Zaostrzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych na drugi dom nie może wyeliminować głównej przyczyny wzrostu cen nieruchomości

Eksperci twierdzą, że aby skutecznie leczyć „chorobę” wysokich i niekontrolowanych cen mieszkań, konieczne jest wdrożenie wielu synchronicznych rozwiązań w celu zwiększenia podaży, zamiast ograniczania popytu w celu zapobiegania spekulacjom. W szczególności rozwój budownictwa socjalnego i mieszkań na wynajem to dwa najskuteczniejsze rozwiązania.

Rozwój budownictwa socjalnego

Pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – skomentował: Cena mieszkalnictwo socjalne W dużych miastach ceny wahają się od 18 do 20 milionów VND/m², a niektóre projekty w Hanoi sięgają nawet 27 milionów VND/m². Jednak w porównaniu z ogólnym poziomem cen mieszkań, jest to wciąż poziom idealny w obecnej sytuacji. Dlatego rozwój budownictwa socjalnego będzie rozwiązaniem, które pozwoli na zwiększenie podaży na rynku i obniżenie cen mieszkań komercyjnych.

Pan Dinh uważa, że wraz ze wzrostem podaży mieszkań socjalnych ceny mieszkań spadną do poziomu bardziej odpowiedniego dla osób z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi.

Rozwój budownictwa socjalnego zapewni podaż, co pomoże obniżyć ceny nieruchomości. (Zdjęcie: Gazeta Rządowa). — Rozwój budownictwa socjalnego zapewni podaż, co pomoże obniżyć ceny nieruchomości. (Zdjęcie: Gazeta Rządowa ).

Podzielając ten sam pogląd, pan Nguyen The Diep – wiceprezes Hanoi Real Estate Club – zauważył, że wraz ze wzrostem podaży mieszkań socjalnych, rynek nieruchomości komercyjnych z pewnością znajdzie się pod presją obniżenia cen, ponieważ ludzie mają tendencję do zmiany swoich potrzeb.

Pan Diep wyjaśnił również, że powodem, dla którego obecne ceny mieszkań socjalnych nie są tak niskie, jak oczekiwano, są wysokie koszty infrastruktury, zarządzania i eksploatacji, odsetki od kredytów oraz ceny materiałów budowlanych. Cena ta jest jednak nadal znacznie niższa niż w przypadku mieszkań komercyjnych. Dlatego też władze lokalne muszą proaktywnie pozyskiwać fundusze na czyste grunty i inwestować w infrastrukturę synchroniczną, aby obniżyć koszty i ceny sprzedaży, stwarzając możliwości zakupu mieszkań dla większości mieszkańców.

„ Aby jednak przyciągnąć ludzi, potrzebne są konkretne ramy prawne dla inwestorów, a jednocześnie konieczne są inwestycje w infrastrukturę techniczną – nie tylko w budowę domów, ale także w zapewnienie jakości ” – podkreślił pan Diep.

Według pana Phama Duc Toana, prezesa EZ Property Company, kluczem do „schłodzenia” cen nieruchomości będą miejskie osiedla socjalne w dzielnicach wjazdowych do stolicy. Po ukończeniu tych projektów ceny mieszkań w Hanoi spadną o 30-40% w porównaniu z obecnymi cenami.

„ Kiedy podaż mieszkań socjalnych wzrasta, sektor budownictwa komercyjnego jest zmuszony konkurować cenowo, a rynek ulega wówczas samoregulacji ” – powiedział pan Toan.

Przytoczył fakt, że w niektórych miejscowościach, takich jak Hai Duong (stara dzielnica), gdzie budownictwo socjalne jest silnie rozwinięte, ceny mieszkań komercyjnych nie mogą wzrosnąć tak wysoko, jak w dużych miastach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh. Dlatego, wydając regulacje, państwo powinno pozwolić rynkowi na samoregulację zgodnie z prawem popytu i podaży, zamiast stosować środki administracyjne.

Państwo powinno również proaktywnie wykorzystywać środki budżetowe na rozwój budownictwa socjalnego. Agencje wdrażające mogą nawet odłożyć na bok cele zysku i traktować to jako inwestycję publiczną, realizowaną w celu zabezpieczenia społecznego.

Przytoczył: Singapur jest jednym z pionierów wdrażania tej polityki. Od lat 60. XX wieku rząd powołał Urząd ds. Rozwoju Mieszkalnictwa (Housing Development Authority), który koncentruje się na rozwoju budownictwa socjalnego. Obecnie wskaźnik własności mieszkań w Singapurze sięga prawie 90% i należy do najwyższych na świecie. Ponad 80% populacji mieszka w osiedlach budownictwa socjalnego.

Pan Nguyen Trung Vu – przewodniczący rady dyrektorów Cen Group – również wyraził swoją opinię: „Najlepszym rozwiązaniem jest budowa większej liczby mieszkań socjalnych i dalsze poszerzanie grupy docelowej”. „ Kiedy jest wiele projektów, klienci mają duży wybór, a podaż jest duża, ceny mieszkań nie będą rosły tak gwałtownie, jak w przeszłości ” – powiedział pan Vu.

Aby zwiększyć podaż mieszkań socjalnych, eksperci stwierdzili, że w najbliższym czasie Ministerstwo Budownictwa, banki i samorządy muszą nadal określać priorytetowe obszary i ustalać środki na grunty pod budownictwo socjalne w planie budowy; przyspieszyć wypłatę 120 miliardów VND z programu kredytowego, koordynować działania z Bankiem Państwowym w celu opracowania odpowiednich długoterminowych produktów pożyczkowych; szybko rozwiązywać trudności prawne, uprościć proces zatwierdzania, ustalać ceny gruntów i oczyszczać teren; promować przejrzystość informacji o projekcie, budując zaufanie inwestorów i nabywców domów.

Promowanie modelu wynajmu mieszkań

Zdaniem ekspertów, oprócz rozwoju budownictwa socjalnego, aby obniżyć ceny mieszkań, należy promować budownictwo mieszkaniowe na wynajem, częściowo rozwiązując w ten sposób problem „mieszkania” wśród ludzi.

W obniżeniu cen nieruchomości pomogą również w pełni umeblowane apartamenty na wynajem.

Z poziomem cena wynajmu Nie za wysokie, nieobciążające finansowo, a jednocześnie oferujące pełen zakres usług i mediów, tendencja do wynajmu domów będzie w przyszłości rosła. Dostrzegając zalety wynajmu, ludzie stopniowo będą utwierdzać się w przekonaniu, że domy to najlepsze miejsce do życia, a nie atut, „oszczędność” dla dzieci i wnuków. Od tego momentu ceny nieruchomości na rynku będą spadać.

Pan Hoang Lien Son, dyrektor generalny Alpha Real Estate Investment and Brokerage Company, powiedział: „ Wynajem mieszkania kosztuje około 10 milionów dolarów miesięcznie, ale jeśli nadal pożyczają pieniądze z banku na zakup mieszkania, muszą płacić miesięczne raty w wysokości około 14-15 milionów VND odsetek. Oznacza to, że koszt wynajmu domu stanowi zaledwie około 2/3 kosztu zakupu domu i odsetek naliczanych bankowi ”.

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) przeanalizowało również, że przy obecnych cenach nieruchomości mieszkania dwupokojowe w cenie poniżej 3 miliardów dolarów praktycznie „zniknęły”. Dlatego nawet jeśli dysponujesz dostępnym finansowaniem równym około 30% wartości mieszkania i zdecydujesz się na pożyczkę na zakup pozostałej części, wynoszącej około 2 miliardów VND, pożyczenie pieniędzy na zakup domu dla młodych ludzi nadal napotyka wiele trudności.

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego oznacza konieczność spłaty kredytu w ciągu 15-25 lat lub konieczność ograniczenia wielu innych wydatków, aby skrócić okres spłaty. To znacząco wpłynie na jakość życia. Ponadto zmienne oprocentowanie jest trudne do przewidzenia i sprawia, że wielu młodych ludzi boi się zaciągać kredyt hipoteczny.

Tymczasem decyzja o wynajmie domu zamiast jego kupna pomoże młodym ludziom zachować elastyczność stylu życia i zmniejszyć presję finansową w krótkiej perspektywie.

Pan Nguyen Van Dinh przewiduje, że w dłuższej perspektywie trend wynajmowania zamiast kupowania domu będzie się nadal rozwijał, ponieważ wiele nowych modeli wynajmu, które stopniowo zyskują popularność na świecie, będzie coraz bardziej obecnych w Wietnamie.

Na przykład, wynajem długoterminowy z prawem własności: najemca płaci co miesiąc, a po upływie określonego czasu (5-10 lat) może odkupić dom po ustalonej cenie lub odliczyć część czynszu od ceny zakupu. Lub model współwłasności: kupujący musi zapłacić z góry jedynie 30-50% wartości mieszkania, a pozostała część nadal wynajmuje mieszkanie i ma prawo do wykupienia dodatkowego % udziału w nieruchomości z upływem czasu.

Wynajem może stać się popularną opcją tylko wtedy, gdy rynek najmu będzie bardziej profesjonalnie rozwinięty i wspierany przez politykę finansową. Na przykład firmy z branży nieruchomości uczestniczą w opracowywaniu modeli „budowy na wynajem” lub przepisy prawne przewidują mechanizmy ochrony praw najemców, ograniczania corocznych podwyżek czynszu i zachęcania do zawierania długoterminowych umów najmu.

Jednocześnie banki oferują pakiety kredytowe na wynajem długoterminowy z prawem własności, dając najemcom możliwość posiadania domu po zakończeniu okresu najmu – skomentował pan Dinh.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego PropertyGuru Vietnam, powiedział również, że oprócz kwestii finansowych, stopniowo zmienia się również podejście do posiadania własnego domu, szczególnie wśród młodszego pokolenia. Obecnie około 28% najemców deklaruje, że decyduje się na wynajem, ponieważ ceni sobie elastyczność w zmianie otoczenia. Dlatego rosnący popyt na wynajem sprawia, że sektor wynajmu w Wietnamie zyskuje na potencjale.

Stwierdził, że w 2024 roku tendencja poszukiwania nieruchomości do wynajęcia wzrosła o prawie 22%. Wśród klientów w wieku 25–34 lat, którzy najczęściej wynajmują (prawie 62%), a także wśród osób o wysokich dochodach (21–40 milionów VND miesięcznie), odsetek osób poszukujących nieruchomości do wynajęcia w ciągu ostatniego roku wyniósł aż 42%.

Source: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html