Gdzie są przeszkody w programie mieszkań socjalnych?

VTV.vn - Pomimo postępów w rozwoju budownictwa socjalnego, przedsiębiorcy w Ho Chi Minh City wciąż narzekają na długotrwałe procedury, ograniczone finansowanie i nakładające się przepisy.

Do 2025 roku w Ho Chi Minh City ukończono 14 projektów budownictwa socjalnego obejmujących 13 040 mieszkań, co stanowi realizację 100% zaplanowanego celu.

Wąskie gardła proceduralne

W 2025 roku Ho Chi Minh City ukończyło 14 projektów budownictwa socjalnego z 13 040 mieszkaniami, realizując w 100% planowany cel. W ciągu pierwszych dwóch miesięcy 2026 roku miasto rozpoczęło budowę 2 projektów z 2656 mieszkaniami, a kolejny projekt zakwalifikował się do mobilizacji kapitału i sprzedaży przyszłych lokali mieszkalnych przy ulicy Ly Thuong Kiet 324, w Dzielnicy 14, dawnej Dzielnicy 10; łącznie w budowie jest obecnie 11 projektów z 9700 mieszkaniami. Miasto przygotowało również około 1730 hektarów gruntów pod zabudowę socjalną i planuje wyłonić inwestorów dla 8 projektów.

Jednakże informacje z niedawno opublikowanego raportu na temat sytuacji na rynku nieruchomości i kluczowych zadań Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (Horea) w 2026 r. pokazują, że przedsiębiorstwa nadal borykają się z trudnościami, ponieważ im głębiej zagłębiają się w proces wdrażania, tym bardziej widoczne stają się przeszkody i niedociągnięcia polityki.

Horea zaproponowała integrację procesów oceny i skrócenie oddzielnych procedur zatwierdzania w celu usprawnienia procedur administracyjnych w zakresie rozwoju budownictwa socjalnego.

Jeśli chodzi o procedury, firmy mają uzasadnione powody do narzekań. Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Horea, argumentuje, że procedury dotyczące mieszkań socjalnych w ramach starego mechanizmu mogą trwać ponad 1000 dni. Projekt, który ma służyć osobom o niskich dochodach, a którego realizacja zajmuje kilka lat, aby pokonać liczne przeszkody biurokratyczne, wyraźnie odbiega od pierwotnego ducha „pomocy społecznej”. Mieszkania socjalne powinny być priorytetem pod względem czasu realizacji, ale zamiast tego często wpadają w błędne koło poszukiwania opinii, ocen, przeglądów i oczekiwania na zgody. Konsekwencją są wyższe koszty kapitałowe, opóźniony postęp, utracone możliwości dla firm i ciągłe oczekiwanie na ludzi.

Problemem nie jest tylko powolność, ale wielowarstwowy, wielowarstwowy proces. Firma musi przejść przez wiele działów i agencji w ramach tego samego projektu budownictwa socjalnego. HoREA (Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości) proponuje integrację etapów wyceny, ograniczenie oddzielnych procedur zatwierdzania, a nawet argumentuje, że pozyskiwanie opinii społeczności na temat szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego dla projektów budownictwa socjalnego jest w niektórych przypadkach „sformalizowane”, pozbawione treści, a jednocześnie wydłuża proces i zwiększa koszty.

Kluczową kwestią jest to, że procedury nie tylko spowalniają projekt, ale także zakłócają bodźce polityczne. Gdy proces się wydłuża, a koszty rosną, a zyski z mieszkań socjalnych są ograniczone, firmy będą raczej wahać się, a nawet unikać inwestycji. Innymi słowy, jeśli procedury pozostaną długim, żmudnym wyścigiem z przeszkodami, trudno będzie oczekiwać silnego napływu kapitału prywatnego do tego segmentu.

Usuwanie wąskich gardeł za pomocą polityki

Procedury to jednak nie jedyne wąskie gardło. Za procedurami administracyjnymi kryje się kwestia kapitału i inne trudności. Pan Nguyen Tuan Anh, zastępca dyrektora generalnego Korporacji Inwestycji Mieszkaniowych i Rozwoju Miast (HUD), powiedział, że aby osiągnąć cel 1 miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku, potrzebny kapitał inwestycyjny może wynieść około 1 biliona VND. Jeśli kredyty bankowe stanowią 20-25%, system kredytowy musi dostarczyć około 250 000 miliardów VND, podczas gdy rzeczywisty kapitał, do którego uzyskano dostęp, wynosi zaledwie około 25 000 miliardów VND, czyli zaledwie około 10% zapotrzebowania.

