Czy to prawdziwa „gorączka ziemi” czy po prostu „bańka spekulacyjna”?

W nocy 19 sierpnia i wczesnym rankiem 20 sierpnia 2024 r. zakończyła się aukcja 19 działek gruntowych w gminie Tien Yen, dystrykcie Hoai Duc, a ostateczna cena gruntu wyniosła 133 mln VND/m2, czyli 30 razy więcej niż cena wywoławcza.

Aukcja działek gruntowych położonych na obrzeżach Hanoi trwała aż 18 godzin i wywołała sensację w mediach społecznościowych, gdzie pojawiły się zdjęcia setek inwestorów ustawiających się w kolejce i starających się zarejestrować, aby wziąć udział w aukcji.

Aukcja gruntów trwała do godziny 4:00 rano 20 sierpnia 2024 r. (zdjęcie: Huu Thang).

Dwie działki, za które uzyskano najniższe ceny na tej aukcji, kosztowały 91,3 mln VND/m2, ale i tak była to cena 12,5-krotnie wyższa od ceny wywoławczej.

Taka sytuacja nie jest niczym nowym, ponieważ niecałe pół miesiąca temu „gorąca” fala aukcji gruntów w Thanh Oai wyznaczyła również nowy punkt odniesienia cenowego dla gruntów podmiejskich.

Aukcja gruntów, która odbyła się w zeszły weekend w dzielnicy Thanh Oai w Hanoi, przyciągnęła tysiące uczestników. Najwyższa wygrana wyniosła ponad 100 milionów VND/m², osiem razy więcej niż początkowa cena wywoławcza, wynosząca zaledwie 8,6 miliona VND/m² do 12,5 miliona VND/m².

Pośrednicy w obrocie ziemią odsprzedają ją zaraz po aukcji (zdjęcie: Huu Thang).

Łączna kwota pieniędzy, jaką okręg Thanh Oai zebrał podczas ostatniej aukcji, wyniosła 404,6 mld VND, co stanowi różnicę w wysokości 349 mld VND w stosunku do ceny wywoławczej i jest około osiem razy wyższa od pierwotnej ceny wywoławczej.

Oczekuje się, że w dystrykcie Hoai Duc dochód z aukcji przekroczy 186 miliardów VND, czyli będzie ponad 11 razy wyższy od ceny wywoławczej.

Przed aukcją ceny na rynku gruntów podmiejskich wahały się w granicach 20–30 mln VND/m2.

Według badania rynku przeprowadzonego przez Nguoi Dua Tin oraz raportu podsumowującego kilka internetowych platform nieruchomości, takich jak Batdongsan.com.vn, ceny ofertowe działek w gminie Thanh Cao (dystrykt Thanh Oai, Hanoi) w ostatnich latach faktycznie rosną.

Jednakże średnia cena ofertowa gruntów w tym rejonie wzrosła w ciągu ostatnich czterech lat jedynie o około 80% – ze zwykłej ceny 15 milionów VND/m2 w 2020 r. do 27 milionów VND/m2 w 2024 r. – i nie nastąpił nagły, kilkudziesięciokrotny wzrost, jak w przypadku ceny na wspomnianej aukcji.

Ceny ziemi na aukcjach w Hoai Duc były 2–3 razy wyższe od obowiązującej ceny rynkowej (zdjęcie: Huu Thang).

Tym samym w porównaniu do powszechnej ceny wywoławczej wynoszącej 27 mln VND/m2 w drugim kwartale 2024 r., ceny zwycięskich ofert na działki w gminie Thanh Cao na aukcji przeprowadzonej 10 sierpnia 2024 r., wynoszące 63–100 mln VND/m2, były od 2,3 do 3,7 razy wyższe.

Na sąsiednich terenach dystryktu Thanh Oai ceny również wahają się w granicach 20–30 mln VND/m2.

W rejonie Tien Yen w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi najczęstsza cena ofertowa działek w drugim kwartale 2024 r. wyniosła zaledwie 43 mln VND/m2, przy czym w ciągu ostatniego roku odnotowano wzrost o ponad 48%.

Mimo to ceny gruntów na ostatniej aukcji były dwa do trzech razy wyższe od obowiązującej ceny rynkowej.

Na sąsiednich obszarach w dystrykcie Hoai Duc ceny w drugim kwartale 2024 r. również wahały się od zaledwie 22 do 62 mln VND/m2.

