Rozszerzenie limitów kredytowych na nieruchomości: Jak temu zaradzić?

TPO – Bank Państwowy Wietnamu właśnie rozszerzył „przestrzeń” kredytową dla nieruchomości dla 25 banków komercyjnych. Profesor nadzwyczajny Dang Ngoc Duc uważa, że ​​Bank Państwowy Wietnamu realizuje strategię „kontrolowanego luzowania polityki pieniężnej”, wspierającą zarówno ożywienie gospodarcze, jak i zapewniającą bezpieczeństwo systemu finansowego. Jest to podejście zgodne z międzynarodowymi standardami.

Kontekst luzowania kredytów na nieruchomości

W obliczu ryzyka przegrzania akcji kredytowej na rynku nieruchomości, Bank Państwowy Wietnamu od początku roku wymaga od banków komercyjnych ścisłej kontroli tempa wzrostu kredytów. Zgodnie z wytycznymi operacyjnymi, wartość kredytów niespłaconych w pierwszym kwartale nie może przekroczyć 25% rocznego celu wzrostu, podczas gdy ogólny cel wzrostu kredytów dla całego systemu w tym roku ustalono na około 15%.

Jednak zgodnie z niedawnym ogłoszeniem Banku Państwowego Wietnamu, od 1 stycznia do 31 grudnia instytucje kredytowe nie będą musiały wliczać dodatkowego niespłaconego salda kredytów w porównaniu z końcem 2025 r. w przypadku kredytów związanych z budownictwem socjalnym, parkami przemysłowymi i strefami przetwórstwa eksportowego do całkowitego niespłaconego salda kredytów hipotecznych przy kontrolowaniu tempa wzrostu kredytów w tym sektorze.

Celem polityki jest ułatwienie bankom zwiększania kapitału kredytowego w priorytetowych segmentach rynku nieruchomości, zgodnie z polityką rozwoju budownictwa socjalnego, infrastruktury przemysłowej i promowania wzrostu społeczno -gospodarczego.

Lista 25 banków komercyjnych objętych tym mechanizmem obejmuje wiele dużych banków, takich jak VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank i wiele innych. Dane z raportów finansowych za pierwszy kwartał 14 notowanych banków komercyjnych, zawierających wyjaśnienia dotyczące ich portfeli kredytowych, pokazują, że kredyty hipoteczne w tej grupie banków nadal dynamicznie rosną, ale strategie alokacji poszczególnych banków znacznie się różnią.

Tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku łączna wartość niespłaconych kredytów hipotecznych (w tym kredytów dla firm zajmujących się nieruchomościami i kredytów budowlanych) wyniosła ponad 1,58 biliona VND, co stanowi wzrost o prawie 7% w porównaniu z końcem 2025 roku. Wartość ta odzwierciedla utrzymującą się atrakcyjność sektora nieruchomości dla kapitału bankowego, pomimo że rynek ten wciąż zmaga się z licznymi wyzwaniami.

W ciągu pierwszych trzech miesięcy roku nastąpił gwałtowny wzrost kredytów hipotecznych.

Z całkowitej kwoty niespłaconych pożyczek, o której mowa powyżej, pożyczki dla sektora nieruchomości osiągnęły 1 bilion VND (co stanowi 63,2%), podczas gdy pożyczki dla sektora budowlanego osiągnęły 581 068 miliardów VND, co stanowi pozostałe 36,8%. Pięć największych banków, w tymSHB , VPBank, Techcombank, MB i HDBank, posiadało łącznie prawie 1,18 biliona VND niespłaconych pożyczek, co stanowi 74,4% całkowitej kwoty 14 przebadanych banków.

