Przekształcenie działki ogrodowej w działkę budowlaną: Koszty spadły, ale przeszkody pozostały.

Zgodnie z uchwałą niedawno przyjętą przez Zgromadzenie Narodowe, od 2026 r. osoby przekształcające grunty rolne , ogrodowe lub stawowe znajdujące się na tej samej działce, na grunty mieszkaniowe, będą musiały płacić jedynie 30–50% różnicy w opłatach za użytkowanie gruntu, a nie 100%, jak obecnie.

Prawnik Pham Thanh Tuan z Izby Adwokackiej w Hanoi ocenił, że nowe przepisy pomogły zmniejszyć zobowiązania finansowe nawet o 70% w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów w ramach dozwolonych limitów, tym samym znacznie zmniejszając obciążenia finansowe obywateli.

Podał przykład: jeśli cena ziemi według lokalnego cennika gruntów wynosi 2 000 000 VND/m2, a cena ziemi pod zabudowę mieszkaniową wynosi 10 000 000 VND/m2, to zgodnie z obowiązującą Ustawą o ziemi z 2024 r. osoby zmieniające przeznaczenie ziemi muszą zapłacić całą różnicę w wysokości 8 000 000 VND/m2.

Jednak zgodnie z nowymi przepisami, które weszły w życie 1 stycznia 2026 r., w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów w ramach miejscowego limitu przydziału gruntów na cele mieszkaniowe, wysokość należnego zobowiązania finansowego ulegnie znacznej zmianie.

Na przykład, przy lokalnym limicie powierzchni gruntów wynoszącym 200 m², przy zmianie przeznaczenia gruntów na tym obszarze mieszkańcy muszą zapłacić jedynie 30% różnicy. W ten sposób zamiast 8 000 000 VND/m², mieszkańcy muszą zapłacić jedynie 2 400 000 VND/m².

„ Nowe przepisy przyczyniają się do zmniejszenia obciążeń finansowych, zapewniając jednocześnie uczciwość i rozsądność polityki, wykazując się humanitaryzmem w rozpatrywaniu przypadków, w których zobowiązania finansowe zostały zrealizowane, ale nie są jeszcze zgodne z obowiązującymi praktykami ” – podkreślił pan Tuan.

Podzielając ten pogląd, prawnik Nguyen Van Dinh ocenił również, że jest to rozsądna i konieczna zmiana w kontekście wzrostu cen gruntów w wielu miejscowościach, czego skutkiem są wygórowane opłaty za użytkowanie gruntów.

Koszty przekształcenia terenów ogrodowych w tereny mieszkalne uległy obniżeniu. (Grafika ilustracyjna).

Podał przykład: mieszkaniec jest właścicielem 1000 metrów kwadratowych ziemi rolnej, położonej na tej samej działce co tereny mieszkalne, i chce zmienić przeznaczenie gruntu na mieszkalne, ale lokalny limit powierzchni przeznaczonej na tereny mieszkalne wynosi 200 metrów kwadratowych.

Zgodnie z nowymi przepisami, za pierwsze 200 metrów kwadratowych mieszkańcy muszą zapłacić jedynie 30% różnicy między opłatą za użytkowanie gruntów, obliczoną na podstawie cen gruntów mieszkalnych i cen gruntów rolnych; za kolejne 200 metrów kwadratowych muszą zapłacić 50% różnicy; a za pozostałe 600 metrów kwadratowych muszą zapłacić 100% różnicy.

Nowa metoda obliczeń znacznie obniża koszty dla ludzi w porównaniu z poprzednią metodą, zwłaszcza dla tych, którzy posiadają duże działki lub gospodarstwa domowe na obszarach podmiejskich i wiejskich.

„ Przepisy stanowiące, że preferencyjne opłaty za użytkowanie gruntów mają zastosowanie tylko raz do gospodarstwa domowego lub osoby fizycznej i do pojedynczej działki, a obniżka jest ograniczona do maksymalnie dwukrotności limitu przydziału gruntów na cele mieszkaniowe, zapewnią ścisłą kontrolę, zapobiegną nadużyciom w tej polityce i pozwolą uniknąć sytuacji, w których ludzie wykorzystują tę politykę do „gromadzenia ziemi”, zmieniają jej przeznaczenie, a następnie odsprzedają ją z zyskiem” – powiedział pan Dinh.

Zdaniem prawnika Dinha przepis przejściowy jest również bardzo rozsądny. W związku z tym, jeśli gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna zmieniła już przeznaczenie gruntu od momentu wejścia w życie ustawy o gruntach z 2024 r. (1 sierpnia 2024 r.) do momentu wejścia w życie nowych przepisów (1 stycznia 2026 r.), wówczas dopuszczalne jest zastosowanie „wstecznego” efektu w sposób korzystny i zapewniający sprawiedliwość między tymi, którzy zapłacili opłatę za zmianę przeznaczenia gruntu, a tymi, którzy jeszcze jej nie uiścili.

Istnieją nadal nierozwiązane kwestie.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), ceny gruntów w wielu miejscowościach zostały znacząco podniesione. Na przykład w Ho Chi Minh City ceny wzrosły bardzo wysoko, z 2,56-krotności do 38-krotności w porównaniu z cennikiem gruntów z 2020 roku. Nawet przy metodzie pobierania opłat polegającej na odjęciu ceny gruntów rolnych od ceny gruntów mieszkaniowych i pomnożeniu jej przez 30% (w granicach limitu) i 50% (poza limitem), kwota, jaką płacą mieszkańcy, pozostaje wysoka.

Jako przykład podał cenę gruntów wynoszącą 10 mln VND/m2, cenę gruntów rolnych wynoszącą 300 tys. VND/m2, limit powierzchni gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wynoszący 200 m2 oraz współczynnik korekty ceny gruntów wynoszący 1,5.

W takim przypadku, jeśli gospodarstwo domowe złoży wniosek o przekształcenie 50 m2 gruntu rolnego w grunt mieszkalny, opłata za użytkowanie gruntu będzie niższa o 70,9% i wyniesie 218,25 mln VND.

„ Jeśli opłata zostanie zmniejszona do 20%, to gospodarstwo domowe zapłaci jedynie o 80,6% mniej za opłaty za użytkowanie gruntów, co będzie równowartością kwoty 145,5 mln VND ” – powiedział pan Chau.

Co więcej, zdaniem pana Chau, przepisy te nie odzwierciedlają rzeczywistego sposobu użytkowania gruntów przez ludzi. W wielu rodzinach ziemia ogrodowa była gromadzona przez wiele okresów lub potrzeba przekształcenia pojawia się w różnych momentach, w zależności od możliwości finansowych i potrzeb mieszkaniowych poszczególnych pokoleń.

Twierdził, że przyznanie jedynie jednorazowych świadczeń oznacza, że polityka ta nie rozwiązuje w pełni problemów, zwłaszcza w przypadku gospodarstw domowych z wieloma dziećmi, które muszą dokonać podziału ziemi, aby zapewnić sobie długoterminowe mieszkanie.

Podobnie uważa niezależny konsultant finansowy i nieruchomości Le Quoc Kien, który również stwierdził, że chociaż polityka ta znacząco obniżyła wskaźnik ściągalności, całkowita kwota do zapłaty pozostaje wysoka ze względu na wielokrotnie rosnący nowy cennik gruntów. Osoby, które nie mają wystarczających możliwości finansowych w momencie składania wniosku o przekształcenie, mogą być zniechęcane do natychmiastowej zapłaty pełnej kwoty.

W związku z tym pan Kien zasugerował, że należy zbadać mechanizm, który umożliwiłby ludziom odroczenie lub opóźnienie płatności opłat za użytkowanie gruntów, dzięki czemu mogliby wypełnić swoje zobowiązania finansowe dopiero po przekazaniu lub darowaniu gruntu, zwiększając tym samym wykonalność tej polityki.

Źródło: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html