Jakiej ceny można się spodziewać po inwestorach gruntowych?

[reklama_1]

Płynność „zamrożona” z powodu trudności w uzgodnieniu ceny

Zdaniem niektórych inwestorów, płynność tego segmentu nie poprawiła się w ostatnim czasie, ponieważ wielu zauważyło, że właściciele gruntów nie popadli w stan „uduszenia się ziemią”. Dotyczy to zwłaszcza działek położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, z wysokim potencjałem zysku w średnim terminie, a właściciele gruntów nie znajdują się obecnie pod zbyt dużą presją finansową.

Pan Pham Khai – od dawna inwestujący w grunty w okolicach Ho Chi Minh, takich jak Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria – Vung Tau – powiedział, że w przeszłości wraz z przyjaciółmi poszukiwał działek w rozsądnych cenach. Jednak większość pięknych działek jest często bardzo trudna do sfinalizowania z powodu braku porozumienia co do ceny.

„Właściciele gruntów nadal utrzymują cenę dość wysoką w porównaniu z naszą oceną, niektórzy wręcz odmawiają negocjacji niższej, ponieważ uważają, że obecna cena jest odpowiednia. W szczególności wielu właścicieli gruntów uważa, że rynek wkrótce się odbuduje, więc ograniczają straty jedynie do bardzo niewielkich kwot. Z tego powodu w ciągu ostatnich 3 miesięcy udało mi się kupić tylko jedną działkę w Dat Do, Ba Ria - Vung Tau za ponad miliard dolarów” – powiedział pan Khai.

Inwestor stwierdził również, że nawet mając kilka działek w posiadaniu banku, właściciele gruntów nie zdołali jeszcze doprowadzić ich ceny do „dobrego” poziomu, ich zdaniem. Wielu właścicieli gruntów podniosło nawet cenę o kilkaset milionów dolarów w stosunku do wyceny banku i niektórych innych firm wyceniających.

To jest oczekiwana cena dla inwestorów gruntowych na rysunku 1. — Grunty projektowe są ulubionym wyborem wielu inwestorów.

Fakt, że właściciel gruntu wykorzystał cenę szczytową z 2022 roku jako punkt odniesienia do ustalenia limitu strat, spowodował, że wiele osób, które chcą kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, nie może sfinalizować transakcji. Nawet 50% rabatu dla wielu osób inwestujących długoterminowo oznacza jedynie zmniejszenie zysku.

Ponadto, z perspektywy sprzedającego, niektórzy wchodzą na rynek w okresie „gorączki ziemi”, a ceny gruntów mogą wzrosnąć nawet o kilkaset procent. Nie wspominając o opłatach maklerskich, kosztach obsługi prawnej i oprocentowanych kredytach na inwestycje w nieruchomości. W rezultacie, nawet jeśli zgodzą się sprzedać po pierwotnej cenie, po roku i tak poniosą stratę rzędu kilkuset milionów. W związku z tym, w obliczu „zaniżania cen” przez klientów, wielu właścicieli gruntów nie zgadza się na transakcję, co powoduje „zamrożenie” płynności na rynku.

Ponadto niektórzy inwestorzy zauważyli, że obecnie jedynie grunty i produkty rolne w prowincjach otaczających Ho Chi Minh, zwłaszcza na rynku gruntów, który nie osiągnął jeszcze gorączki, mają rozsądne ceny zakupu. Jednak przyszłe ryzyko jest również wyższe ze względu na brak nastawienia na rozwój. Na obszarach, które przeszły już przez „falę”, obniżka cen o 30-40% jest nadal ceną, którą należy brać pod uwagę.

Czy ceny mogą spaść jeszcze bardziej?

Według raportu na temat rynku nieruchomości opublikowanego przez Batdongsan.com.vn, ceny gruntów w 2023 roku będą miały tendencję do gwałtownego spadku w przypadku nieruchomości spekulacyjnych, które będą utrzymywały zapasy czekające na wzrost cen (nie zaspokajając realnych potrzeb mieszkaniowych, a wykorzystując konsumpcję), podczas gdy ceny gruntów ogółem spadły jedynie o 8-12%. Ceny domów szeregowych, willi i mieszkań w przyszłości spadły najbardziej, do około 15-30%, a jedynie w kilku wyjątkowych przypadkach spadły do ceny minimalnej o 40% w porównaniu z drugim kwartałem 2022 roku.

Tymczasem segmenty, które są odpowiednie dla nabywców z realnymi potrzebami mieszkaniowymi i mogą być natychmiast wykorzystane, sprzedają się bardzo słabo. Niektóre projekty nadal odnotowują spadki cen z powodu psychologicznego wpływu całego rynku, ale tylko w wąskim zakresie. Nie ma panicznej wyprzedaży w celu ograniczenia strat.

Według badania psychologicznego przeprowadzonego wśród nabywców domów przez Batdongsan.com.vn, około 56% z nich przewiduje, że ceny nieruchomości będą nadal spadać w ostatnich miesiącach roku, a jedynie 23% przewiduje ich dalszy wzrost. W związku z tym 54% respondentów stwierdziło, że stopy procentowe będą nadal rosły w najbliższym czasie, a około 20% stwierdziło, że od trzeciego kwartału stopy procentowe mogą spadać, ale powrót do poziomu z lat 2020-2021 jest trudny.

To jest oczekiwana cena dla inwestorów gruntowych na rysunku 2. — Większość ankietowanych wskazała ziemię jako rodzaj ziemi, którą chcieliby kupić w niedalekiej przyszłości.

Z kolei w grupie sprzedających, dane z badania dotyczące przyczyn sprzedaży pokazują, że 49% z nich chce zrestrukturyzować portfel inwestycyjny; 23% sprzedaje go z powodu braku potrzeby jego wykorzystania, a jedynie 22% z powodu trudności finansowych, konieczności przeniesienia aktywów w celu rozwiązania problemów ekonomicznych . Ponieważ liczba osób redukujących straty z powodu presji finansowej nie jest wysoka, większość sprzedających nadal utrzymuje się na poziomie pozwalającym na utrzymanie pozycji, oczekując sprzedaży z zyskiem.

Dokładniej, aż 42% osób posiadających aktywa chce sprzedać je z zyskiem co najmniej o 10% wyższym od ceny zakupu, a 38% akceptuje sprzedaż z różnicą w zysku mniejszą niż 10%. Tylko około 16% akceptuje 5-20% rabatu, aby pozbyć się towaru. Odsetek inwestorów akceptujących rabat powyżej 20% wynosi zaledwie około 3%.

Według pana Nguyena Quoc Anha, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, transakcje na rynku nieruchomości są na niskim poziomie, popyt spekulacyjny zanikł, inwestycje spadły i pozostały jedynie zakupy nieruchomości. Rynek stracił wielu inwestorów, co wpłynęło na płynność, a ceny gruntów w 2023 roku również ucierpią.

Transakcje na rynku nieruchomości są trudne do osiągnięcia, ponieważ oczekiwania między sprzedającymi a kupującymi są wciąż bardzo rozbieżne. Obecnie kwestie prawne są rozwiązywane przez rząd i samorządy. Banki również odnotowały wiele pozytywnych sygnałów po obniżeniu stóp procentowych. Rynek nieruchomości konsumenckich, zaspokajający realne potrzeby mieszkaniowe, może wkrótce się odrodzić.

Tymczasem kupujący priorytetowo traktują nieruchomości, które spełniają kryteria natychmiastowego wykorzystania, dobrej retencji ceny, bezpieczeństwa i wysokiej płynności. Dlatego ta grupa produktów poprawi płynność w najbliższym czasie. Tymczasem ceny nieruchomości spekulacyjnych mogą nadal spadać.

Źródło