Zaostrzenie kontroli nad podziałem i sprzedażą gruntów.

Zdaniem eksperta ds. prawa nieruchomości Pham Thanh Tuan, nowe przepisy Prawa mieszkaniowego i Prawa dotyczącego działalności w sektorze nieruchomości (znowelizowane) „zaostrzyły” zasady podziału i sprzedaży działek gruntu przez przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym i ustawa o działalności w sektorze nieruchomości z 2023 roku mają wejść w życie 1 sierpnia. Ekspert prawny ds. nieruchomości, Pham Thanh Tuan, skomentował, że te dwa nowe prawa „zaostrzyły” działania firm z branży nieruchomości w zakresie „podziału i sprzedaży gruntów” z dwóch perspektyw: zawężając zakres obszarów projektowych, na których podział i sprzedaż gruntów są dozwolone, oraz precyzując procedury, których muszą przestrzegać firmy.

W szczególności w zakresie regionalnym, w przypadku projektów w okręgach, dzielnicach i miastach o szczególnym charakterze, obszarach miejskich typu I, typu II i typu III lub projektów (niezależnie od regionu), w których inwestorzy są wybierani w drodze aukcji praw użytkowania gruntów dla projektów budowy mieszkań na mocy ustawy o ziemi, inwestor nie będzie mógł prowadzić działalności związanej z nieruchomościami w formie podziału i sprzedaży działek gruntu.

Przedsiębiorstwa realizujące projekty polegające na podziale gruntów i sprzedaży działek indywidualnym spekulantom przyczyniły się do wielu gwałtownych wzrostów cen ziemi.

Według danych Ministerstwa Budownictwa , w grudniu 2023 r. w Wietnamie istniały 902 obszary miejskie. Wśród nich znajdowały się 2 obszary miejskie klasy specjalnej, 22 obszary miejskie klasy I (w tym 3 obszary miejskie klasy I bezpośrednio podległe rządowi centralnemu), 36 obszarów miejskich klasy II, 45 obszarów miejskich klasy III, 95 obszarów miejskich klasy IV i 702 obszary miejskie klasy V.

„Projekty w 105 miastach i miasteczkach sklasyfikowanych jako typ III lub wyższy nie mogą prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w formie podziału gruntów i sprzedaży działek. W związku z tym zakres obszarów, na których przedsiębiorstwa mogą dzielić i sprzedawać działki, został znacznie ograniczony”.

Innymi słowy, na obszarach miejskich typu III i wyższych deweloperzy muszą budować domy na sprzedaż i nie mogą już, jak dotychczas, dzielić gruntów na mniejsze działki przeznaczone na sprzedaż” – skomentował pan Tuan.

Odnosząc się do procedur, które muszą przestrzegać przedsiębiorstwa, pan Tuan powiedział, że nowe prawo stanowi, iż aby przenieść prawa do użytkowania gruntów w drodze podziału gruntów, przedsiębiorstwa muszą spełnić zarówno warunki „konieczne”, jak i „wystarczające”.

Warunkiem koniecznym jest wydanie przez prowincjonalny Komitet Ludowy dokumentu zezwalającego przedsiębiorstwu na przeniesienie prawa użytkowania gruntów na terenie objętym projektem w drodze podziału i sprzedaży działek. Warunkiem „wystarczającym” jest przejście przez inwestora procedury ubiegania się o pozwolenie w Ministerstwie Budownictwa, podobnej do tej, która obowiązuje w przypadku podpisania umowy sprzedaży mieszkań w trakcie budowy.

Nowe przepisy dają podmiotom, które otrzymują działki od deweloperów, podstawę do jednoznacznego ustalenia, kiedy deweloper jest upoważniony do podpisania umowy sprzedaży. Ustalenie to odbywa się poprzez sprawdzenie, czy deweloper otrzymał dokument z Departamentu Budownictwa.

„Nowe przepisy zaostrzające podział gruntów są uzasadnione. Firmy realizujące projekty poprzez podział gruntów i sprzedaż działek osobom prywatnym w celach spekulacyjnych, wielokrotnie kupując i sprzedając, doprowadziły do ​​licznych wzrostów cen gruntów. Szczyt nastąpił jednocześnie na północy i południu kraju na początku 2021 roku, powodując marnotrawstwo zasobów społecznych”.

Tymczasem obowiązujące przepisy nie nakładają na nabywców podzielonych gruntów żadnych wiążących wymogów dotyczących budowy i użytkowania gruntu” – powiedział pan Tuan.

Według pana Tuana, jednym z najważniejszych przepisów zawartych w znowelizowanej ustawie o obrocie nieruchomościami jest wymóg, aby nabywca prawa do użytkowania gruntu: „budował budynki mieszkalne zgodnie z zatwierdzonym projektem, szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę (w przypadkach, gdy pozwolenie na budowę jest wymagane) oraz zgodnie z umową o przeniesieniu prawa do użytkowania gruntu wraz z infrastrukturą techniczną w podpisanym projekcie nieruchomości” (art. 34, klauzula 2).

Stanowi to ważną podstawę nie tylko dla dewelopera, ale także dla właściwych organów nadzoru nad budową mieszkań dla nabywców. Zapobiega to sytuacjom, w których grunty po zakupie pozostają puste, co prowadzi do ich marnotrawstwa lub wykorzystywania do prywatnych spekulacji.

Hoai Anh

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260