Cennik gruntów rolnych na rok 2026 w różnych prowincjach.

Do tej pory prowincje ogłaszały nowe cenniki gruntów zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r., aby zebrać szerokie opinie przed przekazaniem ich do Prowincjonalnych Rad Ludowych w celu podjęcia decyzji i oficjalnego wdrożenia od 1 stycznia 2026 r. Zmiany w cennikach gruntów cieszą się dużym zainteresowaniem opinii publicznej, przedsiębiorstw, prasy i opinii społecznej; można śmiało powiedzieć, że staje się to gorącym tematem.

Od 2026 roku rząd zniesie ramy cen gruntów ustalane przez rząd co 5 lat, zastępując je tabelami cen gruntów ustalanymi przez prowincje, począwszy od 2026 roku, a następnie korygowanymi corocznie w zależności od rzeczywistych wahań rynkowych. Tabele cen gruntów są opracowywane zgodnie z surowymi przepisami rządowymi i wytycznymi Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska dotyczącymi zasad, procedur, metod i kryteriów dotyczących obszarów i lokalizacji. Dwie najważniejsze zasady to ustalanie cen ściśle odzwierciedlających ceny rynkowe oraz zapewnienie niezależności między jednostką konsultacyjną ustalającą cenę a Radą ds. Wyceny Cen, posiadającą odpowiednie uprawnienia do zatwierdzenia. Ogólna tabela cen zawiera 8 podstawowych tabel dodatkowych dla 8 rodzajów gruntów: 4 tabele dla gruntów rolnych (grunty pod uprawy jednoroczne, grunty pod uprawy wieloletnie, grunty akwakultury i grunty leśne). 4 tabele dla gruntów nierolniczych (grunty mieszkalne, grunty komercyjne i usługowe, grunty pod zakłady produkcyjne i grunty parków przemysłowych). Ponadto ceny gruntów można podzielić na mniejsze tabele dodatkowe, takie jak dla gruntów mieszkalnych i innych rodzajów gruntów nierolniczych, sklasyfikowanych według obszarów miejskich i wiejskich. Tabele cen gruntów są również dostępne dla każdej jednostki administracyjnej (gminy/dzielnicy), przy czym każda jednostka jest dodatkowo podzielona na kilka stref, z których każda zawiera określoną liczbę kategorii. Każda kategoria obejmuje określoną liczbę lokalizacji. Każda kategoria gruntów mieszkalnych i innych gruntów nierolniczych zazwyczaj obejmuje 5 lokalizacji, podczas gdy każda kategoria gruntów rolnych zazwyczaj obejmuje 3 lokalizacje. Lokalizacja nr 1 ma najwyższą cenę, a kolejne lokalizacje są coraz tańsze.

Cennik gruntów stanowi podstawę do ustalania wartości gruntów państwowych przeznaczonych do dzierżawy lub przydziału (za opłatą), cen przetargowych, opłat za użytkowanie gruntów przy ich przekształcaniu, podatków od kupna i sprzedaży gruntów, odszkodowań w przypadku przejęcia gruntów przez państwo oraz innych opłat i należności związanych z gruntami.

Proponowany cennik gruntów dla prowincji w 2026 r. jest zbliżony do cen rynkowych, ze średnim wzrostem o 30–70% dla gruntów mieszkalnych i 20–50% dla gruntów rolnych (w porównaniu z cennikiem gruntów obowiązującym do końca 2025 r.). Proponowany wzrost dla gruntów mieszkalnych na równinach wynosi 30–40% dla gruntów mieszkalnych i 15–30% dla gruntów rolnych. Stawka ta wynosi 15–30% i 10–25% na obszarach górskich. Szczytowe ceny gruntów na obszarach górskich są znacznie niższe, stanowiąc jedynie 10–30% cen na obszarach nizinnych. Co istotne, w przypadku fuzji prowincji ceny gruntów w obszarach centralnych nie rosną, a mogą nawet spaść, gdy ośrodek administracyjny prowincji zostanie przeniesiony. Z kolei ceny gruntów na obszarach, które staną się wspólnym ośrodkiem administracyjnym połączonych prowincji, gwałtownie rosną.

