Cennik gruntów gorących 2026 prowincje

Od 2026 roku państwo zniesie ramy cen gruntów regulowane przez rząd co 5 lat i zastąpi je cennikiem gruntów regulowanym przez prowincje, począwszy od 2026 roku, a następnie korygowanym corocznie zgodnie z rzeczywistymi wahaniami rynku. Cennik gruntów jest tworzony zgodnie ze ścisłymi regulacjami rządowymi i instrukcjami Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska dotyczącymi zasad, procesów, metod i kryteriów dotyczących obszarów i lokalizacji. Dwie najbardziej podstawowe zasady to ustalanie cen ściśle zgodnie z cenami rynkowymi, co zapewnia niezależność między jednostką doradczą ds. ustalania cen a Radą ds. Wyceny Cen z właściwym organem zatwierdzającym. Ogólny cennik zawiera 8 podstawowych tabel pomocniczych według 8 rodzajów gruntów: 4 tabele gruntów rolnych (grunty pod uprawy jednoroczne, grunty pod uprawy wieloletnie, grunty pod akwakulturę i grunty leśne). Grunty nierolnicze obejmują również 4 tabele (grunty mieszkalne, grunty komercyjne i usługowe, grunty pod obiekty produkcyjne, grunty pod parki przemysłowe). Ponadto można ją podzielić na wiele mniejszych tabel drugorzędnych, takich jak grunty mieszkaniowe i inne grunty nierolnicze, sklasyfikowane według obszarów miejskich i wiejskich. Tabela cen gruntów dla każdej jednostki administracyjnej gminy i okręgu, gdzie każda jednostka jest podzielona na wiele obszarów, każdy obszar ma określoną liczbę pozycji. Każda pozycja ma określoną liczbę lokalizacji. Każda kategoria gruntów mieszkaniowych i innych gruntów nierolniczych ma zazwyczaj 5 lokalizacji, a każda kategoria popularnych gruntów rolnych ma 3 lokalizacje. Lokalizacja nr 1 ma najwyższą cenę, a ceny w kolejnych lokalizacjach stopniowo maleją.

Cennik gruntów stanowi podstawę do ustalenia ceny gruntów wydzierżawionych lub przydzielonych przez państwo (za odpłatnością), ceny przetargowej, opłaty za użytkowanie gruntów przy przekształcaniu gruntów, podatku od zakupu i przeniesienia własności gruntów, odszkodowania przy odzyskiwaniu gruntów przez państwo, innych opłat i obciążeń gruntowych.

Proponuje się, aby cennik gruntów prowincji z 2026 r. zbliżył się do ceny rynkowej, wzrastając średnio o 30–70% dla gruntów mieszkalnych i 20–50% dla gruntów rolnych (w porównaniu z cennikiem gruntów obowiązującym do końca 2025 r.). Cennik gruntów na terenach nizinnych proponuje się zwiększyć średnio o 30–40% dla gruntów mieszkalnych i 15–30% dla gruntów rolnych. W terenach górskich wskaźnik ten wynosi odpowiednio 15–30% i 10–25%. Cena szczytowa wszystkich rodzajów gruntów na terenach górskich jest znacznie niższa i stanowi jedynie 10–30% ceny gruntów nizinnych. Warto zauważyć, że w przypadku fuzji prowincji ceny gruntów w obszarze centralnym nie rosną, a nawet spadają, gdy ośrodek administracyjny prowincji przenosi się w inne miejsce; wręcz przeciwnie, ceny gruntów w miejscu, które po fuzji stanie się wspólnym ośrodkiem administracyjnym prowincji, gwałtownie rosną.

