Med tanke på at eiendomsmanipulasjon ikke er mindre farlig enn lignende oppførsel i aksjer, foreslo delegater fra nasjonalforsamlingen å forby det for å unngå prismanipulasjon og bobler i markedet.
Lovforslaget om eiendomsmegling (endret) supplerer en rekke forbudte handlinger i eiendomsmegling, som for eksempel dokumentforfalskning, forsettlig forfalskning og unnlatelse av å offentliggjøre informasjon om eiendommer som er investert i virksomhet; svindel, bedra kunder...
I en tale på diskusjonsmøtet i nasjonalforsamlingen 31. oktober foreslo Trinh Xuan An (heltidsmedlem av den nasjonale forsvars- og sikkerhetskomiteen) å legge til handlingen med å manipulere og fikse eiendomspriser på listen over forbudte aktiviteter innen dette forretningsfeltet.
Han analyserte at manipulering av eiendomsmarkedet ikke er mindre farlig enn lignende oppførsel i aksjemarkedet. Manipulering skjer ikke bare gjennom å by til høye priser og deretter forlate innskudd, men også ved å bruke ett prosjekt til å «øke» prisen på et annet prosjekt, noe som fører til en boble og skaper et prisnivå som er skyhøyt sammenlignet med virkeligheten.
«Hvis det ikke håndteres grundig, vil det skape en boble, slik som tilfellet med det kinesiske eiendomsselskapet China Evergrande Group», sa An, og la til at det er nødvendig å forby manipulasjon og prisfastsettelse av eiendom i loven og spesifikt ekskludere spesifikke tilfeller.
Herr Trinh Xuan An (heltidsmedlem av den nasjonale forsvars- og sikkerhetskomiteen) talte under diskusjonsmøtet om utkastet til lov om eiendomsvirksomhet (endret) om morgenen 31. oktober. Foto: National Assembly Media
Med samme syn foreslo Nguyen Huu Thong (nestleder for delegasjonen i Binh Thuan -provinsen) og Trinh Lam Sinh (nestleder for delegasjonen i An Giang-provinsen) å legge til forskrifter som forbyr manipulering og forstyrrelse av eiendomsmarkedet.
Herr Thong bemerket at samarbeid i auksjoner av bruksrettigheter til land og auksjoner som har som mål å blåse opp prisene i omkringliggende områder er vanlig. Dette fører til at landprisene stiger, og folk som virkelig trenger bolig kan ikke kjøpe land og bygge hus.
Samtidig nevnte Nguyen Van Manh (medlem av den økonomiske komiteen) også forbudte handlinger i eiendomsbransjen og uttalte at forskriftene om innkreving og bruk av penger til kjøp og salg av fast eiendom på avbetaling i fremtiden fra kjøper og avbetalingskjøper er ulovlige. Sammenlignet med gjeldende forskrifter eliminerer dette lovutkastet handlingen med å mobilisere og ulovlig tilegne seg kapital, ifølge Manh, noe som utilsiktet skaper smutthull i investorenes bruk av kapital, samt skaper andre kanaler for kapitalmobilisering.
Han foreslo å beholde regelverket knyttet til forbudet mot ulovlig okkupasjon for å begrense at denne oppførselen skjer i virkeligheten.
Forskrift om depositum for fremtidige boligtransaksjoner (bolig, eiendom på papiret) fikk også mange kommentarer i diskusjonssesjonen. Foreløpig foreslår lovutkastet to alternativer. Det ene er at prosjektinvestoren kun kan kreve inn depositum når bolig- og byggearbeidene er kvalifisert for igangsetting. Eller at investoren krever inn depositum i henhold til avtalen med kunden når prosjektet har en grunnleggende design vurdert av et statlig organ og har et av dokumentene om bruksrettigheter til arealet. Maksimalt depositumsbeløp er regulert av regjeringen, men ikke mer enn 10 % av salgs- eller leieprisen.
Fru Tran Hong Nguyen (nestleder for lovkomiteen) valgte alternativ 1, fordi hun mente at det utgjorde mindre risiko for kjøperen – den svake parten i transaksjonen. Depositum gjøres kun når eiendommen oppfyller forretningsbetingelsene og de to partene signerer en kontrakt, noe som begrenser forekomsten av tvister.
Hvis investoren mottar depositumet når prosjektet har fått godkjent en grunnleggende design, eller har fått et av dokumentene om bruksrettigheter til land (alternativ 2), vil kjøperen ifølge fru Nguyen bære mange risikoer, fordi tiden fra mottak av depositumet til prosjektets bygging er lang.
Faktisk har eiendomsmarkedet i det siste vært komplisert, med prosjektinvestorer som benytter seg av innskudd og kapitalinnskuddskontrakter for vilkårlig å skaffe kapital. «Mange prosjekter som har mottatt innskudd etter 5 eller 10 år har ennå ikke blitt implementert, så det er nødvendig med forskrifter for å «stramme inn» innskudd for eiendomsprosjekter som vil bli dannet i fremtiden», uttrykte nestlederen i lovkomiteen sin mening.
I mellomtiden valgte herr Nguyen Dai Thang (nestleder for den spesialiserte delegasjonen i Hung Yen-provinsen) og herr Pham Van Hoa alternativ 2, fordi de mente at regelverket tydelig definerte i hvilke tilfeller investoren kunne kreve inn depositumet, innskuddsbeløpet, og var offentlige og transparente.
Herr Pham Van Hoa sa at investoren ikke har 100 % av kapitalen til å gjennomføre prosjektet og må låne fra banken. Et depositum på 10 % av verdien av leiligheten som er til salgs er også passende for virkeligheten. «Et hus verdt 1 milliard, et depositum på 10 % betyr 100 millioner, et hus verdt 4 milliarder har et depositum på 400 millioner, jeg tror ikke dette beløpet er et stort beløp for kunder når de kjøper et hus. Kunder deponerer på forhånd, noen ganger selger investoren huset til en lavere pris», sa han.
Videre har investoren dokumentene om bruksrett til land for å motta depositumet, ifølge ham, «de er ikke uærlige». Derfor må lovutkastet gi fleksible regler slik at investoren kan mobilisere kapital til å gjennomføre prosjektet, og dermed skape tillit mellom investor og kunde.
Forskrifter om oppfyllelse av økonomiske forpliktelser på land ved overføring av eiendomsprosjekter ble også diskutert. På den 5. sesjonen (juni) sa lederen av den økonomiske komiteen, Vu Hong Thanh, da han presenterte rapporten der han forklarte og aksepterte den stående komiteen i nasjonalforsamlingen, at mange meninger var enige i kravet om "obligatorisk oppfyllelse av forpliktelser" før overføring av prosjekter. Det var imidlertid også meninger om at det burde skapes betingelser for investorer som ikke lenger har nok kapasitet.
Derfor foreslo den stående komiteen i nasjonalforsamlingen to alternativer.
For det første , dersom investoren overfører, men ikke har oppfylt de økonomiske forpliktelsene knyttet til prosjekttomten eller den overførte prosjektdelen til staten, kan de to partene bli enige om å fortsette å oppfylle de uoppfylte økonomiske forpliktelsene.
For det andre, dersom den overførende investoren har en beslutning om å tildele eller leie ut land for å gjennomføre prosjektet fra et kompetent statlig organ og har oppfylt de økonomiske forpliktelsene knyttet til prosjektets land (arealbruksavgifter, landleie, skatter, avgifter osv.), er det ikke nødvendig å ha et sertifikat for bruksrett til land for hele eller deler av det overførte prosjektet.
Nasjonalforsamlingens stående komité valgte alternativ 1. Dette alternativet sikrer strenge regler og forhindrer at ukvalifiserte investorer blir valgt ut for å overføre prosjekter og tjene penger.
Pham Van Hoa gikk med på å velge alternativ 1, som betyr at når investoren overfører prosjektet eller deler av prosjektet til en annen person, må mottakeren oppfylle de økonomiske forpliktelsene overfor staten. Hoa sa at staten ikke taper noe fordi de økonomiske forpliktelsene fortsatt vil bli oppfylt.
«Investorer som er «underernærte» og ikke lenger har mulighet til å fortsette med nye prosjekter, må overføre dem, og det er ikke tilrådelig å tvinge dem til å oppfylle sine økonomiske forpliktelser før de kan gjennomføre transaksjoner», uttalte han.
Herr Pham Van Hoa uttrykte sin mening under diskusjonsmøtet om utkastet til lov om eiendomsmegling (endret) om morgenen 31. oktober. Foto: National Assembly Media
Trinh Xuan An, et fulltidsmedlem av den nasjonale forsvars- og sikkerhetskomiteen, sa også at det er behov for fleksibilitet ved overføring av eiendomsprosjekter. Han foreslo at partene bør få lov til å forhandle om sine egne økonomiske forpliktelser overfor staten.
Nguyen Ngoc Son, fast medlem av komiteen for vitenskap, teknologi og miljø, er bekymret for at det for tiden finnes mange ulike forståelser av betydningen av «å overføre hele eller deler av et eiendomsprosjekt».
Herr Son viste til at etterforsknings- og inspeksjonsbyråene også møter vanskeligheter når de håndterer prosjekter som endrer investorer gjennom former som overføring av bruksrettigheter til land og eiendeler knyttet til land, salg av eiendeler knyttet til land. Derfor foreslo han at lovutkastet tydelig må definere konseptet og metoden for overføring av eiendeler for å unngå utnyttelse.
Nasjonalforsamlingen forventes å stemme over lovutkastet om eiendomsmegling (endret) 27. november.
[annonse_2]
Kildekobling
Kommentar (0)