Noen tanker om utveksling av bruksrettigheter til land

VTC News•29/09/2023

[annonse_1]

Nylig instruerte statsminister Pham Minh Chinh Byggedepartementet til å ta ledelsen, i samarbeid med Departementet for naturressurser og miljø og andre relevante etater, i å undersøke etableringen av en børs for bruksrettigheter til areal.

Sammendrag: Resolusjon nr. 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra sentralkomiteen om fortsatt innovering og forbedring av institusjoner og politikk, og forbedring av effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, slo fast løsningen: «Offentliggjør landpriser, pålegg transaksjoner gjennom børser, foreta betalinger gjennom banker og unngå kontanter.» Basert på dette politiske grunnlaget, for å sikre et transparent og åpent eiendomsmarked, instruerte statsminister Pham Minh Chinh nylig Byggedepartementet, i samarbeid med Departementet for naturressurser og miljø og andre relevante etater, til å undersøke etableringen av en børs for bruksrettigheter til areal. For å bidra med ytterligere perspektiv på denne politikken, undersøker denne artikkelen grunnlaget, målene, nødvendigheten og erfaringene fra flere land, og foreslår noen relaterte løsninger.

1. Eiendomsbørser er ikke et nytt problem i landet vårt. Forskrifter om eiendomsbørser og transaksjoner gjennom eiendomsbørser er blant bestemmelsene i loven om eiendomsmegling fra 2014 som har som mål å styrke åpenhet og sikkerhet i eiendomstransaksjoner. Klausul 6, artikkel 3 i loven om eiendomsmegling fra 2014 fastsetter: «En eiendomsbørs er et sted hvor transaksjoner som involverer kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og leasing-kjøp av fast eiendom finner sted.»

I henhold til gjeldende lovbestemmelser har eiendomsbørser etablert av bedrifter følgende aktiviteter: Gjennomføring av transaksjoner for kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og kjøp av fast eiendom; organisering av salg, overføring, leasing, fremleie og kjøp av fast eiendom; introdusering, listeføring og offentliggjøring av informasjon om fast eiendom til interesserte parter; verifisering av eiendomsdokumenter for å sikre at de oppfyller transaksjonskravene; opptreden som mellommann for parter for å bytte, forhandle og signere kontrakter for kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og kjøp av fast eiendom.

Paragraf 1, artikkel 107 i sivilloven av 2015 fastsetter at fast eiendom omfatter tomt; hus og byggearbeider knyttet til tomt; og andre eiendeler knyttet til tomt, hus og byggearbeider. Følgelig omfatter aktivitetsområdet til en eiendomsbørs allerede tjenester knyttet til transaksjoner som gjelder bruksrettigheter til land. Transaksjoner gjennom børsen er ikke obligatoriske, men er etter kjøper og selgers skjønn.

Statsministeren ga nylig Miljø- og naturressursdepartementet og relevante departementer og etater i oppdrag å utrede etableringen av en utveksling av arealrettigheter. Dette initiativet gjenspeiler statsministerens og regjeringens besluttsomhet om å fremme økonomisk utvikling og tiltrekke seg sosial oppmerksomhet. For tiden er modellen for en utveksling av arealrettigheter fortsatt under diskusjon. Miljø- og naturressursdepartementet utvikler to alternativer for en utveksling av arealrettigheter som skal legges frem for statsministeren for avgjørelse, nærmere bestemt som følger:

- Alternativ 1: Utvikle og oppgradere eiendomsbyttemodellen i samsvar med loven om eiendomsmegling, med en bevegelse mot en profesjonell modell med statlig tilsyn.

- Alternativ 2: Etablere en spesialisert handelsplattform for bruksrettigheter til land.

Den generelle retningslinjen er å etablere en eiendomsbørs som forvaltes av staten, ikke overlates til private foretak, og å utvide omfanget til å omfatte alle typer land for handel. Denne børsen må være sammenkoblet med informasjons- og databasesystemene for land og byggeplasser for å sikre synkroniserte oppdateringer.

Hvis en børs for bruksrettigheter til areal etableres i henhold til de ovennevnte alternativene, vil den, selv om den har samme natur som en eiendomsbørs som fastsatt i gjeldende lov om eiendomsvirksomhet (fungerer som mellommann i eiendomstransaksjoner generelt, og bruksrettigheter til areal spesielt), ha mange forskjeller i organisering og drift. Følgelig vil børsen for bruksrettigheter til areal fungere «som en offentlig tjenesteorganisasjon for staten for forvaltningsformål».

Er det nødvendig å opprette en separat børs for bruksrettigheter til areal? (Illustrasjonsbilde)

2. Politikken med å opprette en utveksling av bruksrettigheter for areal og de første uttalelsene fra relevante statlige etater har vakt oppmerksomhet og diskusjon fra bedrifter, innbyggere, forskere og beslutningstakere.

Når det gjelder nødvendigheten av en børs for bruk av arealrettigheter, har mange meninger bekreftet fordelene ved å handle gjennom børsen, for eksempel: kontroll av den juridiske statusen til tomter og eiendommer som er tatt i bruk; kontroll av den faktiske transaksjonsverdien av land, og dermed danne en landdatabase og landpriser som gjenspeiler markedsverdien; øke tilliten, minimere risikoer og tvister ved handel med bruksrettigheter til land; forhindre skatteunndragelse og skape et sunt forretningsmiljø ...

Det kan sies at det største målet med å etablere en børs for bruksrettigheter til arealbruk er å sikre transparens i informasjonen, minimere transaksjonsrisikoer på grunn av mangel på informasjon, og dermed bygge et relativt komplett og nøyaktig datasystem for transaksjoner og kjøps- og salgspriser nær markedspriser, som effektivt tjener statens forvaltning av jord- og eiendomsvirksomhet.

Likevel er det mange bekymringer rundt nødvendigheten av en utveksling av bruksrettigheter til areal, spesielt med tanke på aspekter som de økte kostnadene og prosedyrene som belaster enkeltpersoner og bedrifter som deltar i transaksjoner; den obligatoriske karakteren av transaksjoner gjennom utvekslingen vil begrense folks transaksjonsfrihet; og potensialet for informasjons"monopol", negative konsekvenser, markedsmanipulasjon og forvrengning hvis det er obligatorisk uten skikkelige kontroll- og driftsmekanismer.

Spesielt tyder noen vurderinger på at vi nå har forskrifter og institusjoner for å sikre åpenhet i eiendomsmarkedet, for eksempel forskrifter om vilkår, prosedyrer og kontrakter for eiendomstransaksjoner; åpenhetsplikten til investorer i eiendomstransaksjoner; og notarisering av kontrakter for eiendomstransaksjoner ...

Så, er det virkelige problemet mangel på styringsmekanismer og -verktøy, eller er det ineffektiv bruk av eksisterende verktøy, eller begrenset kapasitet og ansvar hos relevant personell? Derfor er «om etableringen av en børs for bruksrettigheter til land vil gjøre markedet mer transparent fortsatt en hypotese på dette tidspunktet».

3. For å ytterligere støtte vår vurdering har vi konsultert erfaringene fra flere land i regionen og rundt om i verden angående utveksling av bruksrettigheter til land og løsninger for å sikre åpenhet og sikkerhet i eiendomstransaksjoner.

Gjennom diskusjoner med kolleger i eiendomsmeglerforeninger i land som USA, Sør-Korea, Singapore, Thailand og Indonesia, fant vi ut at disse landene ikke har egne børser for bruksrettigheter til land. I USA er informasjon om eiendom (både hus og tomter) offentlig tilgjengelig på den amerikanske eiendomsportalen via Multiple Listing Service (MLS).

Denne plattformen viser informasjon om hus, tomter, tvangssolgte eiendommer, nye eiendommer, brukte eiendommer, næringseiendommer, investeringseiendommer osv., for å legge til rette for kjøp og salg for meglere. Dette inkluderer MLS.com og MLS i ikke-statlige stater i USA.

Dette nettstedet er privatdrevet og tar et gebyr fra selgere i den amerikanske eiendomstransaksjonsprosessen. Alle eiendommer som ønsker å bli omsatt på markedet må være oppført på MLS for offentliggjøring. Transaksjoner må gjennomføres gjennom lisensierte meglere, vanligvis meglere for både selger og kjøper. Meglergebyrer er inkludert i salgsprisen og varierer fra 1–10 % avhengig av forhandling, beliggenhet og eiendomstype. Disse gebyrene varierer fra stat til stat, eller til og med innenfor en enkelt stat eller by. Gebyret deles mellom meglere og andre parter involvert i transaksjonen på tidspunktet for overtakelsen.

I noen andre land, som Sør-Korea, Singapore og Indonesia, finnes det ingen børser for bruksrettigheter til land. Thailand har en Land & Housing Bank (eller bare Land Bank) som fungerer som kjøp og salg av land, men fokuset er på regulering av land og støtte til mennesker uten jordbruks- eller skogbruksjord. Hovedtjenestene inkluderer: innskudd, forretningslån, forbrukslån til eiendom og kjøp av land, forvaltningsfond, kapitalforvaltningstjenester og valutaveksling.

Trenden i mange land er derfor å gjøre informasjon om eiendom generelt og eiendom spesielt mer transparent på én plattform, ved å bruke teknologiapplikasjoner til å administrere og spore eiendomsinformasjon og -transaksjoner, samtidig som man utnytter informasjon fra en felles database for å forenkle prosedyrer i eiendomstransaksjoner og eierskifter.

4. Basert på erfaringer fra andre land og retningen for å etablere en børs for bruksrettigheter til land i Vietnam, har vi følgende tanker:

4.1. Er det nødvendig å opprette en separat børs for bruksrettigheter til areal?

Resolusjon nr. 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra sentralkomiteen om fortsatt innovering og forbedring av institusjoner og politikk, og forbedring av effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, bestemmer: «Offentliggjør landpriser, pålegg transaksjoner gjennom børser, foreta betalinger gjennom banker, og ikke bruk kontanter.» Resolusjonens retning er dermed «transaksjoner gjennom børser», ikke spesifikt «børser for bruksrettigheter til land» eller børser etablert og direkte forvaltet av staten.

Derfor er det nødvendig med nøye vurdering av etableringen av en separat børs for bruksrettigheter til areal, for å unngå overlapping med den eksisterende eiendomsbørsen og sikre dens effektivitet og produktivitet når den er i drift. Dersom en børs for bruksrettigheter til areal etableres som en offentlig tjenesteorganisasjon for staten, bør et pilotprosjekt utvikles og implementeres på flere steder, basert på hvilket en oppsummering og evaluering bør gjennomføres før den offisielt lovfestes.

4.2. Må alle eiendomstransaksjoner gå gjennom et meglerfirma?

Eiendomstransaksjoner gjennomført via børser tilbyr mange fordeler, men medfører også potensielle risikoer, inkludert økte prosedyrer, kostnader og negative konsekvenser, som vi har skissert i avsnitt 2 ovenfor.

For å tilpasse oss dagens praktiske forhold, mener vi at eiendomstransaksjoner gjennom børser bør reguleres på en måte som oppmuntrer til dem, slik det er foreslått i lovutkastet om eiendomsmegling. Dette vil gradvis etablere en vane i samfunnet, bidra til å fremme enhetenes autonomi i valg av forretnings- og transaksjonsmetoder, og samtidig tvinge børser til kontinuerlig å forbedre kvalitet og prising for å sikre konkurranseevne og tiltrekke kunder i henhold til markedsmekanismene.

4.3. Hvilke lærdommer kan trekkes av erfaringene til land i regionen og rundt om i verden?

Hvert land har sitt eget system for eiendomseierskap. Alle land driver imidlertid markedene sine ut fra prinsippet om å sikre informasjonsåpenhet. Vi kan lære av andre lands erfaringer angående eiendomsdatabaser og obligatorisk offentliggjøring av informasjon i disse databasene. Alle land har omfattende informasjonssystemer om bolig, eiendom og eiendomsmarkedet.

Til dags dato har vi ikke gjort dette godt nok, og har ikke oppnådd de ønskede resultatene. Vi må oppsummere og evaluere politikken og implementeringen av den for å forbedre den og etablere et datasenter for å drive et transparent marked. Dette er passende og gjennomførbart i sammenheng med den sterke digitale transformasjonen som for tiden finner sted i landet vårt. Å kontrollere pengeflyten, regulere og inspisere banktransaksjoner vil bidra til å nå dette målet.

Fordi fullstendig markedsinformasjon og kontantløse betalinger vil gi åpenhet, er ikke folk tvunget til å følge etter når markedet er åpent. I tillegg, med utviklingen av markedet for juridiske tjenester, vil folks økte bruk av notarius publicus-tjenester, advokater osv. når de gjennomfører eiendomstransaksjoner også bidra til markedsåpenhet og minimere transaksjonsrisikoer.

4.4. Anbefalinger

Eiendomsbyttemodellen, slik den er definert i loven om eiendomsmegling, er legalisert og praktisk implementert for eiendomstransaksjoner, inkludert bruksrettigheter til land og eiendeler på land.

Eiendomsbørser tilbyr tjenester for eiendomstransaksjoner for forretningsformål mellom investorer og enkeltpersoner, og kan også tilby tjenester for ikke-forretningsmessige eiendomstransaksjoner mellom enkeltpersoner om nødvendig. Dette er også en bekymring for regulatorer og anses som en av grunnene til nødvendigheten av å undersøke og etablere en børs for bruksrettigheter til land.

Derfor foreslår vi å implementere en plan for å forbedre modellen for eiendomsmæglerbørsen i samsvar med loven om eiendomsmegling, med sikte på en profesjonell modell med statlig tilsyn.

Denne tilnærmingen er i samsvar med partiets politikk, sikrer statlig styring, unngår overlappende funksjoner, gir data og informasjon for styring, garanterer markedsprinsipper, næringsfrihet og valgfrihet for borgere og bedrifter, og er effektiv uten å skape nye byråkratier, øke administrative prosedyrer, tid eller samsvarskostnader.

Det er tydelig at selv deltakelse fra statlige etater i møter for å diskutere etableringen av denne nye utvekslingsmodellen er svært kostbart. Vil tiden som kreves for å utvikle en passende plan som er i samsvar med andre spesiallover, være tilstrekkelig til å inkludere den i utkastet til jordlov (endret) som forventes å bli vedtatt av nasjonalforsamlingen i oktober 2023? Og selv om det er det, vil det være en forhastet løsning gitt den ekstremt korte tiden som er tilgjengelig for forskning og konsekvensutredning?

(Kilde: Byggeavisen)

[annonse_2]
Kilde