Świadomość ryzyka

W rozmowie z reporterem gazety Tien Phong , profesor nadzwyczajny Dang Ngoc Duc, dyrektor Instytutu Technologii Finansowych na Uniwersytecie Dai Nam, stwierdził, że decyzja o rozszerzeniu „przestrzeni” kredytowej dla nieruchomości wynika z faktu, że rynek nieruchomości wykazuje oznaki ponownego spowolnienia po okresie ożywienia od końca 2024 r. do 2025 r. Płynność rynku spadła, wiele projektów nadal napotyka trudności w realizacji, a trend rosnących stóp procentowych i ścisła kontrola przepływów kapitału do sektora nieruchomości od początku 2026 r. ograniczyły możliwości przedsiębiorstw w zakresie dostępu do kapitału.

Prof. nadzw. Dang Ngoc Duc – Dyrektor Instytutu Technologii Finansowych Uniwersytetu Dai Nam.

Zwiększenie limitów kredytowych dla banków o wysokich współczynnikach adekwatności kapitałowej i silnych możliwościach zarządzania ryzykiem jest postrzegane jako rozwiązanie mające na celu zwiększenie finansowania projektów budownictwa socjalnego, mieszkań komunalnych o przystępnych cenach oraz projektów infrastruktury miejskiej. Celem jest nie tylko wsparcie ożywienia rynku, ale także pobudzenie wzrostu gospodarczego i ograniczenie ryzyka baniek spekulacyjnych poprzez selektywną alokację kapitału.

Według pana Duca, z perspektywy zarządzania makroekonomicznego, rząd i Bank Państwowy Wietnamu dążą do zrównoważenia celów wzrostu gospodarczego i stabilności finansowej. Zwiększanie limitów kredytowych nie jest stosowane powszechnie, a jedynie w odniesieniu do banków o silnej zdolności finansowej, niskim wskaźniku kredytów zagrożonych i wysokich współczynnikach adekwatności kapitałowej. Takie podejście ma na celu wspieranie wzrostu PKB przy jednoczesnej kontroli ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości.

Rynek nieruchomości odnotował również poprawę płynności, co umożliwiło firmom kontynuowanie realizacji projektów i zwiększenie podaży. Jednocześnie ożywienie w sektorze nieruchomości będzie miało wpływ na rynek budowlany, materiałów, aranżacji wnętrz i rynek pracy, przyczyniając się tym samym do ogólnego wzrostu gospodarczego.

Pan Duc uważa jednak, że potencjalne zagrożenia nadal wymagają ścisłego monitorowania. „Jeśli rynek będzie się odradzał wolniej niż oczekiwano, gwałtowny wzrost zadłużenia na rynku nieruchomości może wywrzeć presję na jakość aktywów banków i zwiększyć liczbę złych długów. Ponadto, obfity przepływ kredytów może również doprowadzić do lokalnych wzrostów cen w niektórych obszarach, wywierając tym samym presję na inflację i stabilność makroekonomiczną” – powiedział pan Duc.

Profesor nadzwyczajny Dang Ngoc Duc uważa, że ​​Bank Państwowy Wietnamu realizuje strategię „kontrolowanego łagodzenia polityki pieniężnej”, wspierając zarówno ożywienie gospodarcze, jak i zapewniając bezpieczeństwo systemu finansowego. Takie podejście jest zgodne z międzynarodowymi standardami, w szczególności z ramami zarządzania ryzykiem Bazylea III. Jednak długoterminowa skuteczność będzie zależeć od kompetencji nadzorczych organu regulacyjnego, a także od dyscypliny rynkowej banków komercyjnych.

Aby zmaksymalizować skuteczność tej polityki, pan Duc zaproponował jasną klasyfikację kredytów hipotecznych według ich przeznaczenia, priorytetowe traktowanie kapitału przeznaczonego na mieszkania socjalne i komercyjne, zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, oraz ograniczenie przepływu środków na działalność spekulacyjną. Zasugerował również zwiększenie wymogów kapitałowych i rezerw na ryzyko w przypadku kredytów na nieruchomości luksusowe lub projekty z niepełną dokumentacją prawną. Poprawa przejrzystości rynku pomoże agencjom regulacyjnym i instytucjom kredytowym dokładniej oceniać potencjalne ryzyko, zapewniając tym samym, że wzrost gospodarczy idzie w parze ze stabilnością finansową.

Source: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo