Unngå «mismatch» i kredittvurderingen.

Selv om ledelsen i State Bank of Vietnam (SBV) bekrefter at utlån til eiendomssektoren fortsatt oppfyller sikkerhetskravene, har kapitalstrukturen i denne sektoren elementer som utgjør potensielle risikoer for markedet og hele banksystemet.

En av de tydeligste indikatorene er at kreditten til eiendomsbedrifter har økt dobbelt så raskt som den gjennomsnittlige kredittvekstraten i hele systemet siden begynnelsen av året. Bare i løpet av de første seks månedene økte kreditten i hele systemet med omtrent 10 %, og kreditten til eiendomsbedrifter er anslått å ha økt med 20 %.

Finansrapportene for andre kvartal 2025 fra en rekke banker som Techcombank, HDBank,SHB , MB… viser også at utlån til eiendomsbedrifter fra disse bankene økte med 20–35 % sammenlignet med slutten av fjoråret.

Til dags dato har eiendomskreditt nådd et rekordhøyt nivå (omtrent 3,2 billioner VND). Det er ikke vanskelig å forstå hvorfor banker pøser kapital inn i eiendom. Som sentralbanksjefen i Vietnam uttalte, er den kraftige økningen i eiendomskreditt i første halvdel av dette året i samsvar med retningen for å løse problemer i eiendomsmarkedet. Fordi når juridiske hindringer fjernes fra prosjekter, vil etterspørselen etter kapital for å gjennomføre dem uunngåelig øke.

Fra et uavhengig perspektiv mener analytikere at infrastruktur og eiendom er de viktigste vekstdriverne i en sammenheng med vanskeligheter innen produksjon og forbruk. Videre er den faktiske tapsraten svært lav når man låner ut til eiendom (på grunn av den høye likviditeten til sikkerheter). Det er derfor disse to sektorene i stor grad tiltrekker seg kapital.

Til tross for den raske økningen i eiendomskreditt, er det oppmuntrende for Vietnams statsbank (SBV) å merke seg at utlån i denne sektoren fortsatt oppfyller sikkerhetsindikatorene. Dette fremgår av det faktum at andelen kortsiktig kapital brukt til mellom- og langsiktige lån fortsatt er under 30 %. Regulatoren har også kontinuerlig pålagt kredittinstitusjoner å balansere kapitalen i henhold til løpetider, for å sikre systemets sikkerhet.

Strukturen til eiendomskreditt og kapitalstrukturen i eiendomsmarkedet har imidlertid nylig vist noen inkonsekvenser.

For det første, når det gjelder kredittstrukturen, har utestående lån til eiendomsbransjen økt betydelig, mens lån til kjøp og renovering av boliger har økt sakte. Dette indikerer at bankkapital hovedsakelig strømmer til utbyggere, mens folk ennå ikke er entusiastiske over å kjøpe boliger til personlig bruk. Dette stammer også fra en ubalanse i markedet, der tilbudet av rimelige og mellomklasseboliger blir stadig knappere. Det nye tilbudet på markedet er for det meste luksusleiligheter, mens det er stor mangel på rimelige, mellomklasse og sosiale boliger. Dette er også grunnen til at kredittpakken på 145 000 milliarder VND for sosiale boliger, samt kredittpakker for personer under 35 år, har blitt utbetalt svært sakte.

For det andre, når det gjelder kapitalstrukturen for eiendomsmarkedet, var gjeldsfinansieringsstrukturen til mange eiendomsselskaper tidligere i stor grad avhengig av obligasjoner, helt opp til 50–60 %, men dette er nå kraftig redusert med halvparten. I løpet av de første sju månedene i år økte obligasjonsutstedelsen i hele markedet med 63 % sammenlignet med slutten av fjoråret, men utstedelsen av eiendomsobligasjoner alene økte med litt over 13 %.

I realiteten, når kreditt løsnes, utlånsrentene treffer bunnen, og bankene blir mer åpne for eiendomslån, avstår mange utbyggere ikke bare fra å utstede nye obligasjoner, men betaler også aggressivt tilbake eksisterende obligasjoner før planen, og går over til banklån. Denne økte avhengigheten av bankkreditt fra bedrifter, spesielt i sektorer som krever langsiktig kapital som eiendom, utgjør betydelig risiko for banksystemet, særlig risikoen for forfallsmismatch.

Selv om eiendomskreditt for øyeblikket er trygg, vil markedet uunngåelig møte ustabilitet dersom den fortsetter å øke kraftig og kapitalen hovedsakelig strømmer inn i eksklusive eiendomsprosjekter slik den gjør nå.

For å bøte på denne situasjonen kan vi ikke stole på justeringer fra bankene – som er sterkt drevet av profittmotiver og aksjonærinteresser – men heller kreve statens regulatoriske hånd. Følgelig må den vietnamesiske statsbanken, byggedepartementet og andre departementer og etater finne løsninger for å øke tilbudet av sosiale boliger og rimelige boliger, og omdirigere kredittstrømmen til disse segmentene. Videre, når kredittgrensene oppheves i fremtiden, må den vietnamesiske statsbanken også ha mer effektive verktøy for å styre kapitalstrømmer inn i prioriterte sektorer.

Den langsiktige løsningen, som sentralbanksjefen i Vietnams statsbank har uttalt, er å utvikle kapitalmarkedet kraftig, og dermed effektivt møte behovene for mellomlangsiktig og langsiktig kapital, og dermed redusere presset på banksystemets kortsiktige kapitalkilder. Sektorer som krever store mengder mellomlangsiktig og langsiktig kapital, som eiendom og infrastruktur, må skaffe midler gjennom utstedelse av selskapsobligasjoner, lokale statsobligasjoner eller internasjonale lån ... de kan ikke fortsette å stole utelukkende på bankkreditt.

Kilde: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html