Płynność zostaje „zamrożona” z powodu trudności w uzgodnieniu ceny.
Zdaniem niektórych inwestorów, płynność w tym segmencie nie poprawiła się w ostatnim czasie, ponieważ wielu uważa, że właściciele gruntów nie znajdują się jeszcze w sytuacji „duszenia się” gruntów. Dotyczy to zwłaszcza działek położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, z wysokim potencjałem zysku w perspektywie średnioterminowej, gdzie właściciele gruntów nie znajdują się obecnie pod nadmierną presją finansową.
Pan Pham Khai, od dawna inwestujący w grunty w okolicach Ho Chi Minh, takich jak Long An, Dong Nai , Binh Phuoc i Ba Ria-Vung Tau, powiedział, że wraz z kilkoma przyjaciółmi poszukiwał działek w rozsądnych cenach i z rabatem. Jednak większość atrakcyjnych działek trudno sfinalizować z powodu rozbieżności cenowych.
„Właściciele gruntów nadal utrzymują ceny na dość wysokim poziomie w porównaniu z naszymi oczekiwaniami, a niektórzy wręcz odmawiają negocjacji niższej ceny, ponieważ uważają, że obecna jest już rozsądna. W szczególności wielu właścicieli gruntów wierzy, że rynek wkrótce się odbuduje, więc ograniczają straty jedynie w niewielkim stopniu. Z tego powodu w ciągu ostatnich trzech miesięcy udało mi się kupić tylko jedną dodatkową działkę w Dat Do, Ba Ria – Vung Tau, za nieco ponad miliard VND” – powiedział pan Khai.
Inwestor stwierdził również, że nawet pomimo faktu, że niektóre działki są obecnie zabezpieczone przez banki, właściciele gruntów nie zaoferowali jeszcze cen na poziomie, który uznają za „korzystny”. Wielu właścicieli gruntów podnosi ceny nawet o kilkaset milionów dongów w porównaniu z wycenami oferowanymi przez banki i niektóre inne firmy zajmujące się wyceną.
Działki budowlane w projektach deweloperskich są preferowanym wyborem wielu inwestorów.
Fakt, że właściciele gruntów traktują cenę szczytową z 2022 roku jako punkt odniesienia, aby określić, o ile zredukują straty, uniemożliwił wielu potencjalnym inwestorom finalizowanie transakcji. Nawet cena redukująca straty o 50% to jedynie spadek zysku dla wielu długoterminowych inwestorów.
Co więcej, z perspektywy sprzedającego, niektórzy, którzy weszli na rynek w okresie boomu na rynku nieruchomości, mogą doświadczyć sztucznego zawyżenia cen swoich gruntów o kilkaset procent. Nie uwzględnia to nawet prowizji maklerskich, kosztów prawnych i odsetek od kredytów przeznaczonych na inwestycje w nieruchomości. W rezultacie, nawet jeśli sprzedadzą nieruchomość po pierwotnej cenie, po roku nadal poniosą znaczne straty rzędu kilkuset milionów dongów. W rezultacie, w obliczu prób wynegocjowania niższej ceny przez kupujących, wielu właścicieli gruntów odmawia zawarcia transakcji, co powoduje stagnację płynności rynku.
Co więcej, niektórzy inwestorzy uważają, że jedynie działki i grunty rolne w prowincjach otaczających Ho Chi Minh, zwłaszcza na obszarach, które nie doświadczyły boomu na rynku nieruchomości, oferują rozsądne ceny zakupu. Jednak przyszłe ryzyko jest wyższe ze względu na brak kierunku rozwoju. Na obszarach, gdzie boom osłabł, spadek cen o 30-40% jest nadal istotnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę.
Czy ceny mogą spaść jeszcze bardziej?
