Należy rozwiązać problem „wąskiego gardła” w regulacjach cen gruntów:

Warto odnotować, że wiele osób nie dysponuje środkami finansowymi na wywiązanie się ze swoich zobowiązań związanych ze zmianą przeznaczenia gruntów ze względu na znaczny wzrost cen gruntów.

Poza możliwościami ludzi

Fakt, że ludzi nie stać na płacenie za zmianę przeznaczenia gruntów, budzi niepokój z powodu dysproporcji między cenami gruntów a ich przystępnością cenową, szczególnie na obszarach wiejskich i górskich.

Typowym przypadkiem jest rodzina pana Dinh Cong Phuonga, zamieszkująca we wsi Coc Dong Tam w gminie Minh Quang (obecnie gmina Ba Vi). W marcu 2025 roku Ludowy Komitet Rejonu Ba Vi wydał decyzję zezwalającą panu Phuongowi na zmianę przeznaczenia ponad 210 m² gruntów wykorzystywanych pod uprawy wieloletnie na tereny wiejskie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z długoterminowym okresem użytkowania.

Proces zmiany przeznaczenia gruntów zgodnie z lokalnymi cennikami gruntów jest obecnie zbyt trudny dla wielu gospodarstw domowych. (Ilustracja ilustracyjna)

Jednakże, zgodnie z metodą obliczeniową określoną w artykule 8 Dekretu nr 103/2024/ND-CP, zobowiązanie finansowe pana Phuonga stanowi różnicę między ceną gruntów mieszkalnych a rolnych w tabeli cen gruntów, co odpowiada 4 337 000 VND/m², a całkowita kwota do zapłaty wynosi prawie 900 milionów VND. Kwota ta przekracza możliwości finansowe gospodarstwa domowego w górzystym regionie, takim jak gmina Ba Vi. Po długich rozważaniach pan Phuong nie mógł wywiązać się ze swojego zobowiązania finansowego i poprosił o wstrzymanie się z decyzją o zmianie przeznaczenia gruntów.

Na podstawie petycji ludowej, Ludowy Komitet Dystryktu Ba Vi (przed oficjalnym wprowadzeniem dwupoziomowego modelu władzy 1 lipca) wydał decyzję o cofnięciu i anulowaniu decyzji zezwalającej na zmianę przeznaczenia gruntów.

Podobna sytuacja ma miejsce w wielu miejscowościach. Pan Tran Duy Dong i pani Nguyen Thi Hong, mieszkający w mieście Vinh ( prowincja Nghe An ), powiedzieli, że kiedy złożyli wniosek o przekształcenie 300 m² ogrodu obok cmentarza w tereny mieszkalne, ze zdziwieniem otrzymali zawiadomienie, że muszą zapłacić prawie 4,5 miliarda VND opłat za użytkowanie gruntów. „Moja rodzina nie sprzeciwia się płaceniu podatków, ale przy stawce prawie 15 milionów VND/m² nie bylibyśmy w stanie zaoszczędzić wystarczająco dużo, nawet gdybyśmy pracowali całe życie” – powiedział pan Dong.

Historie takie jak ta powyżej pokazują, że obecne ceny gruntów w wielu miejscach nie odzwierciedlają dokładnie rzeczywistej sytuacji społeczno -ekonomicznej i możliwości finansowych ludzi, zwłaszcza na obszarach wiejskich, górzystych i zaniedbanych.

Dobra nowina

Według Mai Van Phan, zastępcy dyrektora Departamentu Gospodarki Gruntami (Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska), zniesienie ram cen gruntów na mocy Ustawy o gruntach z 2024 roku to ważny krok, który przyczyni się do zbliżenia cen gruntów do cen rynkowych i zapewnienia przejrzystości w zarządzaniu nieruchomościami i ich rozwoju. Jednak w rzeczywistości wiele miejscowości nie nadąża za wahaniami cen gruntów na rynku, co prowadzi do nieaktualnych i nierealistycznych cen gruntów.

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — Zastępca Dyrektora Departamentu Gospodarki Ziemią (Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska) Mai Van Phan omawia cenniki gruntów w poszczególnych miejscowościach. Zdjęcie: Linh Linh

W nadchodzącym okresie wiele miejscowości opublikuje nowe cenniki gruntów zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., które prawdopodobnie spowodują znaczne wahania. Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska przedłożyło Ministerstwu Finansów raport, w którym zaproponowano szereg rozwiązań dotyczących zarządzania cenami gruntów do końca 2025 r. Rozwiązania te podkreślają potrzebę ścisłego monitorowania przez gminy zmian na rynku i niezwłocznej aktualizacji wahań cen gruntów; stopniowego tworzenia bazy danych cen gruntów dla każdej działki; korygowania obecnych cenników gruntów, jeśli nie są już one aktualne, zgodnie z wytycznymi zawartymi w artykule 17 Dekretu nr 71/2024/ND-CP; oraz organizowania szerokich konsultacji w celu zapewnienia konsensusu przy opracowywaniu nowych cenników gruntów zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., która wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r.

Jednocześnie Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zaproponowało rozszerzenie zakresu i przedmiotów stosowania tabel cen gruntów, zawężenie przypadków wymagających ustalenia konkretnych cen gruntów, jasne zdefiniowanie obowiązków każdej agencji w zakresie obliczania zobowiązań finansowych oraz przegląd odpowiednich przepisów w celu oceny ogólnego wpływu na rynek nieruchomości.

Oczywistym jest, że jeśli ceny gruntów znacząco wzrosną, a dochody ludzi, zwłaszcza na obszarach wiejskich, nie ulegną odpowiedniej poprawie, konsekwencją będzie to, że wiele gospodarstw domowych znajdzie się w sytuacji, w której „otrzymają możliwość przekształcenia gruntów, ale nie będą mogły sobie na to pozwolić”. W rzeczywistości kwestia cen gruntów nie może być jedynie kwestią technicznych kalkulacji czy przestrzegania przepisów; należy ją rozpatrywać w kontekście ogólnych warunków życia, dostępności i równości społecznej.

Udoskonalenie tabel cen gruntów musi iść w parze z dostępnością dla ludzi, unikając sytuacji, w których dobre polityki nie zostaną wdrożone lub staną się obciążeniem. Przedstawiciele Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska podkreślili, że dostosowanie tabel cen gruntów wymaga rozsądnego planu działania, określenia odpowiednich obszarów i lokalizacji dla każdego rodzaju gruntów, a także musi uzyskać konsensus społeczny.

W odpowiedzi na tę sytuację, pani Nguyen Thi Thoa, zastępca dyrektora Departamentu Zarządzania Majątkiem Publicznym (Ministerstwo Finansów), oświadczyła, że po zebraniu raportów od mieszkańców, Ministerstwo przeprowadzi kompleksową ocenę i skoordynowane działania z Ministerstwem Rolnictwa i Środowiska w celu przeglądu i zaproponowania zmian w przepisach. Obecnie Ministerstwo Finansów poszukuje opinii na temat projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego kilka artykułów dekretu nr 103/2024 (regulującego opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów). W szczególności Ministerstwo proponuje dodanie klauzuli 6 do artykułu 52 w celu uwzględnienia przypadków przejściowych.

Dodatek ten dotyczy w szczególności gospodarstw domowych i osób fizycznych, które zmieniają przeznaczenie gruntów z gruntów rolnych położonych na tej samej działce, na której stoi dom (wcześniej określanych jako grunty ogrodowe lub ze stawami położone na tej samej działce, na której stoi dom, lecz nieuznawanych za grunty mieszkalne) na grunty mieszkalne.

Ministerstwo Finansów proponuje, aby opłata za użytkowanie gruntów była pobierana w wysokości 50% różnicy między opłatą za użytkowanie gruntów ustalaną na podstawie cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową a cen gruntów rolnych, w chwili wydania przez właściwy organ decyzji zezwalającej na zmianę przeznaczenia gruntu.

Komentarz (0)