Bank nie może być bez winy.

Czy deweloper współpracuje z bankiem?

W rzeczywistości wiele projektów, przed sprzedażą mieszkań klientom, obciążyło cały projekt hipoteką bankową. Zamiast umorzyć hipotekę przed sprzedażą, deweloper tego nie zrobił i do dziś nie spłacił długu, co doprowadziło do zajęcia mieszkań przez bank. Nawet w wielu wieżowcach, po sprzedaży mieszkań klientom, deweloper nadal zastawia te domy w banku, aby pożyczyć pieniądze na inne cele. Mieszkańcy zdają sobie sprawę z prawdy dopiero wtedy, gdy nie są w stanie spłacić długu, a bank przejmuje nieruchomość w celu odzyskania kapitału i odsetek. W związku z tym nie można wydać indywidualnych świadectw własności dla każdego mieszkania.

W budynku mieszkalnym w Ho Chi Minh City certyfikaty własności mieszkańców stanowią zabezpieczenie kredytów bankowych.

Mieszkaniec, którego dom został nagle zajęty przez bank, zapytał: „Kiedy ludzie pożyczają pieniądze, banki bardzo dokładnie sprawdzają aktywa stanowiące zabezpieczenie, sprawdzając ich status prawny, wartość i dokumentację… Nie rozumiem, dlaczego deweloperzy mogą tak łatwo wykorzystywać już sprzedane mieszkania jako zabezpieczenie i nadal ominąć procedury bankowe?”. To pytanie zadaje sobie wiele osób, które są świadkami tej paradoksalnej sytuacji.

W rzeczywistości, zgodnie z przepisami, podpisując z klientem umowę kupna nieruchomości, deweloper musi zwolnić hipotekę, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką bankową. Przy przekazywaniu domu klientowi do zamieszkania, musi on zostać sprawdzony i uznany za spełniający wszystkie wymogi. Po upływie określonego czasu deweloper jest odpowiedzialny za uzyskanie dla klienta certyfikatu własności (różowej księgi wieczystej). Takie są przepisy, ale w rzeczywistości wiele budynków mieszkalnych, nawet tych, które nie zostały jeszcze sprawdzone i uznane za spełniające wszystkie wymogi dotyczące zamieszkania, a nawet tych bez certyfikatu bezpieczeństwa pożarowego lub projektów realizowanych nielegalnie, jest nadal sprzedawanych i przekazywanych klientom. W szczególności praktyka „przedwczesnej sprzedaży mieszkań” jest jednym z powodów ryzyka utraty mieszkań przez mieszkańców. W szczególności, nawet przed ukończeniem projektu i sfinalizowaniem procedur, mając do dyspozycji jedynie działkę, wielu deweloperów rozpoczyna sprzedaż. Kupujący mogą zapłacić jednorazowo lub w ratach, w zależności od postępów w realizacji projektu. Zatem, chociaż projekt jest oficjalnie zarejestrowany pod nazwą dewelopera, nieruchomość faktycznie należy do klienta. W wielu przypadkach banki wiedzą, że deweloper sprzedał już domy klientom, ale mimo to przymykają na to oko, pozwalając deweloperowi zaciągnąć kredyt hipoteczny na nieruchomości, aby uzyskać pożyczkę.

Prawnik Nguyen Mau Thuong, zastępca dyrektora kancelarii Hoang Thu, powiedział: „Zdarzają się przypadki, w których deweloper zastawił nieruchomość z góry, a następnie sprzedał ją klientom bez ich wiedzy. Zdarzają się również przypadki, w których deweloper sprzedał już domy klientom, a następnie zastawił projekt w banku, aby uzyskać pożyczkę. Ponieważ umowy sprzedaży nie są rejestrowane w żadnej agencji, a jedynie przechowywane w firmie, bank nie wie, czy nieruchomość została faktycznie sprzedana przez dewelopera. Możliwe jest również, że deweloper celowo to zataił, w połączeniu z niewystarczającą wyceną bankową, co prowadzi do udzielania kredytów deweloperowi, mimo że mieszkania zostały już sprzedane”.

„Podczas budowy deweloperowi brakowało kapitału i obciążył bank hipoteką prawa do użytkowania gruntu i przyszłe aktywa (domy). Kupujący nie mieli pojęcia, że ​​mieszkania, które kupili, są obciążone hipoteką. Najlepiej byłoby, gdyby bank, który udzielił hipoteki, publicznie ogłosił tę informację, aby ludzie wiedzieli. Dopiero po zwolnieniu hipoteki przez dewelopera kupujący powinni podpisać umowę sprzedaży. Jednak w tym przypadku deweloper ominął prawo, podpisując niejasne umowy o współpracy lub umowy obiecujące kupno i sprzedaż. Teraz, gdy sprawa wyszła na jaw, kupujący ponoszą wszystkie straty. Fakt, że nieruchomość była obciążona hipoteką w banku, a deweloper i tak ją sprzedał klientom, ewidentnie dowodzi, że deweloper ich oszukał. Deweloper musi ponieść odpowiedzialność karną. W tej sprawie odpowiedzialny jest nawet bank; nie można go uniewinnić” – analizuje prawnik Nguyen Mau Thuong.

Jeśli deweloper w pełni ujawnił, że projekt jest obciążony hipoteką, a klient mimo to go kupi, to on ponosi odpowiedzialność. I odwrotnie, jeśli deweloper zatai fakt, że projekt jest obciążony hipoteką, a mimo to sprzedaje go klientom, to klient jest ofiarą. Jeśli mieszkanie zostało już sprzedane klientowi, ale jest obciążone hipoteką, winę ponosi deweloper, a bank również ponosi winę za niewystarczającą wycenę. W takim przypadku klient jest niewinny i chroniony. Dlatego rząd powinien wydać klientom świadectwa własności; deweloper i bank powinni rozwiązać sprawę samodzielnie lub skierować ją do sądu.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City

Właścicielom domów należy wydać certyfikaty własności.

Analizując aspekty prawne, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, stwierdził, że ustawa o obrocie nieruchomościami z 2006 roku nie była tak rygorystyczna jak ustawa o obrocie nieruchomościami z 2024 roku, ponieważ zabraniała deweloperom jedynie nielegalnego pozyskiwania i sprzeniewierzania kapitału od nabywców i najemców. Ustawa zezwalała również na wprowadzanie projektów na rynek po ich ukończeniu lub w przyszłości.

„Kodeks cywilny stanowi jednak, że składnikiem majątku nie można handlować dwukrotnie. Jeśli cały budynek jest obciążony hipoteką na rzecz banku, nie można go sprzedać klientom. Jeśli deweloper nadal sprzedaje nieruchomość obciążoną hipoteką klientom, narusza prawo. Bank również ponosi winę, ponieważ przyjmując kredyt hipoteczny, musi zarządzać obciążonym hipoteką składnikiem majątku; nie może twierdzić, że nie wiedział o tym, że deweloper sprzedał go klientom. Zwłaszcza jeśli obciążony hipoteką składnik majątku to przyszła nieruchomość mieszkaniowa, należy go starannie monitorować, aby upewnić się, że środki z kredytu są wykorzystywane i wypłacane zgodnie z przeznaczeniem. Zatem bank ponosi winę i jest odpowiedzialny; kupujący jest stroną niewinną, ofiarą” – analizował pan Chau, dodając: „Jeśli deweloper w pełni ujawnił, że projekt jest obciążony hipoteką, a klient mimo to go kupił, to klient ponosi odpowiedzialność. I odwrotnie, jeśli deweloper zataił hipotekę, a mimo to sprzedał projekt klientom, to klient jest ofiarą. W przypadku, gdy mieszkanie zostało sprzedane klientowi, ale następnie obciążone hipoteką, winę ponosi deweloper, a bank również”. Doszło również do błędu wynikającego z niedostatecznej wyceny. W tym przypadku klient jest niewinny i chroniony. Dlatego państwo powinno wydawać klientom certyfikaty własności gruntu; deweloper i bank powinni sami zająć się tą sprawą lub pozwać się nawzajem do sądu.

„Składaliśmy takie zalecenia od 2013 roku, ale do dziś prawa obywateli nadal nie zostały zabezpieczone” – podkreślił pan Le Hoang Chau.

Prawnik Vu Anh Tuan (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) również potwierdził: Deweloper dopuszcza się oszustwa, sprzedając nieruchomość innym osobom, wykorzystując ją jako zabezpieczenie kredytu bankowego. Banki i kupujący muszą złożyć skargę na dewelopera na policji i wszcząć przeciwko niemu pozew cywilny w sądzie, aby chronić swoich klientów. Kiedy bank pozywa dewelopera, nabywcy nieruchomości, jako strony z powiązanymi prawami i obowiązkami, będą mieli prawo do rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Ponadto, jeśli deweloper zostanie zbadany i oskarżony w sprawie karnej, zostaną również uwzględnione aspekty cywilne dotyczące banku i nabywców nieruchomości; nie będzie możliwości zajęcia nieruchomości klientów.

Wiadomo, że do tej pory w Ho Chi Minh City około 60 000 domów nie otrzymało jeszcze certyfikatów własności. Wiele z tych projektów dotyczy deweloperów, którzy zaciągnęli hipoteki na domy mieszkańców, aby pożyczyć pieniądze z banków, ale nie spłacili pożyczek, co skutkowało wstrzymaniem certyfikatów własności przez banki. Niedawno Rada Ludowa Ho Chi Minh City również zorganizowała spotkanie, aby przesłuchać Komitet Ludowy w sprawie jego odpowiedzialności za zarządzanie budynkami mieszkalnymi i wydawanie certyfikatów własności. W związku z tym, oprócz naruszeń ze strony deweloperów i banków, istnieje również pewien stopień odpowiedzialności ze strony władz za ich niedbałe zarządzanie i egzekwowanie, a nawet za ukrywanie i tolerowanie nadużyć. Dlatego konieczne jest oddzielenie postępowania w przypadku naruszeń ze strony deweloperów i banków od wydawania certyfikatów własności nabywcom mieszkań.

Source: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm