W rozporządzeniu o cenach gruntów konieczne jest dokładne i pełne wyliczenie zysków dla inwestorów.

[reklama_1]

DNVN - Komentując projekt dekretu rządowego w sprawie cen gruntów, Wietnamskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości (VVA) podkreśliło potrzebę prawidłowego i pełnego obliczania zysków dla inwestorów.

Zysk inwestora powinien być wyliczony na podstawie opłaty za użytkowanie gruntu.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zwraca się o uwagi do projektu rządowego rozporządzenia w sprawie cen gruntów (projekt), które ma na celu wdrożenie ustawy o gruntach z 2024 r. i zawiera wiele istotnych treści związanych z wyceną i szacowaniem gruntów.

Ocenia się, że projekt dekretu uwzględniał uwagi ekspertów, profesjonalnych organizacji społecznych, takich jak VCCI, i stowarzyszeń zawodowych, takich jak Wietnamskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości, dotyczące wyceny gruntów i powiązanych z tym kwestii.

Po ogłoszeniu projektu dekretu, w celu jego kompleksowego dopracowania, Wietnamskie Stowarzyszenie Wycen przesłało niedawno pisemny komentarz, podkreślając potrzebę prawidłowego i pełnego obliczania zysków dla inwestorów.

Punkt c, ust. 3, art. 8 projektu stanowi: „Zysk inwestora (wliczając koszt kapitału własnego i koszt kredytu) oblicza się jako procent kosztów inwestycji budowlanej określonych w pkt a niniejszego ust.”.

VVA uważa, że powyższe przepisy są nieuzasadnione, ponieważ nie obliczają prawidłowo i w pełni zysku całego projektu metodą nadwyżki dla inwestora. Według VVA, zysk inwestora musi być obliczany na podstawie całkowitego kosztu, jaki musi on ponieść, aby ukończyć projekt, aż do momentu sprzedaży produktu generującego przychód.

W związku z tym całkowity koszt obejmuje wszystkie koszty wymienione w punktach a i b ust. 3, w tym w szczególności „opłatę za użytkowanie gruntu”, która stanowi początkowy koszt inwestycji, jaki inwestor musi uiścić, aby wywiązać się ze zobowiązań finansowych wobec państwa.

VVA uważa, że zyski inwestorów powinny być obliczane na podstawie opłat za użytkowanie gruntów.

Wyjaśniając argument, że zyski inwestorów muszą być obliczane na podstawie opłat za użytkowanie gruntów, VVA stwierdziła, że zyski inwestorów określone w projekcie to wyłącznie zyski z rozwoju nieruchomości (inwestycje w rozwój gruntów), a nie zyski z całkowitych kosztów inwestycji, w tym opłat za użytkowanie gruntów i kosztów inwestycji w rozwój nieruchomości.

W związku z tym VVA uważa, że obliczanie wyłącznie zysku z kosztu etapu inwestycji w całkowitym koszcie wszystkich etapów inwestycji w celu ustalenia wartości aktywów nie jest zgodne z zasadą kształtowania ceny przy stosowaniu wyceny według metody kosztowej połączonej z metodą nadwyżki w celu wyceny aktywów.

Poza tym, jeśli zysk inwestora nie jest wyliczany na podstawie opłaty za użytkowanie gruntu, którą należy uiścić, jest to zaprzeczenie zasady „wartości pieniądza w czasie” z uwagi na koszt alternatywny, inflację, ryzyko i zasadę „wartości pieniądza w przyszłości”, gdy osoby posiadające pieniądze inwestują w dowolną dziedzinę biznesu.

W odniesieniu do przepisu „Całkowite koszty zagospodarowania działek i obszarów gruntów określonych w niniejszym punkcie nie obejmują kosztów odszkodowań, wsparcia i przesiedlenia zgodnie z planem zatwierdzonym przez właściwe organy”, według VVA należy go również rozważyć i doprecyzować.

Dokładniej rzecz ujmując, zgodnie z VVA, powyższa treść musi zostać uregulowana w następujący sposób: „Jeżeli inwestorowi potrącane są przez państwo koszty odszkodowania i oczyszczenia terenu ze zobowiązań finansowych wobec państwa zgodnie z planem zatwierdzonym przez właściwy organ, nie będą one wliczane do całkowitych kosztów zagospodarowania”.

Zapewnienie prawidłowego i kompletnego obliczenia wartości aktywów związanych z gruntem

W punkcie a, klauzula 3, artykuł 6 projektu wzoru określającego wartość bieżącą aktywów związanych z gruntami, VVA sugeruje rozważenie stosowania zarówno „wartości amortyzacji”, jak i „amortyzacji”.

Wyjaśniając powyższe zalecenie, według VVA amortyzacja aktywów i zużycie są ze sobą powiązane, zużycie prowadzi do amortyzacji, ale w istocie są to różne zjawiska.

Amortyzacja jest zjawiskiem obiektywnym, naturalną cechą aktywów, których wartość stopniowo maleje wraz z upływem czasu użytkowania. Tymczasem amortyzacja jest subiektywną miarą zarządcy, mającą na celu odzyskanie zamortyzowanej wartości aktywów.

„Zgodnie z praktyką międzynarodową i obowiązującymi przepisami Wietnamu, metoda amortyzacji i metoda amortyzacji są różne. W związku z tym może to prowadzić do różnych wyników, a jeśli dwie jednostki konsultingowe ustalają cenę tej samej działki, jedna jednostka oblicza ją na podstawie amortyzacji, druga jednostka oblicza ją na podstawie amortyzacji… wyniki kalkulacji ceny gruntu będą różne” – skomentował VVA.

Dlatego też, zgodnie z VVA, strona ujemna (-) powyższego wzoru powinna uwzględniać tylko jedno kryterium obliczeniowe, czyli amortyzację lub umorzenie, a do określenia ceny aktywów w momencie wyceny zazwyczaj stosuje się „amortyzację”.

Ponadto VVA zaproponowała również doprecyzowanie przepisu w punkcie b, klauzuli 3 projektu przepisów, który stanowi: „Jeżeli w momencie wyceny drzewa wieloletnie nie osiągnęły jeszcze okresu zbioru, aktualna wartość nieruchomości połączonej z gruntem jest ustalana na podstawie całkowitych kosztów poniesionych na sadzenie i pielęgnację do momentu wyceny”.

„Powyższe przepisy nie określają jednoznacznie odpowiedzialności, która jednostka musi ustalić aktualną wartość aktywów związanych z gruntem, czy jest to jednostka konsultacyjna, klient, którego aktywa mają zostać wycenione i który dostarcza dane, czy właściwy organ… W związku z tym korzystanie z danych może prowadzić do problemów prawnych” – skomentował VVA i zasugerował, aby Komitet Redakcyjny doprecyzował tę kwestię.

Czw An

Źródło