Rozwiązywanie problemów z prawem gruntowym

W raporcie podsumowującym kwestie poruszone w interpelacji przesłanej niedawno delegatom przez Sekretarza Generalnego Zgromadzenia Narodowego Bui Van Cuonga stwierdzono, że rząd podjął wiele działań i wydał wiele dokumentów w celu usunięcia trudności na tym rynku, takich jak telegramy i dokumenty wzywające premiera do zwrócenia się do ministerstw i samorządów o restrukturyzację rynku nieruchomości. Jednak rynek ten, w tym rynek mieszkaniowy, nadal boryka się z trudnościami i zatorami spowodowanymi procedurami prawnymi, funduszami gruntowymi i kapitałem inwestycyjnym.

Nie zatwierdzono z powodu braku „terenów mieszkalnych”

Niektóre procedury administracyjne dotyczące inwestycji są uciążliwe i stwarzają przeszkody, segmenty rynku są nadal nierówne, a kapitał kredytowy zainwestowany na tym rynku nadal wiąże się z wieloma potencjalnymi ryzykami. Z powodu trudności przedsiębiorstwa z branży nieruchomości muszą wstrzymać inwestycje i realizację projektów, co również stwarza trudności dla wykonawców, dostawców materiałów i wielu innych branż. „Problemy prawne dotyczące gruntów, takie jak ustalanie cen gruntów, opłaty za użytkowanie gruntów, oczyszczanie terenu czy przepisy dotyczące wyboru inwestorów, które pokrywają się z przepisami dotyczącymi inwestycji, przetargów i gruntów… stanowią poważne bariery dla ożywienia i rozwoju rynku mieszkaniowego” – oceniła agencja wyceny nieruchomości.

W Ho Chi Minh City, oprócz ponad 100 projektów z branży nieruchomości borykających się z trudnościami, których rozwiązanie było i jest nadal badane, Departament Planowania i Inwestycji niedawno przedstawił Miejskiemu Komitetowi Ludowemu sprawozdanie z realizacji zatwierdzeń inwestycyjnych dla projektów z branży nieruchomości na tym obszarze.

W związku z tym w 117 projektach rozpatrywanych przez tę agencję, w których wnioskuje się o zatwierdzenie polityki inwestycyjnej, 62 projekty nie spełniają warunków, aby zostać inwestorami komercyjnych projektów mieszkaniowych (NƠM), ponieważ nie posiadają gruntów mieszkalnych lub nie otrzymały przeniesienia wszystkich gruntów mieszkalnych zgodnie z postanowieniami Prawa mieszkaniowego z 2014 r.

W związku z tym Departament Planowania i Inwestycji zalecił Komitetowi Ludowemu Ho Chi Minh City, aby nie zatwierdzał polityki inwestycyjnej, ponieważ nie spełnia ona wymogów Ustawy Inwestycyjnej i Ustawy Mieszkaniowej. Budzi to obawy przedsiębiorstw z branży nieruchomości, ponieważ może doprowadzić do zablokowania procesu realizacji projektu.

Usunięcie przeszkód prawnych pomoże w płynnej realizacji projektów nieruchomościowych, promując rozwój rynku. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Zdaniem Mistrza Nguyen Nhat Khanha, wykładowcy na Wydziale Prawa Uniwersytetu Ekonomii i Prawa (VNU-HCM), z prawnego punktu widzenia niezatwierdzenie polityki inwestycyjnej tych 62 projektów jest całkowicie uzasadnione. Jednak z perspektywy ekonomicznej i rozwoju rynku nieruchomości, ma to wiele punktów, które są nie do końca właściwe.

Ponieważ do wdrożenia nowego projektu wiejskiego przedsiębiorstwa muszą posiadać odpowiednio duży fundusz gruntowy, w rzeczywistości liczba projektów obejmujących 100% gruntów mieszkalnych lub część gruntów mieszkalnych stanowi nie więcej niż 5% ogólnej liczby nowych projektów wiejskich na rynku.