Według raportu rynku nieruchomości Batdongsan.com.vn, ceny gruntów w 2023 roku gwałtownie spadły w przypadku nieruchomości spekulacyjnych (nieprzeznaczonych do faktycznego użytku mieszkalnego lub konsumpcyjnego), podczas gdy ceny działek spadły generalnie jedynie o 8-12%. Największe spadki cen, rzędu 15-30%, odnotowały domy szeregowe, wille i apartamenty w budowie, a jedynie w kilku wyjątkowych przypadkach odnotowano drastyczny spadek o 40% w porównaniu z drugim kwartałem 2022 roku.
Tymczasem segmenty odpowiednie dla nabywców z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi i natychmiastowym zajęciem sprzedają się bardzo słabo. Niektóre projekty nadal odnotowują spadki cen ze względu na ogólną sytuację na rynku, ale te zmiany mieszczą się w wąskim przedziale. Nie ma chaotycznego pośpiechu w sprzedaży nieruchomości ze stratą.
Według badania nabywców domów przeprowadzonego przez Batdongsan.com.vn, około 56% przewiduje, że ceny domów będą nadal spadać w pozostałych miesiącach roku, podczas gdy tylko 23% uważa, że będą nadal rosły. Podobnie, 54% respondentów uważa, że stopy procentowe będą nadal rosły w najbliższej przyszłości, a około 20% uważa, że stopy procentowe mogą spadać od trzeciego kwartału, ale jest mało prawdopodobne, aby powróciły do poziomów z lat 2020-2021.
Większość ankietowanych wskazała działki jako rodzaj nieruchomości, którą chcieliby kupić w niedalekiej przyszłości.
Z kolei wśród sprzedających, dane z ankiety na temat przyczyn sprzedaży pokazują, że 49% sprzedało w celu restrukturyzacji swoich portfeli inwestycyjnych; 23% sprzedało, ponieważ aktywa nie były im już potrzebne, a tylko 22% z powodu trudności finansowych . Mimo że liczba sprzedających redukujących straty z powodu presji finansowej nie jest wysoka, większość z nich nadal znajduje się w stabilnej sytuacji, licząc na sprzedaż z zyskiem.
Dokładniej, 42% posiadaczy aktywów chce sprzedać je z zyskiem co najmniej o 10% wyższym od ceny zakupu, podczas gdy 38% jest skłonnych sprzedać je z marżą zysku poniżej 10%. Tylko około 16% jest skłonnych zaakceptować obniżkę ceny o 5-20%, aby wyjść ze swoich pozycji. Odsetek inwestorów skłonnych zaakceptować obniżkę ceny o ponad 20% wynosi zaledwie około 3%.
Według pana Nguyena Quoc Anha, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, transakcje na rynku nieruchomości są obecnie na niskim poziomie, popyt spekulacyjny zanikł, inwestycje spadły, a pozostały jedynie realne zakupy. Rynek stracił dużą liczbę nabywców inwestycyjnych, co doprowadziło do spadku płynności i w konsekwencji wpłynęło na ceny gruntów w 2023 roku.
Transakcje na rynku nieruchomości są trudne do przeprowadzenia ze względu na znaczną różnicę w oczekiwaniach między kupującymi a sprzedającymi. Obecnie rząd i władze lokalne współpracują ze sobą w celu rozwiązania problemów prawnych. Banki również wykazują pozytywne sygnały, obniżając stopy procentowe. Rynek nieruchomości konsumenckich, zaspokajający rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, może wkrótce odżyć.
Tymczasem kupujący preferują nieruchomości gotowe do natychmiastowego użytku, dobrze zachowujące wartość, bezpieczne i charakteryzujące się wysoką płynnością. Dlatego ta grupa produktów odnotuje poprawę płynności w nadchodzącym okresie. Ceny nieruchomości spekulacyjnych mogą nadal spadać.
Źródło
![[Zdjęcie] Premier Le Minh Hung przewodniczy sesji tematycznej poświęconej promowaniu rozwoju nauki i technologii oraz innowacji.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/23/1782207872934_ndo_br_dsc-1724-jpg.webp)
