Bank Państwowy Wietnamu musi zmienić okólnik.

[reklama_1]

Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) wydało dokument dotyczący oświadczenia Banku Państwowego Wietnamu (SBV), że nie ogranicza on praw organizacji i osób fizycznych do zakupu mieszkań w budowie, w Okólniku nr 22/2023/TT-NHNN (zmieniającym i uzupełniającym niektóre artykuły Okólnika nr 41/2016/TT-NHNN).

Wciąż istnieje wiele nieporozumień.

W związku z tym HoREA uważa, że chociaż Okólnik 22 początkowo pomógł uspokoić nabywców nieruchomości dostępnych na planie, nadal istnieją „przeszkody prawne”.

Dokładniej: punkt a, klauzula 11, artykuł 2 Okólnika 41/2016/TT-NHNN (zmieniony i uzupełniony klauzulą 1, artykuł 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN) stanowi jedynie, że ma on zastosowanie do budynków komercyjnych, które zostały „ukończone do przekazania”, tj. budynków komercyjnych, które są „gotowe”, ale nie obejmuje przypadków zaciągania kredytu na zakup budynków komercyjnych, które „nie zostały jeszcze ukończone do przekazania”, tj. budynków komercyjnych, które są „w budowie”.

Według HoREA koncepcji „ukończonych domów gotowych do przekazania” nie można interpretować w taki sposób, aby obejmowała ona „domy w budowie”, które banki komercyjne mogłyby zaakceptować jako zabezpieczenie kredytów na ich zakup.

Ponadto oświadczenie Banku Państwowego Wietnamu potwierdza, że „Okólnik 41/2016/TT-NHNN, który reguluje współczynnik adekwatności kapitałowej banków komercyjnych i oddziałów Banku Państwowego Wietnamu, nie jest dokumentem regulującym działalność kredytową instytucji kredytowych”.

W rzeczywistości jednak Okólnik 41 (zmieniony i uzupełniony o klauzulę 1, artykuł 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN) zawiera przepisy prawne niezwiązane z „przepisami dotyczącymi współczynników adekwatności kapitałowej banków komercyjnych i oddziałów Banku Państwowego Wietnamu”, lecz odnoszące się do „operacji udzielania kredytów przez instytucje kredytowe”.

Dokładniej, klauzula 11 artykułu 2 stanowi, że „pożyczki zabezpieczone nieruchomościami dla osób fizycznych w celu zakupu domów spełniających warunki”, są podobne do przepisów zawartych w okólnikach Banku Państwowego Wietnamu „regulujących operacje udzielania kredytów przez instytucje kredytowe”.

Stowarzyszenie uważa, że skoro Okólnik 41 określa jedynie „współczynnik adekwatności kapitałowej banków komercyjnych i oddziałów Banku Państwowego Wietnamu”, to nie ma potrzeby wprowadzania przepisów prawnych określających „warunki” udzielania „kredytów hipotecznych zabezpieczonych nieruchomościami dla osób fizycznych na zakup domów” w Klauzuli 11, Artykule 2, ponieważ istnieją już okólniki Banku Państwowego Wietnamu regulujące operacje kredytowe instytucji kredytowych ” – stwierdzono w dokumencie HoREA.

Co więcej, według HoREA niedawno wydany przez Bank Państwowy Wietnamu dokument „Niektóre informacje dotyczące regulacji dotyczących współczynników adekwatności kapitałowej banków i oddziałów banków zagranicznych” nie jest „dokumentem normatywnym o charakterze prawnym” takim jak okólniki, a zatem ma jedynie wartość informacyjną.

Tymczasem banki i oddziały banków zagranicznych muszą opierać swoją działalność kredytową na Ustawie o instytucjach kredytowych i okólnikach Banku Państwowego Wietnamu.

Kredyty hipoteczne zabezpieczone nieruchomościami w budowie napotykają na trudności. (Ilustracja: Cong Hieu)

Okólnik należy zmienić i wyraźnie uzupełnić.

W świetle powyższych trudności, HoREA uważa, że zanim Okólnik nr 22/2023/TT-NHNN wejdzie w życie 1 lipca 2024 r., należy go wkrótce zmienić i uzupełnić, aby wesprzeć rynek nieruchomości w procesie odbudowy i rozwoju w sposób przejrzysty, bezpieczny, zdrowy i zrównoważony. Jednocześnie powinien on stworzyć warunki dla instytucji kredytowych do udzielania kredytów osobom fizycznym na zakup „mieszkań komercyjnych w budowie” zabezpieczonych (hipotecznie) samym domem.

Wielu innych ekspertów zgadza się, że Bank Państwowy Wietnamu powinien zmienić okólnik, aby zapewnić jasną i przejrzystą podstawę prawną, zamiast ograniczać się do ogłaszania informacji i reagowania na opinię publiczną.

Dr Le Dang Doanh, były dyrektor Centralnego Instytutu Badań nad Zarządzaniem Ekonomicznym , uważa, że zaciąganie pożyczek i udzielanie kredytów powinno być zgodne z przepisami kredytowymi, a Bank Państwowy Wietnamu powinien opracować jasne wytyczne. Przed wydaniem okólnika wytyczne te powinny zostać opublikowane, aby zainteresowane strony mogły wyrazić swoją opinię, unikając w ten sposób nieporozumień i niepotrzebnych debat.

Docent dr Dinh Trong Thinh stwierdził, że nie należy zakazywać udzielania kredytów na zakup domów w budowie. Ponieważ jednak Bank Państwowy Wietnamu nie wydał jeszcze prawnie wiążącego dokumentu w tej sprawie, banki komercyjne muszą poprawić swoje możliwości wyceny i samooceny, aby podejmować świadome decyzje.

Eksperci sugerują, że konieczne jest doprecyzowanie okólnika dotyczącego kredytów na zakup domów w budowie. (Grafika ilustracyjna)

Inny ekspert ekonomiczny analizował: „ Instytucje kredytowe zazwyczaj stosują się do dekretów i okólników wydawanych przez Bank Państwowy Wietnamu, które mają jasną wartość prawną. Jeśli Okólnik 22 nie wyjaśni tych pojęć, spowoduje to nieporozumienia, zamieszanie i wątpliwości wśród przedsiębiorstw i osób fizycznych, a instytucje kredytowe będą wahać się, a nawet mogą być niechętne do udzielania pożyczek”.

Jeżeli Bank Państwowy Wietnamu nie zakazał udzielania pożyczek na zakup nieruchomości, powinien podjąć działania w celu zalegalizowania tej działalności, aby złagodzić trudności dla wszystkich stron po wejściu w życie okólnika .

Przedstawiciele wielu firm z branży nieruchomości również wyrazili wątpliwości co do nowych przepisów. Lider firmy z Hanoi stwierdził: „Jeśli Bank Państwowy Wietnamu nie zdefiniuje tych przepisów w sposób jasny, nie będziemy mieli podstaw prawnych do zawierania transakcji z bankami. W obecnej sytuacji ograniczonego dostępu do kredytów, nowelizacja i doprecyzowanie okólnika w celu ochrony przedsiębiorstw jest niezbędne”.

W niedawnym oświadczeniu Bank Państwowy Wietnamu potwierdził, że nowe regulacje nie ograniczają praw nabywców nowo wybudowanych domów i nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami.
„Warunek, że dom zostanie ukończony zgodnie z umową sprzedaży domu, dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym ryzykiem w porównaniu z innymi wierzytelnościami zabezpieczonymi nieruchomościami)”.
W przypadku gdy organizacje lub osoby fizyczne muszą wybudować lub kupić mieszkanie w trakcie budowy i zaciągnąć na nie kredyt hipoteczny, będzie to podlegać kategorii pożyczek zabezpieczonych nieruchomością zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41, a odpowiedni współczynnik ryzyka zostanie zastosowany zgodnie z postanowieniami artykułu 9, klauzuli 10 Okólnika 41.
W szczególności organizacje i osoby fizyczne, które chcą kupić dom i zabezpieczyć (hipoteką) ten nowo wybudowany dom, zastosują wagę ryzyka w wysokości 30–120% w zależności od wskaźnika wartości nieruchomości (LTV), obliczanego jako stosunek salda kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku braku informacji o wskaźniku LTV, waga ryzyka wyniesie 150%.

Cong Hieu

Źródło