Dla przedsiębiorstw brak kapitału preferencyjnego oznacza wyższe koszty nakładów. Dla kupujących obecne oprocentowanie w wysokości 5,4% rocznie w Banku Polityki Społecznej, według HoREA, jest nadal dość wysokie w porównaniu ze stopą 4,8% rocznie obowiązującą od marca 2021 r. do czerwca 2024 r. Biorąc pod uwagę docelowych beneficjentów, czyli osoby o niskich dochodach, różnica ta jest znacząca. Mieszkania socjalne nie mogą być definiowane wyłącznie przez niższą cenę sprzedaży niż mieszkania komercyjne; muszą być gwarantowane przez praktyczną dostępność. Wraz ze wzrostem stóp procentowych marzenie o posiadaniu własnego domu staje się jeszcze bardziej odległe dla tych, którzy najbardziej potrzebują polisy.

Miasto Ho Chi Minh planuje wybudować 181 257 mieszkań socjalnych w latach 2026–2030, a w samym 2026 r. ma zostać ukończonych 28 500 mieszkań.

Innym problemem jest to, że deweloperzy projektów budownictwa socjalnego nie uzyskali jeszcze dostępu do preferencyjnych kredytów z Banku Polityki Społecznej w okresie od 1 sierpnia 2024 r. do 31 grudnia 2030 r. Zdaniem ekspertów, z jednej strony nabywcy potrzebują wsparcia, a z drugiej strony firmy produkujące te produkty również potrzebują pomocy. Jeśli budownictwo socjalne będzie postrzegane wyłącznie jako odpowiedzialność firm, bez stworzenia wystarczająco silnych dźwigni finansowych, osiągnięcie dużej, stabilnej i zrównoważonej podaży będzie bardzo trudne.

Co więcej, niektóre nowe przepisy pociągają za sobą nieprzewidziane konsekwencje. Pan Le Hoang Chau argumentuje, że metoda określania liczby ludności zgodnie z decyzją 32/2025/QD-UBND może zwiększyć odsetek dużych mieszkań i drastycznie zmniejszyć liczbę mieszkań średnich i małych, nawet w przypadku mieszkań socjalnych. Jeśli ta ocena okaże się prawdziwa w praktyce, stworzy to trudności dla przedsiębiorstw zajmujących się budową mieszkań socjalnych. Budowa mieszkań dla osób o niskich dochodach nieumyślnie zawęża wybór małych mieszkań, które są najbardziej odpowiednie ze względu na swoją przystępność cenową.

Kolejnym niedociągnięciem wskazanym przez HoREA jest to, że artykuł 78 klauzuli 1 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. określa jedynie kryteria mieszkaniowe i kryteria dochodowe, pomijając kryterium miejsca zamieszkania. Zasadniczo rozszerzenie dostępu jest uzasadnione. Jednak w sytuacji poważnego niedoboru podaży regulacja ta stawia przedsiębiorstwa w trudnej sytuacji przy sporządzaniu list uprawnionych nabywców lub najemców. Przypadek projektu budownictwa socjalnego przy ulicy Ly Thuong Kiet 234, w okręgu Dien Hong, w dzielnicy 10 (dawniej), z zaledwie 750 mieszkaniami, ale ponad 12 000 zarejestrowanych osób w całym kraju, jest wyraźnym dowodem tej presji. Kiedy przedsiębiorstwa otrzymują uprawnienia do sporządzania list uprawnionych nabywców lub najemców, ale podaż jest ograniczona, a popyt zbyt wysoki, są one nie tylko przytłoczone, ale także muszą poświęcać dodatkowy czas i pieniądze na organizację jednego lub kilku losowań loterii. Obciążenie administracyjne zostało częściowo przerzucone na przedsiębiorstwa.

Ho Chi Minh City planuje wybudować 181 257 mieszkań socjalnych w latach 2026-2030, z czego 28 500 ma zostać ukończonych w samym 2026 roku. Zgodnie z dyrektywą premiera , miasto musi dążyć do osiągnięcia co najmniej miliona mieszkań do 2028 roku. To trudne, ale nie niemożliwe zadanie. Wiele firm ma nadzieję, że te przeszkody zostaną szybko usunięte, aby miasto mogło osiągnąć swoje cele w zakresie rozwoju mieszkań socjalnych w tym roku.

Źródło: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm