Aby obniżyć ceny nieruchomości najważniejsze jest zwiększenie podaży.

Rozróżniaj spekulację i inwestycję oraz rzeczywiste potrzeby

W projekcie rezolucji w sprawie mechanizmu kontroli i ograniczania cen nieruchomości Ministerstwo Budownictwa zwraca się o opinie do ministerstw, oddziałów i agencji, proponując wprowadzenie limitu kredytowego nie większego niż 50% w przypadku kredytów na zakup drugiego domu, limitu kredytowego nie większego niż 30% w przypadku kredytów na zakup trzeciego domu lub zarezerwowanie co najmniej 20% całkowitej liczby projektów budowy komercyjnych mieszkań na mieszkania socjalne, w zależności od decyzji władz lokalnych.

W rozmowie z reporterem VietNamNet, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości Nguyen Van Dinh ocenił, że celem zaostrzenia warunków udzielania kredytów jest zapobieganie spekulacjom i inflacji cen, ale jeśli nie zostaną podjęte środki ostrożności, odbije się to negatywnie na osobach o prawdziwych potrzebach, takich jak rodziny wielodzietne czy rodzice, którzy chcą kupić więcej domów dla swoich dzieci.

Według niego konieczne jest wyraźne określenie, co jest popytem spekulacyjnym i inwestycyjnym, a co popytem rzeczywistym, aby uniknąć nieporozumień, które mogą mieć wpływ na rzeczywisty popyt na mieszkania ze strony nabywców.

„Proponowane rozwiązania nie powinny być lokalne ani chaotyczne, lecz wymagać synchronicznego systemu regulacyjnego, wielu różnych narzędzi i metod ukierunkowanych na obiekty wymagające kontroli. W tym celu konieczne jest przygotowanie jednolitej bazy danych. Wszystkie transakcje na rynku nieruchomości powinny być przeprowadzane za pośrednictwem centrum transakcyjnego, co umożliwi łatwe monitorowanie i kontrolowanie wahań” – powiedział pan Dinh.

Odnosząc się do propozycji przydzielenia co najmniej 20% projektów mieszkaniowych do odpowiedniego segmentu cenowego w zależności od lokalizacji, pan Dinh skomentował, że jest to właściwy kierunek, ale wciąż „nieprzemyślany”, nierozwiązujący problemu. Według niego konieczne jest wprowadzenie obowiązkowego mechanizmu, który gminy mogłyby wdrożyć, aby uniknąć powtórzenia się sytuacji podobnej do tej z obecnym budownictwem socjalnym.

Jako przykład podał obowiązującą od dawna regulację polegającą na rezerwowaniu 20% funduszu gruntowego na projekty budowy mieszkań socjalnych, która w rzeczywistości jest bardzo trudna do wdrożenia, przez co podaż mieszkań socjalnych jest wciąż niewielka.

Eksperci twierdzą, że aby obniżyć ceny nieruchomości, potrzebne jest kompleksowe rozwiązanie regulujące rynek. Zdjęcie: Hoang Ha

Pan Pham Duc Toan, Dyrektor Generalny EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), powiedział, że ograniczenie kredytów na zakup drugiego lub kolejnych domów bezpośrednio uderzy w spekulantów na rynku nieruchomości, ale efekt będzie niewielki. Dzieje się tak, ponieważ w przypadku zaostrzenia warunków kredytowych rynek będzie miał wiele możliwości „uniknięcia”. Większość inwestorów i spekulantów dysponuje stosunkowo dużą ilością gotówki lub posiada wiele innych aktywów, które mogą zaciągnąć pod zastaw kredytów hipotecznych, niekoniecznie w formie pożyczki na zakup domu.

„To rozwiązanie można zastosować wyłącznie w przypadku projektów mieszkaniowych, które powstaną w przyszłości. Kontrola nieruchomości, które już posiadają „czerwoną księgę”, jest bardzo trudna, ponieważ istnieje możliwość zaciągania pożyczek w bankach na wiele różnych sposobów” – powiedział pan Toan.

Przeanalizował, że Wietnamczycy mają zwyczaj gromadzenia złota i ziemi. Kupując dom, wiele rodzin często pozostawia go rodzicom, a następnie przekazuje go dzieciom, gdy dorosną. Jeśli kredyty na drugi i trzeci dom zostaną zaostrzone, polityka ta może bezpośrednio wpłynąć na uzasadnione potrzeby ludzi, a także na rozwój rynku nieruchomości.

Należy zwiększyć podaż i stworzyć konkurencję

Pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh Mien Bac, powiedział, że rynek nieruchomości działa zgodnie z prawem popytu i podaży. Gdy popyt jest wysoki, a podaż niewielka, cena każdego towaru, w tym nieruchomości, wzrośnie.

Według pana Quyeta, ograniczenie kredytów na zakup drugiego i trzeciego domu jest środkiem administracyjnym. Aby skutecznie regulować rynek, państwo powinno stosować narzędzia polityki podatkowej. Obecnie opłaty za użytkowanie gruntów są naliczane na podstawie cen rynkowych. Wraz z wysokimi podatkami gruntowymi, powoduje to gwałtowny wzrost kosztów inwestycyjnych inwestorów. Co więcej, wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny powoduje również wzrost kosztów produktów, co z kolei winduje cenę sprzedaży na rynku.

Pan Quyet zauważył, że równolegle z proponowanym zaostrzeniem warunków udzielania kredytów na zakup nieruchomości komercyjnych, potrzebne jest kompleksowe rozwiązanie regulujące rynek. W szczególności najważniejszym rozwiązaniem jest zwiększenie podaży mieszkań poprzez uproszczenie procedur i usunięcie przeszkód prawnych… Gdy podaż jest duża, ceny mieszkań automatycznie spadną.

„Konieczne jest promowanie rozwoju budownictwa socjalnego, budownictwa dla osób o niskich dochodach, a zwłaszcza budownictwa na wynajem, aby zmniejszyć presję związaną z zakupem domu. Jednocześnie należy wprowadzić preferencyjne zasady dotyczące oprocentowania kredytów bankowych dla osób kupujących dom po raz pierwszy lub osób o niskich dochodach” – podkreślił pan Quyet.

Według pana Pham Duc Toana, aby kontrolować wzrost cen nieruchomości, konieczne jest równoległe rozwijanie dwóch rynków: mieszkań komercyjnych i mieszkań o średnich cenach, mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników.

„Kiedy podaż mieszkań socjalnych wzrasta, sektor budownictwa komercyjnego jest zmuszony konkurować cenowo, a rynek ulega wówczas samoregulacji” – powiedział pan Toan.

Przytoczył fakt, że w niektórych miejscowościach, takich jak Hai Duong (stara dzielnica), gdzie budownictwo socjalne jest silnie rozwinięte, ceny mieszkań komercyjnych nie mogą wzrosnąć tak wysoko, jak w dużych miastach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh. Dlatego, wydając regulacje, państwo powinno pozwolić rynkowi na samoregulację zgodnie z prawem popytu i podaży, zamiast stosować środki administracyjne.

Vietnamnet.vn

Source: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html