Nieruchomości: grzesznik czy siła napędowa wzrostu?

Ale wzrost nie może być tylko liczbą. Ważniejsza jest jakość wzrostu, odporność gospodarki na globalne wahania. Pytanie brzmi: czy Wietnam ma wystarczająco solidne podstawy, aby stworzyć trwały przełom, czy też jest to jedynie krótkotrwały „boom” napędzany przez rynek nieruchomości – sektor, który jest zarówno siłą napędową, jak i miarą kondycji gospodarki?

Nie da się zaprzeczyć, że w ciągu ostatniej dekady korporacje nieruchomość Przyczyniły się do zmiany oblicza kraju. Nowe obszary miejskie, aleje, kurorty i nowoczesne strefy przemysłowe przyczyniły się do ukształtowania bardziej cywilizowanego wyglądu miasta, tworzenia miejsc pracy, rozwoju infrastruktury i poprawy jakości życia.

Wiele firm aktywnie wspierało społeczeństwo, wspierając rząd w czasie klęsk żywiołowych i pandemii. Ten wkład jest znaczący, odzwierciedlając poczucie odpowiedzialności i rolę wietnamskich przedsiębiorców w nowej erze.

Jednak wraz z tymi sukcesami, rynek nieruchomości napotkał również wiele wyzwań. Gwałtownie rosnące ceny mieszkań, ograniczona podaż i przedłużające się procesy prawne zwiększyły presję zarówno na firmy, jak i na ludzi.

Według statystyk w drugim kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Hanoi wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem o 33%, osiągając ok. 3000 USD/m², podczas gdy w Ho Chi Minh City wzrosły o 47%, do prawie 4700 USD/m².

Należy pamiętać, że rynek nieruchomości nie jest jednorodny. Istnieją zasadniczo dwa rodzaje przedsiębiorstw działających w tej branży.

Jedna grupa dba tylko o „kupowanie tanio, sprzedawanie drogo”, żerując na krótkoterminowej spekulacji, generując niewielką, trwałą wartość dla społeczeństwa. To właśnie ta grupa wypacza rynek i traci zaufanie prawdziwych nabywców.

Ale poza tym istnieją prawdziwi deweloperzy, firmy realizujące długofalową wizję, nie tylko budując domy na sprzedaż, ale także tworząc miasto przyjazne do życia. Inwestują systematycznie, na wystarczająco dużą skalę, często w obszary satelickie miasta, aby właściwie realizować strategię rozproszenia ludności i zrównoważonego rozwoju regionalnego.

Aby zachęcić ludzi do zamieszkania w nowych obszarach miejskich, projekty te muszą spełniać potrzeby kompleksowego ekosystemu życia: nowoczesną infrastrukturę, edukację, opiekę zdrowotną, handel, tereny zielone i lepszą infrastrukturę niż w centrum. W tym czasie każdy obszar miejski jest nie tylko miejscem do życia, ale także siłą napędową lokalnego rozwoju społeczno-gospodarczego.

Przygotowanie takich przedsięwzięć często zajmuje wiele lat — począwszy od planowania, przez kwestie prawne i inwestycje w infrastrukturę, aż po przyciąganie mieszkańców.

Typowym przykładem jest projekt urbanistyczny wybrzeża Can Gio, którego przygotowanie zajęło 21 lat, zanim mógł zostać wdrożony, a projekt Vinhomes Wonder City (dawniej Dan Phuong) uzyskał prawne zatwierdzenie dopiero po 13 latach... Długi czas przygotowań, spowodowany brakiem skoordynowanych ram prawnych, doprowadził do wzrostu kapitału inwestycyjnego, co jest jednym z głównych powodów utrudniających spadek cen nieruchomości.

Godnym uwagi faktem jest, że kapitał kredytowy w ostatnim czasie silnie napłynął do sektora nieruchomości, stanowiąc znaczną część wszystkich niespłaconych kredytów bankowych. Na dzień 31 lipca 2025 r. wartość niespłaconych kredytów w tym sektorze przekroczyła 4,1 mln VND (równowartość 155 mld USD), co stanowiło prawie 24% wszystkich niespłaconych kredytów w systemie bankowym. Tempo wzrostu kredytów na nieruchomości (17%) jest prawie dwukrotnie wyższe niż ogólne tempo wzrostu gospodarki (9,6%).

Problemem nie jest jednak sam kapitał napływający do nieruchomości, ale jego lokalizacja. Koncentracja kapitału w projektach spekulacyjnych, podziałach, tworzeniu fali cenowej, zagraża gospodarce. Jeśli jednak kapitał jest odpowiednio ukierunkowany, napływając do zrównoważonych projektów miejskich, infrastruktury i budownictwa mieszkaniowego… staje się dźwignią rozwoju infrastruktury i zabezpieczenia społecznego.

Ponieważ nieruchomości, jeśli rozwijane są we właściwym kierunku, nie tylko tworzą aktywa, ale także aktywizują setki powiązanych branż, takich jak materiały, budownictwo, aranżacja wnętrz, logistyka, handel i usługi. To jest punkt, który należy wkrótce przeanalizować i dostosować.

Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że każda rozwinięta gospodarka doświadczyła okresu przegrzania rynku nieruchomości. Ważna jest umiejętność zarządzania ryzykiem i regulowania polityki. Kiedy państwo dysponuje przejrzystym mechanizmem prawnym, skutecznie kontroluje przepływy kapitału i tworzy zdrowe środowisko konkurencyjne, rynek nieruchomości staje się motorem wzrostu, a nie potencjalnym ryzykiem.

W wielu krajach, takich jak Korea Południowa, Singapur czy Chiny, wczesne etapy industrializacji charakteryzowały się silnym wzrostem rynku nieruchomości, który znacząco przyczyniał się do wzrostu PKB. Jednak gdy rynek osiągnął pewien próg, kraje te szybko przestawiły się na rozwój produkcji, technologii i innowacji.

Chiny to najnowsza lekcja – brak terminowych regulacji wywołał szok łańcuchowy w całym systemie finansowym. Wietnam musi zatem zwrócić szczególną uwagę na problem „zrównoważonego wzrostu”, harmonijnego rozwoju rynku ziemi i sektora produkcyjnego.

Silna gospodarka musi opierać się na produkcji, nauce, technologii i innowacjach, i nie może obarczać całej „odpowiedzialności” ziemią lub majątkiem. Aby osiągnąć zrównoważony wzrost gospodarczy, Wietnam musi skupić się na następujących filarach:

Reforma, usunięcie barier administracyjnych i niepotrzebnych kosztów.

Promowanie przemysłu przetwórczego i wytwórczego, rolnictwa wysoko zaawansowanego technologicznie, odnawialnych źródeł energii i gospodarki cyfrowej.

Rozwijać rynki kapitałowe (akcje, obligacje korporacyjne) w celu zmniejszenia zależności od kredytu bankowego.

Inwestować znaczne środki w budownictwo socjalne, mieszkania pracownicze, tanie mieszkania i przywrócić nieruchomościom ich właściwą, obywatelską funkcję.

Zreformować podatek gruntowy i podatek od nieruchomości, wprowadzić podatek antyspekulacyjny i podatek od pustych domów.

Uczyń dane dotyczące gruntów, cen transakcyjnych i kredytów hipotecznych przejrzystymi, aby ludzie, firmy i inwestorzy mogli je monitorować.

Głównym celem reformy jest zapewnienie przejrzystości rynku gruntów, ponieważ tylko wtedy, gdy ceny gruntów, planowanie i legalność zostaną ujawnione, rynek finansowy i bankowy będzie stabilny, zaufanie społeczne wzrośnie, a wzrost PKB będzie miał realne podstawy.

Najważniejsze jest przywrócenie zaufania przedsiębiorstw i obywateli. Rynek funkcjonuje sprawnie tylko wtedy, gdy przedsiębiorstwa są pewne długoterminowych inwestycji, ludzie wierzą w bezpieczeństwo swoich aktywów, a państwo pełni rolę sprawiedliwego arbitra. Rolą konstruktywnego rządu nie jest tu interwencja administracyjna, lecz ustalanie przejrzystych, stabilnych i przewidywalnych reguł gry – fundamentu dojrzałej gospodarki.

Dwucyfrowy wzrost to szlachetne dążenie. Ale rozwój musi iść w parze ze stabilnością; wzrost musi być powiązany z jakością i równością społeczną. Czas wybrać: albo podążać za chwilową aureolą wzrostu, albo solidnie budować fundamenty produkcji, technologii i wiedzy na przyszłość.

„Pchnięcie” w dobrym kierunku może otworzyć nową erę rozwoju; „pchnięcie” w złym kierunku może wciągnąć gospodarkę w pułapkę ryzyka. Historia oceni ten wybór, a dzisiejsze pokolenie ma obowiązek zadbać o to, aby „pęd wzrostu” nie zamienił się w „pułapkę” w przyszłości.

Wzrost to nie tylko kwestia liczb, ale także wiary, inteligencji i aspiracji narodu wietnamskiego. Jeśli będziemy umieli stawiać długoterminowe interesy narodu ponad krótkoterminowymi, zyskamy nie tylko „impuls wzrostu”, ale także trwałe podstawy do wejścia w erę samowystarczalnego i dostatniego rozwoju.

Źródło: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html