Jak rozwiązywać problemy na rynku nieruchomości?

* Reporter: Dr Tran Du Lich , zaproponowano wiele rozwiązań mających na celu wsparcie rynku nieruchomości, ale dlaczego przedsiębiorstwa wciąż zgłaszają trudności i potrzebują „ratunku” zarówno kapitałowego, jak i prawnego?

- DR TRAN DU LICH: Nie zgadzam się ze słowem „ratunek”. Potrzebne jest rozwiązanie synchroniczne, ale to nie jest „ratunek”.

Nie tylko w tym czasie, ale w ciągu ostatnich kilku dekad wietnamski rynek nieruchomości rozwijał się bardzo szybko, dynamicznie, ale niezdrowo, co przekładało się na nadmierną spekulację. Oczywiście w gospodarce rynkowej każda dziedzina jest dotknięta spekulacją, ale gdy spekulacja jest nadmierna, powoduje ona zniekształcenia podaży, popytu i cen.

Przykładowo w latach 2009-2011 rynek nieruchomości zamarł jedynie w grupie produktów z wyższej półki, projektów niedokończonych, podziałów gruntów i sprzedaży lub projektów, w których dopiero co zakończono budowę fundamentów i które nie są jeszcze gotowe... Produkty gotowe w segmencie średnich i niskich cen były nadal przedmiotem normalnego obrotu, a nawet jego braku.

W 2022 roku, wraz z entuzjazmem związanym z ożywieniem gospodarczym po opanowaniu pandemii COVID-19, rynek nieruchomości dynamicznie rozwijał się w wielu segmentach produktów, a fala inwestycji i surfingu cieszyła się dużą popularnością. Wiele firm z branży nieruchomości, współpracujących z bankami komercyjnymi, skupiło się na udzielaniu kredytów w celu stymulowania spekulacji, zamiast tworzenia warunków dla osób potrzebujących zakupu mieszkania.

Chociaż rynek nieruchomości wypoczynkowych i apartamentów dynamicznie się rozwija, w obszarach miejskich brakuje mieszkań. Na przykład w Ho Chi Minh City od kilku lat nie pojawiły się żadne nowe projekty ani produkty w segmencie mieszkaniowym dla osób o średnich i niskich dochodach.

* Jeśli „uratujemy” rynek nieruchomości, jaka będzie kolejność priorytetów?

- Wszyscy wiedzą, że działalność w branży nieruchomości polega na robieniu interesów z cudzymi pieniędzmi, w tym zaciąganiu pożyczek, mobilizowaniu kapitału obligacyjnego, zaliczek od klientów i części własnego kapitału przedsiębiorstwa.

Konieczne jest umożliwienie rynkowi nieruchomości samoregulacji i samooczyszczania się, równolegle z synchronicznym programem reform rządowych, zamiast stawiać kwestię ratowania na pierwszym miejscu. Zdjęcie: HOANG TRIEU

W kontekście zmiennego rynku finansowego, gdy wszystkie cztery źródła podaży kapitału dla rynku nieruchomości, zwłaszcza obligacje korporacyjne, są niedostępne, koncentracja kapitału jest nieunikniona. Nie wspominając już o tym, że szereg projektów, które mają warunki do rozwoju i dalszej realizacji, utknęło w procedurach i problemach prawnych, co uniemożliwia wzrost podaży. W ten sposób powstaje błędne koło: projekty w fazie rozwoju nie mają kapitału na kontynuację realizacji, a nowe projekty uwikłane są w problemy prawne.

W obliczu tej sytuacji myślę, że najważniejszym celem rządu nie jest po prostu natychmiastowe rozwiązanie problemów na rynku nieruchomości, ale potrzebny jest stosunkowo systematyczny plan, który pomoże uzdrowić rynek w perspektywie średnio- i długoterminowej.

* Jakie jest konkretne rozwiązanie, proszę pana?

- Istnieje bardzo ścisła korelacja między rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości. Dlatego rozwiązanie problemu nieruchomosci musi być zsynchronizowane z rozwiązywaniem problemów na rynku finansowym poprzez szeroko zakrojony program działań.

Z instytucjonalnego punktu widzenia konieczne jest dokonanie przeglądu wszystkich regulacji prawnych związanych z rynkiem nieruchomości od początku projektu do jego eksploatacji i rozwoju, w tym: przepisów dotyczących systemu kredytowego, przepisów ustawy o obrocie nieruchomościami, prawa mieszkaniowego, prawa gruntowego, prawa budowlanego... Na tej podstawie należy skorygować braki w całym systemie prawnym, a nie tylko rozwiązać trudności w 1-2 ustawach.

W obliczu prawnych przeszkód możliwe jest powołanie grupy roboczej, której zadaniem będzie usunięcie trudności i przeszkód w projektach dotyczących nieruchomości. Grupa ta wybierze kilka typowych przykładów do omówienia, tworząc w ten sposób przesłanki prawne do wdrożenia i powielenia rozwiązania w innych miejscach.

Uwaga: należy wykorzystywać narzędzia finansowe do kontrolowania i ograniczania spekulacji na rynku nieruchomości. Priorytetem powinny być projekty mieszkaniowe z realnym popytem rynkowym, w których priorytetem jest wsparcie kapitałowe zarówno dla nabywców, jak i inwestorów, aby zwiększyć rozsądną podaż na rynku. W rzeczywistości istnieje wiele opuszczonych obszarów miejskich, gdzie zalegają duże przepływy kapitału.

Gdzie więc trafiają pieniądze na projekty mieszkaniowe, których naprawdę potrzebują potrzebujący? Sytuacja jest podobna do rynku wtórnego. Kluczem jest umożliwienie rynkowi samooczyszczenia i samoregulacji, ale jak możemy go uratować i kto może to zrobić?

Zaleca się, aby duże firmy z branży nieruchomości proaktywnie restrukturyzowały się w celu zmniejszenia presji finansowej. Inwestorzy mogą dokonać restrukturyzacji, sprzedając projekty, które spowodowały zadłużenie, oraz projekty obejmujące zbyt wiele sektorów.

Inwestorzy potrzebują systemu zarządzania ryzykiem, nie mogą być bezmyślni i nadmiernie wykorzystywać narzędzi finansowych. Bank Państwowy przytoczył niedawno przykład przedsiębiorstw z branży nieruchomości, które rozwijają dziesiątki projektów jednocześnie w całym kraju. Jak je uratować? Po stronie banku możliwe jest, aby nie przenosić grup zadłużenia, restrukturyzować, przedłużać lub odraczać spłaty zadłużenia przedsiębiorstw z tej grupy.

Najważniejsze jest to, żeby zacząć to robić teraz, im dłużej będziesz czekać, tym trudniej będzie!

(Ciąg dalszy nastąpi)

Źródło: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm