Po mieszkaniach, jakie rodzaje nieruchomości będą motorem napędowym inwestycji w najbliższym okresie?

Budynki mieszkalne nadal przodują na rynku.

Wraz ze stabilnym wzrostem gospodarki , rynek nieruchomości w drugim kwartale 2024 r. nadal odnotowywał pozytywne sygnały, ze względu na gwałtowny wzrost nowej podaży i wolumenu transakcji, odpowiednio 3-krotnie i 2,4-krotnie wyższy niż w poprzednim kwartale.

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że w ostatnim kwartale podstawowa podaż mieszkań osiągnęła około 27 335 lokali, z czego około 19 747 nowych wystawiono na sprzedaż. Ogółem na rynku odnotowano 14 400 udanych transakcji. Znaczny wzrost liczby transakcji wynikał z poprawy jakości podaży i popytu, skoncentrowanego głównie na projektach mieszkaniowych. Popyt rynkowy, w tym popyt inwestycyjny, wzrósł o około 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem, a realny popyt również się poprawił, wraz ze stopniowym odbudowywaniem zaufania do rynku.

VARS zauważył również, że jak dotąd apartamenty pozostają dominującym segmentem napędzającym płynność rynku. Ponad 70% podaży i 75% transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości w drugim kwartale 2024 roku pochodziło z segmentu apartamentów. Nowo uruchomione projekty apartamentowe, zwłaszcza te o cenach powyżej 50 mln VND/m², skoncentrowane w Hanoi , odnotowały bardzo dobre wskaźniki absorpcji, sięgające nawet 90% wkrótce po ich oficjalnym uruchomieniu, pomimo stale rosnących cen na rynku pierwotnym.

Ceny mieszkań nadal utrzymują trend wzrostowy, a najwyższą dynamikę odnotowano w Hanoi. Od połowy do końca 2023 roku wzrost cen na rynku mieszkań w Hanoi zaczął rosnąć, przewyższając dynamikę rynku w Ho Chi Minh. W drugim kwartale 2024 roku średnia cena mieszkań w Hanoi osiągnęła prawie 60 milionów VND/m². W porównaniu z 2019 rokiem ceny mieszkań w Hanoi wzrosły o ponad 58%, czyli ponad dwukrotnie szybciej niż w Ho Chi Minh (27%).

Co więcej, ceny mieszkań w Da Nang również zaczęły ponownie rosnąć, a tempo wzrostu w drugim kwartale 2024 roku przewyższyło tempo wzrostu w Ho Chi Minh. Jednak średnia cena sprzedaży mieszkań jest tu nadal niższa niż w dwóch specjalnych obszarach miejskich.

VARS uważa, że ​​ceny mieszkań na rynku pierwotnym nadal będą trudne do obniżenia, zwłaszcza biorąc pod uwagę ogromną podaż mieszkań z wyższej półki. Towarzyszą temu rosnące koszty budowy oraz coraz wyższa jakość przestrzeni mieszkalnej i udogodnień. Inwestorzy z segmentu apartamentów będą nadal inwestować w grunty pod zabudowę komercyjną w centrum miasta i okolicach, zaspokajając zarówno potrzeby inwestycyjne, jak i mieszkaniowe osób zamożnych. Tymczasem osoby o średnich i niskich dochodach nadal będą korzystać z mieszkań socjalnych, aby posiadać własne mieszkania. Jednak ten segment będzie ograniczony do promienia 30 km od centrum miasta.

Jednakże, według tej jednostki, w kontekście rynku nieruchomości, który nie w pełni się odbudował, a podaż pozostaje ograniczona, segment apartamentów nadal będzie atrakcyjną i nisko ryzykowną opcją dla inwestorów. Wahania poprzednich rozwiązań stanowią cenną lekcję dla nowych, jak i doświadczonych inwestorów, skłaniając ich do stawiania bardziej rygorystycznych wymagań przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych, zwłaszcza w przypadku korzystania z dźwigni finansowej.

Przepływ pieniędzy prawdopodobnie zmieni kierunek.

Według VARS, po dokładnym rozważeniu czynników mikroekonomicznych, przepływy kapitału będą stopniowo przesuwać się w stronę innych rodzajów inwestycji, które posiadają zalety takie jak lokalizacja, potencjał rozwoju i solidna pozycja prawna.

Lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem przy inwestowaniu w nieruchomości, decydującym o ich wartości i potencjale wzrostu cen. Dotyczy to nieruchomości zlokalizowanych w obszarach centralnych, w miejscowościach o silnym wzroście gospodarczym, ściśle powiązanych z sektorem przemysłowym, handlowym i usługowym; z dogodnym systemem transportu oraz w pobliżu udogodnień, takich jak szkoły, szpitale, centra handlowe i lokale rozrywkowe.

Co więcej, nieruchomości na obszarach o efektywnym zagospodarowaniu i planowaniu, atrakcyjnej polityce inwestycyjnej oraz zintegrowanej infrastrukturze transportowej będą miały wyraźny potencjał wzrostu cen. Konieczne jest jednak dokładne zbadanie przyszłych planów zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.

Wreszcie, ważnym czynnikiem jest również posiadanie certyfikatu użytkowania gruntu lub innych dokumentów potwierdzających prawo własności gruntu. Alternatywnie, nieruchomość powinna być wybudowana przez renomowanych inwestorów, posiadać kompleksową i nowoczesną infrastrukturę oraz udogodnienia lub oferować wysokiej klasy usługi i koncentrować się na elitarnej społeczności mieszkaniowej.

Przewiduje się, że nastąpi potencjalna zmiana kierunku napływu inwestycji w nieruchomości.

VARS uważa, że ​​rynek nieruchomości z pewnością będzie potrzebował czasu, aby w pełni przyswoić sobie treść nowych przepisów. Jednocześnie, projekty nieruchomości potrzebują czasu na rozwiązanie przeszkód spowodowanych wejściem w życie ustawy 5 miesięcy wcześniej niż poprzednia decyzja, a także na dokończenie procedur, ponowne uruchomienie i wznowienie wdrażania przed wprowadzeniem nowej podaży na rynek. Dlatego, oprócz segmentu apartamentów, w krótkim okresie kapitał będzie stopniowo przesuwał się w kierunku produktów „gotowych” do transakcji i charakteryzujących się wyjątkowymi cechami.

Po pierwsze, istnieją nieruchomości o niskiej zabudowie od renomowanych deweloperów, gotowe do odbioru lub już oddane i silnie obecne na rynku wtórnym. Po drugie, nie możemy ignorować działek – „króla kanałów inwestycyjnych” oferujących atrakcyjne zyski. Wydzielone działki w obszarach rozwijających się, związanych z przemysłem, handlem i usługami, z pełną infrastrukturą i w stosunkowo niskich cenach, będą nadal poszukiwane przez inwestorów.

Najatrakcyjniejszą opcją są grunty z licytacji na obszarach miejskich i mieszkalnych, ponieważ stanowią one czystą inwestycję, wolną od sporów i pozwów sądowych, niepodlegającą zajęciu i obecnie niewydzierżawianą. Co ważne, posiadają one tytuł prawny do gruntu i istniejącą infrastrukturę. Inwestorzy mogą z łatwością budować domy na tych działkach pod wynajem, generując stały, miesięczny dochód.

W rzeczywistości, w ostatnim czasie władze lokalne organizują więcej aukcji gruntów na nowych obszarach miejskich i mieszkaniowych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Aukcje gruntów pod pewnymi względami charakteryzowały się ożywieniem, a liczba wniosków i wygranych ofert wzrosła od 20% do 10 razy w stosunku do ceny wywoławczej.

W przyszłości pieniądze z pewnością będą nadal płynąć na aukcje gruntów, gdyż organizowanych będzie więcej sesji aukcyjnych w celu generowania dochodów budżetowych.

„Odpowiednia inwestycja nie tylko pomaga inwestorom zachować aktywa, generować zyski i tworzyć wartość dodaną dla społeczeństwa, ale także przyczynia się do zdrowszego i efektywniejszego rozwoju rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie, zamiast po prostu nabywać produkty o różnych przedziałach cenowych” – stwierdził VARS.

Source: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html