Wspomniane surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego stwarzają zatem wiele trudności przedsiębiorstwom planującym budowę projektów NƠTM. Jeśli nie znajdziemy sposobu na ich rozwiązanie, setki tysięcy miliardów VND zainwestowane w realizację tych projektów mogą utknąć w martwym punkcie, co doprowadzi do marnotrawstwa kapitału inwestycyjnego i nie rozwiąże problemu podaży mieszkań.

Według Mistrza Nguyen Nhat Khanha, aby zrealizować powyższe projekty, potrzebne są rozwiązania prawne i zarządcze. Z prawnego punktu widzenia Zgromadzenie Narodowe musi wkrótce przeanalizować i zmienić przepisy dotyczące form użytkowania gruntów, aby wdrożyć projekty NƠTM do Prawa Mieszkaniowego, tak aby nie ograniczać form użytkowania gruntów dla projektów, a jedynie do gruntów mieszkaniowych, jak obecnie, ale zapewnić zgodność z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego i planami budowlanymi.

„Z perspektywy zarządzania, w najbliższej przyszłości Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh może wesprzeć inwestorów tych 62 projektów poprzez organizowanie przetargów na projekty wykorzystujące grunty, aby wyłonić inwestorów spełniających warunki realizacji projektu NƠTM (w przypadku wygrania przetargu państwo przydzieli grunty lub wydzierżawi je w celu realizacji projektu NƠTM) lub zmienić cel projektu NƠTM na budownictwo socjalne, aby nie być ograniczonym formą użytkowania gruntów” – wyraził swoją opinię Mistrz Khanh.

Wiele przepisów wymaga zmiany

W oficjalnym komunikacie „Propozycja zmiany punktu b, klauzuli 1, punktu a, klauzuli 4 i klauzuli 6, artykułu 128 projektu Prawa gruntowego (zmienionego) w celu stworzenia warunków dla inwestorów do negocjacji w sprawie otrzymania praw do użytkowania gruntów dla typów gruntów zgodnie z planowaniem wdrażania projektów NƠTM” wysłanym do Zgromadzenia Narodowego, Pan Le Hoang Chau, Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, zaproponował zmianę punktu b, klauzuli 1, punktu a, klauzuli 4 i klauzuli 6, artykułu 128 projektu Prawa gruntowego (zmienionego) w celu stworzenia warunków dla przedsiębiorstw i inwestorów do negocjacji w sprawie otrzymania praw do użytkowania gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów dla typów gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów zgodnie z planowaniem użytkowania gruntów, planowaniem urbanistycznym i planowaniem budowy w celu wdrażania projektów NƠTM.

Pan Chau zwrócił również uwagę, że przepis w punkcie b, ustęp 1, artykuł 128 projektu ustawy o gruntach (zmienionej) zezwala jedynie na umowy o otrzymaniu prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych lub musi posiadać prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów, a zatem ma węższe znaczenie niż obecne przepisy ustawy o gruntach z 2013 r., nie stwarzając tym samym korzystnych warunków dla inwestorów w zakresie dostępu do gruntów, nie zapewniając prawnych i uzasadnionych praw i interesów osób korzystających z gruntów.

Według pana Chau, jeśli to rozporządzenie zostanie przyjęte, w ciągu najbliższych 10 lat inwestorzy nie będą już mogli „uzgadniać otrzymania prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów” w celu realizacji projektu Nowego Rozwoju Obszarów Wiejskich, więc nie będzie przypadku, w którym którykolwiek inwestor spełni warunek „posiadania prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów”, zgodnie z zapisem w art. 128 ust. 6 projektu ustawy o gruntach (zmienionej).

