Endring av jordloven: Er æraen med spekulasjon og hamstring av jord for kompensasjon over?

Ifølge eksperter vil en endring av jordloven bidra til å forhindre spekulasjoner om å kjøpe billig land i påvente av høye kompensasjonspriser.

I lovutkastet som endrer og utfyller en rekke artikler i jordloven, som Landbruks- og miljødepartementet nettopp har sendt inn til regjeringen, er et av innholdene som har vakt offentlig oppmerksomhet forslaget om å justere rettighetene til jordbrukere når myndighetene har kunngjort landgjenvinning, men ennå ikke har tatt en beslutning.

Stramme inn landtransaksjoner mens man venter på landgjenvinning.

I realiteten kan grunneiere fortsatt overføre, gi bort eller bidra med sine bruksrettigheter til land (skjøtebevis) som kapital mens de venter på erverv av land. Dette kan imidlertid føre til kjøp og salg av land i påvente av kompensasjon, med sikte på å utnytte policyen til personlig vinning.

For å håndtere dette foreslår departementet at de som mottar bruksrettigheter til areal som overføring, gave eller kapitalinnskudd, kun skal ha rett til kompensasjon, støtte og gjenbosetting tilsvarende de hvis areal tidligere ble ekspropriert.

Ifølge Landbruks- og miljødepartementet vil en innstramming av arealtransaksjoner i perioden frem til erverv av land demme opp for spekulasjon og sikre rettferdighet i kompensasjons- og ryddingspolitikken.

Det er en situasjon der mange akkumulerer jordbruksland og venter på at det skal inkluderes i planleggingsordningen slik at de kan motta kompensasjon. (Illustrasjonsbilde)

Nylig, etter at jordloven av 2024 trådte i kraft, har det oppstått en situasjon i markedet der mange «hamstrer land i påvente av kompensasjon», spesielt rundt områder planlagt for infrastruktur, industriområder, motorveier, ringveier, flyplasser osv. Dette er fordi den nye loven endrer måten landpriser bestemmes på, slik at de ligger nærmere markedsprisene, og legger også til mange forskrifter om gjenbosettingsstøtte, eiendomskompensasjon og investeringskostnader i land.

Pham Duc Toan – administrerende direktør i EZ Property Company – kommenterte at selv før 2024-eiendomsloven ble iverksatt, hadde eiendomsmarkedet allerede sett enkeltpersoner, grupper og organisasjoner kjøpe opp land i påvente av endringer under den nye loven.

Herr Toan viste til at jordloven fra 2024 har perfeksjonert mekanismene og retningslinjene for forvaltning og bruk av jordbruksarealer ved å utvide grensen for å motta overføringer av bruksrettigheter til jordbruksarealer til ikke mer enn 15 ganger grensen for arealtildeling i området.

Og så snart de fleste hindringene var fjernet, begynte jordbruksland å bli ettertraktet igjen. Det ble vanlig for mange bedrifter å kjøpe opp denne typen land i lokaliteter for å bygge gårder, høyteknologiske landbruksmodeller eller industrimodeller. Alternativt kjøpte mange investorer opp jordbruksland i påvente av rydding og kompensasjon til høye priser.

Nguyen Quang Huy, administrerende direktør ved fakultetet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet), deler samme synspunkt og vurderer at markedet i realiteten ofte ser en bølge av kortsiktig hamstring av land over tid, hver gang informasjon om planlegging eller store infrastrukturprosjekter dukker opp. Dette driver ikke bare opp landprisene raskt sammenlignet med den reelle verdien, men øker også kostnadene for rydding av land, noe som direkte påvirker effektiviteten av offentlige investeringer og prosjektfremdriften.

Enda viktigere er det at hvis spekulasjon basert på planleggingsinformasjon får fortsette, vil markedet gradvis utvikle en mentalitet der man «investerer basert på politiske forventninger» i stedet for å investere basert på faktiske arealbehov og den reelle utnyttelsesverdien av landet. Dette er skadelig for en stabil utvikling av økonomien .

« Endring av jordloven, inkludert justering av rettighetene til jordbrukere, vil bidra til å dempe denne situasjonen », spådde Huy.

Kompensasjonen bør baseres på tomteprisene på det tidspunktet planleggingen ble kunngjort.

Hvis spekulasjon basert på planleggingsinformasjon får fortsette, vil markedet gradvis utvikle en mentalitet der man «investerer basert på politiske forventninger» i stedet for å investere basert på faktiske arealbehov og den reelle utnyttelsesverdien av landet. Dette er skadelig for en stabil utvikling av økonomien.

Herr Nguyen Quang Huy – administrerende direktør ved Fakultet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet)

I en kommentar til de foreslåtte endringene i jordloven mener ekspertene at i sammenheng med at eiendomsmarkedet går inn i en omstruktureringsfase mot større åpenhet og bærekraftig utvikling, viser de planlagte endringene i jordloven, spesielt innholdet om kontroll av jordtransaksjoner i perioden frem til erverv av jord for å begrense «kjøp og salg i påvente av kompensasjon», en prisverdig innsats fra forvaltningsorganet for å forbedre det institusjonelle rammeverket og redusere markedsvridninger.

Ifølge Nguyen Quang Huy bør imidlertid tilnærmingen, for å dempe spekulasjoner «i påvente av kompensasjon», fokusere på å kontrollere fordeler som oppstår etter kunngjøringen om landerverv, snarere enn å absolutt forby transaksjoner.

For det første er det nødvendig å tydelig etablere en «juridisk tidsramme» fra datoen for den offisielle kunngjøringen om erverv av grunn eller kunngjøringen av planleggingen. Etter denne tiden kan transaksjoner fortsatt gjennomføres, men retten til å motta kompensasjon, støtte eller bosettingsregler bør bestemmes i henhold til den opprinnelige brukeren av grunnen. Denne tilnærmingen opprettholder både markedstransparens og reduserer kortsiktige spekulative insentiver.

Videre er åpenhet om informasjon avgjørende. Når planleggingsinformasjon ikke er offentlig og konsekvent tilgjengelig, oppstår det ofte ulikheter i tilgangen til informasjon, noe som gir en viss gruppe spekulanter en fordel i forhold til markedet. Derfor er det nødvendig å fremme digitaliseringen av arealdata, offentliggjøre planleggingsinformasjon i sanntid og sikre at innbyggerne har lik tilgang til informasjon.

I tillegg til administrative verktøy bør det forskes videre på finansielle verktøy, som å ilegge høye skatter på kortsiktige transaksjoner eller merverdien som følge av endringer i planlegging. Dette er en myk løsning, men har langsiktig effektivitet, og er også i tråd med moderne styringstrender i mange land.

Ifølge Huy må imidlertid kontrolltiltakene utformes harmonisk, fordi retten til å overføre land fortsatt er en legitim eiendomsrett for folket. Målet bør være å begrense utnyttelsen av politikk for personlig vinning, ikke å forstyrre legitime sivile transaksjoner.

Videre er forslaget om at de som mottar bruksrettigheter til land som overføring, gave eller kapitalinnskudd, kun har rett til kompensasjon, støtte og gjenbosetting tilsvarende de hvis land tidligere ble ekspropriert, en ganske rimelig og gjennomførbar tilnærming.

Eksperter spår at en endring av jordloven vil dempe spekulasjon og hamstring av jord i påvente av kompensasjon.

Det positive aspektet er at dette forslaget direkte påvirker spekulative insentiver. Når kompensasjonsfordelene ikke lenger øker ved videresalg av land i perioden før gjenvinning, vil attraktiviteten ved å «kjøpe i påvente av kompensasjon» reduseres betydelig.

For at politikken skal være fullt effektiv, krever den imidlertid et sammenkoblet system for landdata, klare forskrifter om frister for «fullføring av rettigheter», og økt åpenhet og overvåking av uvanlige transaksjoner i områder der land forberedes for erverv.

« Hvis dette implementeres på en helhetlig måte, vil det ikke bare være en løsning for å håndtere et kortsiktig markedsfenomen, men også bidra til å bygge et mer transparent eiendomsmiljø, redusere spekulasjon og styre landressursene mot en mer substansiell og bærekraftig økonomisk utvikling på lang sikt », understreket Huy.

En leder i et eiendomsselskap i Hanoi foreslo også at for å dempe spekulasjon i land i påvente av kompensasjon, bør jordloven kun gi kompensasjon basert på gjeldende arealbruk på det tidspunktet planleggingen kunngjøres, og ikke inkludere unormale prisøkninger etter at prosjektinformasjon er offentliggjort. Samtidig bør de som kjøper land etter at planleggingen er kunngjort, også få sine kompensasjonsrettigheter begrenset.

Chau Anh

Kilde: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html