Przepisy te nie mają nic wspólnego z rzeczywistością.
W art. 159 projektu ustawy o gruntach (zmienionego) w ust. c pkt 5 określono zasadę ustalania cen gruntów metodą nadwyżkową w następujący sposób: „Metodę nadwyżkową stosuje się do wyceny działek gruntów nierolniczych oraz terenów, na których nie dokonano jeszcze inwestycji w infrastrukturę techniczną lub nie wybudowano obiektów budowlanych według szczegółowego projektu budowlanego, z wyjątkiem przypadków określonych w lit. d niniejszego ustępu”.
Konieczne jest określenie metody resztkowej, jaką należy zastosować przy wycenie działki przeznaczonej pod zabudowę.
Niedawno projekt nowelizacji Dekretu Rządowego 44/2014 w sprawie cen gruntów również zawęził zakres, podobnie jak przepisy projektu Ustawy o gruntach (zmienionej). Jednakże, ze względu na liczne sprzeciwy ze strony opinii publicznej i ekspertów, komisja redakcyjna znowelizowanego Dekretu 44/2014 zaakceptowała i zrewidowała tę treść, utrzymując obecne przepisy. Oznacza to, że metoda nadwyżkowa jest stosowana do wyceny działek gruntowych z potencjałem rozwojowym wynikającym ze zmian w planowaniu przestrzennym lub przekształcenia sposobu użytkowania gruntów, gdy możliwe jest określenie całkowitych zakładanych przychodów z inwestycji i całkowitych szacowanych kosztów.
W rzeczywistości metoda nadwyżki to metoda określania wartości gruntu na podstawie jego potencjalnego przyszłego przeznaczenia pod zabudowę, a nie jego obecnego przeznaczenia, jak w przypadku metody porównawczej lub dochodowej. Metoda nadwyżki odzwierciedla wartość rynkową wycenianego gruntu, uwzględniając takie czynniki, jak: przeznaczenie gruntu; okres użytkowania gruntu; gęstość zabudowy; wysokość budynku; współczynnik wykorzystania gruntu; oraz odzwierciedla praktyczną wartość przepływów pieniężnych w inwestycjach, produkcji i działalności. Dlatego też, zdaniem wielu przedsiębiorstw, jest to również nowoczesna metoda wyceny nieruchomości, zgodna z praktyką międzynarodową, ponieważ pozwala ona jasno odzwierciedlić finansowy charakter projektu nieruchomościowego, w tym koszty, przychody i zyski.
Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, ocenił, że przepisy dotyczące stosowania metody nadwyżkowej do ustalania cen gruntów w projekcie nowelizacji ustawy o gruntach pomijają bardzo ważną kategorię: grunty rolne. Powołując się na przypadek projektu specjalnej strefy ekonomicznej , który Sama Dubai Group (Zjednoczone Emiraty Arabskie – ZEA) zarejestrowała wcześniej w celu inwestycji w prowincji Phu Yen o łącznej wartości do 250 miliardów dolarów, pan Le Hoang Chau przeanalizował: na obszarze do 300 000 hektarów znajdują się grunty rolne; bez uwzględnienia tego rodzaju gruntów nie można naliczyć opłat za użytkowanie gruntów. Żaden projekt rozwoju miast nie obejmuje wyłącznie gruntów nierolniczych; zawsze są to grunty o mieszanym przeznaczeniu.
W związku z tym powyższe regulacje są zbyt oderwane od rzeczywistości i prowadzą do tego, że możliwe jest realizowanie jedynie małych projektów deweloperskich i małych osiedli mieszkaniowych. Nie ma możliwości zabudowy dużych obszarów miejskich. Co więcej, po przekształceniu gruntów rolnych w tereny miejskie, przemysłowe lub mieszkalne, muszą one zostać zatwierdzone przez właściwy organ, co stanowi solidną podstawę do stosowania metody nadwyżki przy obliczaniu opłat za użytkowanie gruntów.
„Nie wspominając już o tym, że obecnie istnieje klasyfikacja gruntów odzyskanych z morza, obejmująca przypadki, w których prace wykonuje bezpośrednio państwo, oraz przypadki, w których wykonują je osoby prywatne. Jaki zatem rodzaj gruntów jest odzyskiwany z morza? Czy są to grunty nierolnicze, czy grunty rolne z powierzchnią wody? Na przykład laguny wykorzystywane do akwakultury to tereny przybrzeżne z powierzchnią wody. Nazywanie ich gruntami nierolniczymi jest niepoprawne; powinny być to grunty rolne” – zacytował pan Chau i zaproponował zastosowanie metody nadwyżki również do gruntów rolnych, potencjalnie dostosowując ją do obecnego projektu nowelizacji Dekretu 44: „Metodę nadwyżki stosuje się do wyceny działek gruntowych z potencjałem rozwojowym wynikającym ze zmian w planowaniu lub przekształcenia sposobu użytkowania gruntów, gdy ustala się całkowity zakładany przychód z inwestycji i całkowity szacowany koszt”.
Zgodnie z praktyką międzynarodową
Pan Nguyen The Phuong, wiceprzewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wyceny Nieruchomości, uważa, że stosowanie metody nadwyżki do określania cen gruntów z potencjałem rozwojowym jest uzasadnione naukowo, zgodne z praktykami międzynarodowymi i niezbędne do określania cen gruntów we współczesnym Wietnamie. Metoda ta jest powszechnie stosowana do wyceny działek z potencjałem rozwojowym, w przypadku których nie przeprowadzono transakcji dotyczących podobnych działek, co uniemożliwia zastosowanie metod porównawczych lub innych metod. Zastosowanie metody obliczania cen gruntów mieszkaniowych, a następnie mnożenie ich przez stosunek procentowy cen gruntów mieszkaniowych do cen innych rodzajów gruntów w tabeli cen gruntów, jest niewykonalne.
Niedawno, gdy Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska opracowywało i zbierało opinie na temat zmian w Dekrecie 44, pojawiło się wiele sugestii, a minister był bardzo zadowolony, że agencja je uwzględniła i zachowała obecną metodę nadwyżkową. W związku z tym projekt ustawy o gruntach (zmienionej), również sporządzony przez tę agencję, wymaga ponownego rozważenia przepisów dotyczących metody nadwyżkowej, aby dostosować je do obecnych przepisów. Stosowanie metody nadwyżkowej wyłącznie do gruntów nierolniczych byłoby trudne do wdrożenia, ponieważ w przypadku gruntów o mieszanym przeznaczeniu i wysokiej wartości bardzo trudno byłoby zastosować inne metody.
Na przykład metoda porównawcza ma zastosowanie wyłącznie do budynków niskich i nie może być stosowana do budynków wysokich, wielofunkcyjnych ani nieruchomości przemysłowych. Z kolei metoda dochodowa ma zastosowanie wyłącznie do gruntów rolnych, najbardziej odpowiednich pod uprawy jednoroczne… W związku z tym przepisy w proponowanym brzmieniu spowodują wstrzymanie projektów o wartości przekraczającej 200 miliardów VND. Obecnie większość projektów deweloperskich wymaga bardzo dużego kapitału inwestycyjnego. Co więcej, przepisy te mogą potencjalnie spowodować znaczne straty dla budżetu państwa z powodu rozszerzenia skali działek gruntowych objętych metodą współczynnika korygującego ceny gruntów…
Pan Le Hoang Chau zasugerował ponadto, że rząd powinien rozważyć nowelizację metody nadwyżki, która polega na odjęciu szacowanych całkowitych kosztów zagospodarowania działki lub obszaru od szacowanych całkowitych przychodów z zagospodarowania zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonymi przez właściwe agencje państwowe, zamiast „na podstawie najefektywniejszego wykorzystania terenu (współczynnik zagospodarowania przestrzennego, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku)”, jak określono w projekcie.
Profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, uważa, że wycena gruntów jest dziedziną wysoce specjalistyczną. Obecnie projekt ustawy nie zawiera wielu metod wyceny. Dlatego ustawa nie powinna określać szczegółowych metod wyceny gruntów, a jedynie stanowić, że powinny one być wdrażane zgodnie z już wydanymi wietnamskimi standardami wyceny. Standardy te powinny obejmować różne metody wyceny, każdą szczegółowo opisaną wraz z procedurami, procesami i towarzyszącymi kryteriami.
Link źródłowy
Komentarz (0)