Odnosząc się do problemów z przyszłym budownictwem mieszkaniowym, podczas niedawnych warsztatów poświęconych projektowi ustawy o nieruchomościach (znowelizowanej), zorganizowanych przez Komitet Ekonomiczny Zgromadzenia Narodowego i Ministerstwo Budownictwa , wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, powiedział, że w mieście, w ostatnim czasie, inwestowanie w budownictwo mieszkaniowe na cele komercyjne wiąże się z wieloma problemami. W związku z tym właściwy organ musi posiadać dokument zatwierdzający projekt, który kwalifikuje go do sprzedaży przyszłych mieszkań, co prowadzi do wielu konsekwencji, w szczególności do wydawania zaświadczeń o własności nabywców NƠTM w kontekście przepisów Ustawy o gruntach.

Według Pana Bui Xuan Cuong, artykuł 25, paragraf 2 projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) określa warunki, aby domy i obiekty budowlane, które mają powstać w przyszłości, posiadały jeden z następujących rodzajów dokumentów dotyczących użytkowania gruntu (decyzja o przydziale gruntu, dzierżawa gruntu; umowa dzierżawy gruntu; zaświadczenie o prawie użytkowania gruntu; zaświadczenie o prawie własności domu i prawie użytkowania gruntu; zaświadczenie o prawie użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych aktywach związanych z gruntem...).

Tymczasem zgodnie z obowiązującym prawem gruntowym użytkownicy gruntów mogą przenosić, dzierżawić, poddzierżawiać, darowiznować, obciążać hipoteką i wnosić wkład kapitałowy na rzecz praw do użytkowania gruntów, jeśli posiadają certyfikat.

W przypadku gdy użytkownik gruntu może opóźnić się z wykonaniem zobowiązań finansowych lub zaciągnąć zobowiązania finansowe, musi on uregulować zobowiązania finansowe przed skorzystaniem z praw. Oznacza to, że w przypadku gdy inwestorowi przydzielono grunt, ale nie uregulował on zobowiązań finansowych dotyczących opłat za użytkowanie gruntu, nie może on korzystać z praw użytkownika gruntu wynikających z przepisów prawa gruntowego, w tym z prawa do przeniesienia prawa użytkowania gruntu.

W związku z tym, Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh (HCM) zaleca, aby komisja redakcyjna przeanalizowała i dostosowała treść warunków zabudowy dla procedury zatwierdzania przyszłych inwestycji mieszkaniowych i budowlanych, które mają zostać wdrożone, ponieważ „inwestor wywiązał się ze swoich zobowiązań finansowych i posiada certyfikat prawa do użytkowania gruntu”. Ma to na celu ograniczenie występowania problemów prawnych na kolejnym etapie, zwłaszcza w zakresie wydawania certyfikatów mieszkańcom.

Zezwól na dostosowanie planowania po transferze

Wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, powiedział, że projekt ustawy o nieruchomościach stanowi, iż zasada przenoszenia projektów nieruchomościowych polega na tym, że przeniesienie całości lub części projektu musi gwarantować, że cele i planowanie projektu nie ulegną zmianie, co jest „niekorzystne”, ponieważ wielu inwestorów po otrzymaniu projektu musi dostosować planowanie, aby ulepszyć projekt. Według pana Bui Xuan Cuonga, korekta projektu ma na celu jego optymalizację, a ostatecznym kluczem jest zwiększenie współczynnika wykorzystania gruntów i dostosowanie do przepisów ustawy o planowaniu urbanistycznym. Inwestorzy dostosowują się do przepisów, ponosząc dodatkowe zobowiązania finansowe. Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh zaproponował zmianę tego przepisu, aby nie kolidował z przepisami ustawy o planowaniu urbanistycznym w trakcie realizacji, w przeciwnym razie wpłynie to na proces realizacji po otrzymaniu przeniesienia projektu.

Seminarium „Usuwanie przeszkód prawnych dla rynku nieruchomości”

9 listopada gazeta Lao Dong zorganizowała dyskusję na temat „Usuwania przeszkód prawnych w obrocie nieruchomościami”, aby wysłuchać opinii gości i znaleźć rozwiązania mające na celu usunięcie przeszkód, odblokowanie przepływu na rynku nieruchomości oraz promowanie stabilnego i zrównoważonego wzrostu gospodarczego...

(*) Zobacz gazetę Lao Dong z wydania z 8 listopada

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm