Ryzyko wzrostu cen gruntów „zagraża” rozwojowi.

[reklama_1]

Wahania cen na rynku regionalnym, związane z pojawianiem się dużych projektów, doprowadziły do powstania sztucznych cen gruntów, zmuszając firmy konsultingowe do wyboru metod kalkulacji, aby zapewnić, że grunty dzierżawione przez prowincję inwestorom mają prawidłową cenę. Duże projekty, które oczekują na te ceny gruntów w prowincji, stwarzają złożone problemy z wielu różnych perspektyw.

Panoramiczny widok na NovaWorld Phan Thiet.

To jest krytyczne.

Projekt kompleksu turystycznego Ocean Valley w gminie Tien Thanh w mieście Phan Thiet, znany również jako projekt NovaWorld Phan Thiet, realizowany przez firmę Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., to ogromny projekt o powierzchni 1000 hektarów i rozciągający się wzdłuż 7 km linii brzegowej. Do tej pory uruchomiono fazę 1, oferującą szeroki wachlarz udogodnień, takich jak 5-gwiazdkowy Movenpick Resort Phan Thiet, 4-gwiazdkowy Radisson Resort Phan Thiet, 36-dołkowe pole golfowe PGA, park rozrywki Circus Land, plac i park Bikini Beach, kompleks sportowy oraz sieć restauracji i kawiarni. W ostatnim czasie obiekt przyciągnął blisko 150 000 turystów, którzy skorzystali z noclegów, rekreacji i rozrywki. W związku z tym szereg branż wspierających mieszkańców i turystów, takich jak mini-hotele, restauracje, sklepy typu convenience, punkty gastronomiczne, kawiarnie, salony kosmetyczne, pralnie itp., już powstało, działa i przygotowuje się do powstania, zgodnie z planami biznesowymi inwestorów po przekazaniu nieruchomości. W szczególności, 19 maja, ponowne otwarcie NovaWorld Phan Thiet Economic and Tourism City nadal tworzy atrakcyjne środowisko biznesowe, stymulując inwestorów i jednocześnie tworząc liczne miejsca pracy. Co więcej, projekt ten spełnia oczekiwania, jak ocenił Prowincjonalny Komitet Ludowy: „Jeśli cały projekt zostanie uruchomiony, nie tylko stworzy on standardową atrakcję turystyczną dla prowincji Binh Thuan, ale towarzysząca mu infrastruktura transportowa pomoże również połączyć i stworzyć rozbudowany system transportowy dla prowincji, ułatwiając realizację projektów inwestycyjnych”.

Aby jednak wznowienie działalności było tak skuteczne, jak oczekiwano, konieczne jest jak najszybsze rozwiązanie przeszkód prawnych w projekcie. Wcześniej w maju 2023 r. Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company zwróciła się do władz prowincji z prośbą o wsparcie w rozwiązaniu problemów prawnych, z jakimi borykają się projekty Novaland w Binh Thuan, ponieważ znajdowały się one w krytycznej sytuacji. Przychody ze sprzedaży i kredyty projektowe były wstrzymywane przez banki z powodu niekompletnych procedur prawnych dotyczących projektu, na co nakładały się codzienne płatności odsetek sięgające 50 miliardów VND. W szczególności firma wnioskowała o pilne rozwiązanie dwóch kluczowych kwestii: umożliwienie jej wyboru uiszczania opłat za użytkowanie gruntów w jednej racie przez 50 lat, zgodnie z przepisami prawa, oraz pilne ustalenie rozsądnej ceny gruntu, aby firma mogła uiszczać opłaty za użytkowanie gruntów i zakończyć procedury prawne dotyczące projektu i sprzedaży.

Określanie konkretnych cen gruntów nie jest nowym problemem; jest traktowane jako przypomnienie o konieczności przyspieszenia realizacji projektu zgodnie z ustalonym harmonogramem do końca 2025 roku. Jest to jednak również problem, który bardzo niepokoi władze prowincji i skoordynował wysiłki w celu jego rozwiązania. Niemniej jednak pojawiły się rozbieżne opinie i przeszkody w stosowaniu przepisów, zwłaszcza w przypadku projektu o tak dużej skali i wielofunkcyjnym przeznaczeniu, jak NovaWorld Phan Thiet, co jest bezprecedensowe w prowincji Binh Thuan. Dlatego pod koniec marca 2023 roku Prowincjonalny Komitet Ludowy przesłał dokument do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o wskazówki dotyczące rozwiązania trudności w określaniu konkretnych cen gruntów do obliczania opłat za dzierżawę gruntów w ramach projektu Ocean Valley Tourist Complex.

Wiele przeszkód

Powyższy dokument wskazuje, że projekt kompleksu turystycznego Ocean Valley otrzymał od Prowincjonalnego Komitetu Ludowego dzierżawy gruntów o łącznej powierzchni 963 hektarów w ośmiu fazach. Obecnie firma przygotowuje wniosek o dziewiątą fazę dzierżawy gruntów, obejmującą obszar 4,74 hektara. W trakcie tego procesu Prowincjonalny Komitet Ludowy zgodził się na tymczasowe stosowanie ceny gruntu z Tabeli Cen Gruntów pomnożonej przez współczynnik korygujący cenę gruntu (współczynnik K) w celu ustalenia ceny gruntu do obliczania opłat za dzierżawę gruntów dla dzierżawionego obszaru w kilku dokumentach od 2017 roku do chwili obecnej. W związku z tym firma tymczasowo wpłaciła opłaty za dzierżawę gruntów do budżetu prowincji, po odliczeniu zaliczek na odszkodowania, oczyszczenie i przesiedlenie, co pozostawiło saldo w wysokości 139,33 miliardów VND.

Jednakże konkretna cena gruntu dla projektu, zatwierdzona przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, nie została jeszcze ustalona. Obecnie Prowincjonalny Departament Gospodarki Gruntami zawarł umowę z firmą konsultingową w celu ustalenia ceny gruntu dla projektu. Po analizie i ocenie skali i charakteru projektu, a także warunków rynkowych na obszarze wyceny, firma konsultingowa zaproponowała zastosowanie metody nadwyżki, zgodnie z artykułem 6 Okólnika nr 36/2014 Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, do wyceny. Napotkano jednak pewne trudności. Jednym z nich jest ustalenie czasu wyceny, ponieważ artykuł 108 ust. 3 ustawy o gruntach z 2013 r. stanowi: „Czas naliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów to czas, w którym państwo podejmuje decyzję o przydzieleniu gruntów, wydzierżawieniu gruntów, zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów lub uznaniu praw do użytkowania gruntów”. W międzyczasie, w latach 2014–2021, projekt otrzymał osiem decyzji o dzierżawie gruntów od Prowincjonalnego Komitetu Ludowego. Co więcej, szczegółowy plan budowy w skali 1/500 został zatwierdzony w określonym czasie. Wyceny dokonywane w różnych momentach czasowych doprowadziły do rozbieżności między datą wyceny a datą zatwierdzenia szczegółowego planu budowy w skali 1/500, co utrudniało zastosowanie podstawy prawnej i przetwarzanie danych wejściowych. Co więcej, niektóre wyceny projektu pochodzą sprzed wejścia w życie ustawy o gruntach z 2013 roku. W związku z tym istnieją rozbieżne opinie dotyczące podstawy prawnej metodologii wyceny, uprawnień do jej wdrożenia oraz konkretnej wyceny gruntów w tamtym czasie.

Oprócz proponowanych wytycznych dotyczących powyższej treści, Prowincjonalny Komitet Ludowy zwrócił się również do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska o przedstawienie szczegółowych wytycznych dotyczących stawek kapitału inwestycyjnego, norm i cen jednostkowych oraz metod obliczania wzrostu cen budowy w przypadkach, gdy data wydania stawek kapitału inwestycyjnego i szacunków inwestycyjnych nie pokrywa się z datą wyceny. Ponadto konieczne jest określenie szczegółowych kryteriów w celu określenia stopnia podobieństwa między porównywalnymi aktywami, metod udowadniania podobieństwa między porównywalnymi aktywami a wycenianymi aktywami oraz podstaw do określania stopy wzrostu cen wynajmu i sprzedaży aktywów o długich cyklach koniunkturalnych… Wynika to z faktu, że projekt ma dużą skalę i obejmuje wiele złożonych elementów inwestycyjnych i biznesowych, w tym niektóre unikalne elementy biznesowe, które nie występują jeszcze w prowincji Binh Thuan. Dlatego też, jeśli wkrótce uda się znaleźć rozwiązanie dotyczące konkretnej ceny gruntu na potrzeby obliczania opłat za dzierżawę, a działalność NovaWorld Phan Thiet zostanie usprawniona w odpowiednim czasie, przyniesie to korzyści nie tylko wiodącemu przedsiębiorstwu w regionie, ale także wpłynie na rozwój nowego i atrakcyjnego miejsca turystycznego, pomagając Binh Thuan osiągnąć pozycję lidera w turystyce wypoczynkowej w regionie. Co więcej, umożliwi to odpowiednie podejście do wyceny gruntów, umożliwiając rozpoczęcie budowy dużych stref przemysłowych, takich jak ta w Ham Tan…

W odniesieniu do postępów w zatwierdzaniu konkretnych cen gruntów, Prowincjonalny Komitet Ludowy przedstawił Stałemu Komitetowi Prowincjonalnego Komitetu Partii do rozpatrzenia w Raporcie nr 218/BC-UBND z dnia 26 października 2022 r. oraz Raporcie nr 186/BC-UBND z dnia 16 września 2022 r. W związku z tym, Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company gromadzi obecnie dodatkowe informacje w celu sfinalizowania wyników wyceny. Kilka firm w prowincji współpracuje i dostarcza informacje wspierające ustalenie ceny gruntu dla projektu.

Źródło