Łagodzenie kredytów dla „praktycznych segmentów nieruchomości”

Zmiana metody obliczania niespłaconych pożyczek na budownictwo socjalne i parki przemysłowe/strefy przetwórstwa eksportowego jest postrzegana jako niezbędny impuls umożliwiający odblokowanie przepływów kapitału do segmentów „praktycznych”.

Bank Państwowy Wietnamu (SBV) niedawno wysłał do 25 banków komercyjnych dokument dotyczący dostosowania metody określania wzrostu kredytów dla wybranych priorytetowych sektorów rynku nieruchomości, w tym budownictwa socjalnego, parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego.

Skorzystają na tym budownictwo socjalne i strefy przemysłowe.

W związku z powyższym w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2026 r. wszelkie dodatkowe zobowiązania kredytowe w stosunku do końca 2025 r. w przypadku kredytów w trzech ww. sektorach nie będą wliczane do zadłużenia z tytułu nieruchomości przy ustalaniu i kontrolowaniu tempa wzrostu kredytów w tym sektorze.

Ten krok jest uważany za istotną korektę w kontekście rosnącego zapotrzebowania na kapitał na projekty budownictwa socjalnego i infrastruktury produkcyjnej. Wyłączenie pożyczek priorytetowych z limitów kredytowych na nieruchomości stworzy bankom większe możliwości zwiększenia akcji kredytowej, wspierając tym samym cele socjalne, rozwój przemysłu i przyciągając inwestycje.

Pani Huynh Thi Thu Thao, analityczka w Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), skomentowała, że ​​złagodzenie przez Bank Państwowy Wietnamu metody obliczania pożyczek dla niektórych priorytetowych segmentów rynku nieruchomości nie tylko wspiera przepływy kapitału do tych sektorów, ale także przyczynia się do poprawy płynności całego rynku.

Według pani Thao, celem tej polityki jest realokacja kapitału do segmentów zajmujących się produkcją, przyciąganie bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) i zaspokajanie praktycznych potrzeb mieszkaniowych, zamiast intensywnego inwestowania w nieruchomości komercyjne lub spekulacyjne. Jest to postrzegane jako pozytywny sygnał w kontekście utrzymującej się presji na wzrost kredytów w całym sektorze. Banki są zachęcane do zwiększenia akcji kredytowej na mieszkania socjalne, parki przemysłowe i infrastrukturę produkcyjną, ale nadal muszą przestrzegać ogólnych limitów wzrostu kredytów kontrolowanych przez Bank Państwowy Wietnamu.

Dane Banku Państwowego Wietnamu pokazują, że do 31 maja 2026 r. kredyt w całym systemie wzrośnie o 10,4% w porównaniu z końcem poprzedniego roku, podczas gdy wzrost w analogicznym okresie 2025 r. wyniesie zaledwie 7,1%. Mimo to organ regulacyjny nadal dąży do wzrostu kredytu o około 19% w całym roku, co stwarza gospodarce przestrzeń do dostępu do kapitału dla sektora produkcyjnego, biznesowego i priorytetowego. „Polityka ta jest postrzegana jako rozwiązanie mające na celu usunięcie wąskich gardeł w segmentach potrzebujących kapitału, przy jednoczesnym zapewnieniu kontroli ryzyka w sektorze nieruchomości komercyjnych i działalności spekulacyjnej. Jest to właściwe podejście regulacyjne w obecnym kontekście” – skomentowała pani Thu Thao.

Z biznesowego punktu widzenia dyrektor generalny firmy zajmującej się nieruchomościami, która wznawia projekt po okresie komplikacji prawnych, uważa, że ​​informacja ta może początkowo wywołać pozytywny efekt psychologiczny na rynku.

Według tego eksperta, bezpośredni wpływ dotknie przede wszystkim przedsiębiorstwa rozwijające budownictwo socjalne, parki przemysłowe i strefy przetwórstwa eksportowego – sektory, które skorzystają na nowej polityce. Tymczasem komercyjne projekty mieszkaniowe nie należą jeszcze do priorytetowych. „Ogólnie rzecz biorąc, wraz ze wzrostem aktywności kredytowej, niezależnie od segmentu, będzie ona rozprzestrzeniać się i pozytywnie wpływać na cały rynek. To wciąż dobry prognostyk dla rynku nieruchomości w obecnym okresie” – skomentował przedsiębiorca.

Projekt budownictwa socjalnego w Khanh Hoa . (Mały obrazek: Lista 25 banków, którym przyznano zwiększone kredyty na określone priorytetowe sektory rynku nieruchomości. Zdjęcie: KY NAM)

Nie przekraczaj przyznanego limitu.

W rozmowie z reporterem gazety Nguoi Lao Dong, starszy dyrektor Wietnamskiego Banku Przemysłowo-Handlowego ( VietinBank ) powiedział, że w 2025 r. wiele banków zaostrzy działalność polegającą na udzielaniu pożyczek na nieruchomości, koncentrując się wyłącznie na wypłacaniu środków na projekty o wysokiej wykonalności i wyraźnej skuteczności, aby ograniczyć ryzyko kredytowe, gdy rynek wciąż znajduje się w fazie ożywienia.

Jednak od końca 2025 roku wiele instytucji kredytowych zwróciło się do Banku Państwowego Wietnamu (SBV) z prośbą o ponowne rozważenie metody określania salda kredytów hipotecznych. Zdaniem banków, wliczanie kredytów na inwestycje w budownictwo socjalne, parki przemysłowe i strefy przetwórstwa eksportowego do całkowitego salda kredytów hipotecznych nie jest w pełni właściwe. Wszystkie te sektory są wspierane przez państwo w realizacji celów socjalnych, przyciąganiu kapitału inwestycyjnego, promowaniu produkcji i biznesu oraz stymulowaniu wzrostu gospodarczego. „Być może w związku z tą sytuacją SBV dostosował swoje wytyczne w 2026 roku, wyłączając dodatkowe saldo kredytów na budownictwo socjalne, parki przemysłowe i strefy przetwórstwa eksportowego z docelowego salda kredytów hipotecznych” – skomentował przedstawiciel VietinBanku.

Według niego, nowa metoda kalkulacji da bankom większe możliwości kredytowania w sektorze nieruchomości. W przypadku trudności z udzielaniem kredytów w innych sektorach, banki mogą rozważyć finansowanie projektów nieruchomościowych, które są rentowne i charakteryzują się dobrym zwrotem z inwestycji.

Zdaniem ekspertów, ta zmiana w sposobie obliczania niespłaconych kredytów hipotecznych może nie mieć nagłego wpływu na cały rynek, ale sygnalizuje, że kapitał jest w większym stopniu kierowany do sektorów zdolnych do generowania wartości dodanej dla gospodarki. Jest to również krok w kierunku zrównoważenia celu wspierania wzrostu i kontroli ryzyka w kontekście rynku nieruchomości, który wciąż się odbudowuje.

Złagodzenie metody kalkulacji nie oznacza jednak, że instytucje kredytowe mogą bez ograniczeń zwiększać akcję kredytową. Banki muszą nadal ściśle przestrzegać ogólnych limitów wzrostu kredytów ustalonych przez Bank Państwowy Wietnamu na początku roku.

Zgodnie z Okólnikiem nr 11686 z dnia 31 grudnia 2025 r. Banku Państwowego Wietnamu, cel wzrostu kredytów dla każdego banku jest określany na podstawie oceny ratingowej od 1 do 5, pomnożonej przez ogólny współczynnik 2,6% zastosowany w 2026 r. Oznacza to, że nawet przy zwiększonej przestrzeni kredytowej dla niektórych priorytetowych segmentów, całkowite saldo kredytów niespłaconych banku nie może przekroczyć przyznanego limitu. Na przykład, jeśli bankowi zostanie przypisana maksymalna stopa wzrostu kredytów wynosząca 13% w 2026 r., jego całkowite saldo kredytów niespłaconych, w tym kredytów hipotecznych, może wzrosnąć jedynie o odpowiadające 13% w porównaniu z końcem poprzedniego roku. Na przykład, jeśli saldo kredytów hipotecznych na koniec 2025 r. osiągnęło 100 mld VND, maksymalny limit w 2026 r. wyniesie jedynie około 113 mld VND. Celem tej regulacji jest kontrola ryzyka, zapobieganie nadmiernemu napływowi kapitału do sektora nieruchomości oraz zapewnienie stabilności systemu bankowego i rynku finansowego.

Koniec z masowym udzielaniem kredytów.

Według pana Nguyena Le Nama, dyrektora działu klientów indywidualnych w Asia Commercial Bank (ACB), Bank Państwowy Wietnamu (SBV) nadal utrzymuje rygorystyczne, ale bardziej elastyczne podejście do kontroli kredytowej w sektorze nieruchomości. Pan Nam podkreślił, że obecny rynek nie nadaje się już do masowego udzielania kredytów. Zamiast tego banki skoncentrują się na opracowywaniu pakietów kredytowych dostosowanych do konkretnych grup klientów i projektów. Ocena będzie oparta na efektywności inwestycji, zdolności spłaty i wykonalności projektu, a nie na stosowaniu ogólnego szablonu. „ACB opracowuje rozwiązania kredytowe, które odpowiadają rzeczywistym potrzebom firm i osób fizycznych. Bank priorytetowo traktuje projekty, które są efektywne i odpowiadają rzeczywistym potrzebom rynku, zamiast rozszerzać ofertę kredytową za wszelką cenę” – stwierdził pan Nam.

Źródło: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm