over, må utbyggere bygge hus for salg, og kan ikke lenger dele opp land i mindre tomter for salg som før, kommenterte Tuan.

Angående prosedyrene som bedrifter må følge, sa Tuan at den nye loven fastsetter at bedrifter må oppfylle både de «nødvendige» og «tilstrekkelige» vilkårene for å overføre bruksrettigheter til land gjennom oppdeling av land.

Den nødvendige betingelsen er at den provinsielle folkekomiteen må utstede et dokument som tillater foretaket å overføre bruksrettigheter til land på prosjektstedet gjennom metoden med oppdeling og salg av tomter. Den «tilstrekkelige» betingelsen er at investoren må gå gjennom prosedyren for å søke om tillatelse fra Byggedepartementet, tilsvarende tilfellet med å signere en kontrakt for salg av boenheter under bygging.

De nye forskriftene gir de som mottar tomter fra utbyggere et grunnlag for å tydelig avgjøre når utbyggeren har fullmakt til å signere salgskontrakten. Denne avgjørelsen gjøres ved å sjekke om utbyggeren har mottatt et dokument fra Byggeavdelingen.

«De nye forskriftene som strammer inn oppdelingen av land er rimelige. Bedrifter som implementerer prosjekter ved å oppdele land og selge tomter til enkeltpersoner i spekulativt øyemed, og som kjøper og selger gjentatte ganger, har ført til en rekke prisøkninger i land. Toppen inntraff samtidig fra nord til sør tidlig i 2021, noe som forårsaket sløsing med sosiale ressurser.»

I mellomtiden har gjeldende lover foreløpig ingen bindende krav for kjøpere av oppdelt tomt om å bygge og ta tomten i bruk, sa Tuan.

Ifølge Tuan er en av de svært bemerkelsesverdige forskriftene som er fastsatt i den endrede loven om eiendomsvirksomhet kravet om at erververen av bruksrettigheter til land: «må bygge boliger i samsvar med godkjent design, detaljert planlegging, byggetillatelse (i tilfeller der byggetillatelse er nødvendig), og i samsvar med avtalen i overføringskontrakten for bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur i det signerte eiendomsprosjektet» (paragraf 2, artikkel 34).

Dette er et viktig grunnlag for ikke bare utbyggeren, men også de kompetente myndighetene, for å føre tilsyn med byggingen av boliger for kjøpere. Det forhindrer situasjoner der tomter kjøpes og deretter blir stående tomme, noe som fører til svinn, eller brukes til personlig spekulasjon.

Hoai Anh

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260