Kilka miejscowości znalazło się w centrum uwagi mediów. Na północy, Hanoi proponuje wzrost cen gruntów miejskich o 2-26% (w porównaniu do ceny skorygowanej w 2025 r.) i wzrost o 150-270% (w porównaniu do ceny nieskorygowanej w 2025 r.). Cena szczytowa (za metr kwadratowy) wynosi 702 mln VND za grunty miejskie w centrum miasta i 290 000 VND za grunty rolne. W Quang Ninh ceny gruntów miejskich wzrosły średnio 1,5-2 razy, a niektóre nawet ponad 5 razy, osiągając szczyt na poziomie 203 mln VND; ceny gruntów wiejskich wzrosły średnio około 3 razy, a niektóre nawet 9 razy. Największy wzrost, wynoszący 370%, odnotowano w Hai Phong, gdzie ceny gruntów miejskich przekroczyły 200 mln VND. W Bac Ninh ceny gruntów miejskich wzrosły średnio 2,4 razy, osiągając szczyt na poziomie 120 mln VND. W centralnym Wietnamie, w prowincji Nghe An, ceny gruntów w niektórych obszarach starego i nowego miasta Vinh obliczane są na 80% wartości rynkowej, przy czym ceny szczytowe przekraczają 200 milionów VND. W Da Nang ceny gruntów miejskich wzrosły o 5-82%, osiągając szczyt na poziomie 350 milionów VND; ceny gruntów rolnych wszystkich rodzajów wzrosły średnio o 140-150%, osiągając szczyt na poziomie 300 000 VND. W Quang Ngai ceny gruntów miejskich wzrosły 2-3 razy, osiągając szczyt na poziomie 60 milionów VND. W południowym Wietnamie, w Ho Chi Minh City, wzrosty wyniosły 4%-280%. Szczytowe ceny gruntów miejskich osiągnęły 687 milionów VND, a gruntów rolnych 810 000 VND. W Dong Nai ceny gruntów mieszkalnych wzrosły 1,3-2 razy; ceny gruntów rolnych wzrosły 1,1-1,8 razy, a w niektórych obszarach wzrosty sięgały nawet 9 razy. Ceny gruntów miejskich w szczytowym okresie osiągnęły 64 miliony VND, gruntów pod zabudowę wiejską 18 milionów VND, a gruntów rolnych 396 000 VND/m². W Tay Ninh ceny gruntów na obszarach wiejskich i miejskich wzrosły od 1,6 do 6 razy, osiągając szczyt na poziomie 83 milionów VND za grunty miejskie i 178 000 VND za grunty rolne.

Prowincje w północnych Midlands i regionie górzystym należą do grupy o niskim lub średnim wzroście cen gruntów. Ceny gruntów miejskich pod zabudowę wzrosły średnio o 15%-30%, przy czym najwyższy wzrost wyniósł 5-8 razy; ceny gruntów rolnych wzrosły średnio o 5-20%, przy czym najwyższy wzrost wyniósł 80%. Prowincja Thai Nguyen osiągnęła najwyższy szczyt, z cenami gruntów rolnych na poziomie 140 000 VND i miejskich gruntów mieszkalnych na poziomie 100 milionów VND. W prowincji Phu Tho ceny wynosiły powyżej 90 000 VND i 105 milionów VND. W prowincji Lao Cai ceny wynosiły powyżej 50 000 VND i 83 000 milionów VND. W prowincji Dien Bien ceny wynosiły 82 000 VND i 42,5 miliona VND. W prowincji Lai Chau ceny wynosiły 43 000 VND i ponad 9 000 milionów VND. W prowincji Lang Son ceny wynosiły 43 000 VND i 37,2 mln VND.

Son La jest jedną z prowincji, która wcześnie ogłosiła cennik gruntów na 2026 rok i obecnie zbiera opinie od wszystkich szczebli, sektorów, organizacji i opinii publicznej. Prowincjonalny Komitet Frontu Ojczyzny zbiera również opinie od członków Rady Doradczej. Cennik gruntów Son La składa się z ośmiu cenników dla ośmiu rodzajów gruntów. Grunty rolne mają cztery listy (grunty pod uprawy jednoroczne, grunty pod uprawy wieloletnie, grunty leśne i grunty akwakultury). Grunty nierolnicze mają cztery listy: grunty mieszkalne, grunty komercyjne i usługowe, grunty produkcyjne nierolnicze oraz grunty parków przemysłowych/klastrów przemysłowych). Grunty nierolnicze są podzielone na 75 jednostek administracyjnych (gminy i okręgi). Każdy okręg zazwyczaj obejmuje około 20 obszarów, a każda gmina około 10 obszarów. Każdy obszar ma wiele kategorii, przy czym każda kategoria zazwyczaj obejmuje 5 lokalizacji. Jeśli chodzi o grunty rolne, cała prowincja obejmuje 75 gmin i okręgów, co oznacza 75 obszarów i 75 lokalizacji. Średnie ceny gruntów mieszkalnych wzrosły o 10-20%. Podstawowe ceny gruntów rolnych rosły systematycznie o około 30%. Najwyższe ceny wśród wszystkich rodzajów gruntów osiągnęły grunty mieszkalne, najwyższe w okręgu To Hieu, zazwyczaj na poziomie 15-20 milionów VND/m2, osiągając szczyt na poziomie 54 milionów VND. Drugą najwyższą cenę, wynoszącą 32 miliony VND, odnotowano w okręgu Thao Nguyen (dawniej miasto Moc Chau). Grunty mieszkalne na poziomie gminy osiągnęły szczyt na poziomie prawie 16 milionów VND (gmina Mai Son, dawniej miasto Mai Son). Najwyższe ceny gruntów rolnych odnotowano w przypadku gruntów ryżowych z podwójną uprawą, wynosząc średnio 45 000 VND/m2, osiągając szczyt na poziomie 78 000 VND (gmina Doan Ket, dawniej dystrykt Moc Chau). Zatem w porównaniu z prognozowanymi cenami gruntów w prowincjach w całym kraju, prognozowane ceny gruntów Son La należą do najniższych, a tempo wzrostu również jest jednym z najniższych. W regionie Northern Midlands and Mountains ceny gruntów i stopy wzrostu plasują się w średnim przedziale. Jest to zgodne z rzeczywistą sytuacją na rynku gruntów w Son La.

Lista cen gruntów w prowincji Son La różni się od cen w pozostałej części kraju i regionu. Mianowicie (1) ceny gruntów rolnych rosną stale i szybciej niż ceny gruntów mieszkaniowych, podczas gdy w pozostałej części kraju i regionu ceny gruntów mieszkaniowych rosną bardziej; (2) Grunty i grunty nierolnicze są dzielone na obszary i lokalizacje według każdej gminy i okręgu, zamiast dzielić listę według obszarów miejskich i wiejskich; (3) Każda gmina i okręg jest wykorzystywana zarówno jako obszar, jak i lokalizacja do określania cen gruntów rolnych. Problemem jest to, że przed połączeniem prowincja miała 204 gminy i okręgi, obecnie jest ich tylko 75. Obecnie wiele gmin jest łączonych z 2-3 gmin, w tym gminy należące do różnych stref rozwoju (strefa I, strefa II, strefa III), ale wszystkie mają tę samą lokalizację, co budzi obawy.

Ceny gruntów i ich wzrost różnią się w zależności od regionu i prowincji/miasta, głównie ze względu na zróżnicowany poziom rozwoju gospodarczego, urbanizacji, rozwoju infrastruktury, stref przemysłowych, działalności gospodarczej i projektów inwestycyjnych. Eksperci przewidują, że jeśli obecne ceny gruntów wynoszą około 70% wartości rynkowej, to w 2026 roku ceny wzrosną o około 85%. Jednak ceny rynkowe są czasami, a w niektórych miejscach, podatne na negatywne czynniki (manipulacja cenami, inflacja cen). Kwestią dyskusyjną pozostaje, czy prognozowany wzrost cen gruntów jest zbyt gwałtowny i wywoła szok. Jeśli rząd „dogoni” cenę rynkową, cena rynkowa również „pójdzie w jego ślady”. Najbezpieczniejszym i najrozsądniejszym podejściem jest co najmniej 5-letni cykl, aby osiągnąć optymalną konwergencję cen. Zbliżanie cen gruntów do wartości rynkowej jest obiektywnym i koniecznym trendem, ale jest to również miecz obosieczny. Rząd ograniczy straty finansowe i zwiększy dochody budżetowe, ale zwiększy to również koszty odszkodowań, wsparcia i przesiedleń w przypadku rekultywacji gruntów. Przedsiębiorstwa obawiają się, że koszty projektów inwestycyjnych wzrosną z powodu rosnących cen gruntów, co zmniejszy konkurencyjność ich produktów na rynku, co z kolei wpłynie na przyciągnięcie siły roboczej i generowanie dochodów budżetowych. Społeczeństwo jest zaniepokojone, zwłaszcza ceną gruntów ogrodniczych po przekształceniu ich w grunty mieszkaniowe. Oczekuje się, że cena gruntów ogrodniczych połączonych z gruntami mieszkaniowymi wzrośnie 1,5-krotnie w porównaniu z ceną podobnych gruntów rolnych, ale po przekształceniu ich w grunty mieszkaniowe cena wzrośnie 20-, a nawet 50-krotnie. Gospodarstwa domowe, które chcą wydzielić i przekształcić grunty pod budowę domów dla swoich dzieci, są bezradne z powodu obciążenia finansowego przekraczającego ich możliwości. Wielu ekspertów sugeruje podniesienie cen gruntów ogrodniczych do poziomu zbliżonego do cen gruntów mieszkaniowych (około 60-70%), aby zmniejszyć obciążenie finansowe obywateli. Rząd proponuje jednak, a Zgromadzenie Narodowe obecnie poszukuje opinii w tej sprawie, politykę wykorzystania zachęt finansowych w celu bardziej racjonalnego rozwiązania tego problemu. Osoby, które przekształcą grunty ogrodnicze w grunty mieszkaniowe w ramach określonego limitu, mają prawo do 70% zniżki, musząc zapłacić jedynie 30% swoich zobowiązań finansowych. Jeżeli limit zostanie przekroczony mniej niż raz, płacą 50%, jeżeli przekroczenie nastąpi jednokrotnie lub więcej razy, płacą 100%.

Odnosząc się do wzrostu kosztów nakładów inwestycyjnych w biznesie, spowodowanego rosnącymi cenami gruntów, profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, oraz wielu ekspertów sugeruje, że kraje z dobrym doświadczeniem mogą wyciągnąć z tego wnioski. W szczególności, projekty inwestycyjne w biznesie tworzą infrastrukturę i przyciągają siłę roboczą, co jest kluczowym czynnikiem wzrostu cen gruntów w regionie i generowania dochodów budżetowych. W ten sposób można zmniejszyć obciążenie finansowe przedsiębiorstw.

Kolejnym problemem jest to, że proces ustalania tabel cen gruntów jest mniej podatny na negatywne wpływy, ale ustalanie konkretnych cen gruntów dla każdego przypadku w oparciu o rodzaj gruntu, powierzchnię, lokalizację i czas może być bardziej podatne na problemy. Wynika to z faktu, że cena gruntu jest następnie obliczana poprzez pomnożenie ceny z tabeli cen gruntów przez współczynnik. Skutecznym sposobem zapobiegania negatywnym ryzykom, niesprawiedliwości i potencjalnym skargom jest zapewnienie, że ustalanie konkretnych cen gruntów jest publiczne i przejrzyste, z nadzorem i udziałem społeczności. Z drugiej strony, okres przejściowy poprzedzający korekty cen gruntów, procedury gruntowe, transakcje kupna i sprzedaży oraz przekształcanie gruntów często charakteryzuje się opóźnieniami i zakłóceniami, co znacząco wpływa na prawa przedsiębiorstw i obywateli. Władze rządowe na wszystkich szczeblach muszą zapewnić przejrzysty, płynny i efektywny proces przejściowy, zlecając odpowiednim agencjom (zajmującym się procedurami gruntowymi oraz pobierającym podatki, opłaty i należności gruntowe) przezwyciężenie opóźnień spowodowanych oczekiwaniem na wzrost cen gruntów.

Cenniki gruntów na rok 2026 w prowincjach są uważane za dobrze przygotowane i generalnie odzwierciedlają realia rynkowe. Są to jednak jedynie prognozy. Dzięki zebraniu opinii od kluczowych interesariuszy (mieszkańców i przedsiębiorców), w tym opinii organizacji kontrolujących oraz ocen rady ds. wyceny nieruchomości, cenniki gruntów będą niewątpliwie pełniejsze, satysfakcjonując rząd, przedsiębiorstwa i obywateli oraz wnosząc znaczący wkład w rozwój społeczno-gospodarczy w każdej miejscowości i w całym kraju.

 

Phan Duc Ngu

Źródło: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html