Bank Państwowy musi zmienić okólnik.

[reklama_1]

Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) właśnie wydało dokument w sprawie Banku Państwowego Wietnamu (SBV), w którym potwierdziło, że nie będzie ograniczać praw organizacji i osób fizycznych do zakupu przyszłych mieszkań w Okólniku nr 22/2023/TT-NHNN (zmieniającym i uzupełniającym szereg artykułów Okólnika nr 41/2016/TT-NHNN).

Nadal istnieje wiele nieporozumień

W związku z tym HoREA uważa, że chociaż początkowe kroki pomogły przyszłym nabywcom domów poczuć się bezpieczniej, „problemy prawne” związane z Okólnikiem 22 nadal istnieją.

Dokładniej: Punkt a, Klauzula 11, Artykuł 2 Okólnika 41/2016/TT-NHNN (zmieniony i uzupełniony w Klauzuli 1, Artykuł 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN) zawiera przepisy mające zastosowanie wyłącznie do przypadków budynków komercyjnych „ukończonych do przekazania”, tj. „dostępnych” budynków komercyjnych, ale nie obejmuje przypadków kredytów udzielanych na zakup budynków komercyjnych „nieukończonych do przekazania”, tj. „w przyszłości” budynków komercyjnych.

Według HoREA koncepcji „ukończonego domu gotowego do przekazania” nie można interpretować w taki sposób, aby obejmowała ona „przyszłe mieszkania”, które mają być akceptowane przez banki komercyjne jako zabezpieczenie kredytów na zakup tego domu.

Ponadto w oświadczeniu Banku Państwowego potwierdzono, że „Okólnik 41/2016/TT-NHNN regulujący współczynnik bezpieczeństwa kapitałowego banków komercyjnych i oddziałów banków zagranicznych nie jest dokumentem regulującym działalność kredytową instytucji kredytowych”.

Jednakże Okólnik 41 (zmieniony i uzupełniony w punkcie 1 artykułu 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN) zawiera regulacje prawne, które nie odnoszą się do „przepisów dotyczących współczynnika bezpieczeństwa kapitałowego banków komercyjnych i oddziałów banków zagranicznych”, lecz do „operacji udzielania kredytów przez instytucje kredytowe”.

Dokładniej, artykuł 2, klauzula 11 stanowi, że „pożyczki zabezpieczone nieruchomościami dla osób fizycznych w celu zakupu domów spełniających warunki”, są podobne do postanowień zawartych w okólnikach Banku Państwowego „w sprawie udzielania kredytów przez instytucje kredytowe”.

Stowarzyszenie uważa, że skoro Okólnik 41 reguluje jedynie „współczynnik bezpieczeństwa kapitałowego banków komercyjnych i oddziałów banków zagranicznych”, to nie jest konieczne posiadanie przepisów prawnych regulujących „warunki” „kredytów hipotecznych to pożyczki zabezpieczone nieruchomościami dla osób fizycznych w celu zakupu domów” w Klauzuli 11, Artykule 2, ponieważ istnieją okólniki Banku Państwowego regulujące operacje kredytowe instytucji kredytowych ”, dokument HoREA podniósł tę kwestię.

Ponadto, jak podaje HoREA, niedawno wydany przez Bank Państwowy dokument „Niektóre informacje dotyczące regulacji dotyczących współczynnika bezpieczeństwa kapitałowego banków i oddziałów banków zagranicznych” nie jest „dokumentem prawnym” takim jak okólniki, a więc ma wartość wyłącznie informacyjną.

Tymczasem banki i oddziały banków zagranicznych muszą opierać się na Ustawie o instytucjach kredytowych i Okólnikach Banku Państwowego przy udzielaniu kredytów.

Kredyty hipoteczne zabezpieczone przyszłymi nieruchomościami napotykają trudności. (Ilustracja: Cong Hieu)

Okólniki muszą być wyraźnie zmieniane i uzupełniane.

W odpowiedzi na powyższe trudności, HoREA uważa, że zanim Okólnik nr 22/2023/TT-NHNN wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2024 r., należy go wkrótce zmienić i uzupełnić, aby wesprzeć rynek nieruchomości w procesie odbudowy oraz przejrzystego, bezpiecznego, zdrowego i zrównoważonego rozwoju. Jednocześnie stworzy on warunki dla instytucji kredytowych do udzielania kredytów osobom fizycznym na zakup „przyszłych nieruchomości komercyjnych” zabezpieczonych (hipotecznie) na tych nieruchomościach.

Wielu innych ekspertów zgadza się, że Bank Państwowy powinien zmienić okólnik, aby był jasny i przejrzysty pod względem prawnym, zamiast ograniczać się do ogłaszania informacji i reagowania na opinie publiczne.

Dr Le Dang Doanh, były dyrektor Centralnego Instytutu Zarządzania Gospodarczego , stwierdził, że zaciąganie i udzielanie pożyczek musi być zgodne z prawem kredytowym, a Bank Państwowy powinien dysponować jasnymi pisemnymi instrukcjami. Przed wydaniem okólnika instrukcje te powinny zostać dostarczone, aby zainteresowane strony mogły wyrazić swoje opinie i uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i dyskusji.

Docent dr Dinh Trong Thinh stwierdził, że nie należy zakazywać udzielania kredytów na przyszłe zakupy mieszkań. Jednak Bank Państwowy nie wydał jeszcze dokumentu prawnego w tej sprawie, który nakładałby na banki komercyjne obowiązek poprawy zdolności wyceny i samooceny w celu podejmowania decyzji.

Eksperci zalecają doprecyzowanie przepisów dotyczących zaciągania pożyczek na zakup przyszłych domów. (Zdjęcie ilustracyjne)

Inny ekspert ekonomiczny analizował: „ Instytucje kredytowe często stosują się do dekretów i okólników Banku Państwowego, które mają jasną wartość prawną. Jeśli Okólnik 22 nie wyjaśni tych pojęć, doprowadzi to do nieporozumień, paniki i wątpliwości wśród przedsiębiorstw i ludzi, a instytucje kredytowe będą zdezorientowane, a nawet niechętne do udzielania pożyczek.

Jeżeli Bank Państwowy nie zamierza w przyszłości zakazać kredytów hipotecznych, powinien podjąć działania w celu ich zalegalizowania, aby usunąć trudności dla wszystkich stron po wejściu w życie okólnika .

Przedstawiciele wielu firm z branży nieruchomości również wyrazili dezorientację w związku z nowymi przepisami. Lider biznesu w Hanoi powiedział: „Jeśli Bank Państwowy nie wprowadzi jasnych regulacji, nie będziemy mieli podstaw prawnych do zawierania transakcji z bankami. W obecnej sytuacji trudności w dostępie do kapitału kredytowego, nowelizacja i doprecyzowanie okólnika w celu ochrony przedsiębiorstw jest niezwykle konieczne”.

W niedawno opublikowanym dokumencie Bank Państwowy potwierdził, że nowe regulacje nie ograniczają praw przyszłych nabywców domów i nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami.
Warunek ukończenia domu w ramach umowy kupna domu dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym ryzykiem niż inne kredyty zabezpieczone nieruchomością).
W przypadku gdy organizacja lub osoba fizyczna ma potrzebę zbudowania lub kupna przyszłego mieszkania i zaciąga kredyt hipoteczny na to mieszkanie, wówczas będzie to przypadek pożyczki zabezpieczonej nieruchomością, zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41, a zastosowany zostanie odpowiedni współczynnik ryzyka określony w artykule 9, klauzuli 10 Okólnika 41.
W szczególności organizacje i osoby fizyczne, które chcą kupić dom i zabezpieczyć (hipoteką) ten przyszły dom, zastosują współczynnik ryzyka w wysokości 30–120% w zależności od współczynnika gwarancji (LTV), obliczanego na podstawie stosunku salda kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku braku informacji o współczynniku LTV, współczynnik ryzyka wynosi 150%.

Cong Hieu

Źródło