Rynek nieruchomości w Hanoi ulega znacznemu zróżnicowaniu.

(CLO) Hanoi wkracza w bezprecedensową fazę oczyszczania terenu i inwestycji w infrastrukturę, której celem jest rozwiązanie długotrwałych problemów miejskich i stopniowa realizacja kierunku rozwoju zgodnego z planowaniem stolicy.

Công Luận•26/05/2026

Według Komitetu Ludowego Hanoi , od końca 2025 roku prace związane z karczowaniem terenu poczyniły znaczne postępy. Przyspieszono realizację wielu długoterminowych projektów, zwłaszcza strategicznych projektów infrastrukturalnych, takich jak Obwodnica 4 – Region Stołeczny, odcinek Obwodnicy 1 z Hoang Cau do Voi Phuc, Obwodnice 2.5, 3 i 3.5, a także szereg mostów nad Rzeką Czerwoną, takich jak Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha i Ngoc Hoi.

Co więcej, postęp w wydatkowaniu publicznych inwestycji w Hanoi jest znacznie wyższy niż średnia krajowa. Według informacji przedstawionych 24 kwietnia na Krajowej Konferencji na temat Przyspieszenia Alokacji i Wydatkowania Publicznego Kapitału Inwestycyjnego w 2026 roku, do 23 kwietnia Hanoi wypłaciło około 31 000 mld VND, co stanowi 25,7% planu wyznaczonego przez Premiera, podczas gdy średni krajowy wskaźnik wydatkowania, odnotowany przez Ministerstwo Finansów, wyniósł około 12,6%.

Rynek nieruchomości w Hanoi ulega znacznemu zróżnicowaniu. Zdjęcie: VARS

Jednoczesna realizacja licznych projektów na dużą skalę wskazuje, że Hanoi wkracza w wyraźnie określony cykl ukierunkowanego i strategicznego rozwoju infrastruktury.

Od jednobiegunowej ekspansji miejskiej do restrukturyzacji modelu rozwoju.

Jeśli okres od 1990 do 2015 roku był czasem ekspansji terytorialnej i urbanizacji przedmieść, to okres obecny jest procesem restrukturyzacji modelu rozwoju miejskiego w Hanoi.

Przez wiele dekad rozwój Hanoi opierał się głównie na jednobiegunowej ekspansji miejskiej, wzroście liczby ludności spowodowanym migracją oraz dynamicznym rozwoju rynku mieszkaniowego w śródmieściu. Model domów budowanych metodą tubową stanowił większość struktury miejskiej, charakteryzując się wysoką gęstością zabudowy, ciasno zabudowanymi domami szeregowymi w wąskich uliczkach oraz ograniczoną powierzchnią terenów pod transport i tereny zielone. Struktura ta mogła być odpowiednia w okresie szybkiej urbanizacji, niskich kosztów budowy i wciąż rozdrobnionej gospodarki .

Jednak gdy gęstość zaludnienia i skala urbanizacji przekraczają możliwości infrastruktury, model ten zaczyna ujawniać swoje ograniczenia. Korki uliczne, wzrost kosztów logistycznych, przeciążona infrastruktura i fragmentacja gruntów zawężają zakres rozwoju w ramach starego modelu.

W tym nowym kontekście Hanoi nie może już polegać na przewadze w postaci dostępności gruntów czy niskich kosztów, aby przyciągnąć inwestycje, lecz musi konkurować w oparciu o łączność, jakość infrastruktury, zdolność do przyciągania wysokiej jakości przepływów kapitału oraz efektywność operacyjną miasta. To zmusza miasto do wejścia w bardziej kompleksowy cykl restrukturyzacji.

Obecny proces restrukturyzacji nie polega jedynie na wymianie starych budynków, ale na zmianie wzorców użytkowania gruntów i funkcji miejskich.

Stare osiedla mieszkaniowe są tego najlepszym przykładem. Są to struktury miejskie powstałe w okresie po wprowadzeniu subsydiów, charakteryzujące się niską efektywnością użytkowania gruntów, podupadłą infrastrukturą i nieadekwatnością do presji współczesnego wzrostu populacji. Dlatego renowacja starych budynków mieszkalnych to nie tylko problem mieszkaniowy, ale także proces restrukturyzacji wartości gruntów w centrach miast.

Jednocześnie wiele fabryk, magazynów i zakładów produkcyjnych z centrum miasta jest stopniowo przenoszonych poza jego obszar. Tendencja ta wystąpiła w Seulu, Szanghaju i Singapurze wraz ze wzrostem cen gruntów miejskich i przesunięciem struktury gospodarczej w kierunku usług, finansów i technologii.

W dużych miastach tereny przemysłowe w centrach miast są często zastępowane kompleksami o charakterze mieszanym, obejmującymi mieszkania, handel, biura i usługi. Hanoi obecnie podąża za tym trendem.

Rynek nieruchomości zaczyna się wyraźnie różnicować.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), po przyspieszeniu karczowania gruntów i wdrażania planu zagospodarowania przestrzennego, rynek nieruchomości mieszkaniowych w wielu obszarach Hanoi zaczął wykazywać wyraźniejszą tendencję do różnicowania.

Szczególnie na obszarach objętych planowaniem, starych osiedlach mieszkalnych, domach położonych w wąskich uliczkach lub obszarach o ograniczonej infrastrukturze, rzeczywiste ceny transakcyjne i płynność wykazały oznaki spadku.

VARS twierdzi, że przyczyną jest nie tylko fakt, że ceny znacznie wzrosły w ciągu ostatnich lat, ale także obawy związane z planowaniem urbanistycznym, możliwością budowy dróg, renowacją miasta i zmianami w strukturze populacji w starym śródmieściu.

W miarę jak Hanoi wkracza w okres gruntownej restrukturyzacji, coraz bardziej widoczne stają się ograniczenia typowych modeli budownictwa mieszkaniowego na wąskich uliczkach, takie jak korki uliczne, brak miejsc parkingowych, ograniczona przestrzeń życiowa, tereny zielone, problemy z bezpieczeństwem przeciwpożarowym i dostęp do nowoczesnej infrastruktury miejskiej.

Z drugiej strony, popyt rynkowy coraz bardziej przesuwa się w stronę dobrze zaplanowanych produktów, takich jak budynki mieszkalne i domy w niskiej zabudowie w nowych obszarach miejskich oraz zintegrowane miasta satelitarne z zsynchronizowaną infrastrukturą. Projekty te charakteryzują się nowoczesną przestrzenią mieszkalną, kompleksowymi udogodnieniami, lepszą komunikacją i wysoką stabilnością planowania.

Oznacza to, że nowy cykl rynku w Hanoi nie będzie już okresem jednolitych podwyżek cen, jak dotychczas, lecz raczej okresem silnego zróżnicowania opartego na jakości infrastruktury, łączności i zdolności do tworzenia ekosystemu ekonomicznego.

„Proces restrukturyzacji miejskiej prowadzi do znaczących zmian w strukturze rozwoju rynku nieruchomości w Hanoi” – stwierdził VARS.

Podczas gdy wcześniej wzrost rynku opierał się przede wszystkim na jednobiegunowej ekspansji miejskiej i oczekiwaniach dotyczących infrastruktury, obecny cykl przesuwa się w stronę modelu rozwoju bazującego na jakości infrastruktury, efektywności działania obszarów miejskich i rzeczywistym popycie na mieszkania.

Świadczy o tym rozwój licznych dużych obszarów miejskich wzdłuż nowych korytarzy infrastrukturalnych. Oczekuje się, że podaż na rynku będzie bardziej zdywersyfikowana, obejmując mieszkania komercyjne z wyższej i średniej półki, mieszkania socjalne i mieszkania na wynajem.

Warto zauważyć, że mieszkalnictwo socjalne, w tym mieszkania na wynajem, stopniowo staje się kluczowym filarem polityki socjalnej i strategii rozwoju miasta Hanoi. Wraz z przejściem miasta na model wieloośrodkowy, wyzwaniem nie jest już tylko budowanie większej liczby mieszkań, ale reorganizacja przestrzeni mieszkalnej, poprawa dostępu do infrastruktury i bardziej racjonalne rozmieszczenie ludności.

W tym nowym modelu centralne obszary, lokalizacje nad jeziorami lub obszary z bezpośrednim dostępem do metra, centrów finansowych i głównych arterii handlowych prawdopodobnie skoncentrują się na produktach wysokiej klasy, zaspokajających potrzeby mieszkańców o wysokich dochodach, międzynarodowych profesjonalistów i elity miejskiej.

VARS argumentuje jednak, że nie oznacza to „wypychania z miasta” grup o niskich dochodach w tradycyjnym sensie. Różnica w tym nowym cyklu rozwoju polega na tym, że chociaż odległości geograficzne mogą być większe, czas i dostępność ulegają znacznemu skróceniu dzięki nowemu systemowi infrastruktury.

Obwodnice, linie metra, mosty nad Rzeką Czerwoną, drogi międzyregionalne i nowe korytarze logistyczne całkowicie odmienią transport w Hanoi. Dzięki znaczącym modernizacjom infrastrukturalnym, mieszkanie w obszarach oddalonych od centrum miasta, ale z dogodnym dostępem do miejsc pracy, centrów handlowych, lotniska czy punktów usługowych, stopniowo stanie się normą w nowoczesnej metropolii.

Kładzie to podwaliny pod bardziej zrównoważony proces decentralizacji i redystrybucji populacji, zamiast dalszej nadmiernej koncentracji w śródmieściu.

„Co ważniejsze, oczekuje się, że wartości nieruchomości w nowym cyklu będą rosły w oparciu o zdolność operacyjną miasta, zdolność do tworzenia ekosystemu ekonomicznego i rzeczywisty popyt, a nie wyłącznie o oczekiwania wzrostu cen wynikającego z rozwoju infrastruktury, jak w poprzednich fazach” – podkreślił VARS.