Manifestacja „pragnienia ziemi” czy po prostu „wirtualna gorączka”?

W nocy 19 sierpnia 2024 r. i wczesnym rankiem 20 sierpnia 2024 r. zakończyła się aukcja 19 działek gruntowych w gminie Tien Yen, dystrykcie Hoai Duc, a „ostateczna” cena gruntu wyniosła nawet 133 mln VND/m2, czyli 30 razy więcej niż cena wywoławcza.

Aukcja działek gruntowych położonych na przedmieściach Hanoi trwała 18 godzin i wywołała poruszenie na portalach społecznościowych, gdzie pojawiły się zdjęcia setek inwestorów ustawiających się w kolejce i spieszących się, aby zarejestrować się do udziału w aukcji.

Aukcja gruntów trwała do godziny 4 rano dnia 20 sierpnia 2024 r. (zdjęcie: Huu Thang).

Dwie działki, za które zaoferowano najniższą cenę na tej aukcji, kosztowały 91,3 mln VND/m2, ale i tak była to cena 12,5-krotnie wyższa od ceny wywoławczej.

Obraz ten nie jest nowy, ponieważ niecały miesiąc temu, podczas aukcji gruntów w Thanh Oai, ustalono nowy poziom cen dla gruntów podmiejskich.

Aukcja gruntów, która odbyła się w zeszły weekend w dzielnicy Thanh Oai w Hanoi, przyciągnęła tysiące uczestników. Najwyższa wygrana wyniosła ponad 100 milionów VND/m², osiem razy więcej niż początkowa cena wywoławcza, która wynosiła zaledwie 8,6 miliona VND/m² do 12,5 miliona VND/m².

Maklerzy przekazują ziemię zaraz po aukcji (zdjęcie: Huu Thang).

Łączna kwota pieniędzy zebranych przez dystrykt Thanh Oai podczas ostatniej aukcji wyniosła 404,6 mld VND, a różnica w cenie wywoławczej wyniosła 349 mld VND, czyli około 8 razy więcej niż pierwotna cena wywoławcza.

Jeśli chodzi o Hoai Duc, to dystrykt spodziewa się uzyskać z aukcji ponad 186 miliardów VND, co stanowi kwotę ponad 11 razy wyższą od ceny wywoławczej.

Rynek gruntów podmiejskich przed aukcją, grunty na sprzedaż od 20 do 30 mln VND/m2

Zgodnie z aktualnym badaniem rynku przeprowadzonym przez Nguoi Dua Tin oraz raportem podsumowującym niektóre elektroniczne platformy transakcyjne, takie jak Batdongsan.com.vn, cena sprzedaży ziemi w gminie Thanh Cao (dzielnica Thanh Oai, Hanoi) w ostatnich latach ma tendencję wzrostową.

Jednakże średnia cena gruntów w tej lokalizacji wzrosła w ciągu ostatnich 4 lat jedynie o około 80% - od powszechnego poziomu 15 mln VND/m2 w 2020 r. do 27 mln VND/m2 w 2024 r., bez zjawiska nagłego, kilkudziesięciokrotnego wzrostu, jak w przypadku ceny na powyższej aukcji.

Cena ziemi wylicytowanej na aukcji w Hoai Duc jest od 2 do 3 razy wyższa od standardowej ceny (zdjęcie: Huu Thang).

Tym samym w porównaniu do powszechnej ceny sprzedaży wynoszącej 27 mln VND/m2 w drugim kwartale 2024 r., zwycięska cena aukcyjna wynosząca 63–100 mln VND/m2 za działki w gminie Thanh Cao na aukcji z 10 sierpnia 2024 r. jest od 2,3 do 3,7 razy wyższa.

Na sąsiednich terenach dystryktu Thanh Oai ceny również wahają się w granicach 20–30 mln VND/m2.

W obszarze Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi najpopularniejszą ceną sprzedaży segmentu gruntów w drugim kwartale 2024 r. było zaledwie 43 mln VND/m2, przy stopie wzrostu w ostatnim roku wynoszącej ponad 48%.

Jednak cena ziemi wygrana na licytacji w ostatniej sesji była i tak 2-3 krotnie wyższa od powszechnego poziomu cenowego.

Na sąsiednich obszarach w dystrykcie Hoai Duc ceny w drugim kwartale 2024 r. wahają się zaledwie od 22 do 62 mln VND/m2.

Gwałtownie rosnące ceny gruntów są przejawem „pragnienia” na rynku.

Odnosząc się do powyższej sytuacji, pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn – powiedział, że od drugiego kwartału 2025 roku rynek gruntów zacznie wkraczać w główny trend ożywienia. Obecne fale mają charakter lokalny i występują jedynie w niektórych obszarach.

Dane z serwisu Batdongsan.com.vn pokazują również, że popyt na działki budowlane w całym kraju w drugim kwartale 2024 r. wzrósł o 33% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 r.

Ekspert ocenił jednak, że w niektórych regionach, zwłaszcza w prowincjach północnych, nastąpiła jedynie częściowa poprawa. W Hanoi zainteresowanie działkami gruntowymi wzrosło o 75%.

„W szczególności poziom zainteresowania i wzrost cen na przedmieściach Hanoi wynikają z czynników planistycznych i działalności aukcyjnej” – powiedział pan Quoc Anh.

Pan Nguyen Quoc Anh – Zastępca Dyrektora Generalnego Batdongsan.com.vn.

Dokładniej rzecz ujmując, w pierwszej połowie 2024 r. liczba wyszukiwań gruntów w Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That i Quoc Oai wzrosła o 48% - 104%, co przełożyło się na wzrost cen gruntów w tych podmiejskich dzielnicach o 4% - 24% w porównaniu z drugą połową 2023 r.

Pan Nguyen Quoc Anh powiedział, że na rynek gruntów wpływają trzy główne czynniki, w tym gospodarka regionalna, a nawet, bardziej makroekonomicznie, gospodarka narodowa; planowanie infrastruktury i liczba ludności oraz łączność z innymi miejscowościami.

„Oprócz tradycyjnych rynków, na wielu nowych rynkach, gdzie ogłaszane są informacje dotyczące planowania infrastruktury, ceny zwykle rosną o 10–30%, a w niektórych miejscach ceny gruntów rosną 2–3-krotnie w krótkim czasie.

„Obecnie informacje planistyczne są udostępniane masowo na dużą skalę, cały kraj przypomina duży projekt realizowany z synchronicznym planowaniem. Ta pozytywna informacja napędza płynność i cenę segmentu gruntów” – analizuje ekspert.

Jednak pan Quoc Anh podkreślił również, że w analizie ryzyka, bazując na informacjach dotyczących infrastruktury, istnieją miejsca, w których ceny gruntów rosną ze względu na popyt i potencjał, ale są też miejsca, w których ceny rosną z powodu plotek, co może mieć negatywny wpływ na rynek.

Pan Nguyen Van Dinh powiedział, że wysokie ceny gruntów świadczą o pragnieniu rynku nieruchomości.

Z innej perspektywy dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) stwierdził, że aukcje gruntów cieszą się zainteresowaniem wielu uczestników, a nagły wzrost cen wyraźnie pokazuje, że ludzie „pragną” ziemi.

W ostatnich latach liczba projektów, działek i produktów nieruchomości z „czystą” dokumentacją prawną stała się niezwykle mała. Na rynku pojawia się ich bardzo mało, można wręcz powiedzieć, że praktycznie nie istnieją.

Dlatego też uruchomienie projektu zarządzanego prawnie przez państwo przyciągnie ogromną uwagę inwestorów, którzy są gotowi zapłacić ogromne pieniądze, aby „utrzymać” ziemię.

Ukryte zagrożenia wynikające z „przytulania” ziemi

Chociaż uważa, że ​​wysokie ceny gruntów wynikają częściowo z „pragnienia” rynku, pan Dinh przypomina również inwestorom o ostrożności, ponieważ, choć rynek stał się popularny, transakcje gruntowe wciąż nie są segmentem o dużej płynności. Niektóre obszary są naprawdę atrakcyjne, ale są też takie, gdzie inflacja cen ma na celu manipulowanie rynkiem.

„Jest całkiem możliwe, że inwestorzy zmówili się, aby uczestniczyć w aukcjach, podnosząc w ten sposób ceny gruntów w sąsiednich obszarach bliżej nowego poziomu cen, aby osiągnąć zysk. Nie wspominając już o tym, że Hanoi to kluczowy obszar miejski, charakteryzujący się ciasnotą gruntów i gęstą zaludnieniem, a podaż nieruchomości zawsze jest niewystarczająca, aby zaspokoić popyt, więc jest całkiem możliwe, że inwestorzy wykorzystują tę psychologię, aby osiągnąć zysk.

Niezależnie od tego, czy cena ziemi jest rzeczywiście tak wysoka, czy nie, musimy się martwić, czy zwycięzcy faktycznie dokonają płatności w przyszłości. Historia aukcji bez depozytu w Thu Thiem wciąż jest aktualna i daje nam bardziej realistyczny obraz tej gorączki ziemi” – powiedział pan Dinh.

Eksperci wyrażają obawy dotyczące potencjalnych zagrożeń wynikających z „przytulania” lądu (zdjęcie: Huu Thang).

Komentując, że tak wysokie ceny na aukcjach gruntów spowodują wzrost kosztów oczyszczania terenu pod nowe projekty, pan Nguyen Quoc Anh obawia się również, że skoro wygrana na aukcji będzie 2-3 razy wyższa od średniej ceny, właściciele gruntów w okolicy będą dążyć do zawyżania cen sprzedaży swoich gruntów.

Nagły wzrost cen gruntów może również przyczynić się do spekulacji gruntami, gdyż wiele osób spieszy się z ich zakupem, licząc na zysk z ciągłego wzrostu cen.

Może to jednak spowodować, że pieniądze zaczną zalegać w obiegu rolnym, zamiast być wykorzystywane w innych gałęziach działalności gospodarczej.

Zdaniem eksperta, po trudnym okresie na rynku, ogólna psychologia kupujących i inwestorów nieruchomości będzie bardziej ostrożna niż dotychczas.

Dlatego zaleca kupującym i inwestorom dokładne zbadanie rynku i zapoznanie się z wahaniami cen za pośrednictwem obiektywnych źródeł informacji, zanim zdecydują się wydać pieniądze na jakikolwiek produkt.

Aukcja gruntów w Thanh Oai jest całkowicie przejrzysta i przebiega zgodnie z prawidłową procedurą.

W odpowiedzi na sprzeczne informacje, że realizacja projektu, ustalenie ceny wywoławczej i organizacja aukcji praw do użytkowania gruntów dla 68 działek na obszarze Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao, w dystrykcie Thanh Oai w dniu 10 sierpnia nie były przejrzyste, Ludowy Komitet Dystryktu Thanh Oai właśnie przesłał Ludowemu Komitetowi Hanoi raport na powyższą kwestię.

W raporcie stwierdzono, że aukcję zorganizowano zgodnie z przepisami Ustawy o ziemi z 2024 r., Ustawy o aukcjach z 2016 r. oraz decyzjami Komitetu Ludowego Hanoi dotyczącymi ogłoszenia przepisów dotyczących aukcji praw użytkowania gruntów w celu przydzielania gruntów za opłaty za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów w Hanoi.

Analiza wykazała, że ​​łącznie 1550 klientów przesłało dokumenty rejestracyjne w celu wzięcia udziału w aukcji, co odpowiada 4201 dokumentom. Spośród nich 1439 klientów było uprawnionych do wzięcia udziału w aukcji, co odpowiada 3923 dokumentom.

Po sprawdzeniu i przeanalizowaniu dokumentów oraz bieżących wytycznych, Komitet Ludowy Powiatu Thanh Oai stwierdził, że etapy procesu wdrażania zostały przeprowadzone zgodnie z instrukcjami, zapewniając obiektywność, przejrzystość i zgodność z przepisami prawnymi, bez gromadzenia ziemi, podnoszenia cen i spekulacji w wyniku niedawnej aukcji w gminie Thanh Cao.

Ludowy Komitet Powiatu Thanh Oai potwierdził, że organizacja i wdrożenie projektu, nabycie gruntów, oczyszczenie terenu, budowa infrastruktury, ustalenie ceny wywoławczej i wybór sposobu organizacji aukcji; opublikowanie dokumentów i organizacja aukcji praw do użytkowania gruntów były zgodne z przepisami prawa; aukcja została zorganizowana uczciwie, publicznie, przejrzyście, sprawiedliwie i obiektywnie.

Klienci licytują zgodnie z popytem i warunkami rynkowymi. Aukcja odbywa się zgodnie z procedurami, pod nadzorem organów ścigania i społeczeństwa.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm