Usuwanie przeszkód związanych z prawem gruntowym.

Raport podsumowujący pytania zadane przez Sekretarza Generalnego Zgromadzenia Narodowego Bui Van Cuonga, niedawno przesłany delegatom, ocenia, że ​​rząd podjął wiele działań i wydał liczne dokumenty w celu rozwiązania trudności na tym rynku, takie jak telegramy i wytyczne premiera wzywające ministerstwa i samorządy do restrukturyzacji rynku nieruchomości. Jednak rynek ten, w tym rynek mieszkaniowy, nadal boryka się z trudnościami i barierami wynikającymi z procedur prawnych, dostępności gruntów i kapitału inwestycyjnego.

Wniosek został odrzucony z powodu braku „terenów mieszkalnych”.

Niektóre procedury administracyjne związane z inwestycjami są uciążliwe i stwarzają przeszkody; segmenty rynku pozostają niezrównoważone; a kredyty inwestycyjne na tym rynku nadal wiążą się z wieloma ryzykami. Z powodu tych trudności firmy z branży nieruchomości muszą wstrzymywać inwestycje i projekty budowlane, co również stwarza trudności dla wykonawców, dostawców materiałów i wielu innych branż. „Przeszkody prawne dotyczące gruntów, takie jak ustalanie cen gruntów, opłaty za użytkowanie gruntów, wywłaszczanie gruntów, czy przepisy dotyczące wyboru inwestorów, które pokrywają się z przepisami dotyczącymi inwestycji, przetargów i gruntów… stanowią poważne bariery dla ożywienia i rozwoju rynku mieszkaniowego” – oceniła agencja badawcza.

W Ho Chi Minh City, oprócz ponad 100 projektów z zakresu nieruchomości, w przypadku których istnieją przeszkody i których rozwiązanie jest obecnie badane, Departament Planowania i Inwestycji niedawno przedstawił Miejskiemu Komitetowi Ludowemu raport na temat stanu zatwierdzania polityk inwestycyjnych dla projektów z zakresu nieruchomości na tym obszarze.

W związku z tym, spośród 117 wniosków o zatwierdzenie polityk inwestycyjnych, którymi obecnie zajmuje się ta agencja, 62 projekty nie spełniają warunków, aby zostać inwestorem w projekcie budownictwa mieszkaniowego, ponieważ nie są właścicielami gruntów mieszkalnych lub nie nabyły całości gruntów mieszkalnych, jak stanowi Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r.

W związku z tym Departament Planowania i Inwestycji zalecił Komitetowi Ludowemu miasta Ho Chi Minh, aby nie zatwierdził planu inwestycyjnego, ponieważ nie spełnia on wymogów Ustawy Inwestycyjnej i Ustawy Mieszkaniowej. Wywołało to obawy wśród firm z branży nieruchomości, ponieważ mogłoby to wstrzymać proces realizacji projektu.

Usunięcie przeszkód prawnych ułatwi realizację projektów w sektorze nieruchomości i pobudzi rozwój rynku. (Zdjęcie: HOANG TRIEU)

Zdaniem magistrantki Nguyen Nhat Khanh, wykładowczyni na Wydziale Prawa Uniwersytetu Ekonomii i Prawa (Narodowy Uniwersytet Wietnamski w Ho Chi Minh), z prawnego punktu widzenia odmowa zatwierdzenia polityki inwestycyjnej tych 62 projektów jest w pełni uzasadniona. Jednak biorąc pod uwagę perspektywę ekonomiczną i rozwój rynku nieruchomości, decyzja ta ma kilka aspektów, które nie są do końca trafne.

Ponieważ realizacja projektu budownictwa komercyjnego wymaga od przedsiębiorstw posiadania odpowiednio dużego funduszu gruntów, w rzeczywistości liczba projektów obejmujących 100% gruntów mieszkalnych lub część gruntów mieszkalnych stanowi nie więcej niż 5% całkowitej liczby projektów budownictwa komercyjnego na rynku.

W związku z tym surowe przepisy dotyczące wspomnianych wyżej rodzajów użytkowania gruntów stwarzają wiele trudności dla firm planujących budowę mieszkań socjalnych. Jeśli te przeszkody nie zostaną usunięte, setki tysięcy miliardów dolarów zainwestowanych w te projekty mogą utknąć w martwym punkcie, co doprowadzi do marnotrawstwa kapitału inwestycyjnego i uniemożliwi rozwiązanie problemu podaży mieszkań.

Według Nguyen Nhat Khanh, posiadacza tytułu magistra, aby rozwiązać powyższe problemy, potrzebne są rozwiązania zarówno prawne, jak i zarządcze. Z prawnego punktu widzenia Zgromadzenie Narodowe powinno niezwłocznie przeanalizować i znowelizować przepisy dotyczące formularzy zagospodarowania przestrzennego dla projektów budownictwa socjalnego w Ustawie o mieszkalnictwie, dążąc do tego, aby nie ograniczać formularzy zagospodarowania przestrzennego dla projektów, a jedynie dla gruntów mieszkaniowych, jak obecnie, ale zapewnić zgodność z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego i budowy.

„Z perspektywy zarządzania, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City może początkowo wspierać inwestorów tych 62 projektów, organizując przetargi na projekty zagospodarowania przestrzennego, aby wyłonić inwestorów spełniających warunki realizacji projektu budownictwa socjalnego (jeśli wygrają przetarg, państwo przydzieli im lub wydzierżawi im grunty pod realizację projektu budownictwa socjalnego) lub zmieniając przeznaczenie z budownictwa socjalnego na budownictwo socjalne, aby nie byli oni związani przepisami dotyczącymi użytkowania gruntów” – stwierdziła pani Khanh.

Wiele przepisów wymaga zmiany.

W oficjalnym piśmie „Propozycja zmiany punktu b, paragrafu 1, punktu a, paragrafu 4 i paragrafu 6 artykułu 128 projektu ustawy o gruntach (zmienionego) w celu stworzenia warunków umożliwiających inwestorom uzgadnianie nabywania praw do użytkowania gruntów w przypadku typów gruntów zgodnych z planowaniem w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego” wysłanym do Zgromadzenia Narodowego, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, zaproponował zmianę punktu b, paragrafu 1, punktu a, paragrafu 4 i paragrafu 6 artykułu 128 projektu ustawy o gruntach (zmienionego) w celu stworzenia warunków umożliwiających przedsiębiorstwom i inwestorom uzgadnianie nabywania praw do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów w przypadku typów gruntów zgodnych z planowaniem zagospodarowania przestrzennego, planowaniem urbanistycznym i planowaniem budowy w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Pan Chau zwrócił również uwagę, że przepis zawarty w punkcie b, ustęp 1, artykuł 128 projektu znowelizowanej ustawy o gruntach zezwala jedynie na umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów w przypadku gruntów mieszkalnych lub wymaga istniejących praw do użytkowania gruntów w przypadku gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów. W związku z tym jego zakres jest węższy niż obecne przepisy ustawy o gruntach z 2013 r., co nie ułatwia inwestorom dostępu do gruntów i nie gwarantuje uzasadnionych praw i interesów obecnych użytkowników gruntów.

Według pana Chau, jeśli to rozporządzenie zostanie przyjęte, w ciągu najbliższych 10 lat inwestorzy nie będą już mogli „negocjować nabycia praw do użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową i inne grunty” w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego, a zatem żaden inwestor nie będzie mógł spełnić warunku „posiadania istniejących praw do użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową i inne grunty”, zgodnie z zapisem w art. 128 ust. 6 projektu zmienionej ustawy o gruntach.

Odnosząc się do trudności związanych z projektami mieszkaniowymi w budowie, podczas niedawnych warsztatów poświęconych projektowi nowelizacji ustawy o nieruchomościach, zorganizowanych przez Komitet Ekonomiczny Zgromadzenia Narodowego i Ministerstwo Budownictwa , wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, stwierdził, że w mieście pojawia się wiele problemów związanych z wprowadzaniem do obrotu projektów mieszkaniowych w budowie. W szczególności władze muszą wydawać pisemne zgody na projekty, które spełniają warunki sprzedaży mieszkań w budowie, co prowadzi do wielu komplikacji, zwłaszcza w odniesieniu do wydawania świadectw własności nabywcom nieruchomości komercyjnych w kontekście przepisów Ustawy o gruntach.

Zdaniem pana Bui Xuan Cuong, artykuł 25, klauzula 2 projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) określa warunki, jakie muszą spełniać przyszłe projekty mieszkaniowe i budowlane, aby posiadały jeden z następujących rodzajów dokumentów dotyczących użytkowania gruntów (decyzja o przydziale gruntu, dzierżawa gruntu; umowa dzierżawy gruntu; zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu; zaświadczenie o prawie własności lokali mieszkalnych i praw do użytkowania gruntu; zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, własności lokali mieszkalnych i innych aktywów związanych z gruntem...).

Tymczasem zgodnie z obowiązującą Ustawą o gruntach użytkownicy gruntów mają prawo do przenoszenia, dzierżawienia, poddzierżawiania, darowizny, obciążania hipoteką oraz wnoszenia praw do użytkowania gruntów jako kapitału, jeśli posiadają certyfikat użytkowania gruntu.

W przypadku, gdy użytkownicy gruntów otrzymają opóźnienie w wywiązywaniu się ze swoich zobowiązań finansowych lub gdy ich zobowiązania finansowe zostaną zaksięgowane jako dług, muszą oni wywiązać się z tych zobowiązań przed skorzystaniem ze swoich praw. Oznacza to, że jeśli inwestorowi przydzielono grunt, ale nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych dotyczących opłat za użytkowanie gruntu, nie może on korzystać z praw użytkownika gruntu określonych w prawie gruntowym, w tym z prawa do przeniesienia prawa użytkowania gruntu.

W związku z tym Komitet Ludowy Ho Chi Minh City proponuje, aby komisja redakcyjna zbadała i dostosowała treść warunków gruntowych w procedurze zatwierdzania projektów mieszkaniowych i budowlanych w trakcie budowy na potrzeby działalności gospodarczej, tak aby stanowiła ona, że ​​„inwestor musi wywiązać się ze wszystkich zobowiązań finansowych i posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu”. Ma to na celu ograniczenie występowania problemów prawnych na kolejnych etapach, zwłaszcza przy wydawaniu zaświadczeń mieszkańcom.

Umożliwia wprowadzenie zmian w planowaniu po przeniesieniu własności.

Wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Bui Xuan Cuong, stwierdził, że projekt ustawy o obrocie nieruchomościami, który stanowi, że zasada przenoszenia projektów nieruchomościowych – że przeniesienie całości lub części projektu musi gwarantować niezmienność celów i planu projektu – jest „niekorzystny”. Argumentował, że wielu inwestorów po nabyciu projektu musi dokonać korekt w planie, aby go ulepszyć. Według pana Bui Xuan Cuonga, korekty projektu mają na celu jego optymalizację, ostatecznie zwiększając współczynnik wykorzystania gruntów i zapewniając zgodność z ustawą o planowaniu przestrzennym. Inwestorzy dokonują korekt zgodnie z przepisami, ponosząc dodatkowe zobowiązania finansowe. Komitet Ludowy Ho Chi Minh City zaproponował zmianę tego przepisu, aby uniknąć konfliktów z ustawą o planowaniu przestrzennym podczas wdrażania, ponieważ negatywnie wpłynęłoby to na postępy projektu po jego nabyciu.

Seminarium „Usuwanie przeszkód prawnych dla rynku nieruchomości”

9 listopada gazeta Nguoi Lao Dong zorganizowała seminarium zatytułowane „Usuwanie przeszkód prawnych w obrocie nieruchomościami”, aby wysłuchać gości i zebrać ich opinie. Dzięki temu udało się znaleźć rozwiązania mające na celu usunięcie przeszkód, odblokowanie przepływu na rynku nieruchomości oraz promowanie stabilnego i zrównoważonego wzrostu gospodarczego.

(*) Zobacz gazetę Nguoi Lao Dong, wydanie z 8 listopada.

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm