Noen tanker om handelsplasser for bruksrettigheter til land

[annonse_1]

Nylig beordret statsminister Pham Minh Chinh Byggedepartementet til å lede og koordinere med Departementet for naturressurser og miljø og relevante etater for å studere etableringen av en handelsplass for bruksrettigheter til land.

Sammendrag: Resolusjon nr. 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra den sentrale eksekutivkomiteen om fortsatt innovering og forbedring av institusjoner og politikk, forbedring av effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, har foreslått løsningen: "Offentlige landpriser, obligatoriske transaksjoner gjennom handelsgulv, betaling gjennom banker, ingen kontanter". Med dette politiske grunnlaget, for at eiendomsmarkedet skal kunne operere åpent og transparent, instruerte nylig statsminister Pham Minh Chinh Byggedepartementet til å lede og koordinere med Departementet for naturressurser og miljø og relevante etater for å studere etableringen av et handelsgulv for bruksrettigheter til areal. For å bidra med flere perspektiver på denne politikken nevner denne artikkelen grunnlaget, målene, nødvendigheten og erfaringene til noen land, og foreslår dermed noen relaterte løsninger.

1. Eiendomshandelsplasser er ikke et nytt problem i landet vårt. Forskrifter om eiendomshandelsplasser og transaksjoner gjennom eiendomshandelsplasser er en av bestemmelsene i loven om eiendomsmegling fra 2014 for å forbedre åpenhet og sikkerhet i eiendomstransaksjoner. Klausul 6, artikkel 3 i loven om eiendomsmegling fra 2014 fastsetter: «Eiendomshandelsplasser er steder der transaksjoner for kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og leasing-kjøp av fast eiendom finner sted.»

I henhold til gjeldende lovbestemmelser etableres eiendomshandelsplasser av foretak med følgende aktiviteter: Gjennomføring av transaksjoner for kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og leasing-kjøp av fast eiendom; Organisering av salg, overføring, leasing, fremleie og leasing-kjøp av fast eiendom; introdusering, listeføring og offentliggjøring av informasjon om fast eiendom til parter som har transaksjonsbehov; kontroll av dokumenter om fast eiendom for å sikre at de er kvalifisert for transaksjoner; opptreden som mellommann for parter for å utveksle, forhandle og signere kontrakter for kjøp, salg, overføring, leasing, fremleie og leasing-kjøp av fast eiendom.

Paragraf 1, artikkel 107 i sivilloven av 2015 fastsetter at fast eiendom omfatter tomt; hus, byggearbeider knyttet til tomt; andre eiendeler knyttet til tomt, hus, byggearbeider. Følgelig omfatter aktivitetene til eiendomshandelsgulvet tjenester knyttet til transaksjoner av bruksrettigheter til land. Transaksjoner gjennom handelsgulvet er ikke obligatoriske, men er etter kjøper og selgers valg.

Nylig ga statsministeren Miljø- og naturressursdepartementet og relaterte departementer og grener i oppdrag å utrede etableringen av et handelssenter for bruksrettigheter til areal. Denne politikken viser statsministerens og regjeringens besluttsomhet om å utvikle økonomien og tiltrekke seg samfunnets oppmerksomhet. For tiden diskuteres modellen for handelssenteret for bruksrettigheter fortsatt. Miljø- og naturressursdepartementet utvikler to alternativer for handelssenteret for bruksrettigheter som skal legges frem for statsministeren for avgjørelse, nærmere bestemt som følger:

- Alternativ 1: Utvikle og oppgradere eiendomshandelsmodellen i henhold til eiendomsmeglingsloven i en profesjonell retning med statlig tilsyn.

- Alternativ 2: Bygge et spesialisert handelsområde for bruksrettigheter til land.

Den generelle retningen er å fastsette prinsippet om at eiendomshandelsplasser forvaltes av staten, ikke tildeles bedrifter, og samtidig må omfanget utvides til å dekke alle typer land som er inkludert i transaksjoner. Denne handelsplassen må være koblet til informasjonssystemet, landdatabasen og byggebransjen for å oppdatere synkront med systemet.

Hvis handelsplassen for bruksrettigheter til areal etableres i henhold til alternativene ovenfor, selv om den har samme karakter som handelsplassen for eiendom i henhold til bestemmelsene i gjeldende lov om eiendomsvirksomhet (som mellommann i eiendomstransaksjoner generelt, bruksrettigheter til areal spesielt), vil det være mange forskjeller i organisering og drift. Følgelig vil handelsplassen for bruksrettigheter til areal fungere «som en offentlig tjenesteorganisasjon for staten for forvaltning».

Er det nødvendig å etablere en separat handelsplass for bruksrettigheter til land? (Illustrasjonsfoto)

2. Politikken med å opprette en utveksling av bruksrettigheter for areal og innledende meninger fra relevante statlige etater har tiltrukket seg oppmerksomhet og diskusjon fra bedrifter, enkeltpersoner, forskere og beslutningstakere.

Når man vurderer nødvendigheten av en børs for bruksrettigheter til areal, har mange meninger bekreftet fordelene ved å handle gjennom børsen, som for eksempel: kontroll av lovligheten av tomter og eiendommer som er tatt i bruk; kontroll av den faktiske verdien av landtransaksjonen, og dermed danne en landdatabase med landpriser nær markedet; øke tilliten, minimere risikoer og tvister ved handel med bruksrettigheter til areal; forhindre skattetap, skape et sunt forretningsmiljø...

Det kan sies at det største målet med etableringen av Land Use Rights Exchange er å sikre transparens i informasjon, minimere risikoer i transaksjoner på grunn av mangel på informasjon, og dermed bidra til å bygge et relativt komplett og nøyaktig datasystem om transaksjoner, kjøps- og salgspriser nær markedspriser for effektivt å tjene statens forvaltning av land- og eiendomsvirksomhet.

Det er imidlertid mange bekymringer rundt nødvendigheten av en børs for bruksrettigheter til areal, spesielt når det gjelder å skape kostnader og prosedyrer som legger større byrde på personer og bedrifter som deltar i transaksjoner. Hvis det er obligatorisk å gjennomføre transaksjoner gjennom børsen, vil det begrense folks transaksjonsfrihet. Hvis det er obligatorisk uten en god kontroll- og driftsmekanisme, er det svært sannsynlig at det vil føre til "monopol" på informasjon, negativitet, manipulasjon og markedsforvrengning.

Spesielt sier noen uttalelser at vi nå har forskrifter og institusjoner for å sikre åpenhet i eiendomsmarkedet, for eksempel forskrifter om vilkår, prosedyrer og kontrakter for eiendomstransaksjoner; åpenhetsplikter for investorer i eiendomstransaksjoner; notarisering av kontrakter for eiendomstransaksjoner, osv.

Så, er problemet egentlig mangel på styringsmekanismer og -verktøy, eller en ineffektiv bruk av eksisterende verktøy, eller begrenset kapasitet og ansvar hos relevante ansatte? Derfor er «hvorvidt etableringen av en børs for bruksrettigheter til land vil bidra til å gjøre markedet mer transparent eller ikke, fortsatt en antagelse på nåværende tidspunkt».

3. For å ha et bedre grunnlag for vurderingen har vi konsultert erfaringene til noen land i regionen og i verden med handelsplasser for bruksrettigheter til land og løsninger for å sikre åpenhet og sikkerhet i eiendomstransaksjoner.

Gjennom diskusjoner med kolleger i Eiendomsmeglerforeningen i land som USA, Korea, Singapore, Thailand, Indonesia osv., fant vi ut at disse landene ikke har egne handelsplasser for bruksrettigheter til land. I USA blir informasjon om eiendom (både hus og tomter) offentliggjort på den amerikanske eiendomsinformasjonsportalen gjennom MLS (Multiple Listing Service Listings).

Denne plattformen viser informasjon om hus, tomter, tvangssolgte eiendommer, nye eiendommer, gamle eiendommer, næringseiendommer, investeringseiendommer … for å betjene meglernes kjøps- og salgsaktiviteter. MLS.com eller statlige MLS-er er ikke en del av den amerikanske regjeringen.

Denne nettsiden drives privat basert på innkreving av gebyrer fra selgere i kjøps- og salgsprosessen for eiendom i USA. All eiendom som ønsker å bli omsatt på markedet må være "listet" på MLS for å offentliggjøre informasjon. Kjøp og salg må gå gjennom lisensierte meglere. Vanligvis både selgers og kjøpers megler. Meglergebyrer er inkludert i salgsprisen og varierer fra 1–10 % avhengig av forhandling, beliggenhet og type eiendom. Dette gebyret varierer fra stat til stat, eller til og med innenfor en stat eller by. Dette gebyret deles mellom meglere og relaterte parter i kjøps- og salgsprosessen på tidspunktet for overtakelsen.

I noen andre land, som Korea, Singapore og Indonesia, finnes det ingen handelsplass for bruksrettigheter til land. Thailand har en Land & Housing Bank (eller Land Bank) som har som funksjon å kjøpe og selge land, men hovedsakelig kjøpe og selge for å regulere land, og støtte folk uten jordbruks- og skogbruksareal. Hovedtjenestene inkluderer: Innskudd (mottak av innskudd), forretningslån, forbrukslån for å kjøpe eiendom, kjøp av land, forvaltningsfond, kapitalforvaltningstjenester, valutaveksling...

Trenden i mange land er derfor å gjøre informasjon om eiendom generelt og eiendom spesielt transparent på én etasje, ved å bruke teknologiske applikasjoner til å administrere og samle inn informasjon om eiendom og eiendomstransaksjoner, og utnytte informasjon fra en felles database for å forenkle prosedyrer i eiendomstransaksjoner og -overføringer.

4. Basert på erfaringene fra andre land og retningen for å etablere en utveksling av bruksrettigheter til land i Vietnam, har vi noen tanker som følger:

4.1. Er det nødvendig å etablere en separat handelsplass for bruksrettigheter til areal?

Resolusjon nr. 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra den sentrale eksekutivkomiteen om fortsatt innovering og forbedring av institusjoner og politikk, forbedring av effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, orienterer: "Offentlige landpriser, obligatoriske transaksjoner gjennom handelsgulv, betaling gjennom banker, ingen kontanter". Resolusjonens orientering er dermed "transaksjoner gjennom handelsgulv" og ikke spesifikt "handelsgulv for bruksrettigheter til areal", eller det må være gulv etablert og direkte forvaltet av staten.

Det er derfor nødvendig å nøye vurdere etableringen av en separat børs for bruksrettigheter til areal, unngå overlapping med eiendomsbørser i henhold til gjeldende regelverk og sikre effektivitet og produktivitet når børsen trer i drift. Dersom børsen for bruksrettigheter til areal etableres i henhold til modellen for statlig offentlig tjenesteorganisasjon, er det nødvendig å undersøke og utvikle et pilotprosjekt for å etablere en børs på en rekke steder, på dette grunnlaget oppsummere og evaluere før det offisielt reguleres i loven.

4.2. Må alle eiendomstransaksjoner gå gjennom gulvet?

Eiendomstransaksjoner gjennom handelsgulv har mange fordeler, men har også potensielle risikoer, økte prosedyrer, kostnader og negative aspekter som vi nevnte i avsnitt 2 ovenfor.

For å tilpasse seg dagens praktiske forhold, mener vi at eiendomstransaksjoner gjennom børsen bør reguleres på en oppmuntrende måte, slik som i lovforslaget om eiendomsmegling, for gradvis å skape vaner i samfunnet, noe som bidrar til å fremme enhetenes autonomi i valg av forretnings- og transaksjonsformer. Samtidig bør børsene tvinges til å stadig forbedre kvalitet og priser for å sikre konkurranseevne og tiltrekke seg kunder i henhold til markedsmekanismene.

4.3. Hva kan vi lære av erfaringene til land i regionen og verden?

Hvert land har sitt eget regime for eiendomseierskap. Alle land driver imidlertid markedet ut fra prinsippet om å sikre informasjonsåpenhet. Vi kan vise til andre lands erfaringer med eiendomsdatabaser, obligatorisk offentliggjøring av informasjon i eiendomsdatabaser. Alle land har et komplett informasjonssystem om bolig-, tomte- og eiendomsmarkeder.

Frem til nå har vi ikke gjort dette bra, og har ikke oppnådd de ønskede resultatene. Vi må oppsummere og evaluere denne politikken og implementeringsorganiseringen for å forbedre den, slik at vi kan ha et datasenter for å drive et transparent marked. Dette er passende og gjennomførbart i sammenheng med sterk digital transformasjon i landet vårt i dag. Kontroll av kontantstrøm, regulering og kontroll av transaksjoner gjennom banker vil bidra til å nå dette målet.

Fordi full markedsinformasjon vil kontantløs betaling gi åpenhet; når gulvet er transparent, vil ikke folk bli tvunget til å følge med. I tillegg, med utviklingen av markedet for juridiske tjenester, vil økningen i folks bruk av notarius publicus-tjenester, advokater ... ved eiendomstransaksjoner også bidra til markedstransparens, og minimere risikoen i transaksjoner.

4.4. Anbefalinger

Eiendomshandelsmodellen i henhold til loven om eiendomsmegling er legalisert og har blitt implementert i praksis for eiendomstransaksjoner, inkludert bruksrettigheter til land og eiendeler på land.

Eiendomshandelsgulv tilbyr tjenester for eiendomstransaksjoner for forretningsformål mellom investorer og enkeltpersoner, og kan tilby tjenester for eiendomstransaksjoner for ikke-forretningsformål mellom personer dersom de har behov for det. Dette er også noe som forvaltere er interessert i og anser som en av grunnene til behovet for å undersøke og etablere et handelsgulv for bruksrettigheter til areal.

Derfor anbefaler vi å implementere planen for å perfeksjonere modellen for eiendomshandelsgulvet i henhold til loven om eiendomsmegling i en profesjonell retning med statlig tilsyn.

Denne planen er både i tråd med partiets politikk og under statens ledelse, og unngår overlappende funksjoner, innhenter informasjonsdata til administrasjon, sikrer markedsprinsipper, næringsfrihet, valgfrihet for personer og bedrifter, og oppnår effektivitet uten å opprette nytt apparat, øke administrative prosedyrer, øke tid, øke etterlevelseskostnader osv.

Det er lett å se at selv deltakelse fra statlige etater i møter for å diskutere planen for å etablere denne nye etasjemodellen er svært kostbart, og tiden det tar å komme opp med en passende plan, synkront med andre spesialiserte lover, vil den rekke i tide til å bli inkludert i utkastet til lov om land (endret) som forventes å bli vedtatt av nasjonalforsamlingen i oktober 2023, og hvis det er i tide, er det en forhastet løsning når tiden for forskning og konsekvensutredning er for kort?

(Kilde: Byggeavisen)

[annonse_2]
Kilde