Podczas seminarium naukowego „Właściwa wycena gruntów w celu ułatwienia realizacji projektów”, zorganizowanego przez Investment Newspaper 27 lipca 2023 r., eksperci i przedstawiciele branży nieruchomości stwierdzili, że: Jeśli zostaną zastosowane właściwe metody, projekty będą przebiegać sprawnie; w przeciwnym razie będzie to stanowić poważną przeszkodę, spowalniającą przepływ zasobów społecznych i hamującą rozwój gospodarczy .
Widok warsztatu.
Premier wydał Komunikat Oficjalny nr 634/CĐ-TTg skierowany do Ministra Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz przewodniczących Komitetów Ludowych prowincji i miast centralnie zarządzanych, w którym zwrócił się do nich z prośbą o pilne rozwiązanie trudności i przeszkód w wycenie gruntów.
Dyrektywa wymaga, aby przed 31 lipca 2023 r. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska przedłożyło rządowi do rozpatrzenia i ogłoszenia dekret zmieniający i uzupełniający dekret nr 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. regulujący ceny gruntów; a także jednocześnie zmieniający i uzupełniający Okólnik nr 36/2014/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2014 r. w sprawie szczegółowych przepisów dotyczących metod wyceny gruntów, tworzenia i dostosowywania tabel cen gruntów, szczegółowej wyceny gruntów oraz doradztwa w zakresie ustalania cen gruntów.
Obecnie Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska poszukuje opinii od właściwych ministerstw, agencji i organizacji na temat projektów zmian w Dekrecie 44 i Okólniku 36. Istnieje wiele rozbieżnych opinii na temat proponowanych zmian w obecnych metodach wyceny gruntów, przy czym najbardziej dyskutowanym tematem jest usunięcie metody „nadwyżki”.
Zalecenie rezygnacji z metody nadwyżki, zaproponowane przez agencję projektującą ustawę, mogłoby mieć znaczący wpływ i przywrócić wycenę gruntów do poziomu sprzed 2007 roku, co jeszcze bardziej utrudniłoby i tak już trudne zadanie. Dr Tran Xuan Luong, specjalista ds. nieruchomości z Narodowego Uniwersytetu Ekonomicznego, stwierdził: „Przewidywalną konsekwencją jest to, że wiele segmentów rynku nieruchomości nie zostanie wycenionych w odpowiedni sposób, co doprowadzi do zatorów rynkowych w okresie, gdy Wietnam ma ogromne zapotrzebowanie na projekty deweloperskie”.
„Metoda nadwyżkowa wyceny gruntów jest naukowa i uznana na całym świecie. Metoda ta została opracowana przez kraje na całym świecie w ramach międzynarodowych lub krajowych standardów wyceny, łącząc podejścia rynkowe, kosztowe i dochodowe, i jest szeroko stosowana w praktyce wyceny gruntów i aktywów w różnych krajach. Należy ją zachować, ponieważ jest rozsądna, zapobiega stratom dochodów budżetu państwa i wspiera przedsiębiorstwa w szybszej realizacji projektów” – stwierdził dr Tran Xuan Luong.
Dr Luong zauważył jednak, że wszystkie metody wyceny gruntów, jeśli mają być dokładne, nadal muszą opierać się na danych rynkowych. Jest to fundamentalna kwestia, którą należy rozwiązać, jeśli chcemy uniknąć konieczności ponownej rewizji przyszłych dekretów i okólników, dodających lub usuwających metody wyceny w zależności od celu.
„Metoda nadwyżki to metoda naukowa, której nie można porzucić, a podstawy do jej odejścia wciąż wymagają dalszych rozważań. Z drugiej strony, w przypadku projektów (wiele działek – wiele produktów; z potencjałem rozwoju zgodnie z planowaniem zagospodarowania przestrzennego i planami budowy; sektor nieruchomości; duże powierzchnie gruntów) tylko ta metoda pozwala na dokładne określenie cen gruntów” – analizował prawnik Tran Duc Phuong z Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City. Według pana Phuonga: „Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska musi podkreślić, opracowując zmieniony dekret, że powinno nadal utrzymywać dwie metody: „metodę nadwyżki” i „metodę odliczenia”, a także dodać bardziej szczegółowe i kompleksowe przepisy, aby ułatwić wdrażanie w praktyce”.
Według pani Nguyen Thi Dieu Hong z Działu Prawnego VCCI, metoda nadwyżki ustala ceny gruntów na podstawie potencjalnego przyszłego przeznaczenia, a nie bieżącego przeznaczenia, jak w przypadku metody porównawczej czy dochodowej. Obecnie wietnamska baza danych gruntów nie odzwierciedla wiernie realiów rynkowych. Dlatego stosowanie tylko trzech metod wyceny, jak zaproponowano w projekcie, mogłoby stwarzać trudności we wdrożeniu.
Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, metoda nadwyżki jest stosowana w 87,5% projektów nieruchomościowych w Ho Chi Minh City. Jest to podstawowa metoda wyceny gruntów od ponad ośmiu lat, od czasu wejścia w życie Dekretu 44. Przyczyną są praktyczne trudności w stosowaniu innych metod.
Pan Nguyen Chi Thanh, stały wiceprzewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), powiedział, że firmy często stosują metodę nadwyżki, ponieważ pozwala ona obliczyć efektywność realizacji projektu. Jeśli nie ma widocznej efektywności, żaden inwestor nie podejmie się realizacji projektu. Jest to również metoda stosowana w wielu krajach na całym świecie, ponieważ inne metody nie rozwiązują problemów praktycznych.
„Nowocześniamy ustawę o gruntach, aby dostosować ją do wyceny rynkowej, gdzie ceny wahają się w górę i w dół. Jednak wszystkie trzy obecnie stosowane metody ustalają ceny, które tylko rosną, a nigdy nie spadają, ponieważ nowe projekty muszą zawsze mieć ceny równe lub wyższe od cen porównywanych projektów. To stale podnosi ceny gruntów, wpływając na możliwość posiadania domów przez ludzi. Proponujemy, aby wycena gruntów opierała się na cenach rynkowych, z wahaniami w górę i w dół, tak aby to ludzie decydowali o cenie nieruchomości. Jeśli wycena jest przeprowadzana w sposób, który maksymalizuje przychody i utrzymuje ceny na stałym, wysokim poziomie, konieczna jest zmiana sposobu myślenia” – zasugerował pan Thanh.
Z perspektywy państwowych agencji zarządzających, pan Dao Trung Chinh, Dyrektor Departamentu Planowania i Rozwoju Zasobów Gruntowych (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska), stwierdził, że w przypadku stosowania metody nadwyżkowej, jeśli nie jest ona ściśle kontrolowana, subiektywna wola rzeczoznawcy majątkowego, asesora i lokalnych liderów będzie miała ogromny wpływ na wyniki wyceny. Nie wspominając już o tym, że zależy to również od tempa wzrostu cen nieruchomości, a jednocześnie brakuje nam agencji monitorującej i pełnych informacji.
Pan Chinh stwierdził również, że Departament będzie nadal wsłuchiwać się w głos rynku i gromadzić informacje, a następnie przedstawiać je kierownictwu Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz rządowi, aby upewnić się, że są one zgodne z rozwojem sytuacji na rynku.
Thanh Bui
Komentarz (0)