Po mieszkaniach, jaki rodzaj nieruchomości będzie generował największy przepływ środków pieniężnych w najbliższym okresie?

Apartamenty nadal przodują na rynku

Wraz ze stabilnym wzrostem gospodarczym , rynek nieruchomości w drugim kwartale 2024 r. nadal odnotowywał pozytywne sygnały, przy czym nowa podaż i wolumen transakcji wzrosły gwałtownie, odpowiednio 3-krotnie i 2,4-krotnie w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że w ostatnim kwartale podstawowa podaż mieszkań osiągnęła około 27 335 produktów, z czego około 19 747 nowych produktów zostało wprowadzonych do obrotu. Na całym rynku odnotowano 14 400 udanych transakcji. Wolumen transakcji gwałtownie wzrósł dzięki wysokiej jakości podaży i zwiększonemu popytowi, koncentrującemu się głównie na projektach mieszkaniowych. Popyt rynkowy, w tym popyt inwestycyjny, wzrósł o około 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem, a popyt realny poprawił się wraz ze stopniowym odbudowywaniem zaufania do rynku.

VARS skomentował również, że jak dotąd apartamenty nadal stanowią główny segment rynku pod względem płynności. Z tego ponad 70% podaży i 75% wolumenu transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości w drugim kwartale 2024 roku przypada na segment apartamentów. Nowo otwarte projekty apartamentowe, w tym projekty o cenach powyżej 50 mln VND/m², skoncentrowane w Hanoi , odnotowały bardzo dobre wskaźniki absorpcji, sięgające 90% po krótkim czasie od oficjalnego otwarcia, mimo że ceny pierwotne nadal rosły.

Indeks cen mieszkań utrzymuje trend wzrostowy, z najwyższą dynamiką w Hanoi. Od połowy do końca 2023 roku tempo wzrostu cen mieszkań na rynku w Hanoi zaczęło rosnąć i przewyższyło wzrost cen na rynku w Ho Chi Minh. W drugim kwartale 2024 roku średnia cena sprzedaży mieszkań w Hanoi osiągnęła prawie 60 milionów VND/m². W porównaniu z 2019 rokiem ceny mieszkań w Hanoi wzrosły o ponad 58%, ponad dwukrotnie szybciej niż w Ho Chi Minh (27%).

Ponadto wskaźnik cen mieszkań w Da Nang również zaczął ponownie rosnąć, a tempo wzrostu cen w drugim kwartale 2024 roku przewyższyło tempo wzrostu w Ho Chi Minh. Jednak średnia cena sprzedaży mieszkań jest tu nadal niższa niż w dwóch specjalnych obszarach miejskich.

VARS uważa, że ​​nadal trudno będzie obniżyć ceny mieszkań na rynku pierwotnym, zwłaszcza gdy podaż luksusowych apartamentów będzie przytłaczająca. Jednocześnie rosną koszty budowy, a przestrzeń i media są coraz częściej inwestowane w jakość. Grunty pod zabudowę komercyjną w centrum i na przedmieściach będą nadal inwestowane przez inwestorów z segmentu apartamentów, zaspokajając potrzeby inwestycyjne i realne potrzeby mieszkaniowe „bogatych”. Jeśli chodzi o posiadanie własnego domu, osoby o niskich i średnich dochodach nadal będą korzystać z mieszkań socjalnych. Jednak ten segment będzie niedostępny w promieniu mniejszym niż 30 km od centrum.

Jednak, według tej jednostki, w kontekście nie w pełni odbudowanego rynku nieruchomości i wciąż ograniczonej podaży, segment apartamentów nadal będzie atrakcyjnym i nisko ryzykownym wyborem dla inwestorów. Wahania poprzedniego rozwiązania są bowiem kosztowną lekcją dla nowych inwestorów, a także dla „doświadczonych” inwestorów, którzy stawiają surowsze wymagania przy zakupie domów na cele inwestycyjne, zwłaszcza przy wykorzystaniu dźwigni finansowej.

Przepływy pieniężne mają potencjał zmiany kierunku.

Według VARS, na podstawie starannej analizy mikroczynników, przepływy pieniężne będą stopniowo „przekierowywać” w stronę innych typów, zależnie od takich czynników jak lokalizacja, potencjał rozwoju i czysty status prawny.

Lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem przy inwestowaniu w nieruchomości, decydującym o wartości i potencjalnym wzroście ceny produktu. Są to produkty zlokalizowane w centrum, w miejscowościach o dobrym wzroście gospodarczym, rozwijających się przemysłowo, handlowo i usługowo; z dogodnym systemem transportu, w pobliżu takich udogodnień jak szkoły, szpitale, centra handlowe i lokale rozrywkowe.

Ponadto nieruchomości na obszarach o efektywnym zagospodarowaniu i planowaniu, atrakcyjnej polityce inwestycyjnej i odważnej ofercie ruchu synchronicznego będą miały wyraźny potencjał wzrostu cen. Konieczne jest jednak dokładne przeanalizowanie planu zagospodarowania przestrzennego tego obszaru w przyszłości.

Wreszcie, ważnym czynnikiem są również produkty nieruchomościowe z czerwonymi/różowymi księgami lub legalnymi certyfikatami prawa do użytkowania gruntów. Mogą to być produkty opracowane przez renomowanych inwestorów, posiadające nowoczesną, zsynchronizowaną infrastrukturę i system mediów lub produkty z wysokiej klasy ekosystemem usług, skierowane do elitarnych osiedli mieszkaniowych.

Prognozuje się, że przepływy pieniężne z inwestycji w nieruchomości mogą potencjalnie zmienić kierunek.

VARS uważa, że ​​rynek nieruchomości z pewnością będzie potrzebował czasu, aby w pełni „przyswoić” treść nowych przepisów. Jednocześnie, projekty nieruchomości potrzebują czasu na rozwiązanie przeszkód, ponieważ ustawa weszła w życie 5 miesięcy wcześniej niż poprzednia decyzja, a także na dokończenie procedur, rozpoczęcie i ponowne wdrożenie przed wprowadzeniem nowej podaży na rynek. W związku z tym, oprócz segmentu mieszkań, w krótkim okresie przepływy pieniężne będą stopniowo przesuwane do produktów „gotowych” do obrotu i charakteryzujących się wyjątkowymi czynnikami.

Po pierwsze, możemy wymienić nieruchomości o niskiej zabudowie, pochodzące od renomowanych inwestorów, z warunkami odbioru lub już oddane, z potencjałem rynku wtórnego. Następnie nie sposób pominąć gruntów – „króla kanałów inwestycyjnych” z atrakcyjnymi zyskami. Działki gruntowe podzielone na działki, w zagospodarowanych terenach związanych z przemysłem, handlem i usługami, z pełną infrastrukturą i w niewygórowanych cenach, nadal będą poszukiwane przez inwestorów.

Najbardziej atrakcyjny rodzaj gruntów jest oferowany na aukcjach na obszarach miejskich i osiedlowych, ponieważ jest to czysty rodzaj gruntów, wolny od sporów, procesów sądowych, nienaruszonych i niepodlegający wynajmowi, zwłaszcza z czerwonymi księgami i dostępną infrastrukturą. Inwestorzy mogą łatwo budować domy na tych działkach pod wynajem, generując comiesięczny dochód.

W rzeczywistości, w ostatnim czasie liczba licytacji gruntów na obszarach miejskich i nowych osiedlach wzrosła w porównaniu z analogicznym okresem w przypadku lokalnych społeczności. W niektórych aspektach licytacje gruntów cieszą się ogromnym zainteresowaniem, a liczba rekordów gwałtownie rośnie, a wygrane ceny są od 20% do 10 razy wyższe niż cena wywoławcza.

W najbliższym czasie pieniądze z pewnością będą nadal „napływać” do gruntów przeznaczonych na licytacje, przy czym metody organizacji wielu aukcji będą miały na celu przyniesienie dochodów budżetowych.

„Właściwe inwestowanie nie tylko pomaga inwestorom zachować aktywa, generować zyski i zwiększać wartość dla społeczeństwa, ale także przyczynia się do zdrowszego i skuteczniejszego rozwoju rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie, w przeciwieństwie do gruntów o różnorodnych cenach” – skomentował VARS.

Source: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html