* Reporter: Dr Tran Du Lich , zaproponowano wiele rozwiązań mających na celu wsparcie rynku nieruchomości, ale dlaczego przedsiębiorstwa wciąż zgłaszają trudności i potrzebują „ratunku” zarówno kapitałowego, jak i prawnego?
- Dr Tran Du Lich: Nie zgadzam się z terminem „ratunek”. Kompleksowe rozwiązanie jest konieczne, ale nie powinno być „ratunkiem”.
Nie tylko w ostatnich latach, ale od kilku dekad wietnamski rynek nieruchomości rozwija się bardzo dynamicznie i dynamicznie, ale w sposób niezdrowy, o czym świadczy nadmierna spekulacja. Oczywiście w gospodarce rynkowej spekulacja istnieje w każdym sektorze, ale gdy staje się ona nadmierna, prowadzi do zniekształceń podaży, popytu i cen.
Przykładowo w latach 2009–2011 rynek nieruchomości zamarł jedynie w grupie produktów luksusowych, niedokończonych projektów, podziałów działek na sprzedaż lub projektów, w których fundamenty zostały już ukończone, ale następnie porzucone... Tymczasem produkty gotowe w segmencie średniej i niskiej ceny nadal były przedmiotem normalnego handlu, a nawet było ich niewiele.
W 2022 roku, wraz z entuzjastycznym ożywieniem gospodarczym po opanowaniu pandemii COVID-19, rynek nieruchomości odnotował również gwałtowny wzrost w wielu segmentach produktów, a fala inwestycji i spekulacji stała się dość powszechna. Wiele firm z branży nieruchomości nawiązało współpracę z bankami komercyjnymi, udzielając kredytów w celu pobudzenia spekulacji, zamiast ułatwiać zakup mieszkań osobom z rzeczywistymi potrzebami.
Chociaż rynek nieruchomości wypoczynkowych i apartamentów prosperuje, w obszarach miejskich brakuje mieszkań. Na przykład w Ho Chi Minh City od kilku lat nie pojawiły się żadne nowe projekty ani produkty w segmencie mieszkaniowym dla osób o średnich i niskich dochodach.
* Jaka będzie kolejność priorytetów działań ratunkowych na rynku nieruchomości?
- Każdy wie, że działalność w branży nieruchomości to biznes prowadzony za cudze pieniądze, obejmujący m.in. kredyty, emisję obligacji, zaliczki udzielane klientom i część własnego kapitału firmy.
Rynek nieruchomości musi mieć możliwość samoregulacji i samooczyszczenia, wraz z kompleksowym programem reform ze strony rządu, zamiast skupiać się na natychmiastowych akcjach ratunkowych. (Zdjęcie: HOANG TRIEU)
W kontekście niestabilnego rynku finansowego, gdy wszystkie cztery źródła kapitału dla rynku nieruchomości, zwłaszcza obligacje korporacyjne, przestają istnieć, niedobory kapitału są nieuniknione. Co więcej, szereg projektów, które były gotowe do dalszego rozwoju i wdrożenia, napotyka na przeszkody proceduralne i prawne, uniemożliwiając dodatkową podaż. To tworzy błędne koło: projekty w trakcie realizacji nie dysponują kapitałem niezbędnym do kontynuacji, a nowe projekty napotykają na przeszkody prawne.
Biorąc pod uwagę tę sytuację, uważam, że najważniejszym celem rządu nie jest po prostu zajęcie się bieżącymi problemami rynku nieruchomości, lecz raczej opracowanie stosunkowo dobrze ustrukturyzowanego planu mającego na celu ożywienie rynku w perspektywie średnio- i długoterminowej.
* Jakie są konkretne rozwiązania, proszę pana?
- Istnieje bardzo ścisła korelacja między rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości. Dlatego rozwiązania mające na celu poprawę kondycji rynku nieruchomości muszą być zsynchronizowane z rozwiązywaniem problemów na rynku finansowym poprzez kompleksowy plan działania.
Z instytucjonalnego punktu widzenia konieczne jest dokonanie przeglądu wszystkich regulacji prawnych związanych z rynkiem nieruchomości od momentu powstania projektu, aż po jego eksploatację i rozwój, w tym: przepisów dotyczących systemu kredytowego, przepisów ustawy o obrocie nieruchomościami, ustawy o budownictwie mieszkaniowym, ustawy o gruntach, ustawy o budownictwie itd. Na tej podstawie należy dokonać korekt w celu usunięcia niedociągnięć w całym systemie prawnym, a nie tylko rozstrzygać problemy w jednym lub dwóch aktach prawnych.
Biorąc pod uwagę trudności prawne, można zaproponować, aby grupa zadaniowa ds. rozwiązywania trudności i przeszkód w projektach z zakresu nieruchomości wybrała kilka przykładowych przypadków do rozwiązania, tworząc podstawę prawną dla innych obszarów do pójścia w ich ślady i powielenia rozwiązania.
Należy pamiętać, że narzędzia finansowe powinny być wykorzystywane do kontrolowania i ograniczania spekulacji na rynku nieruchomości. Priorytetem powinny być projekty mieszkaniowe z rzeczywistym popytem rynkowym, ze szczególnym uwzględnieniem zapewnienia wsparcia finansowego zarówno nabywcom, jak i deweloperom, aby zwiększyć rozsądną podaż na rynku. W rzeczywistości istnieje wiele opuszczonych obszarów miejskich, gdzie zamrożone są duże ilości kapitału.
Skąd więc pochodzą pieniądze na finansowanie projektów mieszkaniowych, które są naprawdę niezbędne dla potrzebujących? Sytuacja jest podobna do rynku wtórnego. Kluczem jest umożliwienie rynkowi samooczyszczenia i samoregulacji; jak możemy go uratować i kto może to zrobić?
Zaleca się, aby duże firmy z branży nieruchomości proaktywnie restrukturyzowały swoją działalność w celu zmniejszenia presji finansowej. Inwestorzy mogą dokonać restrukturyzacji, sprzedając projekty, które generują problemy z zadłużeniem lub które są zbyt mocno powiązane z wieloma sektorami.
Inwestorzy potrzebują systemu zarządzania ryzykiem; nie mogą działać bezkrytycznie ani nadużywać instrumentów finansowych. Bank Państwowy przytoczył niedawno przykład firmy z branży nieruchomości, która realizuje dziesiątki projektów jednocześnie w całym kraju – jak można ją uratować? Z perspektywy banków, mogą one zdecydować się nie na reklasyfikację zadłużenia, lecz zamiast tego zrestrukturyzować, wydłużyć lub odroczyć spłatę zadłużenia firm z tej kategorii.
Najważniejsze jest, aby zacząć natychmiast; im dłużej będziesz zwlekać, tym trudniej będzie!
(Ciąg dalszy nastąpi)
Źródło: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Komentarz (0)