Niektóre miejscowości stały się epicentrami prasy. Na północy, proponowana podwyżka cen gruntów miejskich w Hanoi wynosi od 2 do 26% (w porównaniu do ceny skorygowanej w 2025 r.), a także 150-270% (w porównaniu do ceny nieskorygowanej w 2025 r.). Cena szczytowa (liczona za metr kwadratowy) wynosi 702 mln VND za grunty miejskie w centrum miasta i 290 000 VND za grunty rolne. W Quang Ninh grunty miejskie wzrosły średnio 1,5-2 razy, najwyższa cena była ponad 5 razy, cena szczytowa wyniosła 203 mln VND; grunty wiejskie wzrosły średnio ponad 3 razy, nawet 9 razy. W Hai Phong nastąpił najwyższy wzrost do 370%, cena szczytowa gruntów miejskich wyniosła ponad 200 mln VND. Cena gruntów miejskich w Bac Ninh wzrosła średnio 2,4 razy, cena szczytowa wyniosła 120 mln VND. W regionie centralnym, Nghe An, w niektórych lokalizacjach starego i nowego miasta Vinh, obliczona na 80% ceny rynkowej, cena szczytowa wynosiła ponad 200 milionów VND. W Da Nang ceny gruntów miejskich wzrosły o 5-82%, cena szczytowa wyniosła 350 milionów VND; grunty rolne wszelkiego rodzaju wzrosły średnio o 140-150%, cena szczytowa wyniosła 300 000 VND. W Quang Ngai ceny gruntów miejskich wzrosły 2-3 razy, cena szczytowa wyniosła 60 milionów VND. Na południu, w Ho Chi Minh City, ceny wzrosły o 4%-280%. Cena szczytowa gruntów miejskich wyniosła 687 milionów VND, gruntów rolnych 810 tysięcy VND. W Dong Nai grunty mieszkalne wzrosły 1,3-2 razy; grunty rolne wzrosły 1,1-1,8 razy, w niektórych miejscach nawet 9 razy. Cena gruntów miejskich w szczytowym momencie wyniosła 64 miliony VND, gruntów wiejskich 18 milionów VND, a gruntów rolnych 396 000 VND/m². W Tay Ninh ceny gruntów wiejskich i miejskich wzrosły 1,6-6-krotnie, a cena gruntów miejskich w szczytowym momencie wyniosła 83 miliony VND, a gruntów rolnych 178 000 VND.

Prowincje Northern Midlands i Mountains należą do grupy o niskim i średnim wzroście cen gruntów. Grunty miejskie wzrosły średnio o 15%-30%, najwyższy wzrost wyniósł 5-8 razy; grunty rolne wzrosły średnio o 5-20%, najwyższy wzrost wyniósł 80%. Prowincja Thai Nguyen osiągnęła najwyższy szczyt, grunty rolne wyniosły 140 000 VND, grunty miejskie 100 milionów VND. Prowincja Phu Tho wyniosła ponad 90 000 VND i 105 milionów VND. Prowincja Lao Cai wyniosła ponad 50 000 VND i 83 000 milionów VND. Prowincja Dien Bien wyniosła 82 000 VND i 42,5 miliona VND. Prowincja Lai Chau wyniosła 43 000 VND i ponad 9 000 milionów VND. Prowincja Lang Son wyniosła 43 000 VND i 37,2 miliona VND.

Son La jest jedną z prowincji, która ogłosiła wcześniej cennik gruntów na 2026 rok i obecnie zbiera komentarze ze wszystkich szczebli, sektorów, organizacji i osób. Komitet Prowincjonalnego Frontu Ojczyzny zbiera również komentarze od członków Rady Doradczej. Cennik gruntów Son La zawiera 8 cenników podzielonych na 8 rodzajów gruntów. Grunty rolne mają 4 tabele (Grunty pod uprawę roślin jednorocznych, grunty pod uprawę roślin wieloletnich, grunty leśne, grunty pod akwakulturę. Grunty nierolnicze mają 4 tabele: Grunty mieszkalne, grunty komercyjne, grunty usługowe, grunty produkcyjne nierolnicze, grunty parków przemysłowych, klastry przemysłowe). Grunty nierolnicze według 75 jednostek administracyjnych gmin i okręgów. Każdy okręg ma zazwyczaj około 20 obszarów, gmina ma około 10 obszarów. Każdy obszar ma wiele kategorii, każda kategoria ma zazwyczaj 5 lokalizacji. Jeśli chodzi o grunty rolne, cała prowincja ma 75 gmin i okręgów, które mają 75 obszarów i również 75 lokalizacji. Średnia cena gruntów mieszkalnych wzrosła o 10-20%. Cena gruntów rolnych zasadniczo stale rosła o około 30%. Najwyższa cena gruntów mieszkalnych spośród wszystkich rodzajów gruntów występuje w okręgu To Hieu, zwykle 15-20 milionów VND/m2, cena szczytowa wynosi 54 miliony VND. Drugi szczyt wynosi 32 miliony VND, w okręgu Thao Nguyen (dawne miasto Moc Chau). Szczytowa cena gruntów komunalnych wynosi prawie 16 milionów VND (gmina Mai Son, stare miasto Mai Son). Najwyższa cena gruntów rolnych to dwuplenowa ziemia ryżowa, średnio 45 000 VND/m2, cena szczytowa wynosi 78 000 VND (gmina Doan Ket, stary dystrykt Moc Chau). Zatem, w porównaniu z przewidywanymi cenami gruntów w poszczególnych prowincjach kraju, przewidywana cena gruntów w Son La plasuje się w grupie niskich cen, a tempo wzrostu również jest niskie. W regionie Midlands i górzystym na północy kraju ceny gruntów i tempo wzrostu plasują się na poziomie średnim. Taka możliwość jest zgodna z rzeczywistą sytuacją na rynku gruntów w Son La.

Tabela cen gruntów w prowincji Son La należy do grupy prowincji, które różnią się od siebie w porównaniu z całym krajem i regionem. Mianowicie (1) ceny gruntów rolnych rosną stale i szybciej niż ceny gruntów mieszkaniowych, podczas gdy w całym kraju i regionie ceny gruntów mieszkaniowych rosną szybciej; (2) Podział na strefy i lokalizacja gruntów mieszkaniowych i innych gruntów nierolniczych według gminy i okręgu, bez dzielenia tabeli na obszary miejskie i wiejskie; (3) Przyjmowanie każdej gminy i okręgu jako obszaru i lokalizacji w celu ustalenia cen gruntów rolnych. Problemem jest to, że przed połączeniem cała prowincja miała 204 gminy i okręgi, obecnie jest ich 75. Obecnie wiele gmin łączy się z 2-3 gmin, w tym gminy należące do różnych regionów rozwoju (region I, region II, region III), ale wszystkie w tym samym miejscu, co zastanawia ludzi.

Ceny gruntów i tempo wzrostu cen gruntów między regionami, prowincjami i miastami wynikają głównie z różnic w poziomie rozwoju gospodarczego, urbanizacji, rozwoju infrastruktury, parków przemysłowych, przedsiębiorstw i projektów inwestycyjnych. Jednak ogólnie rzecz biorąc, zdaniem ekspertów, jeśli dawna cena gruntów wynosi około 70% ceny rynkowej, to w 2026 roku oczekuje się jej wzrostu do ponad 85%. Jednak na cenę rynkową czasami, a w niektórych miejscach, wpływają również czynniki negatywne (stymulacja cenowa, inflacja cenowa). Istnieją różne opinie na temat zbyt wysokiego wzrostu cen gruntów, niezależnie od tego, czy wywołają one szok, czy nie. Jeśli cena państwowa „dogoni”, cena rynkowa również „ucieknie”. Najbezpieczniejsze i najbardziej rozsądne jest założenie, że proces asymptotyczny wymaga co najmniej 5-letniego cyklu, aby stworzyć optymalny poziom asymptotyczny. Zbliżanie cen gruntów do cen rynkowych jest obiektywnym i koniecznym trendem, ale jest to również miecz obosieczny. Państwo ograniczy straty finansowe, zwiększy dochody budżetowe, a jednocześnie zwiększy koszty odszkodowań, wsparcia i przesiedleń podczas rekultywacji gruntów. Przedsiębiorstwa obawiają się, że koszty projektów inwestycyjnych wzrosną wraz ze wzrostem cen gruntów, co zmniejszy konkurencyjność produktów na rynku, a to z kolei wpłynie na atrakcyjność siły roboczej i stworzy źródła dochodów budżetowych. Ludzie są zaniepokojeni, zwłaszcza ceną gruntów ogrodowych po przekształceniu ich w grunty mieszkaniowe. Oczekuje się, że cena gruntów ogrodowych połączonych z gruntami mieszkaniowymi wzrośnie 1,5-krotnie w porównaniu z ceną gruntów rolnych tego samego rodzaju, ale po przekształceniu ich w grunty mieszkaniowe cena wzrośnie 20-, a nawet 50-krotnie. Gospodarstwa domowe, które chcą wydzielić i przekształcić grunty pod budowę domów dla swoich dzieci, są bezradne, ponieważ muszą ponieść obciążenie finansowe przekraczające ich możliwości. Wielu ekspertów zaleca zbliżenie cen gruntów ogrodowych do cen gruntów mieszkaniowych (około 60-70%), aby zmniejszyć obciążenia finansowe obywateli. Rząd zaproponował jednak, a Zgromadzenie Narodowe poszukuje opinii na temat polityki wykorzystania polityki finansowej do bardziej racjonalnego rozwiązania problemu. Oznacza to, że osoby, które przekształcą grunty ogrodowe w grunty mieszkaniowe w ramach określonego limitu, otrzymają 70% zniżki, płacąc jedynie 30% zobowiązania finansowego. W przypadku przekroczenia limitu mniej niż raz zapłacą 50%, a w przypadku przekroczenia limitu więcej niż raz zapłacą 100%.

Profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska oraz wielu ekspertów, twierdzą, że kraje z dużym doświadczeniem mogą wyciągnąć wnioski ze wzrostu kosztów projektów inwestycyjnych przedsiębiorstw wraz ze wzrostem cen gruntów. Inwestycje przedsiębiorstw tworzą infrastrukturę, przyciągają pracowników, a to jest podstawowy czynnik wzrostu cen gruntów w regionie, generujący dochody dla budżetu. W związku z tym możliwe jest zmniejszenie nakładów finansowych przedsiębiorstw.

Kolejnym problemem jest to, że proces tworzenia cenników gruntów jest bardzo podatny na wpływ czynników negatywnych, ale bardziej prawdopodobne jest ustalenie konkretnych cen gruntów dla każdego przypadku, w zależności od rodzaju gruntu, powierzchni, lokalizacji i czasu. W tym czasie cena gruntu jest odejmowana od ceny z cennika gruntów i mnożona przez współczynnik. Skutecznym środkiem zapobiegającym negatywnym ryzykom, powodującym niesprawiedliwość i prowadzącym do pozwów sądowych, jest publiczne i przejrzyste ustalanie konkretnych cen gruntów, monitorowanie społeczności i wyrażanie w nich swoich opinii. Z drugiej strony, okres przejściowy, przygotowujący do korekty cen gruntów, procedur dotyczących gruntów, transakcji gruntowych i przekształceń gruntów, jest często blokowany i stoi w miejscu, co znacząco wpływa na interesy przedsiębiorstw i osób prywatnych. Władze na wszystkich szczeblach muszą zapewnić publiczny, przejrzysty i płynny proces przejściowy oraz nakazać właściwym organom (agencje zajmujące się procedurami dotyczącymi gruntów oraz pobieraniem podatków, opłat i należności od gruntów) przezwyciężenie zjawiska opóźnień w oczekiwaniu na wzrost cen gruntów.

Ocenia się, że cennik gruntów dla prowincji z 2026 roku został starannie przygotowany i zasadniczo odzwierciedla rzeczywistość rynkową. Jest to jednak jedynie prognoza. Dzięki zebraniu opinii głównych zainteresowanych podmiotów (osób i przedsiębiorstw), opinii organizacji, w tym krytyki, komentarzy i ocen komisji wyceny, cenniki gruntów z pewnością będą pełniejsze, satysfakcjonując państwo, przedsiębiorstwa i mieszkańców, przyczyniając się znacząco do rozwoju społeczno-gospodarczego każdej miejscowości i całego kraju.

Komentarz (0)