Unngå kreditt som er «ute av synkronisering»

En av de mest åpenbare manifestasjonene er at kreditten til eiendomsbedrifter har økt dobbelt så raskt som den gjennomsnittlige kredittvekstraten for hele systemet siden begynnelsen av året. Bare i løpet av årets første 6 måneder økte kreditten til hele systemet med omtrent 10 %, hvorav kreditten til eiendomsbedrifter anslås å øke med 20 %.

Finansrapportene for andre kvartal 2025 fra en rekke banker som Techcombank, HDBank,SHB , MB... viser også at lån til eiendomsmegling i disse bankene økte med 20–35 % sammenlignet med slutten av fjoråret.

Så langt har eiendomskreditten nådd et rekordnivå (rundt 3,2 millioner milliarder VND). Det er ikke vanskelig å forklare hvorfor bankene pøser kapital inn i eiendom. Som sentralbanksjefen sa, er den kraftige økningen i eiendomskreditt i første halvdel av dette året i tråd med retningen om å fjerne hindringer for eiendomsmarkedet. Fordi når prosjekter er fjernet fra juridiske hindringer, vil behovet for kapital til gjennomføring uunngåelig øke.

Fra et uavhengig perspektiv sier analytikere at i en sammenheng med produksjon og forbruk som står overfor mange vanskeligheter, er de viktigste vekstdriverne infrastruktur og eiendom. I tillegg er den faktiske tapsraten svært lav når man låner ut til eiendom (på grunn av den høye likviditeten til sikkerheter). Dette er grunnen til at disse to sektorene tiltrekker seg sterke kapitalstrømmer.

Selv om eiendomskreditt øker raskt, er den gode nyheten at ifølge Statsbanken sikrer utlån til denne sektoren fortsatt sikkerhetsindikatorer. Beviset er at andelen kortsiktig kapital brukt til mellom- og langsiktige lån fortsatt er under terskelen på 30 %. Operatøren instruerer også kontinuerlig kredittinstitusjoner til å balansere kapitalen etter løpetid, noe som sikrer systemsikkerhet.

Imidlertid har eiendomskredittstrukturen og kapitalstrukturen i eiendomsmarkedet nylig noen urimelige poenger.

For det første, når det gjelder kredittstruktur, økte utestående lån til eiendomsbransjen, mens lån til boligkjøp og reparasjon økte sakte. Dette viser at bankkapital hovedsakelig strømmer til investorer, mens folk ikke er interessert i å kjøpe hus å bo i. Dette kommer også fra ubalansen i markedet, når tilbudet av rimelige og mellomklasseboliger i økende grad er fraværende. Nytt tilbud i markedet er for det meste luksusleiligheter, mens det er stor mangel på rimelige leiligheter og sosialboliger i mellomklassen. Dette er også grunnen til at kredittpakken på 145 000 milliarder VND for sosialboliglån, samt kredittpakker for personer under 35 år, utbetales svært sakte.

For det andre, når det gjelder kapitalstrukturen i eiendomsmarkedet, var gjeldskapitalstrukturen til mange eiendomsforetak tidligere sterkt avhengig av obligasjoner, helt opp til 50–60 %, men nå er den kraftig halvert. I løpet av de første 7 månedene i år økte utstedelsen av obligasjoner i hele markedet med 63 % sammenlignet med slutten av fjoråret, men utstedelsen av eiendomsobligasjoner alene økte bare med mer enn 13 %.

Når kreditten løsner, utlånsrentene treffer bunnen og bankene er mer åpne for eiendomskreditt, utsteder mange investorer ikke bare ikke nye obligasjoner, men skynder seg også å betale tilbake obligasjonene tidlig og bytter til banklån. Bedrifters økte avhengighet av bankkreditt, spesielt i områder som krever langsiktig kapital, som eiendom, utgjør mange risikoer for banksystemet, spesielt risikoen for ubalanse i løpet av låneperioden.

Selv om eiendomskreditt fortsatt er trygg for øyeblikket, vil markedet uunngåelig bli ustabilt dersom den fortsetter å øke kraftig og kapitalen hovedsakelig strømmer inn i eksklusive eiendomsprosjekter slik den er nå.

For å overvinne denne situasjonen kan vi ikke forvente justeringer fra bankene – som er sterkt påvirket av profittmål og aksjonærinteresser – men trenger statens regulatoriske hånd. Følgelig må Statsbanken, Byggedepartementet og andre departementer og filialer ha løsninger for å øke tilbudet av sosiale boliger, rimelige boliger og direkte kredittstrømmer til disse segmentene. I tillegg, når kredittrommet fjernes, må Statsbanken også ha mer effektive verktøy for å dirigere kapitalstrømmer til prioriterte områder.

Den langsiktige løsningen, som sentralbanksjefen sa, er å utvikle kapitalmarkedet kraftig, møte etterspørselen etter mellomlangsiktig og langsiktig kapital, og dermed redusere presset på banksystemets kortsiktige kapitalkilder. Sektorer som trenger store mellomlangsiktige og langsiktige kapitalkilder, som eiendom og infrastruktur, må mobilisere gjennom utstedelse av selskapsobligasjoner, lokale obligasjoner eller internasjonale lån osv., og kan ikke stole på bankkreditt for alltid.

Kilde: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html