Zaostrzenie podziału i sprzedaży gruntów

DNVN - Według eksperta ds. prawa nieruchomości Pham Thanh Tuan, nowe przepisy Prawa mieszkaniowego i Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami (znowelizowane) „zaostrzyły” zasady podziału i sprzedaży gruntów przez przedsiębiorstwa zajmujące się obrotem nieruchomościami.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym i ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku mają wejść w życie 1 sierpnia. Ekspert prawny ds. nieruchomości, Pham Thanh Tuan, skomentował, że te dwie nowe ustawy „zaostrzyły” zasady „podziału i sprzedaży gruntów” przez przedsiębiorstwa z branży nieruchomości z dwóch perspektyw: zawężając zakres obszarów projektowych, które można podzielić na działki i sprzedać, oraz precyzując procedury, których muszą przestrzegać przedsiębiorstwa.

W szczególności w przypadku projektów o zasięgu regionalnym, w okręgach, miastach o szczególnym znaczeniu, obszarach miejskich typu I, typu II i typu III lub projektów (niezależnie od regionu), które wybierają inwestorów poprzez licytację praw do użytkowania gruntów w celu inwestowania w projekty budownictwa mieszkaniowego zgodnie z Ustawą o gruntach, inwestorzy nie będą mogli prowadzić działalności na rynku nieruchomości poprzez podział działek i sprzedaż gruntów.

Przedsiębiorstwa realizujące projekty polegające na podziale działek i sprzedaży ziemi spekulantom, przyczyniły się do wybuchu wielu gorączki ziemi.

Według danych Ministerstwa Budownictwa , w grudniu 2023 r. w Wietnamie istniały 902 obszary miejskie. Wśród nich znajdują się 2 specjalne obszary miejskie, 22 obszary miejskie typu I (w tym 3 obszary miejskie typu I bezpośrednio podległe rządowi centralnemu), 36 obszarów miejskich typu II, 45 obszarów miejskich typu III, 95 obszarów miejskich typu IV i 702 obszary miejskie typu V.

„Projekty w 105 miastach i miasteczkach, które są obszarami miejskimi typu III lub wyższego, nie mogą prowadzić działalności w zakresie nieruchomości w formie podziału działek i sprzedaży gruntów. W związku z tym obszar, na którym przedsiębiorstwa mogą dzielić działki i sprzedawać grunty, jest znacznie ograniczony.

Innymi słowy, na obszarach miejskich typu III i wyższych inwestorzy muszą budować domy na sprzedaż, a nie jak dotychczas „dzielić” grunty na małe działki przeznaczone na sprzedaż – skomentował pan Tuan.

Odnosząc się do procedur, które muszą spełniać przedsiębiorstwa, pan Tuan powiedział, że nowe prawo stanowi, iż aby przenieść prawa do użytkowania gruntów w formie podziału, przedsiębiorstwa muszą spełnić zarówno warunki „konieczne”, jak i „wystarczające”.

Warunkiem koniecznym jest posiadanie dokumentu od Wojewódzkiego Komitetu Ludowego zezwalającego przedsiębiorstwu na przeniesienie prawa użytkowania gruntów w ramach projektu poprzez podział i sprzedaż działek. Warunkiem „wystarczającym” jest przeprowadzenie przez inwestora procedury ubiegania się o pozwolenie w Ministerstwie Budownictwa, podobnej do tej, która obowiązuje w przypadku podpisania umowy kupna-sprzedaży przyszłych mieszkań.

Nowe przepisy pomagają osobom, które otrzymują od inwestora przeniesienie własności działek, jasno określić moment, w którym inwestor ma prawo podpisać umowę kupna-sprzedaży. Termin ten zależy od tego, czy inwestor otrzymał dokument z Departamentu Budownictwa, czy też nie.

„Nowe przepisy zaostrzające podział są uzasadnione. Przedsiębiorstwa realizują projekty, dzieląc działki i sprzedając ziemię niektórym osobom w formie spekulacji, kupując i odsprzedając, co prowadzi do licznych gorączki gruntowej. Szczyt na początku 2021 roku wystąpił jednocześnie z północy na południe, powodując marnotrawstwo majątku społecznego.

Tymczasem obowiązujące przepisy nie wymagają, aby nabywcy podzielonych gruntów oddawali swoje budynki do użytku” – powiedział pan Tuan.

Również według Pana Tuana, jednym z bardzo istotnych zapisów zawartych w Ustawie o obrocie nieruchomościami (zmienionej) jest wymóg, aby nabywca prawa do użytkowania gruntów: „musiał budować budynki mieszkalne w sposób zapewniający postęp prac, zgodnie z zatwierdzonym projektem i szczegółowym planowaniem, pozwoleniem na budowę w przypadkach, gdy pozwolenie na budowę musi zostać udzielone, oraz zgodnie z postanowieniami umowy o przeniesieniu prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w podpisanym projekcie nieruchomości” (klauzula 2, artykuł 34).

To ważna podstawa nie tylko dla inwestorów, ale także dla właściwych organów nadzoru nad budową domów przez nabywców. Unikaj sytuacji, w których kupiona działka pozostaje opuszczona lub przeznaczona do prywatnych spekulacji.

Hoai Anh

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260