Grafika: HONG ANH
Jednak wielu ekspertów ekonomicznych twierdzi, że zamiast utożsamiać wszystkie segmenty rynku nieruchomości z ryzykiem, należy zaprojektować osobne mechanizmy kredytowe dla segmentów odpowiadających rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym, a także otworzyć więcej kanałów kapitałowych średnio- i długoterminowych, aby ograniczyć zależność od kredytów bankowych.
Wybiórcze przepływy inwestycji w nieruchomości
Wietnamski rynek nieruchomości wykazuje oznaki ożywienia po długim okresie stagnacji. Transakcje stopniowo się poprawiają, popyt na mieszkania ponownie rośnie, a przyspieszenie inwestycji w infrastrukturę doprowadziło do znacznego popytu na kapitał zarówno ze strony przedsiębiorstw, jak i nabywców mieszkań. Jednak w przeciwieństwie do poprzedniego okresu, przepływy kredytowe nie są już uwalniane bezkrytycznie, lecz podlegają ściślejszej regulacji, priorytetowo traktując bezpieczne segmenty rynku z realnym popytem.
Według Nguyen Phi Lan, Dyrektora Departamentu Prognoz i Statystyki, Moneta i Stabilność Finansowa (Bank Państwowy Wietnamu), na dzień 14 maja wartość kredytów w całym systemie osiągnęła około 19,4 miliona VND, co stanowi wzrost o 18,3% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, podczas gdy mobilizacja kapitału wzrosła o około 14,9%, osiągając około 18,1 miliona VND. Duża różnica między kredytami a mobilizacją kapitału wywiera znaczną presję na płynność systemu bankowego. W tym kontekście Bank Państwowy Wietnamu nadal kieruje przepływy kapitału do sektorów produkcji i biznesu, branż priorytetowych oraz nowych czynników wzrostu, takich jak transformacja cyfrowa, transformacja ekologiczna, gospodarka o obiegu zamkniętym oraz nauka i technologia.
W sektorze nieruchomości, kredyty są nadal utrzymywane, ale z zaostrzoną kontrolą ryzyka. Pan Lan podkreślił, że agencje regulacyjne muszą odpowiednio regulować przepływy kapitału między branżami i sektorami, ponieważ nadmierne priorytetyzowanie jednego sektora utrudni dostęp do kapitału wielu innym sektorom, zwłaszcza małym, średnim i mikroprzedsiębiorstwom.
Według Vietcombank Securities Company (VCBS), kredyty na nieruchomości w 2026 roku prawdopodobnie będą nadal rosły, ale w wolniejszym i bardziej selektywnym tempie niż w 2025 roku, ze względu na ścisłą kontrolę Banku Państwowego Wietnamu nad kredytami udzielanymi sektorom potencjalnie ryzykownym. Od początku 2026 roku organ regulacyjny nałożył na instytucje kredytowe obowiązek kontrolowania wzrostu kredytów na nieruchomości, tak aby nie przekroczył on ogólnego tempa wzrostu kredytów w całym systemie bankowym.
Według Vietcombank Securities Company (VCBS), kredyty na nieruchomości w 2026 roku prawdopodobnie będą nadal rosły, ale w wolniejszym i bardziej selektywnym tempie niż w 2025 roku, ze względu na ścisłą kontrolę Banku Państwowego Wietnamu nad kredytami udzielanymi sektorom potencjalnie ryzykownym. Od początku 2026 roku organ regulacyjny nałożył na instytucje kredytowe obowiązek kontrolowania wzrostu kredytów na nieruchomości, tak aby nie przekroczył on ogólnego tempa wzrostu kredytów w całym systemie bankowym.
W rzeczywistości Bank Państwowy Wietnamu nadal ułatwia dostęp do kapitału dla sektora nieruchomości, o czym świadczy utrzymujący się silny wzrost kredytów na nieruchomości. Według Ministerstwa Budownictwa, na dzień 28 lutego łączna wartość niespłaconych kredytów dla sektora nieruchomości wyniosła około 2235 bilionów VND, co stanowi wzrost o 11,7% w porównaniu z czwartym kwartałem 2025 roku i aż o 43% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednak wiele firm zgłasza, że dostęp do kapitału jest w tym czasie znacznie utrudniony.
Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, poinformował, że plan wzrostu kredytów na rok 2026 wynosi około 15%, czyli mniej niż 19,1% z roku poprzedniego, podczas gdy popyt na kapitał na rynku pozostaje bardzo wysoki. To stwarza znaczną presję.
Oprócz presji kredytowej, rosnące stopy procentowe również zwiększają obciążenie rynku. Chociaż nominalne stopy procentowe mają tendencję spadkową, rzeczywisty koszt kapitału dla firm z branży nieruchomości pozostaje wysoki ze względu na utrudniony dostęp do kapitału. Pan Phan Duy Hung, starszy analityk w Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, ostrzegł również, że ryzyko refinansowania istnieje dla deweloperów nieruchomości wypoczynkowych lub podmiotów borykających się z problemami prawnymi.
Kredytu nie można przyznawać bezkrytycznie.
Jednym z najczęściej dyskutowanych obecnie zagadnień jest alokacja kredytów na rynku nieruchomości. Zdaniem ekspertów, stosowanie stosunkowo jednolitego mechanizmu kredytowego do wszystkich segmentów rynku nieruchomości stwarza poważne problemy, utrudniając wielu projektom zaspokajającym rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe dostęp do kapitału. Tran Van Hieu, dyrektor generalny OBC Holding, argumentuje, że łączenie wszystkich segmentów rynku nieruchomości w jeden koszyk kredytowy zniekształciło koszty kapitałowe i bezpośrednio wpłynęło na dostęp ludzi do mieszkań.
Mieszkania socjalne lub mieszkania socjalne, zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, nie są w stanie wytrzymać takich samych stóp procentowych i limitów kredytowych, jak nieruchomości spekulacyjne czy luksusowe ośrodki wypoczynkowe. „Jednolita polityka kredytowa nie tylko powoduje nierównowagę kosztów kapitałowych, ale ostatecznie bezpośrednio wpływa na cenę sprzedaży, sprawiając, że marzenie o posiadaniu własnego domu staje się coraz bardziej nieosiągalne” – dodał pan Hieu. Zgadzając się z tym poglądem, pan Chau argumentował również, że nieruchomości powinny być kategoryzowane w celu zapewnienia odpowiedniego kredytu, zamiast utożsamiać wszystkie segmenty z ryzykiem. Mieszkania socjalne charakteryzują się poziomem bezpieczeństwa sięgającym 99%, podczas gdy mieszkania socjalne i nieruchomości przemysłowe również należą do grupy niskiego ryzyka.
Obecnie Bank Państwowy Wietnamu analizuje propozycje dotyczące klasyfikacji nieruchomości, aby opracować w przyszłości bardziej odpowiednie mechanizmy kredytowe. Podczas spotkania z Bankiem Państwowym Wietnamu pod koniec kwietnia 2026 roku premier Le Minh Hung zwrócił się do sektora bankowego o zbadanie i sklasyfikowanie każdego rodzaju nieruchomości w celu zastosowania odpowiednich limitów kredytowych, a także o wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego i stref przemysłowych.
Wielu liderów banków komercyjnych podkreślało również „selektywny” aspekt udzielania kredytów hipotecznych. Prezes VPBank, Ngo Chi Dung, stwierdził, że najważniejsze nie jest to, czy inwestować w nieruchomości, ale wybór odpowiedniego segmentu. VPBank priorytetowo traktuje kapitał w projektach mieszkaniowych, które odpowiadają rzeczywistym potrzebom, zwłaszcza w segmencie mieszkań socjalnych i średniej klasy, ograniczając jednocześnie finansowanie projektów kurortów lub luksusowych segmentów spekulacyjnych.
Prezes Techcombanku, Ho Hung Anh, stwierdził również, że bank finansuje wyłącznie projekty o dobrej płynności, pełnej dokumentacji prawnej i klientów o jasnej zdolności finansowej. Z kolei prezes SHB, Do Quang Hien, podkreślił, że kapitał SHB koncentruje się obecnie na projektach infrastrukturalnych, budownictwie socjalnym, mieszkalnictwie dla młodzieży oraz nieruchomościach przemysłowych – segmentach, na które uważa się realny popyt i dobrą zdolność absorpcyjną.
Kredyt bankowy jest postrzegany jako kluczowy „filar” rynku nieruchomości. Jednak wielu twierdzi, że nadmierne poleganie na kredytach bankowych czyni rynek podatnym na wahania stóp procentowych i polityki pieniężnej.
Kredyt bankowy jest postrzegany jako kluczowy „filar” rynku nieruchomości. Jednak wielu twierdzi, że nadmierne poleganie na kredytach bankowych czyni rynek podatnym na wahania stóp procentowych i polityki pieniężnej. Dr Can Van Luc, główny ekonomista BIDV, sugeruje, że w dłuższej perspektywie konieczne jest rozwijanie innych kanałów mobilizacji kapitału, takich jak obligacje korporacyjne, fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) i fundusze mieszkaniowe, aby zmniejszyć presję na system bankowy.
Obecnym wyzwaniem dla rynku nieruchomości jest nie tylko poluzowanie procedur kredytowych, ale co ważniejsze, selektywna alokacja kapitału, priorytetowe traktowanie segmentów odpowiadających rzeczywistym potrzebom, przy jednoczesnym promowaniu reform instytucjonalnych i rozwiązywaniu problemów prawnych utrudniających realizację projektów. W rzeczywistości, według statystyk HoREA, w całym kraju nadal około 4500 projektów boryka się z przeszkodami prawnymi, co „zamraża” ponad 2,5 biliona VND kapitału inwestycyjnego.
Według gazety Nhan Dan
Źródło: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html
Komentarz (0)