Rosnące ceny gruntów są oznaką „pragnienia” na rynku.

Komentując sytuację, pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn – powiedział, że od drugiego kwartału 2025 roku ceny gruntów zaczną podążać w kierunku głównego trendu wzrostowego. Obecne wzrosty cen są ograniczone jedynie do niektórych obszarów.

Dane z Batdongsan.com.vn wskazują również, że ogólnokrajowy popyt na działki budowlane wzrósł o 33% w drugim kwartale 2024 r. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 r.

Ekspert ocenił jednak, że nastąpiła jedynie lokalna poprawa w niektórych obszarach, zwłaszcza w prowincjach północnych. W Hanoi zainteresowanie działkami gruntowymi wzrosło o 75%.

„W szczególności zwiększone zainteresowanie i rosnące ceny na obszarach wokół Hanoi wynikają z czynników planistycznych i działalności aukcyjnej” – stwierdził pan Quoc Anh.

Pan Nguyen Quoc Anh – Zastępca Dyrektora Generalnego Batdongsan.com.vn.

Dokładniej rzecz ujmując, w pierwszej połowie 2024 r. działki w dzielnicach Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That i Quoc Oai odnotowały wzrost liczby wyszukiwań na poziomie 48–104%, co przełożyło się na wzrost cen ofertowych działek w tych podmiejskich dzielnicach o 4–24% w porównaniu z drugą połową 2023 r.

Według pana Nguyen Quoc Anh istnieją trzy główne czynniki, które znacząco wpływają na rynek gruntów: gospodarka regionalna, a nawet gospodarka krajowa na poziomie makro; planowanie infrastruktury; oraz wzrost populacji i łączność z innymi miejscowościami.

„Oprócz tradycyjnych rynków, na wielu nowych rynkach, na których opublikowano informacje dotyczące planowania infrastruktury, ceny zwykle rosną o 10–30%, a w niektórych miejscach ceny gruntów w krótkim czasie podwajają się lub potrajają”.

„Obecnie informacje planistyczne są publikowane na szeroką skalę w całym kraju, niczym jeden duży projekt realizowany z synchronizacją planowania. Te pozytywne informacje zwiększają płynność i ceny w segmencie działek” – analizuje ekspert.

Jednak analizując ryzyko, pan Quoc Anh podkreślił również, że chociaż ceny gruntów rosną w oparciu o informacje dotyczące infrastruktury, w niektórych obszarach wzrosty cen są spowodowane popytem i potencjałem, podczas gdy w innych ceny są zawyżone w wyniku plotek, co może mieć negatywny wpływ na rynek.

Pan Nguyen Van Dinh uważa, że ​​wysokie ceny gruntów odzwierciedlają pragnienie rynku nieruchomości.

Z innej perspektywy dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) – uważa, że ​​cieszące się dużym zainteresowaniem aukcje gruntów i nagły wzrost cen wyraźnie odzwierciedlają „pragnienie” ziemi wśród ludzi.

W ostatnich latach liczba projektów, działek i produktów nieruchomości z czystą dokumentacją prawną była niezwykle mała, a na rynek trafiało ich bardzo mało, można wręcz powiedzieć, że praktycznie nie istniały.

Dlatego też uruchomienie zgodnego z prawem projektu, zarządzanego przez państwo, wzbudzi duże zainteresowanie inwestorów, którzy są gotowi zapłacić ogromne sumy pieniędzy, aby nabyć grunt.

Ukryte ryzyko związane z „gromadzeniem” ziemi.

Choć pan Dinh przyznał, że wzrost cen gruntów wynika częściowo z popytu rynkowego, zaapelował również do inwestorów o ostrożność, ponieważ – pomimo rosnącej popularności – transakcje gruntowe nie stanowią jeszcze segmentu o dużej płynności. Podczas gdy niektóre obszary przeżywają boom, istnieją również obszary, w których dochodzi do manipulacji cenami w celu manipulowania rynkiem.

„Jest całkiem możliwe, że inwestorzy zmówili się podczas aukcji, windując w ten sposób ceny gruntów w okolicy do poziomu bliskiego nowemu, aby osiągnąć zysk. Nie wspominając już o tym, że Hanoi to kluczowy obszar miejski o dużej gęstości zaludnienia i ograniczonej powierzchni, gdzie podaż nieruchomości zawsze jest niższa od popytu, więc całkiem możliwe, że inwestorzy mogliby wykorzystać tę sytuację dla zysku”.

„To, czy ceny gruntów rzeczywiście osiągnęły tak wysoki poziom, zależy od tego, czy inwestorzy, którzy wygrali aukcje, faktycznie dokonają w przyszłości płatności. Historia porzuconych ofert na aukcji Thu Thiem wciąż jest aktualna, co daje nam bardziej realistyczny obraz tego wzrostu cen gruntów” – stwierdził pan Dinh.

Eksperci wyrażają obawy dotyczące potencjalnych zagrożeń związanych z gromadzeniem ziemi (zdjęcie: Huu Thang).

Pan Nguyen Quoc Anh zauważył, że wysokie ceny aukcyjne gruntów spowodują, że koszty oczyszczania gruntów pod nowe projekty będą jeszcze wyższe. Wyraził on również obawę, że w sytuacji, gdy wygrane oferty będą 2–3 razy wyższe od średniej ceny rynkowej, właściciele gruntów w okolicy mogą być skłonni do odpowiedniego podniesienia ceny sprzedaży swoich gruntów.

Nagły wzrost cen gruntów może również wywołać spekulację gruntami, ponieważ wiele osób spieszy się z ich kupnem, licząc na zysk z ciągłego wzrostu cen.

Może to jednak doprowadzić do sytuacji, w której pieniądze zostaną zamrożone w ziemi, zamiast być wykorzystywane w innych gałęziach działalności gospodarczej.

Zdaniem eksperta, po okresie trudności na rynku, ogólne nastroje wśród kupujących i inwestorów nieruchomości będą bardziej ostrożne niż dotychczas.

Dlatego zaleca kupującym i inwestorom dokładne zbadanie rynku i zrozumienie wahań cen za pomocą obiektywnych źródeł informacji, zanim podejmą decyzję o zainwestowaniu w jakikolwiek produkt.

Aukcja gruntów w Thanh Oai przebiegła całkowicie przejrzyście i zgodnie z prawidłowymi procedurami.

W odpowiedzi na sprzeczne doniesienia, że ​​realizacja projektu, ustalenie ceny wywoławczej oraz organizacja aukcji praw do użytkowania gruntów dla 68 działek gruntu w rejonie Ngo Ba, wiosce Thanh Than, gminie Thanh Cao, dystrykcie Thanh Oai, która odbyła się 10 sierpnia, nie były przejrzyste, Ludowy Komitet dystryktu Thanh Oai złożył raport w tej sprawie do Ludowego Komitetu Miasta Hanoi.

W raporcie wskazano, że aukcja odbyła się zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r., Ustawą o aukcjach z 2016 r. oraz decyzjami Komitetu Ludowego Hanoi dotyczącymi wydania przepisów dotyczących aukcji praw do użytkowania gruntów w celu ich przydzielenia wraz z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawą gruntów w Hanoi.

Analiza wykazała, że ​​w sumie 1550 klientów złożyło wnioski o udział w aukcji, co odpowiada 4201 wnioskom. Spośród nich 1439 klientów, co odpowiada 3923 wnioskom, zostało uznanych za uprawnionych do udziału.

Po zapoznaniu się z dokumentacją i aktualnymi wytycznymi, Komitet Ludowy Dystryktu Thanh Oai stwierdził, że wszystkie etapy procesu wdrażania zostały przeprowadzone zgodnie z wytycznymi, zapewniając obiektywność, przejrzystość i zgodność z prawem. Nie stwierdzono żadnych dowodów na gromadzenie ziemi, manipulację cenami ani spekulację na niedawnej aukcji w gminie Thanh Cao.

Komitet Ludowy Dystryktu Thanh Oai oświadcza, że ​​organizacja i realizacja projektu, nabycie gruntów, oczyszczenie terenu, budowa infrastruktury, ustalenie ceny wywoławczej i wybór organizatora aukcji; zamieszczanie dokumentów i organizacja aukcji praw do użytkowania gruntów są zgodne z prawem; aukcja jest prowadzona uczciwie, otwarcie, przejrzyście, sprawiedliwie i obiektywnie.

Klienci licytują zgodnie ze swoimi potrzebami i warunkami rynkowymi; aukcja odbywa się zgodnie z odpowiednimi procedurami, pod nadzorem organów ścigania i opinii publicznej.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm